Капитальный ремонт в строительстве
Капитальный ремонт в строительстве
Казанский
государственный архитектурно-строительный университет
Кафедра
ЭПС
Реферат
по
дисциплине «Организация предпринимательской деятельности»
на
тему: «Капитальный ремонт в строительстве»
Выполнил: ст.гр. 11-303
Аскаров А. Ф.
Проверил: Мустафина Л.Р.
Казань
2010г.
Оглавление
Введение 4
1.
Понятие капитального ремонта 5
2.
Ответственность за проведение капитального ремонта и обязанность по несению
расходов на капитальный ремонт 6
3.
Источники финансирования капитального ремонта и модернизации многоквартирных
домов 9
4.
Кто принимает решение о проведении капитального ремонта многоквартирного
дома и обеспечивает его проведение 13
5.
Порядок финансирования капитального ремонта 15
6.
Капремонт в Казани 20
7.
Перечень подлежащих капитальному ремонту многоквартирных домов 20
Заключение 24
Список
используемой литературы 25
Введение
В
последнее время проблема капитального ремонта многоквартирных домов стала чуть
ли не самой популярной темой из всех, связанных с жилищно-коммунальным хозяйством.
Типичный ответ на вопрос: в чем проблема капитального ремонта? - отсутствие
необходимых средств в местных бюджетах. «Дайте нам деньги, и никакой проблемы
не будет» - можно услышать из уст мэров и губернаторов. Действительно ли
проблема в деньгах, вернее, в их отсутствии?
На
мой взгляд, плохое и продолжающееся ухудшение технического состояния
многоквартирных домов, неудовлетворительный объем капитального ремонта и
практически полное отсутствие внедрения энергосберегающих технологий при
проведении капитального ремонта - это прежде всего результат несовершенства
законодательства, а также «советских» подходов к решению проблемы на всех
уровнях общества: от государственных чиновников и депутатов Государственной
Думы до мэров городов и собственников квартир.
1.
Понятие капитального ремонта
Все
объекты общего имущества многоквартирного дома и их части, как и объекты и
части многоквартирного дома, не входящие в состав общего имущества, в процессе
эксплуатации подвергаются износу вследствие естественного старения материалов,
из которых они изготовлены, силовых нагрузок (несущие конструкции) либо
вследствие влияния геодезических и природно-климатических факторов, а также
условий использования и уровня надлежащего содержания объектов общего имущества
и его частей, в том числе своевременности устранения возникающих неисправностей
путём проведения ремонтов.
Капитальный
ремонт - замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций (за
исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок
службы многоквартирного дома в целом) и инженерно-технического оборудования
дома для устранения их физического износа или разрушения, поддержания и
восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения
(опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик
надежности и безопасности, а также устранение, в необходимых случаях,
последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ
по повышению уровня внутреннего благоустройства, т.е. про ведение модернизации
дома. При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и
функциональный (частично или полностью) износ дома. Капитальный ремонт
предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного
оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных
элементов дома.
Капитальный
ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный:
а)
комплексный капитальный ремонт - это ремонт с заменой конструктивных элементов,
инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие
всё здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их
физический и функциональный износ.
б)
выборочный капитальный ремонт - это ремонт с полной или частичной заменой
отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования,
направленный на полное возмещение их физического и частично функционального
износа.
2.
Ответственность за проведение капитального ремонта и обязанность по несению
расходов на капитальный ремонт
По
экспертным оценкам и пилотным проектам затраты на комплексный капитальный
ремонт/модернизацию многоквартирного дома могут составлять от 5 до 9 тыс.
рублей в расчете на 1 квадратный метр общей площади помещений в доме. Учитывая
площадь многоквартирных домов, нуждающихся в модернизации, можно оценить общую
потребность в финансовых ресурсах на эти цели приблизительно в 5000-9000 млрд.
руб.
Кто
должен инвестировать эти средства в многоквартирные дома?
Согласно
Жилищному кодексу Российской Федерации ответственность за состояние
многоквартирных домов лежит на собственниках жилых и нежилых помещений в таких
домах:
собственники
помещений несут бремя содержания принадлежащих им помещений и общего имущества
в многоквартирном доме (статьи 30 и 158 ЖК РФ);
плата
за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере,
обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в
соответствии с требованиями законодательства (ст. 156 ЖК РФ);
плата
за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в
многоквартирном доме включает в себя плату за услуги и работы по текущему и
капитальному ремонту общего имущества (ст. 154 ЖК РФ);
обязанность
по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется
на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права
собственности на помещения в этом доме (ст. 158 ЖК РФ).
Таким
образом, если исходить из Жилищного кодекса, ответственность, обязанность и
финансовое бремя по капитальному ремонту многоквартирного дома лежат на собственниках
помещений в этом доме. При этом органы местного самоуправления могут
предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо
жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам
бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов в целях создания
условий для управления многоквартирными домами (ст.165 ЖК РФ).
Принято
считать, что положения Жилищного кодекса вступают в противоречие с законом о
приватизации, статья 16 которого установила, что за бывшим наймодателем
сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с
нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Между тем, эта
статья закона о приватизации относится только к случаю, когда на момент приватизации
жилого помещения многоквартирный дом требовал капитального ремонта, поэтому
обязанность производить капитальный ремонт возникает только в отношении того
конкретного наймодателя, который приватизировал помещение в таком доме. Таким
образом, строго следуя букве закона, при приватизации жилого помещения орган
местного самоуправления (или другой собственник приватизируемого жилого
помещения) должен был определить, нуждается ли в данный момент многоквартирный
дом, в котором находится данная конкретная квартира, в капитальном ремонте, а
затем зафиксировать в договоре приватизации факт возникновения или отсутствия
обязательств по проведению капитального ремонта, причем в доле, относящейся к
данной конкретной квартире. В первые годы приватизации значительная часть
многоквартирных домов еще не нуждалась в капитальном ремонте, поэтому и
обязательства бывшего наймодателя перед существенной частью новых собственников
не должны были возникать. Но никакого указания на обязательства по капитальному
ремонту (или их отсутствие) в договорах приватизации не делалось, а процесс
приватизации в России растянулся на долгие годы, за которые чуть ли не каждый
многоквартирный дом стал нуждаться в ремонте. Все это привело к расширительной
трактовке статьи 16 закона о приватизации как обязанности органа местного
самоуправления отремонтировать все многоквартирные дома на территории
муниципального образования.
Изменение
отношения как населения, так и представителей органов власти и органов местного
самоуправления к вопросу ответственности за проведение капитального ремонта
многоквартирных домов весьма актуальная и непростая задача. Новый подход,
установленный Жилищным кодексом, заключается в том, что все собственники
помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме несут ответственность за
обеспечение его надлежащего состояния и участвуют в финансировании ремонта
общего имущества пропорционально их долям в праве общей долевой собственности
на общее имущество в многоквартирном доме. Органы местного самоуправления:
участвуют
в финансировании капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в
доле, относящейся к муниципальным жилым (и нежилым) помещениям в данном доме
(пропорциональной площади помещений, находящихся в муниципальной
собственности);
исполняют
обязанность по проведению (финансированию) капитального ремонта общего
имущества в многоквартирном доме в доле, относящейся к помещению, ранее
находившемуся в муниципальной собственности, если возникновение этой
обязанности в отношении бывшего наймодателя установлено (договором о
приватизации или решением суда);
проводят
(финансируют) капитальный ремонт помещений и другого недвижимого имущества,
находящихся в муниципальной собственности;
Предоставление
средств местных бюджетов на проведение капитального ремонта многоквартирных
домов, которое не связано с выполнением органами местного самоуправления
перечисленных выше обязанностей, является оказанием бюджетной помощи и должно
осуществляться в рамках специальных муниципальных программ. Согласно
законодательству бюджетные средства должны предоставляться управляющим
организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или
иным специализированным потребительским кооперативам в виде субсидии в
соответствии с порядком, установленным муниципальным правом актом (статья 165
ЖК РФ, статья 78 Бюджетного кодекса РФ).
3.
Источники финансирования капитального ремонта и модернизации многоквартирных
домов
Финансовые
ресурсы, которые могут быть использованы собственниками помещений для
капитального ремонта/модернизации общего имущества в многоквартирном доме,
включают:
средства,
ежемесячно вносимые собственниками помещений в составе платы на содержание
общего имущества в многоквартирном доме (в размере установленной общим
собранием платы на капитальный ремонт);
целевые
взносы собственников помещений для выполнения какого-то конкретного ремонта.
Поскольку
на протяжении почти двух десятков лет в капитальный ремонт, а тем более в
модернизацию многоквартирных домов не вкладывались практически никакие средства
(муниципалитеты не делали это потому, что не было денег на эти цели в местных
бюджетах, а собственники помещений - потому, что не считали это своей
обязанностью) проблема капитального ремонта многоквартирных домов достигла
уровня, при котором возложить ее решение целиком на собственников помещений в
настоящее время не возможно ни с политической, ни с социальной точки зрения.
Поэтому еще одним финансовым источником для проведения капитального ремонта
остаются бюджетные средства, которые должны предоставляться в рамках различных
целевых программ с использованием новых механизмов их расходования.
В
чем же заключаются эти новые подходы к использованию бюджетных средств для
финансирования капитального ремонта многоквартирных домов? В обобщенном виде
это можно сформулировать следующим образом:
1)
органы местного самоуправления не должны подменять собой собственников
помещений в принятии решений о проведения капитального ремонта, напротив,
механизм предоставления бюджетных средств должен стимулировать собственников
жилья на принятие самостоятельные решения о проведении ремонта;
2)
бюджетные средства должны предоставляться только на условии софинансирования
расходов на капитальный ремонт со стороны собственников помещений;
3)
бюджетные средства должны предоставляться на основе заявительного порядка
(заявитель - товарищество собственников жилья или управляющая домом организация
должны действовать в соответствии с решением общего собрания в рамках
предоставленных полномочий);
4)
предоставление бюджетных средств должно стимулировать не просто капитальный
ремонт, а модернизацию, направленную на ресурсосбережение в многоквартирных
домах;
5)
в случае ограниченности бюджетных средств их предоставление должно
осуществляться на конкурентной основе с использованием заранее объявленных
критериев отбора получателей бюджетной помощи.
Первым
шагом к разработке и использованию нового механизма предоставления бюджетных
средств на проведение капитального ремонта можно считать принятие Федерального
закона № 185-ФЗ и создание государственной корпорации - Фонда содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд), призванного
оказать финансовую поддержку субъектам Российской Федерации и муниципальным
образованиям, которые затем в рамках адресных муниципальных (и региональных)
программ могут предоставлять субсидии на проведение капитального ремонта
многоквартирных домов товариществам собственников жилья (и другим объединениям
собственников помещений в многоквартирных домах) и выбранным собственниками
управляющим организациям.
Необходимо
подчеркнуть, что за счет средств Фонда, обязательного долевого финансирования
из бюджетов субъектов Российской Федерации (и/или муниципальных образований)
полностью решить проблему не удастся, поэтому, как показывает опыт других стран
с переходной экономикой, необходимо обеспечить привлечение к финансированию
капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов четвертый финансовый
источник - кредиты коммерческих банков.
Проблемы
привлечения кредитных ресурсов для ремонтов и модернизации многоквартирных
домов заключаются в следующем:
у
товарищества собственников жилья нет своего имущества, которое можно было бы
использовать в качестве гарантии возврата кредита, а собственники квартир не
хотят закладывать свои квартиры в обеспечение кредита товарищества или давать
поручительства за других собственников помещений, поэтому необходимы меры,
обеспечивающие доступность кредитов для собственников квартир (через ТСЖ или
управляющие организации) и снижающие риски банков.
товарищество
собственников жилья с точки зрения банков не является надежным заемщиком, так
как согласно российскому законодательству оно может (и должно) быть
ликвидировано, если в результате выхода из товарищества части собственников
помещений количество голосов, принадлежащих членам товарищества, становится
менее пятидесяти процентов от общего числа голосов собственников помещений в
многоквартирном доме. Управляющие организации в глазах банков в этом смысле
имеют определенные преимущества, хотя способ управления многоквартирным домом
решением общего собрания собственников помещений может быть изменен в любое
время, а договор управления, заключенный с управляющей организацией, может быть
расторгнут (или не продлен на новый срок);
кредит
- это дорогие деньги, поэтому необходимы меры, удешевляющие кредиты для
собственников жилья, чтобы повысить их привлекательность в сравнении с
длительным накоплением средств на крупные ремонты.
Если
оставить в стороне несовершенство российского законодательства о товариществах
собственников жилья, то решающими факторами для привлечения кредитных ресурсов
в сферу капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов являются, с
одной стороны, обеспечение более дешевых кредитов для собственников жилья и их
товариществ (например, через субсидирование процентных ставок) и, с другой
стороны, снижение рисков коммерческих банков (например, путем предоставления
гарантий по кредитам товариществ собственников жилья и управляющих
организаций). И тот, и другой механизм обеспечения доступности кредитных
средств для товариществ собственников жилья во многом создается государством. В
России пока о необходимость разработки подобных мер поддержки только
обсуждается.
3. Кто принимает решение о проведении
капитального ремонта многоквартирного дома и обеспечивает его проведение
Согласно Жилищному кодексу:
принятие решения о ремонте общего имущества,
реконструкции многоквартирного дома является компетенцией общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме (статья 44 ЖК РФ) вне
зависимости от способа управления данным домом;
решение о ремонте принимается большинством не
менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в
многоквартирном доме (статья 46 ЖК РФ);
решение общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт принимается с
учетом предложения управляющей организации о сроке начала капитального ремонта,
необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта,
сроках возмещения расходов и других предложений (статья 158 ЖК РФ).
Реализация принятого собственниками решения о
проведении капитального ремонта является задачей лица/лиц или организации,
управляющей многоквартирным домом.
В связи с тем, что процесс реального вовлечения
собственников жилья в управление общим имуществом в многоквартирном доме
фактически только начался, до последнего времени ситуация с проведением
капитального ремонта складывалась следующим образом:
решение о капитальном ремонте продолжали
принимать органы местного самоуправления по предложениям, главным образом,
муниципальных управляющих организаций, утверждая титульные списки
многоквартирных домов для капитального ремонта (исходя из технического
состояния домов и возможностей местного бюджета);
размер платы за капитальный ремонт или вообще не
устанавливался (потому что согласно ЖК РФ ее должны установить сами
собственники помещений каждого отдельного дома на общем собрании, а эти
собрания не проводятся), или устанавливался решением органов местного
самоуправления как некий усредненный «общегородской тариф». В первом случае все
расходы по капитальному ремонту целиком ложились на местный бюджет. Во втором
случае деньги собственников разных домов через единый расчетно-кассовый центр
собирались в некий «городской фонд», из которого осуществлялось финансирование
капитального ремонта домов согласно утвержденному титульному списку, то есть
собственники оплачивали ремонт чужого имущества. Если средства собственников
попадают на счета управляющих организаций и не расходуются в течение года
(потому что ремонт не планировался), они становятся прибылью этих организаций;
подрядные организации для выполнения работ по
капитальному ремонту выбирались уполномоченной администрацией города
структурой, что не способствовало развитию рынка жилищных услуг, а собственники
не могли контролировать ни объем, ни качество работ.
Федеральный закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства» определил ключевые моменты
нового порядка предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт
многоквартирных домов, соответствующий нормам Жилищного кодекса:
решение об участии в муниципальной адресной
программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов принимается
общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (общим собранием
членов товарищества собственников жилья), которое также утверждает смету
расходов на капитальный ремонт;
Страницы: 1, 2
|