Оценка рыночной стоимости для целей реструктуризации
Получили стоимость одного квадратного
метра площади административного здания АЗС №443, рассчитанного сравнительным
подходом. Умножая данную величину на площадь здания (29 м2),
получаем стоимость здания: 29*82 343 = 2 387 947 рублей.
Для оценки асфальтобетонного покрытия
используем данные тех же аналогов.
Таблица 2.12 – Оценка стоимости 1 м2
площади асфальтобетонного покрытия путем введения корректировок
Параметры корректировки
АЗС №443
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 5
Цена продажи за 1 м2, руб.
-
164
178
163
175
1. Качество материала покрытия
хорошее
хорошее
отличное
удовлетво-рительное
отличное
Корректировка
1,0
1,0
0,98
1,03
0,98
Скорректированная цена, руб.
-
164
174,4
167,9
171,5
2. Качество укладки (поверхности) покрытия
хорошее
хорошее
хорошее
хорошее
отличное
Корректировка
1,0
1,0
1,0
1,0
0,98
Скорректированная цена, руб.
-
164
174,4
167,9
168,1
3. Степень износа, %
30
35
35
45
40
Корректировка
1,0
1,03
1,03
1,07
1,05
Скорректированная цена, руб.
-
169
180
180
176,5
Средняя стоимость 1 м2 площади объекта, руб.
176,4
-
-
-
-
Получили стоимость одного квадратного
метра асфальтобетонного покрытия АЗС №443, рассчитанного сравнительным
подходом. Умножая данную величину на площадь покрытия (318 м2),
получаем стоимость покрытия: 318*176,4 = 56 095 рублей.
Для оценки сооружений резервуаров и
ТРК используем данные прейскурантов предприятий-изготовителей и торговых
предприятий, предлагающих оборудование для автозаправочных станций (таблица 2.13,
2.14).
Сооружения резервуаров, предлагаемые
ОАО «Восток-оборудование», ЗАО «АЗС-оборудование», ООО «Восток Снаб», по
технологическим признакам и параметрам являются полностью идентичными
сооружениям резервуаров, находящимся на АЗС №443. Они являются двустенными, как
и резервуары оцениваемой АЗС, объемом 50 м3, укомплектованы теми же
технологическими элементами. Поэтому для получения оценочной стоимости
сооружения резервуара АЗС №443 необходимо внести только поправки на износ
оборудования.
Таблица 2.13 – Оценка стоимости
сооружения резервуара
Параметры корректировки
АЗС №443
ОАО «Восток-оборудование»
ЗАО «АЗС-оборудование»
ООО «Восток Снаб»
Цена продажи, руб.
-
92300
91850
93420
Степень износа, %
23
-
-
-
Корректировка
-
0,77
0,77
0,77
Скорректированная цена, руб.
-
71071
70725
71933
Средняя стоимость, руб.
71243
-
-
-
Таким образом, стоимость одного
сооружения резервуара 71 243 рублей. Стоимость работ по установке одного
резервуара в Хабаровске составляет 5 000 рублей. С учетом установки сооружений
резервуаров и их количества, стоимость сооружений резервуаров на АЗС №442
составляет 228 729 рублей.
Стоимость топливораздаточной колонки
АЗС №443 с учетом износа составляет 5 203 рублей. На АЗС три колонки,
следовательно, общая сумма их стоимости на 01.01.2004г. составляет 15 609
рублей. Стоимость остального оборудования АЗС №443 оценим путем сравнивания с
объектом-аналогом, подобранным для каждого вида оборудования, имеющего
идентичные технические параметры и конструктивные элементы и корректировки по
производительности оборудования (таблица 2.15).
Таблица 2.15 – Оценка стоимости
оборудования здания
Наименование оборудования
Стоимость объекта-аналога, руб.
Коэффициент производительности
(соотношение мощности объекта оценки и аналога)
Стоимость оцениваемого объекта,
руб.
POS-терминал MagiC 6000
38 360
0,96
36 826
Блок бесперебойного питания для ПК
и сервера
27 500
1,00
27 500
ККМ Samsung – 4615
RF
30 540
0,98
29 929
Компьютер Evo
28 900
1,10
31 790
Контролер ТРК КУБ-4
11 650
1,00
11 650
Принтер НР Laser Jet 1200 Printer
14 370
1,00
14 370
Фискальный регистратор Штрих RF-F
25 680
1,05
26 964
Итого
-
-
179 029
Стоимость остального
оборудования АЗС, рассчитанного на основе сравнительного подхода, составляет
179 029 рублей. С учетом процента износа данного оборудования, определенного в
таблице 2.8, стоимость оборудования составляет 140 700 рублей.
Таблица 2.16 – Результаты
оценки основных средств АЗС №443 на основе сравнительного подхода
Наименование имущества
Оценочная стоимость на 01.01.04,
руб.
Административное здание
2 387 947
Площадка с асфальтобетонным
покрытием
56 095
Сооружения резервуаров
228 729
Оборудование (в т.ч.: ТРК – 15609
руб.; оборудование здания – 140700 руб.)
156 309
Итого
2 829 080
Стоимость основных
средств предприятия на 01.01.2004г., рассчитанная на основе сравнительного
подхода, составляет 2 829 080 рублей.
Текущая стоимость запасов
нефтепродуктов, дебиторская задолженность, текущая стоимость обязательств
предприятия те же, что и при использовании затратного подхода. Определяем
оценочную стоимость собственного капитала предприятия:
руб.
Таким образом, стоимость
предприятия, рассчитанная на основе сравнительного подхода, составляет 4 346
807 рублей.
Сравнительный (рыночный)
метод – наиболее точный метод определения стоимости предприятия на дату оценки,
так как он исходит из существующей ситуации, сложившейся на рынке.
В связи с этим, для
согласования результатов оценки, присваиваем каждому методу удельный вес:
затратный подход – 0,35; сравнительный подход – 0,65. Определяем средневзвешенную
стоимость предприятия с учетом удельных весов подходов:
.
Таким образом, стоимость
предприятия АЗС №443 составляет 3 692 884 рублей.
Необходимость обеспечения и
сохранения конкурентоспособности в условиях непрерывной изменчивости внешней
среды определяет цели, средства и направления организационного
совершенствования.
Организационное совершенствование
предприятия неразрывно связано с его реформированием. Поэтому наряду с
реструктуризацией предприятия совершенствование его деятельности должно идти и
по таким направлениям, как:
- создание эффективного, комплексного
механизма управления, который в первую очередь должен включать механизм
мотивации и стимулирования труда, технологию управления по конечным
результатам, технологии принятия рациональных решений, повышение
профессионального уровня руководителей в области управления и т.п.;
- поиск адекватной имеющимся ресурсам
рыночной ниши и разработка стратегии функционирования в ней, что может дать
быстрый прирост эффективности с выходом на предел, определяемый исчерпанием
существующих производственно-технологических возможностей предприятия;
- структурные изменения за счет
снижения доли неэффективных технологий и низкорентабельных видов продукции. Это
направление может дать основной прирост эффективности с выходом за предел,
определяемый исчерпанием возможностей существующих технологий и экспертно
оцениваемый в 40-60%;
- устранение нерентабельных
производственных структур, повышающих нагрузку на основное производство через
передачу прав собственности на неиспользуемые основные фонды;
- создание новых видов продукции, услуг
и технологий, что требует особого внимания к инновационному потенциалу
организации;
- внедрение управленческого учета и
создание системы всеобъемлющего контроля за рациональным приобретением,
размещением и использованием ресурсов, что предполагает эффективное управление
производственными издержками.
Руководством предприятия планируется
развитие деятельности АЗС №443. Автозаправочная станция №443 находится на
435-ом километре государственной трассы Хабаровск-Владивосток, имеющей высокую
пропускную способность автотранспорта. В 2005-2009 годах прогнозируется
возрастание грузооборота на данном направлении за счет увеличения автопарка,
увеличения производства и грузоперевозок в крае, в связи с этим прогнозируется
рост спроса на продукцию и услуги АЗС №443. Увеличение объема продаж
нефтепродуктов планируется в размере 20% в год.
Также планируется
открытие кафе с ежегодным оборотом 350 тыс. рублей и рентабельностью продаж
услуг не менее 10%, мастерской по замене масла и шиномонтажу с ежегодным
оборотом 900 тыс. рублей и рентабельностью продаж услуг не менее 10%.
Кроме этого, в 2006 году
руководство предприятия планирует реализацию мероприятий по снижению уровня
издержек обращения до 16%, так как в 2003-2005 годах значительно увеличился
уровень издержек обращения, за счет которого снизилась прибыль предприятия.
Таким образом, основными
мероприятиями по реструктуризации предприятия АЗС №443, способствующими
увеличению его стоимости, являются:
-
строительство на территории автозаправочной станции кафе и
мастерской по замене масла и шиномонтажу;
-
создание системы всеобъемлющего
контроля за рациональным приобретением, размещением и использованием ресурсов.