Договор аренды

Арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться арендованным имуществом. Так, с согласия арендодателя он вправе передать полученное имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК). Субарендный договор по правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора. К нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено правовыми актами. В частности, требования закона о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды <*>. Его условия предопределены договором аренды: субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор.

Поскольку договор субаренды является производным, то на его судьбу влияет судьба основного договора. Так, если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, является ничтожным, ничтожен и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (п. 2 ст. 618 ГК). При досрочном прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Досрочное прекращение договора, однако, не означает пренебрежения интересами субарендатора. Последний получает право требовать от арендодателя по основному договору заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК). Изложенные правила применяются при условии, что другие последствия досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами. Так, в договоре аренды может быть предусмотрено, что при его досрочном расторжении

--------------------------------

<*> Этот вывод подтверждается Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 19 Обзора от 11 января 2002 г. N 66.

договоры субаренды прекращаются либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях прекращенного не договора аренды, а договора субаренды. При распоряжении имуществом арендодателя в форме субаренды за арендатором сохраняются все обязанности, вытекающие из договора аренды, он остается ответственным по договору перед арендодателем. В специальных нормах права нередко называются случаи, когда субаренда запрещена. Так, исключаются субаренда по договору проката, субаренда участков лесного фонда (п. 2 ст. 631 ГК, ст. 31 ЛК).

Помимо субаренды арендатор вправе в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. При этом судебная практика исходит из того, что в изложенном предписании ГК устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, не допуская его передачи иными способами, кроме вышеперечисленных <*>.

Среди названных форм распоряжения имуществом особого внимания заслуживает перенаем. По договору перенайма арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. При перенайме, в отличие от аренды, происходит

--------------------------------

<*> В частности, не предусмотренным п. 2 ст. 615 ГК и потому не подлежащим применению в качестве способа передачи права аренды было признано соглашение о передаче арендатором права аренды посредством цессии (п. 16 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66).

безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется другой. К перенайму применяются правила о цессии и переводе долга.

В рамках предусмотренных ГК возможностей по распоряжению арендованным имуществом законом или иными правовыми актами могут быть установлены правила, ограничивающие либо расширяющие правомочия арендатора. Так, лишены названных в п. 2 ст. 615 ГК способов распоряжения имуществом арендаторы по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК). Напротив, дополнительные правомочия по распоряжению арендованным имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Такой арендатор вправе без согласия арендодателя заключать с третьими лицами договоры об использовании транспортного средства (ст. 638, 647 ГК).

Существенное значение для договора аренды имеет распределение прав и обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества. Наиболее значима из них обязанность по капитальному ремонту. Капитальный ремонт заключается в замене и восстановлении отдельных частей, элементов или целых конструкций имущества в связи с их износом и разрушением. Перечень работ, которые относятся к капитальному ремонту, устанавливается правилами, техническими условиями, другими нормативными актами либо соглашением сторон. Обязанность проводить капитальный ремонт (принимая во внимание временный характер владения) лежит, по общему правилу, на арендодателе (п. 1 ст. 616 ГК). Однако это положение диспозитивно и может быть изменено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Так, от капитального ремонта освобожден арендодатель при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия (ст. 644, 661 ГК).

В ГК закреплены правила и о последствиях нарушения сторонами обязанностей по капитальному ремонту. При нарушении арендодателем обязанности по капитальному ремонту арендатор вправе избрать по своему усмотрению один из способов защиты: осуществить капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК). Если же обязанность капитального ремонта лежит на арендаторе, то в случае ее нарушения арендодатель вправе расторгнуть договор (ст. 619 ГК) и потребовать возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст. 393 ГК).

Арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии - значит, не допускать его ухудшения. Последнее означает выполнение всех предписаний о порядке пользования и хранения имущества, устранение ухудшений, обусловленных нормальным процессом пользования имуществом. С этой целью арендатор должен проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК). Эта обязанность связана с обязанностью вернуть имущество в состоянии, требуемом ст. 622 ГК.

Текущий ремонт - такой, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и по устранению возникающих повреждений и неисправностей. Так, текущий ремонт арендуемых помещений включает побелку, окраску, ремонт полов и т.п. В ряде случаев техническими условиями, правилами, иными нормативными актами оговорены виды работ, относящихся к текущему ремонту. При отсутствии разграничения работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту, соответствующие перечни работ следует указать в договоре. В противном случае вопрос разрешается по усмотрению суда. Однако, как уже отмечалось, норма о производстве текущего ремонта арендатором диспозитивна. Законом или договором эта обязанность может быть возложена на арендодателя. Так, от текущего ремонта, как и капитального, освобождены, к примеру, арендаторы по договору проката, по договору аренды транспортного средства с экипажем (п. 1 ст. 631, ст. 634 ГК).

Характер и объем расходов арендатора на содержание арендуемого имущества зависят от его вида. К примеру, арендатор нежилых помещений может нести административно-управленческие расходы по управлению помещением, затраты по его эксплуатации (расходы на уборку, освещение дома, озеленение двора, на уборку придомовой территории, содержание лифтов, по оплате коммунальных услуг) и т.д.

В отношениях между арендатором и арендодателем важно учитывать права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (право залога, сервитут и т.п.). Эти права сохраняются за ними и при сдаче имущества в аренду. Так, при сдаче в аренду заложенного имущества это будет означать, что залогодатель вправе обратить взыскание на предмет залога независимо от того обстоятельства, что имущество сдано в аренду. В подобных случаях на арендодателя возлагается лишь обязанность предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Ее неисполнение арендодателем дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

Наконец, следует учесть и то, что арендатор, подвергшийся опасности утратить право аренды на имущество арендодателя вследствие обращения кредитором арендодателя взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя (п. 2 ст. 313 ГК). Последствием этой ситуации будет переход к арендатору прав требования к арендодателю, ответственному за убытки, возмещенные арендатором (суброгация).

9. Ответственность по договору аренды и другие способы защиты. Ответственность сторон по договору аренды является полной и строится по общим правилам ответственности. Наряду со взысканием убытков ответственность за нарушение условий договора аренды может выражаться и в уплате неустойки (как правило, договорной). При этом определенные отличительные черты присущи соотношению между убытками и неустойкой. В изъятие из общего правила о зачетном характере неустойки (п. 1 ст. 394 ГК) в ст. 622 ГК установлено положение о штрафной неустойке для случаев, когда в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества. Впрочем, соглашением сторон это правило может быть изменено.

При возложении на арендатора ответственности за просрочку внесения арендной платы следует иметь в виду возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК.

Следует учитывать и то, что при возложении на участников арендных отношений ответственности за изменение или расторжение договора аренды вследствие существенного нарушения его одной из сторон контрагент вправе требовать возмещения как убытков, причиненных изменением или расторжением договора, так и иных убытков, причиненных нарушением договора как таковым. Примером может служить случай, когда вследствие невыполнения арендодателем обязанности по капитальному ремонту складского помещения из-за протечек был подмочен и испорчен хранящийся товар. Для уменьшения убытков арендатор вынужден был расторгнуть договор и срочно взамен заключить новый договор на аренду другого помещения с более высокой арендной платой. При этом арендатор понес убытки в виде разницы между установленной в договоре арендной платой и платой по совершенной взамен сделке, а также убытки в виде порчи товара. Речь идет, таким образом, о двух видах убытков, возникновение которых связано, во-первых, с расторжением договора и, во-вторых, с ненадлежащим исполнением обязательства.

При нарушении обязательств по договору аренды применяются и другие санкции или способы защиты, не относящиеся к гражданско-правовой ответственности (ст. 12 ГК). Одни из них осуществляются судом, другие управомоченным субъектом. Такие меры могут применяться наряду и одновременно с мерами гражданско-правовой ответственности. Прежде всего имеются в виду предусмотренные как общими положениями об аренде, так и правилами об отдельных ее видах или об аренде отдельных видов имущества последствия в случаях: непредоставления имущества в пользование арендатору, обнаружения арендатором недостатков сданного в аренду имущества, за которые отвечает арендодатель; неисполнения арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, пользования имуществом вопреки условиям договора или назначению имущества, неуплаты или просрочки оплаты арендной платы, невыполнения обязанной стороной капитального ремонта и др.

К числу способов защиты в указанных случаях относятся, в частности: досрочное расторжение договора (п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 3 ст. 615, п. 1 ст. 616, ст. 619, ст. 620 ГК и др.); признание договора недействительным (п. 1 ст. 651, п. 3 ст. 658 ГК); уменьшение арендной платы (п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 4 ст. 614 ГК); удержание сумм из арендной платы (п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК); производство капитального ремонта либо устранение недостатков за счет обязанной стороны (п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК); безвозмездное устранение недостатков обязанной стороной (п. 1 ст. 612 ГК).

10. Прекращение арендного правоотношения происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных гл. 26, 29 ГК. Кроме того, арендное обязательство прекращается при наступлении какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК "Аренда". Прежде всего аренда прекращается с истечением срока действия договора. Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно, посредством расторжения договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды, как и других гражданско-правовых договоров, по общему правилу, осуществляется по соглашению сторон. Как исключение из общего правила в случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором, допускается одностороннее расторжение договора.

Одностороннее расторжение договора аренды возможно по решению суда либо без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора. Со стороны арендатора судебные иски о расторжении подобного договора редки, со стороны же арендодателя - довольно часты.

Расторжение договора без обращения в суд - исключение из общего правила о судебном порядке расторжения договора (п. 2 ст. 450 ГК). В частности, возможность расторжения договора без обращения в суд путем одностороннего отказа определена ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК для случаев, предусмотренных законом, а для обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, также и для случаев, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Полагаем, что это правило в полной мере распространяется и на аренду. В частности, примером предусмотренного в законе случая расторжения договора аренды без соответствующего решения суда служит правило ст. 626 ГК. В соответствии с ним арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время без объяснения причин, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней до даты расторжения. Аналогичный внесудебный порядок расторжения договора путем отказа любой стороны от его исполнения предусмотрен ст. 610 ГК для случаев заключения договора на неопределенный срок.

Значительно подробнее в ГК урегулированы специальные основания для досрочного расторжения договора аренды по решению суда, т.е. в общем порядке (ст. 619, 620 ГК).

Так, согласно ч. 1 ст. 619 ГК арендодатель вправе обратиться в суд, когда арендатор: 1) использует имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением (с этим положением соотносится правило п. 3 ст. 615 ГК о последствиях ненадлежащего пользования арендованным имуществом); 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта в случае возложения на него такой обязанности.

Досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора, согласно ч. 1 ст. 620 ГК, возможно в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо препятствует пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) сданное в аренду имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; 3) арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Помимо ст. 620 ГК расторжение договора по требованию арендатора предусмотрено еще в ряде общих положений об аренде; некоторые из них корреспондируют с названными специальными основаниями расторжения (см., например, п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК), другие же - новые. Частный случай нового основания - неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК).

Как следует из изложенного, все предусмотренные ст. 619, 620 ГК и иными нормами ГК об аренде специальные основания досрочного расторжения судом договора аренды касаются тех или иных нарушений. Как правило, они носят характер расшифровки абстрактного понятия "существенные нарушения договора" применительно к арендным отношениям и представляют собой установленную законом презумпцию, какого рода нарушения считаются существенными.

Согласно ст. 619 и 620 ГК договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора либо арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. В судебной практике к таковым, в частности, относят однократное невнесение арендной платы в установленный срок (см. п. 26 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66). Однако то обстоятельство, что указанные статьи в качестве оснований досрочного расторжения предусматривают исключительно нарушения сторонами условий договора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые в договор, также должны быть связаны с нарушением сторонами его условий. Контрагенты вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию одной стороны. Они могут быть и не связаны с каким-либо нарушением договора, поскольку ст. 619 и 620 отсылают к п. 2 ст. 450 ГК, а не к пп. 1 п. 2 <*>. К числу правомерно установленных в договоре оснований, не связанных с нарушением условий договора, судебная практика относит, в частности: включение имущества в перечень объектов, подлежащих реконструкции в установленном законом порядке, производственную необходимость эксплуатации объекта аренды арендодателем либо, напротив, утрату арендатором производственной необходимости в использовании имущества.

Статьи 619 и 620 ГК предусматривают расторжение договора только в судебном порядке. Однако эти правила не следует понимать так, будто они исключают применение к договору аренды п. 3 ст. 450 (а также ст. 310 ГК) о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Соглашением

--------------------------------

<*> Вывод о допустимости включения в договор любых оснований досрочного расторжения договора, в том числе не связанных с нарушением каких-либо из его условий, подтверждается п. 25 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66.

могут быть не только предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды, но и изменен порядок его расторжения с судебного на внесудебный в соответствии с общими правилами ст. 310 ГК и п. 3 ст. 450 ГК <*>.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6