Строительство в Вологодской области

Во-вторых, сокращается жилищное строительство по метражу и количеству квартир. В 1985-1990 годах ежегодно вводилось около 80 млн. кв. м жилья, и это считалось недостаточным. А сейчас вводится вдвое меньше и строится с каждым годом все меньше и меньше /6/.

Таблица 1. Количество построенных квартир в 1995 г., 2005 г. и 2006 г.

При этом в основном сдается жилье повышенной комфортности и большего размера для высоко обеспеченных слоев населения. Средний размер общей площади квартиры за последнее время вырос с 68 кв. м вырос до 86 кв. м.

В-третьих, непомерно растет стоимость одного кв. м жилья. В Москве она достигла 4,5 тысяч долларов, а в среднем по стране составляет более 2,5 тысяч долларов. При средней заработной плате около 15 тысяч рублей простому гражданину нужно копить на квартиру площадью 60 кв. м около 30 лет, при этом он не должен тратить деньги на еду, одежду и прочие нужды. Не сможет решить проблему и ипотека, на которую уповает власть. Выплачивать 15-20% годовых за взятый кредит могут немногие. При этом кредит выдается, если претендент может предоставить залог. Снижение процентной ставки не возможно из-за высокого уровня инфляции. Ни один банк себе в убыток не даст кредит под 5-8% при инфляции в 10-15%, несмотря на уверения руководителей правительства в канун выборных кампаний /6/.

В-четвертых, в стране 300 млн. кв. м жилья нуждается в капитальном ремонте: с 1997 года по настоящее время площадь аварийного и ветхого жилья увеличилась в 2,5 раза, с 42 до 107 миллионов кв. м. Приходит в негодность вся инфраструктура ЖКХ, что приводит к чрезвычайным происшествиям, подвергающим опасности жизнь людей.

Чтобы обеспечить людей недорогим жильем нужно больше строить. Но темпы строительства в России остаются невысокими из-за нехватки земельных участков. Точечная застройка исчерпала себя и «не делает погоды» на строительном рынке, а масштабные проекты по строительству новых микрорайонов невозможно реализовать из-за отсутствия подготовленной коммунальной инфраструктуры. Просто выделить земельный участок мало, построенные на нем здания станут жильем, только если к ним проведены свет, тепло, вода и т.д. Вкладывать средства в строительство инженерных сетей муниципалитеты вынуждают самих строителей. В результате получается долго и дорого. Страдает бизнес и будущие жильцы, покупающие метры по цене, включающей эти дополнительные расходы.

Новый Градостроительный кодекс обязал городские власти предоставлять под застройку участки уже со всей необходимой инфраструктурой. Эта норма вступила в действие с 1 октября 2005 года и должна была помочь развернуть массовое строительство. Но на такую подготовку в местных бюджетах очень часто не хватает денег. В рамках федеральной целевой программы «Жилище» местным властям будут предоставляться государственные гарантии и частично субсидироваться процентные ставки по кредитам на оснащение земельных участков (на условиях софинансирования с региональными и местными бюджетами).

Уже в 2006 - 2008 годах начали предоставлять гарантии по кредитам на сумму 68,1 млрд. рублей и увеличивать объемы жилищного строительства до 56 млн. кв. метров. В рамках приоритетного национального проекта планируется сокращать административные барьеры, развивать рыночную инфраструктуру строительного рынка, совершенствовать градостроительное и антимонопольное регулирование в сфере жилищного строительства, модернизировать существующие объекты коммунальной инфраструктуры, привлекать частных инвесторов.

Для повышения инвестиционной привлекательности жилищного строительства планируется: предоставлять средства федерального бюджета на условиях софинансирования с региональными бюджетами и частными инвесторами для модернизации объектов коммунального комплекса создать с использованием бюджетных средств организацию, оказывающую поддержку муниципалитетам и коммунальным предприятиям в получении кредитов для развития и модернизации коммунальной инфраструктуры Программа государственной поддержки модернизации коммунальной инфраструктуры позволит сделать акцент на развитии новых микрорайонов /8/.

Глава III. Строительство в Вологодской области

1. Анализ стоимости жилищного строительства Вологодской области

Рост благосостояния населения в 2003-2008 гг., активные вложения денежных средств в недвижимость, развитие Федеральной программы ипотечного кредитования, упрощение процедуры получения кредитов и снижение процентных ставок с одной стороны увеличивают спрос на жильё, с другой – способствуют резкому росту цен на него.

В настоящий момент рыночная стоимость жилья как на первичном, так и на вторичном рынках является высокой. По статистическим данным, с 2005 года до 2008 год цены на квартиры выросли более чем в 2 раза.

Значительный рост цен произошёл в 2006 году – на 75%. В 2008 году рост рыночной стоимости жилья стабилизировался и составил 1% к уровню 4 квартала 2007 года /8/.

В 1 квартале 2009 года цены на первичном рынке снизились на 3,6% за 1 кв.м. Своевременное выявление причин увеличения рыночной стоимости жилья и принятие мер, направленных на его предотвращение, позволит облегчить решение жилищной проблемы для граждан Вологодской области.

Анализируя состав затрат, входящих в рыночную стоимость 1 кв.м. типового жилья, необходимо учитывать, что кроме затрат непосредственно на возведение объекта (СМР) немалая доля средств, составляющих продажную стоимость, это различные косвенные расходы застройщиков, входящие в себестоимость: затраты на получение участка под застройку, издержки, связанные с получением разрешения и согласованием документации (данные расходы могут составлять 40%). Фактический рост рыночной стоимости жилья в области оказывается значительно выше не только расчётной стоимости (СМР), но и себестоимости строительства – от 44% в 4 квартале 2007 года до 33% в 4 квартале 2008 года.

Вывод: В 2006 году произошёл скачёк рыночных цен на 75%, в то время как расчётная стоимость (СМР) (материалы, заработная плата, эксплуатация машин и оборудования) увеличилась на 21%. Данное отличие между рыночной стоимостью и себестоимостью (33%) сохраняется и по состоянию на 1 квартал 2009 года. Это прибыль инвесторов, застройщиков, посредников.

По данным Министерства регионального развития Российской Федерации скачёк цен в 2006 году произошёл в регионах с относительно высоким уровнем экономического развития.

Если сравнивать расчётную стоимость строительства (СМР) по Северо-Западному Федеральному округу, то только расчётная стоимость 1 кв.м. жилья в Калининградской области ниже, чем в Вологодской области и составляет 24900 рублей за 1 кв.м. Самая наибольшая расчётная стоимость строительства 1 кв.м. жилья за 2008 год в г. Санкт Петербурге (39440 руб./кв.м.) и в Мурманской области (36263 рубля за 1 кв.м.).

Наибольшие удельные показатели затрат составляют работы по возведению объекта (СМР) – 56,3%, по обследованию грунтов, испытанию фундаментов и оборудования – 8,04%, по подключению объекта к сетям – 5,03%, НДС – 15,25%, а также услуги заказчика-застройщика – 3,53%. Наглядное и достоверное раскрытие составляющих строительно-монтажных работ позволяет определить на основании чего формируется конечная рыночная цена. Одной из наиболее вероятных причин удорожания себестоимости возведения жилья, на первый взгляд, представляется повышение цен на строительные материалы, в связи с чем целесообразно установить зависимость роста себестоимости жилья от стоимости строительных ресурсов.

Наиболее существенное влияние на себестоимость строительства оказывает повышение цен на железобетонные изделия и кирпич. Доля железобетона в общей структуре СМР составляет 25%. Так, например, в 2006 году стоимость ж/б панелей в Вологодской области выросла на 11,6%. Таким образом, повышение стоимости ж/б материалов увеличило стоимость 1 кв.м. жилья в Вологодской области на 2,9%. (11,6*0,25) для типового кирпичного домостроения. тогда как рыночная стоимость за 2006 год выросла на 75%, расчётная – на 21%. Из приведённых данных следует, что динамика роста стоимости отдельных строительных материалов превышает динамику роста расчётной стоимости (СМР) 1 кв.м. жилья. Производство строительных материалов связано с машино - и энергоёмким производством, рентабельность которого невысока. Растут цены на газ, электроэнергию, нефтепродукты. По статистическим данным и заявлениям руководителей заводов износ основных фондов достигает 70-80%. Оперируя данными поставщики постоянно повышают отпускные цены. Так в Вологодской области стоимость цемента превысила рост расчётной стоимости жилья (СМР) за 2005 год в 2,9 раза, за 2006 – в 2,7, за 2007 – в 2,5 раза, за 2008 – в 1,8 раза. Рост стоимости цемента, металла, энергоносителей влечёт за собой рост стоимости строительных изделий, так как, например, сам цемент в чистом виде в строительстве применяется в незначительном объёме.

Доля заработной платы в общей структуре СМР составляет 7%. Так, например, в 2006 году величина заработной платы в Вологодской области выроста на 26% /8/.

Таким образом, рост заработной платы увеличил стоимость 1 кв.м. жилья в Вологодской области на 1,82% (26*0,07) для типового кирпичного домостроения. Тогда как рыночная стоимость жилья за 2006 год выросла на 75%, а расчётная – на 21%.

Данные Департамента строительства, промышленности и энергетики показывают, что повышение стоимости материалов, размера оплаты труда и другие затраты увеличивают расчётную стоимость жилья (СМР) в 2006 году не более, чем на 21% в совокупности. Положительная динамика роста стоимости основных материалов, используемая при строительстве, энергоносителей, не может не оказывать влияние на стоимость жилья. Но это влияние не оправдывает скачка цен в 2006 году на 75%.

Исходя из сложившейся ситуации на рынке недвижимости нужно отметить, что рост стоимости жилья происходит не из-за нехватки и дороговизны основных строительных материалов, а, в основном, ситуации на рынке жилья. Результаты анализа влияния прибыли застройщиков и посредников показывают увеличение рыночной стоимости на 32%. В основном, эту тенденцию определяет соотношение спроса и предложения на рынке. Фактический рост рыночной стоимости жилья в Вологодской области оказывается выше себестоимости строительства от 44% в 4 квартале 2007 года до 33% в 4 квартале 2008 года (в среднем на 9793 рубля на 1 кв.м. составляет прибыль инвесторов, застройщиков, посредников). Рыночную стоимость необходимо приблизить к себестоимости строительства.

Доходы подрядных организаций, непосредственно осуществляющих строительство в Вологодской области не превышают 10% от себестоимости. При этом прибыль производителей строительной продукции составляет лишь 5-6% от рыночной стоимости в Вологодской области. Несомненно, что минимизация неконтролируемого и необоснованного роста стоимости типового жилья на рынке является первоочередной задачей. Увеличение предложения жилых помещений зависит от решения ряда задач, направленных на переход к конкретным процедурам предоставления земельных участков на торгах, блокирования проявлений монополизации, расширение доступа застройщиков на рынок жилищного строительства, снижение временных и финансовых издержек на стадии подготовки проекта и получения разрешения на строительство /9/.

Стимулирование жилищного строительства в современных условиях требует осуществления ряда мероприятий:

- необходимо органам местного самоуправления строго регламентировать порядок предоставления доступа к инженерным коммуникациям, а также работу согласующих организаций;

- поручить органам местного самоуправления разработать мероприятия по стимулированию развития и обновления структуры инженерных коммуникаций;

- управлению Федеральной антимонопольной службы по Вологодской области выявлять случаи монопольного завышения цен, случаи сговора производителей стройматериалов.

С целью снижения стоимости 1 кв.м. жилья необходимо:

1. Осуществить государственный заказ за счёт бюджетных средств на строительство жилых домов для социальной категории граждан (дети-сироты, молодые семьи, реабилитированные лица).

2. Обеспечить формирование земельных участков с целью их последующего обустройства инженерной инфраструктурой за счёт бюджетных средств.

3. Осуществить государственный заказ на сформированных земельных участках за счёт собственных или привлечённых средств застройщика с последующим выкупа части квартир очередниками по фиксированной цене за 1 кв.м. жилья.

2. Областная целевая программа «Доступное жилье в Вологодской области на 2008-2010 годы»

26 декабря 2007 года на 172-ой сессии Законодательного Собрания Вологодской области принята Областная целевая программа «Доступное жилье в Вологодской области на 2008-2010 годы».

Общий объем финансирования программы «Доступное жилье в Вологодской области на 2008-2010 годы» составит 1 миллиард 288,9 миллионов рублей. Реализация программы позволит увеличить долю семей, для которых мечта о приобретении собственного жилья станет более доступной. Ожидается, что по итогам реализации программы жилищные условия улучшат 2368 семей. В рамках программы будет обеспечено опережающее развитие коммунальной инфраструктуры, что повлечет за собой увеличение объемов жилищного строительства и снижение стоимости квадратного метра. Особое внимание в программе уделено более дешевому малоэтажному строительству. Прогнозируется, что в ходе реализации Программы ежегодный ввод жилья увеличится до 450 тысяч кв. метров, а время ожидания в социальной очереди сократится с 19 до 9 лет /8/.

Вологодская область

В 2009 году Вологодский район занял 1 место в рейтинге районов области по строительству жилья. Ввод жилья составил 29369,0 кв.м., в том числе индивидуального жилищного строительства – 27479,0 кв. м.

В рамках программы «Социальное развитие села до 2012 года» ведется строительство жилого поселка д. Марфино-Семенково в Майском сельском поселении. В 2009 году завершено строительство инженерных сетей поселка (водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, электроснабжения). Всего планируется построить 138 домов – 287 квартир, общей площадью 29 000 кв.м, а также запланировано строительство амбулатории на 100 посещений, детский сад на 90 мест, торговый центр, магазины, административное здание.

В соответствии с приоритетным национальным проектом «Развитие АПК» в д.Стризнево Старосельского сельского поселения ведется строительство жилой застройки с инженерными сетями. Проложен водопровод - 4 км, газопровод - 1,8 км, установлена ГРПБ, сдана в эксплуатацию электролиния - 1,6 км.

На территории Спасского сельского поселения ведется строительство жилой застройки в п. Можайское. Проложен водопровод протяженностью 1,6 км, электролиния - 3,6 км, газопровод - 1,5 км. Планируется построить 43 одноквартирных дома и один многоквартирный жилой дом.

В п. Майский 29.12.2009 года введен в эксплуатацию Центр здоровья и детского спорта (II пусковой комплекс) - ледовый корт с искусственным льдом без вспомогательного здания. В 2010 году продолжается строительство ледового комплекса «Центр здоровья и детского спорта в пос. Майский. Проектом предусмотрено строительство хозкорпуса и пристроенного помещения для льдоуборочной машины. III пусковой комплекс».

В 2010 году возобновлено строительство Центра врача общей практики в с. Новленское.

Заключение

Подводя итоги работы, необходимо отметить, что строительная отрасль России, как и экономика страны, находится на подъеме. Рост доходов компаний и благосостояния потребителей, доступность кредитных заимствований стимулирует приток средств в строительный сектор.

По данным Федеральной службы статистики в 2008 г. объем жилищного строительства по сравнению с прошлым годом вырос на 15,2% и достиг 50,2 млн. кв. м, объем производства цемента увеличился на 12,8% – до 54,7 млн. тонн, производство железобетонных конструкций изделий достигло 24,6 млн. куб. м (рост – 5,7%) /8/.

На рынке недвижимости наблюдается изменение региональной структуры. Насыщение строительного рынка Москвы, а также отсутствие свободных для застройки земель переориентирует инвесторов на перспективные региональные рынки: Санкт-Петербург, Екатеринбург.

В дорожном строительстве наблюдается дефицит государственного финансирования. Темпы роста строительства дорог не успевают за приростом количества автомобилей. В 2006 г. было построено 2,4 тыс. км, тогда как нехватка дорог оценивается в 1 млн. км.

Строительный сектор России привлекателен как для российских, так и для иностранных инвесторов. Причина этого заключена в макроэкономических факторах. Растущая российская экономика требует инвестирования в инфраструктурные проекты: строительство дорог, мостов, портов, систем связи, в развитие транспортировки нефти и газа, линий электропередач.

Инструменты финансового рынка в стройиндустрии на сегодняшний день используются недостаточно активно. Это объясняется и высокой стоимостью привлечения денег путем размещения финансовых инструментов, и стоимостью специалистов, способных организовать размещение. Изменить положение можно только за счет снижения таких расходов и роста числа квалифицированных инвесторов, заинтересованных в приобретении новых ценных бумаг.

В создавшихся условиях государство должно активно участвовать в разработке единой научно-технической политики капитального строительства, реконструкции и расширении его базы, проектного производства и оснащения строительных организаций; в согласовании региональных программ развития строительства и достижения целей его деятельности, включая показатели эффективности и конкурентоспособности.

Произведённый анализ строительной отрасли Вологодской области показывает, что данная отрасль проводит финансовую политику и имеет устойчивые финансово-экономические показатели, что позволяет ей продолжать эффективно работать, внедрять современные технологии строительного производства, новое оборудование, современные материалы.

Несмотря на хорошие показатели необходимо улучшать работу строительных организаций. В целях повышения эффективности капитального строительства на перспективу необходимо ориентироваться на повышение интенсификации строительства и производства основных конструкций и материалов. Для этого требуется решить задачи:

1.Снизить капиталоёмкость строительства (объектов строительной индустрии, строительных материалов), создать мобильные базы.

2.Увеличить применение прогрессивных конструкций и материалов и повысить эффективность использования мощностей.

3.Повысить степень заводской готовности конструкций, изделий и материалов, применить укрупнённые элементы зданий и сооружений, прогрессивные технологии и методы организации строительно-монтажных работ, использовать автоматизированные системы управления с созданием широкой информационной сети.

4. Совершенствовать объёмно-планировочные и конструктивные решения зданий и сооружений применительно к региональным условиям строительства.

Список литературы

1. Амалиев Т. «О многомерности подходов и оценке состояния строительного комплекса» // Экономика строительства, 1997г., №2, с.18 – 36.

2. Барабанов В.В. Экономическая география. - М.: Инфра-М, 2002.

3. Воронин В.В. Экономическая география Российской Федерации / Учебник для ВУЗов в 2 ч., ч 1. - Самара: СГЭА; 2002.

4. География. Население и хозяйство России. Учебник под ред. В.Я. Ром, В.П. Дронов. - М.: Дрофа, 2004.

5. Лиасов Н.К. Экономические регионы России. - Спб.: Питер, 2003.

6. Регионы России: Статический сборник. М.: Госкомстат России, 2007.

7. Родионова И.А. Экономическая география России. Московский Лицей. 1999.

8. Российский статистический ежегодник. М.: Госкомстат России, 2008.

9. Саушкин Ю.Г. Экономическая география: история, теория, методы, практика. - М.; 1973

Размещено на

Страницы: 1, 2, 3