Основы экономики строительства

Основы экономики строительства

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

Донбаська державна академія будівництва і архітектури

Кафедра „Економіка підприємств”

КОНСПЕКТ ЛЕКЦІЙ

Основи економіки будівництва

(для спеціальності „Економіка підприємств”)

Склав:

Доц. Іванов М.Ф.

Макіївка, 2003 р.

ТЕМА 1. СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКА

1. СТРОИТЕЛЬСТВО КАК ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ПРОЦЕСС

В нашей отечественной практике термин "строительство" понимается двояко: как процесс возведения зданий и сооружений и как отрасли народного хозяйства.

Строительство как единое целое серьезно влияет на народное хозяйство. Создавая капитал, строители рассредоточивают его по соответствующим отраслям народного хозяйства. Эти изменения приводят к ответной реакции рынка, в результате которой перед строителями возникают новый задачи, решение которых приводит к очередным новым изменениям.

Строительство как экономический процесс представляет собой непрерывную инвестиционную деятельность собственников капитала на протяжении жизненных циклов зданий и сооружений, в возведение которых вкладывается капитал. Очевидно, что ни теоретическая, ни прикладная рыночная экономика строительства не может рассматривать такие объекты как отрасль народного хозяйства, т.к. в рыночных условиях строительство теряет управление.

2. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

Строительство - одна из 4-х важнейших отраслей народного хозяйства наряду с промышленностью, сельским хозяйством и транспортом. Строительство - отдельная отрасль из-за специфики строительной продукции:

1) большие габариты строительной продукции;

2) территориальная закрепленность на месте размещения;

3) предметы труда неподвижны, а средства производства динамичны;

4) продолжительное изготовление продукции;

5) строительство осуществляется только при наличии заказчика.

3. МОТИВАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Строительная экономика ориентирована прежде всего на удовлетворение потребности в жилье. Жилые дома - строительная продукция I-го уровня. II-й уровень - помещения для производства, хранения, сбыта продукции. III-й уровень – объекты нужные для выпуска предметов потребления и оказания услуг. IV-й уровень - объекты - необходимые для изготовления других средств производства.

Мотивация строительной деятельности происходит от высших уровней к низшим через потребность в той продукции, для производства которой должно строится здание или сооружение.

Таким образом, совокупный капитал, используемый для удовлетворения потребности распределяется между уровнями. о6разуя цепочки, каждое звено которых имеет свой интерес (прибыль за вложенный капитал).

Строительный рынок - динамическая совокупность взаимодействующих субъектов: земля, рабочая сила, капитал. Строительные процессы требуют гибкого полхода к возведению зданий и их эксплуатации в процессе всего жизненного цикла.

4. УПРАВЛЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВОМ В НАШЕ ВРЕМЯ

Основа систем для оценки жизненного цикла и его стоимости - экономические прогнозы и планы. В них рассматривается совокупный капитал собственника. Каждый стремится наиболее эффективно использовать свой капитал путем извлечения из него максимальной прибыли. Задача владельца капитала - управление собственностью, имеющей сложную структуру объектов и видов капитала. Содержание управления - инвестиционная деятельность в период проектирования, строительства и эксплуатации зданий и сооружений. Цели собственников - решение вопросов выбора направления, объема и времени вложения капитала.

5. КАПИТАЛ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ЕГО РАЗНОВИДНОСТИ

Для правильного понимания сущности рыночной экономики необходимо различать деньги и капитал.

В рыночной экономике деньги выступают в роли капитала для всех субъектов частной и коллективной собственности (включая акционерную). Направляя наличные деньги на инвестиции, их владелец становится собственником капитала.

Рынок представляет собой взаимодействие капиталов, вынуждает их владельцев руководствоваться законом прибавочной стоимости, поэтому рыночная экономика строительства представляется как экономика капитала применительно к строительной отрасли.

Капитал в строительстве имеет следующие основные разновидности. В зависимости от способа, образования прибыли у владельца:

1) Ссудный капитал - это средства, которые вкладываются в банк, приносят их владельцу определенный процент в течение установленного времени. При этом предприниматель не несет никаких издержек производства. Владелец капитала, получивший его как ссуду, выплачивает банку кроме полученной суммы еще и процент за кредит;

2) Капитал, инвертированный в объекты длительного пользования и не требующий от владельца предпринимательской деятельности - приносит владельцу прибыль в виде ренты. В строительстве этот вид капитала связан с 2-мя видами недвижимости: с земельными участками и со зданиями, которые сдаются в наем.

В общем смысле капитал - это чистая стоимость всех активов минус сумма обязательств. Капитал в хозяйственных ситуациях используется для определения совокупных ресурсов, применяемых в бизнесе (акционерный капитал, товарищеский капитал и т.д.).

Переменный капитал как понятие используется в чистом виде в противопоставлении к слову "доход". В этом смысле капитал - это сумма активов таких как: рента, собственность, акции, текущий доход с капитала, находящегося в обороте.

Капитал, приносящий ренту, отличается от ссудного тем, что его владелец хотя и не занимается предпринимательством в сфере, где вращается его капитал, но рискует больше, чем в том случае, если бы он поместил эти деньги в банк под процент. Поэтому земельные участки и недвижимость больше подвержены влиянию рыночной коньюктуры. Поэтому владелец капитала рассчитывает на большую относительную прибыль, чем банковский процент.

3) Предпринимательский капитал - это капитал, инвестированный владельцем в производство с целью получить максимальную устойчивую прибыль. В общей сумме капитала часть его может быть собственной, а часть - заемной. Важнейшим критерием эффективности инвестиций в строительстве является анализ их с точки зрения общей экономической теории.

Заказчик каждый раз останавливается перед дилеммой: легко ли получить проект и контракт при тяжелой реализации его, или наоборот тяжело получить проектный контракт, который легко реализовать. В рыночной экономике развитых стран вышеописанная ситуация с получением и реализацией контракта является нормальной.

Порядок проведения конкурсов (тендеров) в строительстве

Кабинет Министров Украины в соответствии с Постановлением № 25 установил, что подрядные контракты, сооружение объектов строительство в строительстве.

6. СОВРЕМЕННЫЕ ТЕОРИИ КАПИТАЛА ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

ТЕМА 2. ЗАКАЗЧИК И ЕГО ФУНКЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ И УПРАВЛЕНИЮ ИНВЕСТИЦИЯМИ

1. ВЗАИМООТНОШЕНИЯ С ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ (ПОДРЯДЧИКОМ)

Идея, а зятем и проект инвестиций возникает у собственника капитала как результат изучения условий и состояния рынка. Если обоснование окажется положительным (эффективным), то предприниматель осуществляет следующие стадии инвестирования капитала:

1. Исследования предпроектные и эскизный проект.

2. Проектирование.

3. Подготовка строительства и производства работ.

4. Реализация строительных работ (продажа, сдача в аренду).

5. Эксплуатация объекта.

Процесс строительства настолько сложный, что владелец капитала вынужден привлекать для реализации своей идеи т.н. "управляющего объектом". Он отличается от других участников инвестиционного процесса тем, что должен быть универсальным специалистом (блестящим инженером-строителем, экономистом, менеджером).

Важнейшим критерием эффективности инвестиций в строительстве является анализ их с точки зрения обшей эффективности капитала собственника, т.к. какими бы хорошими не были инженерные решения в условиях ограниченного капитала, о его эффективности можно судить по конечным результатам инвестиционных решений. Все это проявляется в виде потока денежных средств собственника на каждой стадии инвестиционного процесса, независимо от того, идет ли строительство или эксплуатируется здание.

ВЫВОД: Подрядчик каждый раз останавливается перед дилеммой: легко ли получить проект и контракт при тяжелой реализации его, или наоборот, тяжело получить проектный контракт, который легко реализовать. В рыночной экономике развитых стран вышеописанная ситуация с получением и реализацией контракта является нормальной.

2. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ КОНКУРСОВ (ТЕНДЕРОВ) В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Кабинет Министров Украины в соответствии с Постановлением № 25 установил, что подрядные контракты, сооружение объектов строительства которых начинается в 1997 году, заключаются по результатам конкурсов (тендеров). Этот порядок приведен в Положении с проведении конкурсов, (тендеров) в строительстве, которое утверждено вышеупомянутым постановлением Кабинета Министров Украины.

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

Целью проведения конкурсов является:

- обеспечение эффективного использования капиталовложений;

- создание конкурентной среды для размещения заказов и заключения подрядных договоров;

- увеличение качества строительства;

- сокращение сроков строительства объектов.

Применение тендерных процедур, предусмотренных данным Положением, является ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ для заключения подрядных контрактов на строительство объектов, осуществляемых за счет государственного и местного бюджета, бюджетных займов, средств государственных предприятий и организаций, а также смешанных средств.

Организация конкурсов осуществляется заказчиком. Он гарантирует равные условия всем претендентам независимо от форм собственности и места расположения. Предложения должны передаваться подрядчикам, которые имеют достаточную профессиональную квалификацию, опыт и репутацию, необходимые финансовые средства производящие мощности и способные обеспечить выполнение заказов. Ответственность подрядчика определяется предварительной квалификацией и оценкой.

2. ТЕНДЕРЫ И ПОНЯТИЯ.

Предложение на конкурс – это письмо подрядчикам, которые прошли предварительным отбор, с просьбой принять приглашение в конкурсе. Участие в конкур без приглашения невозможно.

Конкурс (тендер) - форма размещения заказа на выполнение работ, услуг, поставку продукции, которая предусматривает отбор подрядчиков путем оценки его оферты.

Оферта - предложенный претендентам комплект документов, который содержит предложения и условия, на которых подрядчик согласен выполнить заказ.

Перечень объемов работ - перечень видов работ.

Предварительная квалификация претендентов - это определение возможностей, заинтересованности подрядчиков выполнить заказ и целесообразности их приглашения к участию в конкурсе.

Предмет заказа - работы, выполнение которых предусматривается заказом.

Претендент - лицо, которое официально известило о желании выполнить заказ.

Размещение заказа - процесс полбора партнеров для выполнения контракта и согласование его положений.

Тендерная документация - комплекс документов, которые содержат информацию о предмете заказа, условиях и процедуре проведения конкурса, достаточно для подготовки оферты в определенный срок.

Тендерный комитет (комиссия) - постоянный или временный орган; создается для подготовки и проведения конкурса.

Цена оферты (рассчитывается претендентом) - за какую цену он согласен выполнить заказ.

З. СПОСОБЫ ПРОВЕДЕНИЯ КОНКУРСОВ.

Конкурсы могут быть:

- открытые (для всех заинтересованных подрядом);

- открытые, но с предварительной квалификацией подряда;

- закрытые (по приглашению).

Основной способ - открытый, но заказчик может принять решение о закрытом, в особых случаях. Открытые конкурсы с предварительной квалификацией проводятся, когда количество претендентов превышает 6 юридических лиц.

Закрытые конкурсы проходятся если:

1) количество подрядчиков, способных выполнить заказ, ограничено;

2) контракты на проведение конкурса будут неоправданно большие относительно стоимости предметов заказа;

3) когда открытый конкурс не даст ожидаемого результата.

4. ОРГАНИЗАЦИОННАЯ РАБОТА ЗАКАЗЧИКА.

Она проводится в соответствии с планом, в котором предусматривается:

- публикация объявления о проведении конкурса и направления приглашений подряда;

- разработка документации для предварительной квалификации претендентов;

- принятие и регистрация заявок на участие в конкурсе;

- направление документации, необходимой для предварительной квалификации претендентов;

- проведение дополнительной квалификации претендентов;

- составление списка определения претендентов на участие в конкурсе;

- подготовка тендерной документации и ее направление;

- организация посещения подрядчиками строительной площадки;

- обеспечение ответов не вопросы подрядов по поводу уточнения информации, которая содержится в тендерной документации;

- внесение пополнений, изменений с учетом предложений подрядов в тендерной, документации и информировании об этих изменениях всех претендентов;

- прием и регистрация оферт;

- анализ оферт;

- оценка оферт и принятие решения по их использованию;

- определение победителя (тендера);

- документальное оформление результатов конкурса и подготовка отчета о его проведении.

5. ТЕНДЕРНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ.

Она должна быть одинаковой для всех претендентов, охватить всю информацию, нужную для подготовки оферты и не создавать рисковые условия для подрядчика. Объем и состав тендерной документации определяется заказчиком в зависимости от предмета заказа. Эта документация состоит из:

- инструкции для претендентов;

- проекта контракта;

- формы оферты;

- квалификационного требования;

- перечня объемов работ.

Тендерная документация должна быть представлена на конкурсе в полном объеме в соответствии с требованиями заказчика.

6. ПОДГОТОВКА ОФЕРТЫ.

Оферта должна соответствовать требованиям, указанным в технической документации. Каждый участник может подать только одну оферту. Документы оферты охватывают:

- непосредственно форму оферты;

- информацию для квалификационной оценки претендентов;

- перечень объемов работ с учетом их стоимости;

- альтернативные предложения;

- гарантию обеспечения выполнения обязательств.

7. РАСЧЕТ ЦЕНЫ ОФЕРТЫ.

Здесь учитывается все виды работ, в т.ч. те, которые поручаются субподрядчику. Претендент обязан обосновать все расценки для каждого вида работ и определить их общую стоимость, в общую цене оферты добавляется, все затраты претендента, в т.ч. накладные расходы и прибыль, которую претендент планирует получить.

Источники привлечения капитала дифференцируются на:

1. Собственный капитал инвестора.

Прибыльность в результате инвестирования должна быть выше прибыльности ныне действующего капитала.

В реальной практике строительства финансирование за счет собственного капитала осуществляется редко, поэтому инвестору надо, чтобы его собственные средства оказались в размере достаточных для инвестирования жизненного цикла объекта.

2. Заемный капитал. Вариант кредитования для исполнения, которого требуется, кроме возврата кредита иметь гарантии на случай неудачи идеи и неплатежности инвестора.

З. Капитал, дающий право на участие в прибыли. Инвестору не надо иметь больше чем он может вложить в идею, не надо отдавать плату, за кредит, меньше риск.

Если есть компаньоны инвестирования предполагается, что с ними надо делиться идеей, убедить в ее эффективности. В случае успеха - поделится прибылью в зависимости от размера вклада.

Выбор варианта финансирования - индивидуальное, зависящие от стиля работы предпринимателя дело. Затем инвестор обязан тщательно исследовать вопросы финансирования.

2. ОБОРОТНЫЙ КАПИТАЛ ЗАКАЗЧИКА

При реализации проекта предприниматель стремиться к минимизации общего объема капитальных вложений, он пытается как можно быстрее получить прибыль от инвестиций, как позже оплатить подрядчику счета за выполненную работы и как можно раньше достичь проектной мощности на сданных объектах.

Предварительная оценка инвестиций - средство для подготовки бюджета инвестора и проведения анализа стоимости.

ОСНОВНЫЕ ЦЕЛИ ИНВЕСТОРА.

- найти выгодные условия для получения кредита;

- составить проект с наилучшим распределением капиталовложений во времени и наиболее оптимальные сроком строительства;

- предусмотреть в проекте по возможности максимальную и полную отдачу.

ОПТИМАЛЬНЫЙ СРОК СТРОИТЕЛЬСТВА.

Процесс выбора максимального срока строительства заключается в том, что заказчик должен выполнить сопоставление затрат удорожание строительства при сокращении по продолжительности и показателей снижения при этом стоимости капитала. Не достаточно ориентироваться только на взаимосвязь стоимости строительства и капитала. Большее значение имеют такие факторы:

- надежность осуществления проекта в установленные сроки;

- возможность компенсации дополнительных затрат, связанных с ускорением строительства, эффектом, достигаемым в результате более раннего срока начала эксплуатации объекта.

ТЕМА 3. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1. СТРАТЕГИЯ ВЛАДЕЛЬЦА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В рыночной экономике строительства фигура заказчика - главная, так как:

Страницы: 1, 2, 3