Договор аренды

Договор аренды

2

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального обучения

Российская Таможенная Академия

Ростовский филиал

Курсовая работа по дисциплине «Гражданское право»

На тему: Договор аренды

Выполнила: Студентка 3 курса,2-й группы

Юридического факультета

Очной формы обучения

Есипенко Анна

Проверил: к.ю.н., доц.

Маштаков К. М.

Ростов-на-Дону

2009

Содержание

Введение

1.Общая характеристика договора аренды

1.1.Понятие договора аренды

1.2.Элементы договора аренды

2.Содержание договора аренды

2.1.Права и обязанности сторон

2.2.Права и обязанности сторон в связи с улучшением и выкупом арендованного имущества

3.Прекращение и расторжение договора аренды

Заключение

Библиографический список

Введение

Актуальность темы нашей работы является весьма значительной и злободневной в силу ряда причин.

Первое, о чем здесь следует сказать, это недостаточная разработанность данной тематики в юридической литературе. Многие теоретические вопросы изучения договоров аренды до сих пор не получили должного освещения и находятся в состоянии первичного исследования. По нашей проблематике опубликовано не много литературы, но особенно обращает на себя внимание два обстоятельства: во-первых, наша тема вызывает больший интерес у специалистов по хозяйственному праву, которые представляют содержание тематики с несколько иной точки зрения, чем цивилисты; во-вторых, минимум внимания уделено теоретическим аспектам договора аренды на страницах периодических изданий.

Не менее важной нам представляется и практическая актуальность данной темы. Она определяется тем, что в настоящее время в сравнение с советскими временами резко повысилось значение арендных сделок. Распространение в Российской Федерации политических и экономических прав граждан, развитие демократии вообще, привело к существенной гражданской активизации населения. Это обусловило расширение объема заключения договоров аренды. Причем здесь следует отметить одну существенную деталь: расширение объема арендных сделок произошло за счет изменения назначения аренды, которая в наши дни выполняет функции стимулирования предпринимательской деятельности. Достаточно, например, обратить внимание на то, как за последние десять лет изменилась улица Большая Садовая в нашем городе - практически все помещения, расположенные на первом этаже, сданы собственниками в аренду коммерческим организациям, из-за чего улица превратилась в сплошной торговый центр.

Столь большое значение аренды в экономической жизни нашего города объясняется тем, что этот способ ведения предпринимательства, во-первых, соответствует общепринятым стандартам о возможности пользования, владения и распоряжения собственностью, во-вторых, аренда очень эффективно помогает решать проблему стартового капитала при вступлении на стезю предпринимательской деятельности.

Основная цель исследования состоит в том, чтобы на основании изучения общих положений сделать гражданско-правовую характеристику рассматриваемого договора.

Для достижения цели будут решаться нижеследующие задачи:

1) определить понятие договора аренды;

2) рассмотреть основные элементы договора аренды;

3) раскрыть содержание договора аренды;

4) проанализировать основания и порядок прекращения договора аренды.

1.Общая характеристика договора аренды

1.1.Понятие договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром выступает не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль над арендованным имуществом; например, пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении11 Осипова Ю. Гражданско-правовая природа аренды // Право и жизнь. - 2006. - №11. - С. 43-44..

Можно выделить три основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого передается (предоставляется) определенное имущество лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество должно быть возвращено арендодателю. Исключение составляет выкуп арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В_третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды) Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. -- М.: Юрист, 2008. - С. 98-100.. Данный договор также консенсуальный, т. е. устанавливающий между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику.

Употребление в законодательстве в одних случаях термина «аренда», в других -- «имущественный наем» (прокат) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК РФ.

Вообще, сама аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон22 Осипова Ю. Гражданско-правовая природа аренды // Право и жизнь. - 2006. - №11. - С. 43-44..

1.2.Элементы договора аренды

Объект аренды. Объекты аренды представлены имуществом в виде вещей (за исключением денег и ценных бумаг), обладающих качеством непотребляемости, иными словами, способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств. Таким же основным качеством объектов аренды является их индивидуальная определенность, т. е. возможность выделения конкретной вещи из числа ей подобных. Подобное требование к объектам аренды основано на существе арендных отношений, когда имущество передается на праве пользования, а по окончании срока действия договора подлежит возврату собственнику. Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные, в том же количестве. Таким образом, это -- непотребляемые вещи, определяемые индивидуальными признаками (индивидуально-определенные). В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты.

Пункт 1 ст. 607 ГК РФ содержит примерный перечень объектов аренды: в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.

Иными словами, существенным условием договора является условие, содержащее данные о вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование и которую арендатор обязан вернуть по окончании срока действия договора. В силу того, что объектом арендного правоотношения могут быть только вещи, определяемые индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре ее наименование, а следует точно так же охарактеризовать (описать) ее, опираясь на ее особые признаки -- цвет, размер, форму, модель.

При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями, например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды, независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре.

В соответствии с п. 8 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой», если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию11 Информационное письмо от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «КонсультантПлюс»..

Например, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами. До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета. Передача вертолета арендатору состоялась, однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку тот был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы. Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ. В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 ГК РФ правомерным. Так как арендатор в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не мог использовать арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, то в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано11 Информационное письмо от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «КонсультантПлюс»..

Стороны. Сторонами договора являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть как физические, так и юридические лица. В качестве юридических лиц в арендных правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Для отдельных видов договоров аренды и некоторых видов имущества установлены дополнительные требования, которым должны отвечать стороны договора (в частности, для договоров аренды государственного и муниципального имущества).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. По общему правилу право передавать имущество в аренду как частный случай реализации правомочия пользования (извлечение доходов), а также распоряжения имуществом (временное изменение его принадлежности) реализует его собственник при условии полной дееспособности. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет (за исключением эмансипированных и признанных полностью дееспособными вследствие вступления в брак до достижения 18 лет), а также лица, ограниченные судом в дееспособности, могут передавать собственное имущество в аренду лишь при согласии родителей, усыновителей или попечителей.

Собственник вправе своей волей, выраженной в доверенности, уполномочить другое лицо заключать и/или исполнять договор аренды, в частности, в силу договора поручения или агентского договора в части полномочий, осуществляемых от имени принципала. Однако арендодателем в этом случае будет сам собственник, поскольку такой представитель действует от его имени и, следовательно, права и обязанности по такому договору возникают непосредственно у собственника11  Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (Части второй) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. -- М.: Юрайт, 2006. - С. 322-324..

Следует обратить внимание на случаи, когда собственник имущества не имеет права передавать его в аренду. Прежде всего, это связано с законодательным запретом на передачу такого имущества в аренду или с договорным запретом (например, законом или соглашением о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду заложенного имущества).

Во-вторых, в случае обособления такого имущества для целей создания юридического лица -- унитарного предприятия или учреждения, а также передачи его в доверительное управление. Так, передача имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишает собственника права распоряжения этим имуществом в подобной форме. При разрешении споров необходимо учитывать, что собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления о распоряжении имуществом, принадлежащим государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованиям этих предприятий должны признаваться недействительными.

Договоры аренды, заключенные собственником в отношении такого имущества, должны признаваться недействительными (п. 40, 41 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/811 Постановления № 6/8 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. №10.).

Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такого имущества в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством.

Особенности заключения договора. Статья 609 ГК РФ содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для него предусматривается как устная, так и письменная форма. Для установления соответствия формы договора требованиям учитываются следующие условия -- характер его участников и срок действия. Так, если сторонами являются физические лица, то они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает одного года, если же хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, то договор независимо от сроков должен быть заключен в письменной форме.

Хотя специальные нормы о форме договора аренды не учитывают такого критерия, как сумма сделки, хотелось бы рекомендовать гражданам использовать общее правило статьи 161 ГК РФ для усиления формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но ее сумма велика. Поскольку форма сделки обусловлена целями защиты (способами доказывания в суде факта заключения сделки и ее условий), то под суммой сделки следует понимать оценку имущественного риска сторон. В отношениях аренды это совокупность таких параметров, как стоимость передаваемого в аренду имущества и размер арендной платы. Поэтому при решении вопроса о форме сделки между гражданами с учетом условия о ее сумме необходимо иметь в виду оба этих параметра.

Для договора аренды недвижимого имущества предусмотрена государственная регистрация, если иное не установлено законом. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость11 Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1997. 30 июля. №145 (в ред. от 30.06.2008 г.).. Опираясь на это правило, законодатель указывает на то, что в отношении аренды законом может быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации договора аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное регулирование по поводу договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества содержит такие исключения (например, ст. 633 и 643, п. 2 ст. 651 ГК). Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов.

Страницы: 1, 2, 3