Договор купли-продажи жилых помещений

Для заключения договора купли-продажи муниципального жилищного фонда г. Екатеринбурга дополнительно надо представить следующие документы Постановление Главы администрации г. Екатеринбурга от 26 апреля 1994 г. № 231 "О продаже жилых помещений муниципального жилищного фонда" (с изм. от 8 ноября 1994 г.).

Для освободившихся изолированных жилых помещений в коммунальных квартирах гражданам необходимо представить:

а) заявление о приобретении в собственность по договору купли-продажи освободившегося изолированного жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя (арендатора, собственника) жилого помещения, включая временно отсутствующих,

б) справку из жилищно-эксплуатационной организации об освобождении жилищного помещения в данной коммунальной квартире,

Для заключения договора купли-продажи по остальным жилым помещениям граждане и юридические лица представляют в "Управление" только заявления.

7. Форма договора купли-продажи жилого помещения

Требования законодательства к сделкам с жилыми помещениями сформулированы главным образом применительно к форме сделки и ее государственной регистрации. В отношении формы сделок с жилыми помещениями следует отметить, что предписывается письменная форма, причем требуется составление единого документа, подписанного сторонами. (Ст. 550 ГК РФ).

В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи жилого помещения, влечет его недействительность.

Как следует из текста Кодекса (ст. 550 ГК РФ), договор продажи жилого помещения не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, договоры купли-продажи жилого дома или его части, требовали квалифицированной (нотариальной) формы (ст. 239 ГК 1964 года). Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. И если ранее государственная регистрация являлась как бы придатком к форме сделки (в ГК РСФСР 1964 года правила о регистрации жилого помещения содержались в статьях, именовавшихся “Форма договора купли-продажи жилого дома”), то с “возвращением” полно ценного оборота жилых помещений она получила самостоятельное значение способа фиксации сделки, влекущего признание ее государством.

Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом нашего законодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил о государственной регистрации. В то же время согласно статье 163 ГК РФ по требованию одной из сторон любая сделка с недвижимостью может быть нотариально удостоверена. Такое требование является для контрагента обязательным, и нарушение его приведет к недействительности соответствующего договора.

Правда, не во всех случаях. Если сделка по существу не противоречит закону, но нотариально не была удостоверена не по вине сторон, она признается действительной. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 23 декабря 1992 г.// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1993, N 5

Стативко обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи части жилого дома действительным. Истец сослался на то, что 5 мая 1982 г. Рожкова заключила с ним соглашение о продаже принадлежащей ей на праве личной собственности 1/4 части дома за 1000 руб. и с этого времени, заплатив Рожковой обусловленную сумму в несколько приемов, он прописан и проживает в этом доме. Однако в установленном законом порядке сделка оформлена не была, так как 20 августа 1982 г. исполком Кировского районного Совета г. Томска принял решение об аннулировании права собственности Рожковой на часть дома. На основании данного решения бюро технической инвентаризации распределило долю Рожковой между оставшимися четырьмя собственниками, а нотариальная контора отказала в оформлении договора купли - продажи.

Решением Кировского районного народного суда (оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда) иск Стативко удовлетворен.

Народный суд, признавая договор купли-продажи 1/4 части домовладения между Рожковой и Стативко действительным, сослался на подтверждение сторонами в судебных заседаниях факта купли-продажи 5 февраля 1982 г. 1/4 части домовладения и уплаты, согласно распискам Рожковой, истцом в счет договора 800 руб., а также на прописку Стативко в доме со дня заключения сделки, его постоянное проживание и уплату страховых взносов. Суд признал, что заключенная сделка ничего противозаконного не содержит и нотариально не удостоверена не по вине сторон, а в результате вынесения исполкомом Кировского районного Совета народных депутатов г. Томска незаконного решения об аннулировании права собственности Рожковой на 1/4 домовладения, которое впоследствии решением того же райисполкома от 23 января 1987 г. было отменено.

Райисполком не вправе был лишать Рожкову права собственности на долю в доме. Согласно п.4 ст.7 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (Прим. - в настоящее время применяется Гражданский кодекс РФ), прекращение права собственности помимо воли собственника не допускается, за исключением случаев обращения взыскания на это имущество по обязательствам собственника, в случаях и в порядке, предусмотренных законодательными актами РСФСР и республик, входящих в Российскую Федерацию, принудительного отчуждения имущества, которое не может принадлежать данному собственнику в силу закона, реквизиции и конфискации, и других перечисленных в этом пункте случаях.

Уместно отметить, что отмена нотариальной формы сделок с жилыми помещениями вызывает критику со стороны некоторых правоведов. Так, Мамишов З. Мамишов З."Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно" // "Российская юстиция", 1996, № 8

считает, что это приведет к тому, что участники таких сделок будут лишены реальной возможности удостовериться в законности и добровольности заключаемого договора. Ведь органы, которые будут осуществлять государственную регистрацию таких сделок, вряд ли будут в состоянии оказывать квалифицированную юридическую помощь при совершении этих сделок. Он приводит пример из истории нашей страны, когда уже был период, в котором из-за недооценки роли нотариусов нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом было отменено. Это было сделано сразу после Октябрьской революции, в 1917 году. Однако уже спустя четыре года, с переходом к новой экономической политике и с развитием частного оборота власти вынуждены были восстановить нотариальное удостоверение сделок.

7.1 Государственная регистрация

Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594 возложил на Министерство Юстиции России координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав, правовому контролю за деятельностью учреждений юстиции, разработке методических материалов по ведению государственной регистрации, а также назначению и освобождению от должности регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соблюдению Правил ведения Единого государственного реестра, обучению и повышению квалификации работников системы государственной регистрации.

31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. В стране начала создаваться принципиально новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, формирование которой предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации.

Установлены организаций, занимающихся деятельностью по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Ими являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории нахождения недвижимого имущества.

Законом о регистрации определена и компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, к которой относится следующее:

1. Проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Эта проверка осуществляется специальными должностными лицами - регистраторами прав.

2. Проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

3. Государственная регистрация прав.

4. Выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав.

5. Выдача информации о зарегистрированных правах.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регламентирован главой 3 Закона о регистрации. Процедура проведения регистрации состоит из следующих 5 этапов:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям законодательства, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит как сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

Необходимо отметить, что при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. До момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Только с момента регистрации перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" в подтверждение данного положения приводит в пример следующее дело.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся. Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1

Заключение

Договор купли-продажи жилых помещений, как вид сделки с жильем является наиболее распространенным среди сделок, опосредующих оборот жилых помещений. Это, естественно, влечет большое количество спорных ситуации и накладывает необходимость участия судебной практики в определений направлений правового регулирования сделок с жилыми помещениями. Тем более, что современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.

Практика судов складывается в основном благодаря использованию субъектами, законные интересы которых нарушены из-за неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи жилых помещений, права на судебную защиту.(ст.46 Конституции РФ).

Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12 Гражданского Кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые из них. Это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.

Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, взыскание убытков.

Существенной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст.162, 165-180 ГК РФ).

Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановления Конституционного Суда РФ.

Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более, что судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения.

Судебная практика по договорам купли-продажи жилых помещений не ограничивается жилищным законодательством. Она, в силу того, что договор является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, отражает, прежде всего, нормы гражданского законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах.

Нахождение жилых помещений в различных жилищных фондах, у различных субъектов гражданского права, социальная значимость жилых помещений, возникновение права собственности на жилые помещения по различным основаниям, влечет применение судами смежного законодательства (законодательства о приватизации, о кондоминиумах, о жилищных кооперативах, о наследовании, норм корпоративного, налогового, административного права и др.) и использования соответствующей практики вышестоящих судов.

В связи с введением с начала 2000 года полноценного функционирования учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с несовершенством Федерального закона “О регистрации прав на недвижимое имущество..”, подмеченным многими правоведами и самими органами юстиции, можно ожидать в ближайшее время новых судебных решений и обобщении судебной практики, которые попытаются сгладить сложившиеся противоречия, определить путь к совершенствованию системы государственной регистрации.

Задача судебной практики, на мой взгляд, состоит не только в методической (рекомендательной) помощи судебным органам для обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот жилой недвижимости, в устранении, таким образом, пробелов и других недостатков законодательства, но и в воздействии на законодателя с тем, чтобы он на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее совершенным образом, и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан.

Библиографический список

Скловский К. "Договор купли-продажи: вещный эффект" ("Российская юстиция", 1998, № 10).

Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя (Ученые записки Свердловского юридического института. Т.2. Свердловск, 1947.).

Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996.

Скловский К., "Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике" ("Хозяйство и право", 1997, № 10).

О. Старостина “Отражение затрат по коммунальным платежам ("Аудиторские ведомости", № 3, март 1999 г.).

А. Тихенко "Надо действовать на перспективу" (Российская юстиция. 1996. № 5).

Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок (Хозяйство и право, 1997, № 5.).

Гражданское право. Ч.1, изд.2 (Под ред. А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого. - М., 1997).

А. Лопатников “Налоги на недвижимость” (“Закон”,1999,№ 4).

Скловский К., "Защита владения, полученного по недействительной сделке" ("Хозяйство и право", 1998, № 12).

Беспалов Ю."Обеспечение права ребенка на жилище" ("Российская юстиция", 1997, № 12).

Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. -- М., 1995.

П. Крашенинников “Недвижимость и учреждения юстиции” (“Закон”,1999,№ 4).

Барышева Т.В. “Жилье: права граждан и их защита” (Проект “Правовая культура”, выпуск 3).

О. Козырь “Понятие недвижимого имущества” (“Закон”,1999,№ 4).

Мамишов З. "Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно" ("Российская юстиция", 1996, № 8).

Р. З. Лившиц “Судебная практика как источник права” М.1998 г.

С.Н. Братусь, А.Б. Венгеров. Судебная практика в советской правовой системе. М.,1995.

"Правовые последствия самовольной постройки" (Утка В., "Российская юстиция", 1999, № 3).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8