Договор аренды нежилого помещения: гражданско-правовая характеристика

Указание Закона на обязательность письменной формы договора означает презумпцию: нет письменной формы, нет и договора.

Нарушение письменной формы договора аренды нежилого помещения влечет в данном случае ее недействительность независимо от суммы сделки и участников договора.

Кроме формы стороны должны достичь соглашения по всем существенным условиям. Самое главное необходимо сказать, что в случае отсутствия в тексте договора аренды существенных условий, такой договор признается незаключенным.

Право на заключение договора аренды нежилого помещения находящихся в федеральной или муниципальной собственности приобретаются организациями и индивидуальными предпринимателями на торгах, которое регулируется Положением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденное распоряжением Мингосимущества РФ от 28 июля 1998 г.№ 774-р. Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности: Распоряжение Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г. № 774-р //Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1998. №20. Постановлением Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества: Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 // Собрание законодательства РФ. 1998. № 27. - С.3200.

предусмотрено, что заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящего в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе без проведения конкурса или аукциона нежилое помещение может передаваться на основании решения Президента РФ, Правительства РФ, Мингосимущества РФ или на основании решения суда, в случаях, предусмотренных п. 3 вышеуказанного Постановления № 685. Кроме того, торги не проводятся при переоформлении договора на новый срок, при заключении договора на аренду помещений, находящихся в хозяйственном введении или оперативном управлении предприятий.

Вышеуказанным Положением и другими нормативно-правовыми актами определен порядок проведения торгов на право заключения договора аренды нежилого помещения, находящегося в федеральной собственности РФ.

Под покупной ценой на аукционе понимается приобретение у государства организациями или индивидуальными предпринимателями прав аренды нежилого помещения по цене, определенной в открытых торгах в соответствии с правилами их проведения. Право заключения договора аренды передается будущему арендатору, предложившему в ходе аукциона максимальную цену за право аренды на условиях договора аренды.

Предметом аукционных торгов является лот, в котором указывается:

характеристика нежилого помещения;

условия договора аренды нежилого помещения (проект договора);

начальная цена.

Победитель торгов, лицо, предложившее наивысшую цену за аренду нежилого помещения, после оплаты стоимости аукциона заключает договор аренды.

Право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности регулируется местными актами. Например, Распоряжение Администрации города Тюмени от 23 января 2004 г. N 370 «Положение об аренде муниципального имущества»Положение об аренде муниципального имущества: Распоряжение Администрации города Тюмени от 23 января 2004 г. № 370 // тюменские известия. - № 11. - 2 февраля 2004.

регулирует порядок передачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Тюмени. Согласно п. 4.7. Положения Балансодержатель, одновременно с подписанием проекта договора аренды, обязан передать Арендатору имущество, являющееся предметом договора аренды, по акту приема-передачи, который заверяется подписями и печатями с обеих сторон. Акт составляется в трех (а в случае заключения долгосрочного договора аренды - в четырех) экземплярах и является обязательным приложением к договору.

Акт приема-передачи должен отражать четкие характеристики и состояние передаваемого объекта, необходимость выполнения текущего или капитального ремонта.

Важное значение при заключении договора приобретает вопрос о времени (моменте) и месте заключения договора.

Момент заключения договора является самым важным, поскольку именно с ним законодатель связывает вступление договора в силу, т.е. обязательность для сторон условий заключенного договора.

Согласно п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Данный пункт относится к договорам аренды нежилых помещений, которые заключены сроком не менее одного года.

Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (договора), в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ. В этом случае момент заключения договора должен определяться в соответствии с решением суда.

В случае если договор аренды нежилого помещения, заключен сроком менее 1 года, принимаются правила п. 2 ст. 433 ГК РФ, согласно которым моментом заключения договора является передача имущества (в нашем случае передача нежилого помещения). В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ арендодатель обязан передать арендатору во владение или пользование нежилое помещение, и данное обязательство считается исполненным после предоставления данного нежилого помещения арендатору и подписания сторонами передаточного документа (акта приема-передачи). Причем при передаче нежилого помещения необходимо соблюдать одновременно два условия: фактическая передача (передача ключей от этого помещения) и подписание передаточного акта. В случае если в нежилом помещении существуют какие-нибудь недостатки (сломан замок, отсутствует водоснабжение) их необходимо отразить в акте приемки-передачи, чтобы в дальнейшем не было недоразумений. Валявина Е. Ю., Елисеев И. В., Кротов М. В. Гражданское право. - М.: Проспект, 2008. - С. 240.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче нежилого помещения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче помещения, а арендатора - от принятия помещения, и за это сторона - нарушитель несет ответственность, предусмотренную договором аренды.

Согласно ст. 444 ГК РФ место заключения договора обычно указывается в тексте договора. В случае если в договоре не указано место заключения и возникает необходимость определить такое место, то под местом заключения признается, либо место жительства гражданина (если стороной договора аренды является физическое лицо), либо место нахождения юридического лица, от которого исходит предложение заключить договор (оферта).

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью согласно ст. 164 ГК РФ, подлежит государственной регистрации.

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - прав собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Это крайне важная последовательность действий. Регистрация производится не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, на договор аренды представляется специальная регистрационная подпись. Форма такого свидетельства и специальной регистрационной подписи устанавливается правилами ведения ЕГРП. Об утверждении Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 // СЗ РФ от 23.02.1998, № 8, ст. 963.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество. Как было выяснено раньше, нежилое помещение, является недвижимым имуществом, хотя в юридической литературе нет общего мнения по поводу государственной регистрации договора аренды нежилого помещения.

П. В. Крашениников утверждает, что касается договоров аренды нежилых помещений, то следует заметить, что, хотя нежилое помещение является составной частью здания и сооружения, нормы, регулирующие отношения по аренде зданий и сооружений, не применимы к отношениям аренды нежилых помещений, поскольку на возможность их применения нет прямого указания в ГК РФ. В отношении аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к правоотношениям по аренде нежилых помещений в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды.Крашениников П. В. Комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Статут, 2007. - С. 23. Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды, такого же мнения придерживается А.А. Глинкин, относительно аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к таким отношениям в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды. Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 3. ст. 433 ГК РФ). Глинкин А.А. К вопросу об аренде недвижимости //Бухгалтерский учет. № 1. январь. 2000. С. 17.

Если придерживаться данной точки зрения и рассматривать нежилое помещение не как часть здания, сооружения, а как самостоятельный вид недвижимости, подлежащий иному правовому регулированию, подпадающему под действие ст. 609 ГК РФ, а не ст. 651 ГК РФ, то, как правильно отметил В.В. Витрянский, возникает парадоксальная ситуация, когда договор аренды здания в целом, заключенный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной регистрации. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное). - М.: Статус 2006. - С.191.

Существуют противники данной точки зрения, которые считают ее не правильной и не логичной. О.Ю. Скворцов, придерживается мнения, что в отношении договоров аренды нежилых помещений, являющихся составными частями здания, должны действовать правила об их обязательной государственной регистрации, если они заключены на срок не менее одного года. Скворцов О.Ю. Договор аренды недвижимости // Арбитражные споры №1 (5) 1999. - С.130.

Президиум ВАС РФ в части 2 Информационного письма № 53 от 01.06.00 года, установил, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договора аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определенного в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (с момента подписания). О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53 от 01.06.00 // Вестник ВАС РФ №7. 2000.

Хотя данное письмо носит информационный характер, позиция Президиума ВАС РФ может существенно повлиять на развитие судебной практики и оказать существенную помощь предпринимателям (юридическим лицам) при защите их интересов в судах. Но, как известно судебная практика в Российской Федерации источником права не является и не может подменять собой правовые нормы, предусмотренные гражданским законодательством. Нормативной базы, которая бы разъясняла, что все договора аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации независимо от срока или только заключенные на срок не менее одного года, нет.

Опять же, если рассмотреть часть 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г., Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. № 66 // Вестник ВАС № 3. 2002.

то срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.

Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

Проанализировав высказывания вышеуказанных авторов, можно сделать вывод, что как и определение понятия «нежилое помещение», нет единого мнения по поводу, какой договор аренды нежилого помещения нужно регистрировать.

Второй проблемой государственной регистрации договоров аренды в гражданском праве является вопрос, что должно быть зарегистрировано: договор аренды, как сделка, право аренды, или обременение прав арендодателя. Данная проблема до сих пор также является темой для обсуждения.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется на основании Федерального закона от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.11.2007) // Собрание законодательства РФ. - 1997. № 30. - ст. 3594.

(далее Закон о регистрации недвижимости), причем п. 1, 2 ст. 26 указанного закона предусматривают регистрацию права аренды недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, переход и прекращение. Перечень вещных прав содержится в п. 1 ст. 216 ГК РФ, в который право аренды не входит.

Право аренды может быть признано, как ограничение права собственности, хотя нет необходимости регистрации права аренды отдельно от регистрации договора аренды. Согласно второму предложению п. 3 ст. 26 Закон о регистрации недвижимости договор аренды помещения или части помещения, регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения), но не право аренды. Также второе предложение п. 1 ст. 4 и абз. 6 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации недвижимости предусматривает регистрацию аренды, как регистрацию ограничения (обременения), но не права аренды.

П. 2 ст. 609 ГК РФ устанавливает обязанность регистрировать не право аренды, а именно договор аренды недвижимого имущества. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды зданий и сооружений (как было сказано выше, данная норма распространяется и на договор аренды нежилого помещения), заключенный на срок не менее одного года. Таким образом, Гражданским кодексом РФ не установлена государственная регистрация права аренды.

Как видно из вышесказанного, возникает несоответствие между положениями ГК РФ и Закона о регистрации недвижимости, что ведет к различному толкованию указанных выше норм и применению их на практике.

Чтобы устранить данные недоразумения, необходимо:

либо внести соответствующие изменения в ГК РФ;

либо привести в соответствии с ГК РФ Закон о регистрации недвижимости (в основном ст. 26 данного закона), установить обязанность государственной регистрации договора аренды.

Стоит использовать первый вариант и внести изменения:

- в п. 2 ст. 609 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом».

- в п. 2 ст. 651 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и договор считается заключенным с момента такой регистрации».

Если использовать второй вариант, то придется принять новый Федеральный Закон «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом».

В связи с тем, что в государственном учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уже установлена практика, по которой регистрируется договор аренды и право аренды отдельно, плата за регистрацию, взимается отдельно за регистрацию договора аренды и за регистрацию права аренды.

Кроме этого в Законе о регистрации недвижимости есть расхождения в нормах. В абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости указано, что в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки), а абз. 2 ст. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости с заявлением о государственной регистрации прав аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В предпринимательской деятельности существует практика, что в договор аренды нежилого помещения включается пункт о пролонгации данного договора.

В этом случае, стороны заключая договор аренды нежилых помещений сроком на 364 дня, который не требует государственной регистрации, в дальнейшем пролонгируется на такой же срок, получается, что если договор заключен без государственной регистрации, то и дополнительное соглашение к нему не требует государственной регистрации. А договор продолжает свое действие еще не один год.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7