Договор аренды и найма жилых помещений

Договор аренды и найма жилых помещений

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1.1 Жилищный наем в истории российского законодательства

1.2 Аренда жилых помещений в истории российского законодательства

2.1 Социальный и коммерческий наем

2.2 Договор аренды жилых помещений

2.3 Правовые особенности заключения договоров жилищного найма и аренды

3.1 Содержание договора жилищного найма

3.2 Ответственность по договору

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В современных рыночных условиях неизбежно расширяется сфера гражданско-правового регулирования имущественных отношений, складывающихся в различных сферах деятельности.

Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многих собственников жилья стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от его избытка, а с целью обеспечить себе сносное существование. Поэтому, сдавая "излишки" жилой площади, мирятся с неудобствами, съезжаются с родителями, детьми.

К сожалению, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса (далее - ГК РФ) Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода. Если обратиться к нормативным актам, регулирующим отношения в сфере жилищного найма, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления.

В отечественном праве наем жилья - традиционный институт ГК. Однако в настоящем ГК РФ он регламентирован с учетом регулирования жилищных отношений и специальными законами - Жилищным кодексом и другими актами жилищного законодательства.

Сдача жилья производится на условиях договора коммерческого найма, который ранее именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст.674 ГК должен быть заключен в письменной форме.

До настоящего ГК РФ наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения - арендой (ст.17, 18 Закона о жилищной политике). Разница между ними была определена Законом о жилищной политике в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для его потребительского, а аренда - для коммерческого использования.

ГК РФ отказался от такой характеристики договора аренды жилого помещения. Договор аренды жилого помещения теперь возможен лишь между юридическими лицами (п.2 ст.671). Его прежние функции переданы законом договору найма жилого помещения. По ГК РФ теперь договор найма жилого помещения отвечает двум функциональным назначениям: и потребительскому, и коммерческому. Настоящий ГК регулирует договор социального найма жилого помещения (ст.672) и договор коммерческого найма жилого помещения, а также вводит общие нормы названных разновидностей найма безотносительно к разновидностям жилищного фонда (п.3 ст.672).

Степень научной разработанности. Наиболее обстоятельные научные работы данной проблеме посвятили Брагинский М.И., Васильев П.П., Витрянский В.В., Потяркин Д.Е., Красавчикова О.А., Крашенинников П.В., Садикова О.Н., Сергеева А.П., Суханова Е.А., Титов А.А., Тихомиров М.Ю., Толстого Ю.К. и многие другие.

Целью данной работы является исследование истории развития, понятия, видов, порядка заключения, основных элементов и содержания договора аренды и жилищного найма.

В ходе исследования в работе решаются следующие задачи:

обобщение представлений о жилищном найме и аренде жилых помещений, которые существовали в дореволюционном российском законодательстве, советском гражданском и жилищном праве;

определение понятия договора жилищного найма и аренды, его сущности и видов;

рассмотрение порядка заключения договора жилищного найма с учетом особенностей видов договоров жилищного найма, а также договора аренды жилых помещений;

анализ основных элементов договора аренда и найма жилого помещения (предмета, прав и обязанностей субъектов договора, формы, срока и его цены);

рассмотрение содержания договора аренды и жилищного найма;

определение дальнейших перспектив, связанных с развитием договорных отношений в сфере жилищного найма.

Структура работы последовательно отражает наиболее актуальные вопросы рассматриваемой проблемы и определена целью, задачами и логикой исследования.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих в себя семь параграфов, заключения, библиографического списка, приложений.

ГЛАВА 1. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ДОГОВОРОВ НАЙМА И АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1.1 Жилищный наем в истории российского законодательства

Договор жилищного найма относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права Римское частное право./ Под ред. Проф. Новицкого И.Б. и проф. Перетерского И.С. - М.: Юристъ. 1996. - С. 445-446..

Прототипом современного договора жилищного найма в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю Римское частное право./ Под ред. Проф. Новицкого И.Б. и проф. Перетерского И.С. - М.: Юристъ. 1996. - С. 447..

В российском дореволюционном гражданском законодательстве договор жилищного найма специально не выделялся, а признавался договором имущественного найма, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (ст. 1691 ч. 1 т. X Свода законов Российской империи). Российскому законодательству, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, было «чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей, наймом сельских земель, наймом скота, как это принято во французском праве» Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. Ч. 2. - М.: Статут. 1997. Серия «Классика российской цивилистики». - С. 260. .

Такой подход предполагалось сохранить и в новом Гражданском Уложении Российской империи, проект которого (кн. V) был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г. В материалах Редакционной комиссии, подготовившей указанный проект, отмечалось, что в современных (авторам проекта) законодательствах делается различие между наймом в собственном смысле и арендой. Различие это усматривалось главным образом в том, что при найме «предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд»; аренда же дает пользование всеми «производительными качествами» нанятого имущества с присвоением нанимателем полученных плодов и доходов. В проекте не делалось различия между арендой и наймом. Основанием к этому послужило желание изложить положения о найме согласно с действующим правом, не делая без уважительных к тому причин существенных от него отступлений Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. - СПб., 2001 (по изд. 1902.) - С. 159..

Субъектами договора найма по дореволюционному гражданскому законодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой - наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектов договора найма требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности. Применительно к нанимателю имущества законодательство не предъявляло никаких дополнительных требований; в качестве нанимателя могло выступать любое физическое лицо или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество внаем, требовалась еще способность распоряжаться вещью. Правда, как подчеркивал Д.И. Мейер, «не распоряжаться вещью вообще, а только пользованием ее, так что, например, запрещение не распространяется на право отдавать ее внаем, ибо запрещение, собственно, касается только отчуждения вещи и тех действий, которые могут вести к отчуждению, как, например, залог» Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. Ч. 2. - М.: Статут. 1997. Серия «Классика российской цивилистики». - С. 262. .

При подготовке проекта Гражданского Уложения было решено изменить терминологию, служащую обозначению субъектов договора найма. По сравнению с действовавшим тогда законодательством, употреблявшим в этих целях термины «хозяин» и «наемщик» или «наниматель», проект, как отмечается в материалах Редакционной комиссии, «предпочел термины «наниматель», как яснее слова «наемщик» выражающий понятие, которое имеется здесь в виду, и «наймодавец», так как последний напоминает термин «займодавец», употребляемый в действующих гражданских законах» Там же. - С. 264..

Что касается требований, предъявляемых к субъектам договора имущественного найма, то предполагалось сохранить прежний подход: наниматель должен был обладать правоспособностью и дееспособностью, присущими всякому субъекту гражданских правоотношений; наймодавец же сверх того должен был обладать определенным правом на имущество, в силу которого он мог бы отдавать его внаем. При этом подчеркивалось, что право передачи имущества внаем «принадлежит вообще всякому лицу, имеющему право пользования имуществом и могущему распорядиться этим правом... т.е. главным образом собственнику, но затем также и лицу, имеющему лишь право владения и пользования…а также и нанимателю, который, впрочем, имея право передать имущество в поднаем, может при этом предоставить лишь такое пользование, какое определено первоначальным договором найма» Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. - СПб., 2001 (по изд. 1902.) - С. 160..

В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Так, Д.И. Мейер писал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные» Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. Ч. 2. - М.: Статут, 1997. Серия «Классика российской цивилистики». - С. 264. .

Г.Ф. Шершеневич полагал, что предмет договора имущественного найма представляет собой не нанимаемое имущество, а действия наймодателя по передаче этого имущества внаем. Он отмечал: «Однако, ошибочно утверждение, будто здесь дело идет не о содействии, а только о вещи, потому что предметом обязательства является всегда действие, потому что передача всегда признавалась за действие. Притом передачею нанятой вещи еще не исчерпываются те действия, к которым обязался собственник вещи в силу договора найма» Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. - СПб., 2001 (по изд. 1902.) - С. 161..

В проекте Гражданского Уложения содержалась норма, в соответствии с которой предметом найма могли быть движимое и недвижимое имущество, приносящие доход права (ст. 1816) Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений, предприятий, лизинг. - М.: «Статут». 2001. - С. 45..

И законодательство, и доктрина того периода исходили из положения, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа. Вещи потребляемые неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег» Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. - СПб., 2001 (по изд. 1902.) - С. 162..

Таким образом, в российском дореволюционном гражданском законодательстве нормы, регулировавшие отношения жилищного найма, специально не выделялись. На данные правоотношения распространялись нормы договора имущественного найма, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование.

Первоначально в советский период развития законодательства жилищный наем регулировался нормами гражданского законодательства о договоре имущественного найма.

При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.

Для характеристики договора имущественного найма по советскому гражданскому праву воспользуемся нормами Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. (далее - ГК 1922 г), а также Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. (далее - ГК 1964 г.).

Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г; ст. 275 ГК 1964 г).

Неизменным оставался подход к определению предмета договора имущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество.

В то же время уже в ГК 1922 г. круг конкретных объектов имущественного найма стал сужаться. В ГК 1922 г. уже можно встретить нормы, регулирующие отношения, связанные с передачей внаем жилых помещений (ст. 166), а также земельных участков (ст. 169-а), государственных или коммунальных предприятий (ст. 153).

В дальнейшем законодательство пошло по пути выделения самостоятельного договора жилищного найма. В ГК 1964 г. норм, регулирующих отношения, связанные с передачей внаем жилых помещений, среди норм о договоре имущественного найма вообще нет, поскольку к этому времени отношения, связанные с наймом жилья, стали предметом регулирования самостоятельного договора жилищного найма.

В советский период обнаружили себя некоторые ограничения отношений жилищного найма по субъектному составу. В качестве наймодателей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации. Однако законодательством специально предусматривалось, что социалистические организации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения (п. 16 Положения о социалистическом государственном производственном предприятии от 1965 г.). Систематическая сдача недвижимого имущества внаем организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Граждане не могли «систематически выступать в качестве наймодателей по иной причине: считалось, что в этом случае договор жилищного найма используется для извлечения постоянных доходов» Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут». 2000. - С. 84..

Если же взять в целом систему правового регулирования отношений жилищного найма, то необходимо отметить еще одну тенденцию, суть которой состояла в умалении значения норм жилищного найма, содержащихся в ГК и Жилищном кодексе РСФСР от 24 июня 1983 г., путем издания многочисленных подзаконных нормативных актов: типовых договоров, положений и правил. Например, Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР (утв. постановлением СМ РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335) устанавливали единый порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, обязательный для исполнительных комитетов местных Советов народных депутатов, государственных и муниципальных предприятий, учреждений, организаций и общественных объединений. Указанные Примерные правила были изданы с учетом норм Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. № 5150-Х., в которых отмечалось, что важной государственной задачей является обеспечение сохранности жилищного фонда, увеличение срока его службы, повышение уровня благоустройства жилых домов.

Требования, предъявляемые к форме договора жилищного найма, в течение советского периода неоднократно изменялись. Первоначально ГК 1922 г. предусматривал, что договоры найма всякого имущества на срок более одного года должны совершаться в письменной форме. ГК 1964 г. упростил правила о форме договора жилищного найма, установив только одно специальное правило, касающееся договора жилищного найма между гражданами: в случаях, когда такой договор заключался на срок более года, требовалась простая письменная форма (ст. 276). Что касается договоров с участием организаций, то действовало общее правило, в соответствии с которым сделка во всех случаях должна быть облечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора (п. 1 ст. 44).

С нормами о сроке найма в течение советского периода произошла обратная метаморфоза: ГК 1922 г. включал простые и ясные правила, а затем правовое регулирование пошло по пути их детализации и усложнения. В ГК 1922 г. предусматривалось, что срок найма не должен превышать двенадцати лет. По истечении условленного срока наем мог быть продлен путем заключения нового договора. При фактическом продолжении пользования нанятым имуществом с молчаливого согласия наймодателя, договор считался возобновленным на неопределенный срок (ст. 154). Вскоре данные нормы были дополнены правилом о том, что срок найма государственными органами и кооперативными организациями государственных, в том числе коммунальных, предприятий и строений не должен превышать двадцати четырех лет. По истечении срока найма указанные категории нанимателей, при исправном выполнении принятых на себя по договору найма условий, получали преимущественное право на возобновление договора на новый срок Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений, предприятий, лизинг. - М.: «Статут». 2001. - С. 50-51.. Допускалась ГК 1922 г. и модель бессрочного договора найма: если договор заключался без указания срока, то он считался заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон была вправе прекратить действие договора во всякое время, предупредив о том другую сторону: при найме жилья - за три месяца, а при найме прочего имущества - за один месяц (ст. 155). ГК 1964 г. (ст. 277) сократил общий предельный срок жилищного найма до девяти лет.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8