Анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения

Судами установлено, что спорное оборудование после прекращения договора аренды находилось в пользовании у учреждения.

Согласно статье 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки Постановление Президиума ВАС РФ от 14.02.2006 г. № 9895/05 по делу А41-К1-17831/04 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 6. - С. 6..

И наконец, по соглашению сторон в арендном договоре может быть предусмотрено и другое соотношение между неустойкой и убытками, т.е. могут быть взысканы или неустойка, или одни убытки, что соответствует уже изложенному принципу зачетного характера неустойки.

Таким образом, в части 3 ст. 622 ГК РФ налицо приоритет договорной ответственности сторон, что соответствует главной идее законодателя об утверждении принципа свободы договора в договорном праве России (ст. 421 ГК РФ).

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК). Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться в любой момент о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупной цене (п. 2 ст. 624 ГК) Иванова Е.В. Аренда государственного имущества с правом выкупа [Текст] // Право и экономика. - 2004. - № 8. - С.25..

Для определения порядка, условий и сроков внесения арендной платы используются порядок и сроки, обычно применимые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

В отличие от этого общего порядка ст. 654 для договора аренды зданий и сооружений размер арендной платы должен быть предусмотрен в договоре под угрозой признания договора незаключенным.

Для аренды участков лесного фонда установлен, кроме того, и минимальный предельный срок -1 год.

Следствием установления предельного срока является то, что при заключении договора аренды на срок, превышающий установленный в законе, договор считается заключенным на предельный срок, а при истечении этого предельного срока договор автоматически прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ),

Продолжение арендных отношений после истечения предельного срока влечет последствия, предусмотренные п. 2 ст. 621 ГК РФ: «договор считается заключенным на условиях прежнего договора на неопределенный срок», если иные правила не установлены действующим законодательством РФ.

Для договора аренды, как и для других гражданско-правовых договоров, применяются общие правила о форме сделок с некоторыми особенностями. Может использоваться устная, простая письменная и нотариальная форма договора.

В ст. 609 ГК РФ подтверждается общее требование о необходимости письменной формы, когда хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо. В то же время договоры между физическими лицами должны заключаться в письменной форме при сроке аренды более одного года. По мнению автора, достаточно спорна позиция В.В. Витрянского, нашедшего в п. 1 ст. 609 «отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях установленных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161)» Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт. 2004. - С. 77.. Мы считаем, что ст. 609 ГК РФ только дополняет, вводит новые требования к форме договора исходя из сроков аренды, сохраняя ранее установленные. К тому же, в Гражданском кодексе РФ нигде прямо не говорится о неприменении положений о форме сделок к договору аренды.

Вне зависимости от срока договора и цены договора установлена обязательная письменная форма для договора проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоров аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа (ст.ст. 633 и 643 ГК РФ) и др.

Более того, основываясь на ч. 3 п. 1 ст. 160 ГК РФ, гласящей, что «законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки», во второй части Гражданского кодекса РФ введена необходимость заключать договор аренды зданий и сооружений в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Такое же требование установлено к договору аренды предприятия (п. 1 ст. 658 ГК РФ).

Особое правило введено в отношении договоров аренды с правом выкупа. Они должны заключаться в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор считается заключенным с момента получения отправителем оферты акцепта. В то же время для договоров, подлежащих государственной регистрации, момент прохождения государственной регистрации будет считаться датой его заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии со ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом. В число этих сделок согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ входят и договоры аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом.

Это дополнительное правило действует для договоров аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, аренды земельных участков и т.п. Не подлежит государственной регистрации аренда транспортных средств, отнесенных к недвижимому имуществу (статьи 633 и 643 ГК РФ), аренда зданий и сооружений на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Следует обратить внимание на не очень удачную формулировку п. 2 ст. 651 ГК РФ: «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Отмена государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений сроком менее одного года здесь только подразумевается.

Как и другие гражданско-правовые сделки, договоры имущественного найма в большинстве случаев заключаются по усмотрению самих субъектов, желающих вступить в арендные отношения. При этом можно выделить две стадии, которые проходит договор при его заключении: это оферта и акцепт.

Предложение лица признается офертой, когда оно, во-первых, содержит четко выраженное намерение лица заключить договор, во-вторых, включает в себя, как минимум, все условия договора, признаваемые существенными или необходимыми для данного рода договоров в силу закона или иного нормативного акта. Направление предложения конкретным, известным оференту лицам, по мнению автора, нельзя признать обязательным требованием к оферте, так как в этом случае мы имеем дело с публичной офертой (п. 2 ст. 437 ГК РФ). Оферта может исходить как от потенциального арендодателя, так и от возможного арендатора.

Оферент считается «свободным» от своего предложения либо с момента получения отказа адресата, либо по прохождении нормально необходимого срока для ответа.

Акцептом является положительный ответ о заключении договора на условиях, предложенных оферентом. Он может состоять в предоставлении письменного или устного ответа (в частности, возврат подписанного договора) либо, в ряде случаев, в совершении действий, направленных на исполнение условий предложенного договора, к примеру, в уплате авансом арендной платы.

Любые дополнения или изменения к предложению оферента являются отказом от оферты (даже если они направлены к выгоде лица, сделавшего предложение о заключении договора), но в то же время считаются новой офертой (ст. 443 ГК РФ).

Заключение договора аренды возможно путем установления двусторонних контактов, когда одна из предполагаемых сторон договора обращается непосредственно к другой. Это достаточно распространенный способ, а иногда и единственно приемлемый. К примеру, договор проката заключается либо по инициативе арендатора, который обращается непосредственно в прокатную организацию, либо по инициативе арендодателя, когда он выступает с публичной офертой.

Кроме того, можно выделить способы заключения договора на торгах или по итогам торгов. Различие между этими видами состоит в том, что в первом случае уже присутствует проект договора, и по итогам торгов подписывается протокол, имеющий силу договора. Во втором случае предметом торгов является право на заключение договора, который должен будет подписан сторонами позже (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Любой возможный арендодатель может выступить в качестве инициатора проведения торгов, однако чаще всего к этой форме прибегают государственные и муниципальные образования. Следует заметить, что арендатор, исходя из смысла ст. 449 ГК РФ, не должен проводить торги на право заключения договора с участием нескольких потенциальных арендодателей, поскольку их проведение обусловлено наличием вещи в собственности или обладанием какого-либо имущественного права. Он может, разве что, выставить на конкурс какое-нибудь имущество в качестве предполагаемой арендной платы.

Торги могут проводиться в форме конкурсов и аукционов. При аукционе победителем будет являться лица, предложившее наиболее высокую цену (арендную плату). Победителем конкурса будет признано лицо, предложившее лучшие условия (к примеру, по срокам освоения арендованного земельного участка, по участию в развитии инфраструктуры, по наиболее удачному архитектурно-планировочному решению Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 136-ФЗ, от 25 октября 2001 г., по состоянию на 08.11.2007] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147., по максимизации размера годовой арендной платы Часть 1 пункта 9.6 Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности [Текст]: [Распоряжения Мингосимущества РФ № 774-р, от 28 июля 1998 г.] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - № 20. - 1998. - С. 32. и др.).

Гражданский кодекс допускает проведение как открытых, так и закрытых по составу участников торгов (п. 1 ст. 448 ГК РФ). Однако, на практике, проведение закрытых торгов для заключения договора аренды не очень целесообразно. Встречается проведение закрытых конкурсов П. 2 Ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 200-ФЗ, принят 4 декабря 2006 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278., когда конкурсная комиссия определяет его участников, но чаще всего проводятся открытые торги, когда любой желающий, выполняющий условия участия в торгах, может стать претендентом на заключение договора аренды. В ряде случаев торги могут быть только открытыми (например, в статье 6 Порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды указано, что торги являются открытыми по составу).

Аукционы, помимо того, что могут быть открытыми и закрытыми по составу участников, также могут быть открытыми и закрытыми по форме подачи заявления по цене. В первом варианте участники устно заявляют в определенном порядке свои предложения по цене (размеру арендной платы) в присутствии других участников. Победителем будет признано лицо, последним поднявшее цену.

Во втором варианте участники заранее в закрытых конвертах направляют свои предложения по цене (размеру арендной платы), а комиссия позже выбирает из них наиболее высокое. В этом случае есть вероятность того, что предложения двух или более участников будут равными, и тогда победителем станет лицо, чья заявка была подана раньше.

Как уже отмечалось, стороны, заключая договор аренды, действуют добровольно, основываясь на обоюдном интересе. Можно согласиться с мнением С.Э. Жилинского, что «заключение договора в обязательном порядке есть исключение из гражданско-правового принципа о свободе договора» Жилинский С.Э. Правовая основа предпринимательской деятельности (предпринимательское право). Курс лекций. [Текст] - М., Норма-Инфра-М. 1998. - С. 239-240.. Но в ряде случаев, закон устанавливает обязанность заключить договор найма. Такая ситуация, к примеру, возникает при договоре проката, который в силу п. 3 ст. 626 ГК РФ является публичным договором, что означает, что прокатная организация (наймодатель) при наличии возможности сдать имущество в аренду обязана заключить данный договор (ч. 2 п. 3 ст. 426 ГК РФ). Такое же правило действует в отношении победителя или организатора торгов, если кто-либо из них уклоняется от подписания протокола или договора (ч. 2 п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Кроме того, обязательным для арендодателя будет заключение договора найма с субарендатором при прекращении основного договора аренды. Арендодатель может отказаться от заключения, если он не давал согласия на сдачу имущества в поднайм, а такое согласие в силу закона или договора было необходимо, либо если основной договор аренды являлся ничтожным (п.п. 1 и 2 ст. 618 ГК РФ).

Также наймодатель должен заключить договор аренды с нанимателем по истечении срока договора, когда последний обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

На взгляд автора, необходимо затронуть вопрос о применении положений ст. 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке» к вышеприведенным ситуациям. Указанная статья, в частности, предусматривает возможность лицу, получившему оферту, дать ответ об акцепте или об отказе в акцепте в течение 30 дней со дня получения оферты. Применение этих правил к публичному договору во многом дезавуирует значение института публичного договора. К примеру, прокатная организация, используя эту норму, может «на законном основании» оказывать предпочтение одному лицу перед другим, рассматривая их оферты в более длинные или короткие сроки в рамках 30 дней.

Поэтому в законе было бы желательно установить, что заключение публичного договора должно осуществляться немедленно при обращении заинтересованного в этом лица.

Основанием совершения ряда договоров аренды может быть наличие соответствующих решений государственных или муниципальных органов. К примеру, предоставление в аренду участков лесного фонда на срок от одного года до пяти лет допускается производить без проведения торгов на основании решений органов государственной власти субъектов Российской Федерации о заключении соответствующего договора, передача в аренду вагонов железными дорогами осуществляется на основании разрешения Министерства путей сообщения Российской Федерации, передача объектов, находящихся в федеральной собственности без проведения торгов возможна на основании решений Президента Российской Федерации и т.д.

Интересы стабильности договорных связей требуют неизменности устанавливаемых отношений. Однако постоянно меняющаяся экономическая обстановка подчас требует корректировки этих отношений, а иногда и их полного прекращения. В исключительных случаях такую корректировку может проводить правовой акт, имеющий силу закона (когда это указано в нем самом - ч. 2 ст. 422 ГК РФ). Иные правовые акты, имеющие меньшую юридическую силу, не могут напрямую изменять установленный договором порядок распределения прав и обязанностей. Это положение должно уменьшить ранее существовавшую практику безграничного вмешательства государственных органов любого уровня в установившиеся гражданско-правовые отношения.

По общему правилу, изложенному в п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение и изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Примером случая, когда расторжение договора происходит в одностороннем порядке в соответствии с Гражданским кодексом РФ является отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ч. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Расторжение или изменение договора возможны при отсутствии соглашения сторон по решению суда в случаях существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

В Гражданском кодексе подобные правила содержит ч. 1 ст. 613 и ст.ст. 619 и 620 ГК РФ. Для арендодателя расторжение по решению суда возможно, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

До заявления требований о досрочном расторжении договора наймодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 7 ст. 619 ГК РФ). Поскольку данное правило носит императивный характер, то контрагенты не могут отменить его своим решением.

Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендатора может производиться по решению суда, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначения имущества;

2) преданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

5) при заключении договора арендодатель не предупредил о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Стороны своим соглашением могут установить и иные основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе нанимателя.

Помимо этого. Гражданским кодексом РФ впервые введено правило, по которому изменение и расторжение договора могут иметь место в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Ярким примером существенного изменения обстоятельств является резкое падение курса рубля в тех случаях, когда размер арендной платы устанавливается в какой-либо конвертируемой валюте (валютная привязка). При этом за один день арендная плата может вырасти в несколько раз.

Страницы: 1, 2, 3, 4