Оптимизация управления на ООО "Оренбурггражданстрой-Риэлт"
В
отделе выделены должности:
– ведущего
специалиста по работе с новостройками,
– ведущего
специалиста по работе с вторичной недвижимостью,
– ведущего
специалиста по работе с загородной недвижимостью,
– ведущего
специалиста по работе с частным сектором,
– ведущего
специалиста по работе с коммерческой недвижимостью.
В
подчинении каждого ведущего специалиста работают по четыре риэлтера.
Три
специалиста работают непосредственно с новостройками ОАО «Оренбурггражданстрой».
Также
в отделе постоянно дежурят два офис-менеджера, в обязанности которых входят
прием звонков от потенциальных клиентов; встреча клиентов в офисе, беседа с
ними до прихода, в случае отсутствия, или освобождения, в случае занятости,
специалиста; заполнение первичной документации, например, журнала входящих
звонков, где фиксируется время звонка, объект интересуемой недвижимости (жилье,
офис, склад, и т.д., источник сведений об организации и т.п.).
Специалисты,
работающие на рынке новостроек всегда учитывают, что Покупка новостройки – дело очень ответственное
и непростое. Какие бы законы ни принимались, вложение денег на стадии
строительства по-прежнему остается болезненным вопросом. Низкая цена и
возможность выбора этажа и площади будущей квартиры – единственные преимущества
покупки на ранней стадии строительства. После вступления в силу закона №214
об участии в долевом строительстве многоквартирных домов возникло множество
схем покупки квартир в новостройках, которые не всегда отвечают требованию
закона. Разобраться в этих схемах самостоятельно сложно и, порой, опасно.
Поэтому специалисты, работающие с жильем на рынке новостроек в первую очередь в
беседе с клиентом, определяют, где, в каком районе, он хотел бы поселиться,
выясняют, ведется ли там новое строительство, и если не ведется, предлагают
клиенту альтернативные варианты. На втором этапе в обязанности специалиста
входит проверка документации застройщика: проектной декларации, которая
содержит в себе как данные о проекте строительства, так и о самом застройщике;
заключенный компанией инвестиционный договор с администрацией города на
получение пятна и права строительства, для того чтобы определить имеется ли
разрешение администрации на строительство дома на конкретном участке и кому оно
дано – инвестору, генподрядчику, а также проверить, как выполняется
инвестиционный договор по платежам на развитие городской инфраструктуры и др.
Законодательство обязывает застройщика максимально раскрыться перед
потенциальными соинвесторами. Специалист должен выехать на стройплощадку, чтобы
убедиться существует ли на площадке порядок, и за месяц возводится целый этаж,
или, наоборот, грязь, а на объекте вяло копаются два-три человека. Убедиться,
что если у застройщика есть другие объекты строительства, то он в состоянии
закончить их все. Проверить, не нарушались ли ранее сроки сдачи объекта и т.п. На
следующем этапе, специалисты с помощью юристов разрабатывают договора участия в
долевом строительстве! Он должен быть заключен в простой письменной форме и
подлежит обязательной государственной регистрации. По окончании стройки и сдачи
объекта в эксплуатацию, специалист совместно с клиентом осуществляют прием
квартиры и оформление права собственности на нее. Но сначала дом сдается
госкомиссией и принимается в эксплуатацию. До подписания акта следует проверить
соответствие квартиры условиям договора. Приемка квартиры оформляется
актом приема-передачи. Подписывая акт приема-передачи квартиры, клиент
свидетельствует, что застройщик предоставил ему объект недвижимости в
соответствии с условиями договора, а он полностью оплатил квартиру.
Специалисты
по работе на рынке вторичной недвижимости работают по следующим направлениям:
– услуги по продаже, покупке, обмену, расселению
квартир, включающие оценку объекта недвижимости и определения возможных сроков продажи, обмена, расселения. С
учетом специфики объекта разрабатывается и проводится рекламная кампания;
показы объекта. Оказывается юридическое сопровождение сделок, в том числе
юридическая проверка документов. Организовывается алгоритм обеспечения
безопасных расчетов между клиентами;
– срочный выкуп квартир и нежилых помещений;
– в
случае, когда клиент самостоятельно нашел покупателя на свою квартиру, собрал все
необходимые документы и ему нужна только помощь в проведение сделки специалисты осуществляют оформление готовых
вариантов 9 сопровождение сделки): проводит консультацию по основным
аспектам сделки, проконтролирует взаиморасчеты, подготовим договор купли-продажи и
зарегистрирует его в соответствующих органах;
– ипотечное кредитование, предусматривает подбор
ипотечной программы, банка, предоставления клиенту полной базы квартир по Оренбургу
и Оренбургской области до оформления прав собственности на жилье;
– приватизация
и вступление в наследство;
– бесплатная оценка
стоимости квартиры (по телефону и с выездом), когда определяется рыночная стоимость объекта
недвижимости;
– профессиональные
консультации по вопросам недвижимости, в том числе консультации по
законодательным актам, связанным с ГЖС и т.п.
Деятельность
специалистов по работе с загородной недвижимостью и с частным сектором в
принципе схожа с деятельностью предыдущих специалистов, но их задача осложняется
необходимостью знать федеральные и местные законодательные акты,
регламентирующие правовые сделки с землями населенных пунктов, землями
сельскохозяйственного назначения и землями других категорий, методику оценки
земельных участков, правила их регистрации и мн. др.
Деятельность
специалистов по работе с коммерческой недвижимостью включает следующие услуги:
– продажа и покупка объектов
коммерческой недвижимости;
– юридическое сопровождение сделок;
– оформление и регистрация объектов
коммерческой недвижимости;
– услуги по кредитованию на покупку
объектов коммерческой.
Последние
семь лет рынок недвижимости активно развивается. Появляются новые технологии
строительства, а также агентства недвижимости нового формата. Профессиональный
риэлтор должен не только знать обо всех тенденциях рынка и уметь проводить
сложные сделки, но и знать нормы законодательных актов РФ, ограничивающие
сделку, или, наоборот, позволяющие совершить сделку на каких-либо льготных
условиях, другие законодательные аспекты сделок с недвижимостью, то есть быть
юристом; уметь убедить клиента в выборе предложенного объекта недвижимости, или
в использовании при покупке какой-либо программы, разработанной в Обществе,
вызвать у клиента доверие, то есть быть психологом; специалист должен знать
социальные программы государства, например, с 2006 г. в Оренбургской
области существует программа №62/2-III-ОЗ от 26.02.2006 «Субсидирование разницы
в процентных ставках при выдаче ипотечных жилищных кредитов», с 2003 г.
стартовали две программы: №63 от 26.02.2003 «Обеспечение жильем молодых семей в
Оренбургской области» на 2003–2010 гг. и №753/115-III-ОЗ от 30.12.2003
«Переселение граждан Оренбургской области из ветхого и аварийного жилищного
фонда» на 2003–2010 гг., то есть быть социальным работником; знать
методики расчетов оценки объектов недвижимости, земельных участков и т.д., то
есть быть оценщиком.
Каждый
сотрудник является ответственным за совершение той сделки, работать с которой
он начал изначально.
Критерием
успеха деятельности сотрудника является не только доход, приносимый им от
совершенных сделок, но и количество совершаемых сделок, количество «сорванных»
сделок, независимо от того, кто в этом виноват: клиент или сам сотрудник.
В
случае затруднения с организацией и заключением сделки специалист обращается за
советом к ведущему специалисту или непосредственно к юристам, экономистам, в
зависимости от направления сложности.
По
завершении каждой сделки риэлтор составляет отчет, в котором указывает основные
моменты сделки, описывает схему расчетов, указывает законодательные акты,
которые были использованы в процессе работы с клиентом, отмечает выявленные в
своей деятельности недочеты. Если сделка не дошла до своего логического конца,
риэлтор указывает причины этого.
На
основании отчетов риэлторов за 2007 г. составим сводную таблицу количества
сделок каждого сотрудника 9 без ведущих специалистов) и с помощью графического
метода определим лидера и аутсайдера (табл. 1).
Таблица
1 – Количество сделок риэлторов ООО «Оренбурггражданстрой-Риэлт»
Ф.И.О.
|
Месяцы
|
Всего за
год
|
Количество
сорванных
сделок
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
10
|
11
|
12
|
Абубакиров Р.А.
|
2
|
4
|
2
|
1
|
2
|
4
|
3
|
4
|
2
|
3
|
1
|
5
|
33
|
0
|
Антонова С.В.
|
3
|
2
|
4
|
5
|
2
|
1
|
2
|
4
|
3
|
5
|
1
|
2
|
34
|
0
|
Аплеева С.Р.
|
2
|
5
|
2
|
3
|
1
|
4
|
4
|
4
|
4
|
2
|
3
|
2
|
36
|
1
|
Веденеев С.И.
|
2
|
4
|
1
|
3
|
1
|
2
|
1
|
3
|
5
|
2
|
2
|
2
|
28
|
0
|
Гущина В.М.
|
1
|
3
|
3
|
1
|
2
|
1
|
2
|
3
|
2
|
2
|
2
|
2
|
24
|
0
|
Любимов О.А.
|
2
|
4
|
2
|
1
|
3
|
2
|
2
|
3
|
2
|
2
|
2
|
2
|
27
|
0
|
Ласточкина М.В.
|
3
|
2
|
1
|
1
|
1
|
2
|
3
|
3
|
2
|
2
|
2
|
2
|
24
|
2
|
Липучкина С.В.
|
1
|
3
|
4
|
2
|
3
|
2
|
2
|
2
|
2
|
4
|
2
|
2
|
29
|
1
|
Медведева С.В.
|
2
|
1
|
2
|
2
|
3
|
2
|
3
|
2
|
2
|
1
|
1
|
2
|
23
|
1
|
Мурзива Н.П.
|
4
|
3
|
3
|
2
|
2
|
3
|
2
|
3
|
2
|
3
|
1
|
2
|
30
|
0
|
Махоткина В.П.
|
3
|
2
|
3
|
3
|
2
|
3
|
3
|
2
|
2
|
1
|
1
|
2
|
27
|
0
|
Нерпина В.С.
|
2
|
5
|
3
|
2
|
2
|
3
|
3
|
3
|
2
|
2
|
1
|
2
|
30
|
2
|
Наргузлина А.Э.
|
3
|
4
|
3
|
3
|
3
|
3
|
3
|
1
|
2
|
2
|
2
|
2
|
31
|
0
|
Овдеева Т.Ю.
|
1
|
1
|
2
|
2
|
3
|
3
|
3
|
3
|
3
|
2
|
3
|
2
|
28
|
0
|
Орлов А.Б.
|
2
|
2
|
1
|
2
|
3
|
2
|
3
|
1
|
3
|
2
|
2
|
4
|
27
|
0
|
Севостьянов Р.М.
|
1
|
3
|
2
|
3
|
2
|
2
|
3
|
1
|
3
|
3
|
3
|
3
|
29
|
1
|
Тимошенко Л.В.
|
2
|
6
|
2
|
2
|
1
|
2
|
3
|
1
|
3
|
3
|
3
|
3
|
31
|
1
|
Ухарова С.Л.
|
3
|
2
|
2
|
3
|
4
|
3
|
3
|
3
|
4
|
3
|
3
|
3
|
36
|
1
|
Страницы: 1, 2, 3, 4
|