Взаимосвязь строительства жилых домов и управляющих компаний ЖКХ

Взаимосвязь строительства жилых домов и управляющих компаний ЖКХ

Содержание

Введение

1. Строительство многоквартирных домов в городе Череповец

2. Взаимосвязь строительства жилых домов и управляющих компаний ЖКХ в городе Череповец

3.Законодательное обоснование возведения многоквартирного дома как объекта строительства

4. Возможность регистрации жилого дома как объекта недвижимости

5. Законодательное определение термина «возводимый или строящийся (создаваемый) объект

6. Управление многоквартирным домом

7. Налогообложение предприятия и физических лиц при переходе имущества по договорам дарения и продажи по льготной цене

8. Передача дома и регистрация права собственности

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность выбранной темы: Право череповчан самостоятельно выбирать компанию, обслуживающую жилой дом, до сих пор остается весьма условным. С одной стороны, власти навязывают жильцам "свои" компании, с другой - выбирать гражданам пока особо не из чего. А покупатели новостроек зачастую получают управляющую компанию прямо от застройщика, в придачу к новой квартире.

В настоящее время около 93% жилищного фонда Российской Федерации находится в управлении государственных или муниципальных предприятий. Сегодня эти организации выполняют функции по управлению и обслуживанию жилищного фонда на основании законодательных и нормативных актов федерального, регионального и муниципального уровней, утративших силу с принятием Жилищного кодекса РФ. Теперь органы местного самоуправления (ОМС) уже не имеют права своим распорядительным актом назначать управляющие организации в многоквартирных домах со смешанной формой собственности, поскольку в этих дом есть другие собственники помещений, имеющие такие же права по выбору способа управления.

Цель работы: рассмотреть и обосновать взаимосвязь строительства и ЖКХ города Череповец.

Задачи работы:

- анализ строительства многоквартирных домов в городе Череповец,

- представить законодательное обоснование возведения многоквартирного дома как объекта строительства,

- рассмотреть возможность регистрации жилого дома как объекта недвижимости.

1. Строительство многоквартирных домов в городе Череповец

Жилые квартиры, введенные в эксплуатацию в 2005 - 2006 годах устанавливают достаточно адекватные цены, зависящие, прежде всего, от местоположения в целом, площади, а также этажности. В настоящее время ценовая ситуация на рынке недвижимости г. Череповец находится на стадии формирования. 128% составил рост цен на однокомнатные квартиры в Череповце (Вологодская область). Самая высокая стоимость квадратного метра жилья в Череповце - на однокомнатные квартиры. За 2005 год рост цен на строящиеся 1-комнатные квартиры составил 153%, за 2006 год - 128,5%. На конец прошлого года стоимость одного квадратного метра составила 21,5 тыс. рублей. На вторичном рынке жилья в Череповце самая высокая стоимость квадратного метра также регистрируется при продаже 1-комнатных квартир. Средняя стоимость квартир зависит от места расположения. Самая дорогая недвижимость в Зашекснинском районе города. По данным на март 2007 года, средняя стоимость 1-комнатной квартиры в этом районе Череповца составляет 1,4 млн рублей (42,9 тыс. рублей за 1 кв. метр), 2-комнатной квартиры - 2 млн рублей (38,4 тыс. рублей за кв. метр), 3-комнатной квартиры - 2,4 млн рублей (37 тыс. рублей за кв. метр). Самые дешевые квартиры в Череповце в Северном районе города. Там средняя стоимость 1-комнатной квартиры составляет 1,2 млн. рублей, 2-комнатной квартиры - 1,8 млн. рублей, 3-комнатной квартиры - 2,2 млн. рублей. Примерно одинаковая стоимость недвижимости в Зареченском и Индустриальном районах.

2. Взаимосвязь строительства жилых домов и управляющих компаний ЖКХ в городе Череповец

Право череповчан самостоятельно выбирать компанию, обслуживающую жилой дом, до сих пор остается весьма условным. С одной стороны, власти навязывают жильцам "свои" компании, с другой - выбирать гражданам пока особо не из чего. А покупатели новостроек зачастую получают управляющую компанию прямо от застройщика, в придачу к новой квартире.

Начнем с примера Рыбинская 40, 42. Для покупателей квартир в доме 40, по улице Рыбинской  вселение в новостройку начиналось вполне типично для сегодняшнего Череповца - с переговоров с выбранной застройщиком ООО "Кострома" управляющей компанией (УК) ООО "Антарес-групп". Для начала гражданам предложили ознакомиться с договором управления домом и "Порядком получения квартиры". Согласно второму документу, от покупателей-соинвесторов квартир требовалось заключение договора с "СБК", а также "оплата по этому договору услуг по содержанию и ремонту дома, коммунальных и других услуг управляющей организации за 4 месяца с момента ввода дома в эксплуатацию".

"Тариф на техническое обслуживание не обоснован и, тем более, не согласован с соинвесторами. Одобрить дополнительные расходы может только общее собрание.

Не согласны граждане из инициативной группы и с целесообразностью ремонтных работ, которые собирается проводить управляющая компания. "С самого начала нам предлагается нести бремя ремонта, который планирует выполнять управляющая компания. Не понятно, почему будущие жильцы должны оплачивать недоделки, которые должны быть устранены перед сдачей дома в эксплуатацию".

Между тем, вынужденные подписывать договора управления граждане автоматически соглашаются с их условиями на 3 года (оговоренный в договоре срок его действия). А несогласные - просто не получают ключи. Что, по мнению застройщика и УК, вполне справедливо.

Что же касается установленных мэрией города Череповца тарифов, то они касаются всех домов, а не только муниципальных, и завышение ставок со стороны УК - незаконно. Кроме того, юрист считает "противоправными" требования застройщика подписывать договора с выбранной им УК и оплачивать ее услуги за 4 месяца "Собственники сами должны выбирать способ управления и УК на общем собрании. А застройщик не вправе даже проводить такое собрание".

Сейчас же, застройщики вовсю используют неувязки в законодательстве, препятствующие оформлению прав собственности на квартиры их законным (с точки зрения логики) владельцам до вселения, и сами старательно затягивают передачу этих прав.

Пример: Жилой дом на стадии завершения строительства. Компания-Заказчик/застройщик заключает договор с некой компанией-Исполнителем на предмет приемки жилого дома и дальнейшего выступления как Управляющая компания, которая будет осуществлять заселение жилого дома и его дальнейшую эксплуатацию, заключив договора с жильцами.

Выдержка из договора: "Заказчик обязуется:

1. Информировать Исполнителя о времени проведения очередного этапа сдачи-приемки (не позднее одного дня до ее проведения);

2. передать Исполнителю по акту ключи от квартир и от мест общего пользования после получения разрешения на ввод жилого дома".

"Исполнитель обязуется: осуществлять в соответствии с утвержденным проектом, приемку жилого дома под заселение;

... обеспечивать участие специалистов соответствующей квалификации во всех этапах приемки жилого дома в эксплуатацию с подписанием соответствующих промежуточных актов, акта приемки законченного производством строительно-монтажных работ объекта жилищного назначения, графика производства работ по второму этапу подготовки и передачи жилого дома под заселение, а также графика устранения замечаний приемочной комиссии..." (и еще много чего: сдача лифтов, подписание актов испытания инженерного оборудования и систем и др.)
Договор этот, по моему мнению, изобилует юридическими недочетами (Например, в нем упоминается некий Генподрядчик без расшифровки в тексте кто это такой и Подрядчик с которого можно требовать устранения недостатков выявленных Исполнителем и Приемочной комиссией в результате приемки жилого дома в эксплуатацию)

Несколько вопросов:

1. Какова правомочность такого договора? (в плане Приемки и такого Двустороннего его заключения, без расшифровки юр.лица, упомянутого как Подрядчик) О какого рода приемке может идти речь, если ей занимается государственная комиссия? Или это нормальная практика?

2. Есть ли возможность у Дольщиков повлиять на Заказчика и внести изменения в данный договор, дабы учесть их интересы, и привести в соответствие с Договором участия в долевом строительстве, где упоминается только Эксплуатационная организация, которой, по указанию Заказчика, Дольщиком оплачиваются коммунальные услуги и расходы по техническому обслуживанию и заключаются договора с управляющей компанией для дальнейшей эксплуатации жилого дома?

3.  Законодательное обоснование возведения многоквартирного дома как объекта строительства

Когда застройщик возводит многоквартирный дом, то как объект строительства он принадлежит застройщику, поскольку он или строит его самостоятельно, или принимает его по окончании строительства от привлеченного подрядчика. Далее в результате работы по договору (долевого участия либо строительного подряда) застройщик передает квартиры в построенном доме потребителю, и первичное право собственности возникает у того, кто заказывал строительство конкретной квартиры. В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - закон о долевом строительстве), застройщик по заданию участника долевого строительства на основании договора за плату строит объект недвижимости и передает результат работы (в виде конкретного помещения) участнику долевого строительства. Затем участник долевого строительства представляет в подразделение Федеральной регистрационной службы необходимые документы: передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, а застройщик - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Право собственности на конкретное жилое (или нежилое, так как дольщики могут быть разными) помещение возникает у дольщика только после получения свидетельства о праве собственности. Таким образом, неправильным было бы говорить о передаче права собственности застройщиком дольщику.

В этой ситуации также невозможно говорить о приватизации. Приватизация имеет место только в том случае, когда нечто находится в государственной собственности, а потом становится частной (приватной) собственностью. С целью прояснения этих вопросов одновременно с принятием закона о долевом строительстве были внесены поправки и в статью 122 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - закон о регистрации прав). Как в законе о долевом строительстве, так и в законе о регистрации прав содержатся перечни документов, которые застройщики должны представлять на начальном этапе строительства, а дольщики - при регистрации прав. Единообразный подход территориальных органов Федеральной регистрационной службы при проведении государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, прав собственности и уступки прав, залога объектов недвижимого имущества в связи с долевым строительством обеспечит Инструкция, утвержденная приказом Министерства юстиции Российской Федерации (Минюст России) от 9 июня 2005 года № 82, в основном предназначенная для работников регистрирующих органов. Многие положения этого документа не представляют интереса для широких слоев застройщиков и заказчиков, однако важно то, что в Инструкции четко определены перечни документов (не так общо как в законах) и указаны конкретные требования к ним.

4. Возможность регистрации жилого дома как объекта недвижимости

Возможность регистрации жилого дома как объекта недвижимости в случае, если застройщик (подрядчик) не передал по окончании строительства

все квартиры дольщикам (заказчикам). Представляется не совсем правильным ставить вопрос о регистрации права собственности на весь дом. Конечно, теоретически возможна ситуация, когда многоквартирный дом строит и приобретает в этом доме абсолютно все помещения (и жилые, и нежилые) одно физическое лицо или одна организация. Тогда в регистрационной палате права собственности на все индивидуально определенные помещения должны быть зарегистрированы только на этого человека или организацию. В доме есть помещения, которые предназначены для индивидуального использования: жилые (квартиры) и нежилые (например магазин), а есть помещения общего пользования - лестничные клетки, колясочные, технические подвалы, чердаки. Именно индивидуально определенные помещения будут зарегистрированы на одно лицо, и на них же будет оформлено право собственности этого лица, а вот право собственности на весь дом регистрироваться не будет, потому что объектами индивидуальных прав (объектами отчуждения) являются только индивидуально определенные помещения. Например, если собственник всех помещений в доме решит продать часть квартир, тогда в государственный реестр не надо будет вносить какие-либо учетные изменения, касающиеся объектов недвижимого имущества как предметов сделок, а надо будет в отношении каких-то определенных квартир изменить лишь сведения о титульном владельце. Иными словами, если до момента сделки владельцем всех помещений в доме пыл, условно говоря, Иванов, то после совершения купли-продажи у Иванова останется 90 процентов квартир, а у 10 процентов квартир появятся новые собственники (Петров, Сидоров, Васильев и т. д.). Регистрационный учет будет вестись в отношении индивидуально определенных объектов недвижимости, которыми являются жилые помещения.

Непростая юридическая ситуация может сложиться, если некоторые собственники зарегистрируют свои права на какую-то часть жилых или нежилых помещений и получат свидетельства о праве собственности, а застройщик не передаст оставшиеся помещения и не оформит право собственности на себя. Это может произойти в том случае, если застройщик выполнил свое обязательство и построил объект недвижимости, а отдельные дольщики не выполнили свои обязательства по полной оплате объекта. Естественно, таким дольщикам застройщик не будет передавать построенные для них объекты. С юридической точки зрения такие помещения не могут считаться индивидуально определенными объектами недвижимости и будут иметь неопределенный юридически статус, и застройщик как владелец объектов строительства не может осуществлять с ними какие-либо операции, пока они не приобретут статус объекта недвижимости. Когда у застройщика возникнет необходимость совершить какую-либо сделку, он будет вынужден или зарегистрировать свое право собственности, или передать объект долевого строительства дольщику. Таким образом, на последнем этапе, когда дом уже фактически построен, и часть собственников уже зарегистрировала свои права, придет некий дольщик, на начальной стадии не участвовавший в финансировании строительства, внесет необходимые средства, и застройщик передаст ему построенный объект. Причем помещения в построенном доме еще не считаются квартирами, так как квартирой помещение называется только после его регистрации и появления соответствующей учетной записи, то есть после того, как новый дольщик зарегистрирует свои права собственности на эти еще не имеющие хозяев жилые помещения. До наступления этого момента дом в какой-то мере можно назвать незавершенным строительным или строящимся объектом.

5. Законодательное определение термина «возводимый или строящийся (создаваемый) объект»

Иногда по каким-то причинам строительство прекращается, договор подряда расторгается, то есть тот субъект, который оплачивал стоимость работ, строительных материалов и т. п. решает это имущество кому-то продать. В этом случае осуществляется описание незавершенного строительного объекта. В реестре прав появляется запись о том, на каком этапе остановлено строительство (сколько этажей построено и т. д.). Согласно статье 25 закона о регистрации прав такой объект будет называться незавершенным строительным объектом. Объект, строительство которого закончено, будет называться построенным многоквартирным домом после его государственного технического учета и государственной регистрации прав собственности на две и более квартиры. Многоквартирный дом юридически «возникает» именно в момент государственной регистрации права дольщика собственности на вторую квартиру в этом доме. Хотя в настоящее время не существует такого легитимного определения как «многоквартирный дом», исходя из смысла этого термина принято считать, что это дом, в котором находятся две или более квартир. В статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) дается определение жилого помещения. В статье 16 ЖК РФ под понятием «жилой дом» понимается индивидуально определенный дом, где нет квартир, а есть комнаты и подсобные помещения. В этой же статье определено и понятие «квартира» - жилое помещение, состоящее из комнат и подсобных помещений, которые имеют выходы в места общего пользования (например на лестницу). Таким образом, в статье 16 ЖК РФ через понятие «квартира» определяется понятие «многоквартирный дом».

6. Управление многоквартирным домом

Многоквартирный дом, право собственности, например, на 90 процентов квартир которого уже зарегистрировано, а на 10 процентов квартир нет, безусловно, должен управляться и обслуживаться, то есть должны заключаться договоры на его содержание и предоставление коммунальных услуг. Законодательством предусмотрены положения об управлении только полностью сформированным объектом, в котором 100 процентов помещений имеют своих собственников. Специального регулирования процесса управления многоквартирным домом, в котором не оформлены права собственности на часть квартир (на время переходного этапа, пока не оформлены права собственности на часть квартир), законодательством не предусмотрено. Но если 90 процентов квартир уже имеют своих собственников, то они сами могут принимать решения. Статьей 161 ЖК РФ предусмотрена возможность управления многоквартирными домами тремя способами:

1) непосредственное управление самими собственниками, когда не создается товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив и не привлекается управляющая организация;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3)  управление управляющей организацией. Для    принятия    общим    собранием собственников помещений решения о выборе способа управления многоквартирным домом необходимо простое большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома имеет кворум, если в нем участвуют собственники помещений, обладающие более чем 50 процентами голосов от их общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При отсутствии кворума для того, чтобы годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме состоялось, должно быть проведено повторное общее собрание собственников. На общем собрании каждый собственник помещения обладает количеством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), поэтому в идеальном случае решение о выборе способа управления домом при единогласном голосовании могут принимать собственники помещений, обладающие более чем 51 процентом долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Для сравнения: принятие решения о проведении ремонта многоквартирного дома принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.

Страницы: 1, 2