Оценка рыночной стоимости для целей реструктуризации
Наименование оборудования
Балансовая стоимость на 1.03.03
Индекс изменения цен
Восстановительная стоимость на 1.01.04
POS-терминал MagiC 6000
34 244
1,08
36 984
Блок бесперебойного питания для ПК и сервера
28 875
1,08
31 185
ККМ Samsung – 4615 RF
27 875
1,08
30 105
Компьютер Evo
28 174
1,07
30 146
Контролер ТРК КУБ-4
10 617
1,08
11 466
Принтер НР Laser Jet 1200 Printer
13 271
1,07
14 200
ТРК Нара-27
13 000
1,08
14 040
ТРК Нара-27
13 000
1,08
14 040
ТРК Нара-27
13 000
1,08
14 040
Фискальный регистратор Штрих RF-F
23 750
1,08
25 650
Итого
205 806
-
221 856
Техническое состояние оборудования
определяем методом экспертизы состояния в соответствии со шкалой экспертных
оценок (таблица 2.7)
Таблица 2.7 – Шкала экспертных оценок состояния
оборудования
Состояние оборудования
Характеристика физического состояния
Процент износа износа,%
Новое (Нов.)
Новое, установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование в
отличном состоянии
0 ¸
5
Очень хорошее (ОТС)
Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное
или реконструированное, в отличном состоянии
5 ¸
15
Хорошее (ХТС)
Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное
или реконструированное, в отличном состоянии
15 ¸
35
Удовлетворительное (УТС)
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта
или замены отдельных мелких частей, таких, как подшипники, вкладыши и др.
35 ¸
65
Условнопригодное (УПС)
Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для
дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены
главных частей, таких, как двигатель, и других ответственных узлов
65 ¸
85
Неудовлетворительное (НТС)
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального
ремонта, такого, как замена рабочих органов основных агрегатов
85 ¸
95
Непригодное к применению или лом (Нег.)
Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на
продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него
извлечь
95 ¸100
На основе данной таблицы
определяем сумму накопленного износа по видам оборудования, его остаточную
стоимость (таблица 2.8).
Таблица 2.8 – Оценка стоимости
оборудования АЗС №443
Наименование оборудования
Состояние
Процент износа
Восстано-вительная стоимость
Сумма износа
Остаточная стоимость
POS-терминал MagiC 6000
УТС
35
36 984
12 944
24 040
Блок бесперебойного питания для ПК и сервера
ОТС
12
31 185
3 742
27 443
ККМ Samsung – 4615 RF
ХТС
18
30 105
5 419
24 686
Компьютер Evo
ХТС
15
30 146
4 522
25 624
Контролер ТРК КУБ-4
ОТС
8
11 466
917
10 549
Принтер НР Laser Jet 1200 Printer
ХТС
30
14 200
4 260
9 940
ТРК Нара-27
УПС
65
14 040
9 126
4 914
ТРК Нара-27
УПС
65
14 040
9 126
4 914
ТРК Нара-27
УПС
65
14 040
9 126
4 914
Фискальный регистратор Штрих RF-F
ХТС
25
25 650
6 413
19 238
Итого
-
221 856
65 595
156 261
Таким образом, стоимость
оборудования АЗС №443 на дату оценки составляет 156 261 рублей.
Таблица 2.9 – Результаты
оценки имущества АЗС №443 на основе затратного подхода
Наименование имущества
Оценочная стоимость на 01.01.04,
руб.
Административное здание
555 513
Площадка с асфальтобетонным
покрытием
33 492
Сооружения резервуаров
215 463
Оборудование
156 261
Итого
960 729
Стоимость основных
средств предприятия на 01.01.2004г., рассчитанная на основе затратного подхода,
составляет 960 729 рублей. Стоимость нематериальных активов предприятия на дату
оценки составляет 107 400 рублей. Финансовые вложения отсутствуют. Текущая
стоимость запасов нефтепродуктов – 2 166 240 рублей. Дебиторская задолженность
на 01.01.2004г. составляет 195 470 рублей. Текущая стоимость обязательств
предприятия, в которые входят займы и кредиты, кредиторская задолженность, -
951 383 руб.
Определяем оценочную
стоимость собственного капитала предприятия:
руб.
Таким образом, стоимость
предприятия на дату оценки, рассчитанная на основе затратного подхода,
составляет 2 478 456 рублей.
Подход определяет рыночную стоимость
на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с
оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу,
который они производят.
Данный подход к оценке предполагает, что рынок для оцениваемого объекта
установлен тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.
Проведем оценку
административного здания АЗС №443 сравнительным подходом. Анализ источников
информации дал информацию о недавних продажах аналогов данному
административному зданию, которая приведена в таблице 2.10.
Таблица 2.10 – Характеристика
объектов-аналогов административного здания АЗС №443
Наименование
Местоположение
Дата продажи
Цена за 1 м2, руб.
S, м2
Примечание
1. Административное здание АЗС №201
2-ой км автотрассы Благовещенск - Свободный
Март 2003 г.
82700
26
Шлакоблочное панельное здание, износ – 40%
2. Административное здание АЗС №431
с. Романовка, 50-й км фед. трассы Владивосток - Находка
Август 2003 г.
88450
34
Шлакоблочное панельное здание, износ – 35%
3. Административное здание АЗС №17
Хабаровск, пересечение трассы Гаровка - Ракитное
Январь 2003 г.
80400
32
Шлакоблочное панельное здание, износ – 45%
4. Административное здание АЗС №442
г. Лесозаводск, Автозаправочная, 2
Июль 2003 г.
75180
29
Кирпичное здание, износ – 55%
5. Административное здание АЗС НК Альянс
г. Хабаровск, ул. Морозова
Август 2003 г.
85600
30
Панельное здание, износ – 35%
Примечания: 1. Право собственности на объекты – полное для
всех аналогов. 2. Условия продажи – рыночные для аналогов 1, 2, 3, 5, для 4-го
аналога – родственные отношения между покупателем и продавцом.
Объект-аналог 4 исключаем из ряда сравниваемых
объектов-аналогов, т.к. условия продажи по ним отклоняются от рыночных условий,
а корректировку на нетипичную мотивацию приобретения недвижимости учесть очень
сложно.
Корректировку по соответствующему параметру производим по
отношению к оцениваемому объекту – АЗС №443, т.е. если, например, группа
капитальности здания у объекта-аналога №2 выше, чем у оцениваемого объекта, то
цену продажи 1 м2 объекта-аналога №2 корректируем на коэффициент 0,95,
т.к. группа капитальности здания АЗС №443 ниже, следовательно, и цена 1 м2
административного здания АЗС №443 должна быть ниже. В качестве параметров
корректировки выберем следующие: группа капитальности здания, наличие тепло- и
энергоснабжения, наличие охранной и противопожарной сигнализации, качество
внутренней отделки, дата продажи, техническое состояние (степень износа).
Таблица 2.11 – Оценка стоимости 1 м2
площади административного здания путем введения корректировок
Параметры корректировки
АЗС №443
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 5
Цена продажи за 1 м2, руб.
-
82700
88450
80400
85600
1. Группа капитальности
II
II
I
II
II
Корректировка
1,0
1,0
0,95
1,0
1,0
Скорректированная цена, руб.
-
82700
84028
80400
85600
2. Наличие тепло- и энергоснабжения
Общие сети
Общие сети
Общие сети
Городские сети
Общее энерго-снабжение, автономн. тепло-снабжение
Корректировка
1,0
1,0
1,0
1,0
0,95
Скорректированная цена, руб.
-
82700
84028
80400
81320
3. Наличие охранной и противопожарной сигнализации
