Договор купли-продажи недвижимости. Договор поручения. Договор коммерческой концессии

Предметом договора поручения являются юридические действия поверенного, т.е. такие действия, которые направлены на установление, изменение или прекращение субъективных прав и обязанностей доверителем в отношении третьих лиц посредством совершения сделок. Фактические действия хотя и могут иметь место при исполнении договора поручения (например, поездки), но они не составляют предмет договора поручения, а играют только вспомогательную роль. Юридические действия, являющиеся предметом договора поручения, должны осуществляться поверенным только в интересах доверителя. Поэтому договор, по которому исполнитель поручения действует в своем интересе, не может считаться договором поручения.

Отличительной особенностью договора поручения является то, что поверенный обязан действовать на основании доверенности (п. 1 ст. 975 ГК РФ), за исключением случаев, указанных в п. 1 ст. 182 ГК РФ, т.е. когда он является продавцом розничной торговли, кассиром и т.п.[ Когда третий не лишний. Договоры поручения, комиссии и агентский договор // Бизнес-адвокат - № 19.- 1997. - СПС- Консультант Плюс]

Поверенный по договору поручения совершает юридические действия от имени доверителя, являясь представителем последнего. Поэтому нормы гл. 49 ГК, регулирующие договор поручения, должны использоваться в соответствии с нормами гл. 10 ГК, регулирующими представительство.

Глава 49 ГК не содержит специальных норм, предусматривающих форму договора поручения. Следовательно, форма договора поручения определяется общими правилами, установленными ГК для заключения сделок. Договор поручения должен быть заключен в письменной форме, если стороной (сторонами) в договоре являются юридические лица, либо в случае, когда сторонами в договоре являются граждане и сумма договора превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а также в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Из определения договора поручения, сформулированного в п. 1 ст. 971 ГК следует, что по данному договору поверенный совершает юридические действия за счет доверителя. Это означает, что доверитель обязан возмещать поверенному понесенные издержки и обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения. Также доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором поручения.

В ГК 1964 г. и в Основах ГЗ 1991 г. вопрос о сроках действия договора поручения специально не регулировался. Уточнения в отношении срока действия договора поручения в ГК состоят в том, что договор поручения может быть заключен как с указанием срока, в течение которого поверенный имеет право действовать от имени доверителя, так и без указания такого срока (п. 2 ст. 971 ГК). Установление срока зависит от характера прав и обязанностей, осуществляемых поверенным. Для осуществления юридических действий может устанавливаться период определенной продолжительности. Когда же существо действий поверенного связано с каким-либо точным сроком, в договоре может быть указан и точно установленный срок.

Сфера применения договора поручения многообразна. Договор поручения применяется тогда, когда по тем или иным причинам возникает потребность в посреднике, представляющем одного из участников гражданского оборота. Эта сфера расширяется в связи с развитием рыночных отношений и коммерческой деятельности с использованием коммерческого представительства. В соответствии со ст. 184 ГК коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности. Особенности коммерческого представительства, в том числе с использованием договора поручения в отдельных сферах предпринимательской деятельности, устанавливается законом и иными правовыми актами.

Содержание и исполнение обязательства, возникающего из договора поручения. В соответствии с п. 1 ст. 973 ГК поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Исполнение поручения в соответствии с указаниями доверителя означает, что поверенный должен выполнить те действия, которые ему поручены доверителем. Указания доверителя в форме инструктирования могут иметь место и после заключения договора поручения. Однако последующие инструкции доверителя не должны существенно менять объем действий, предусмотренных в договоре, а также смысл поручения согласно договору. В противном случае поверенный может отказаться от выполнения договора или требовать пересмотра условий договора. Исполнение поверенным указаний доверителя включает также возможность доверителя определять содержание заключаемых поверенным сделок. Поверенный должен согласовывать с доверителем основные условия этих сделок.

Пункт 1 ст. 973 ГК содержит норму, определяющую требования, предъявляемые к указаниям доверителя. Эти указания должны быть: а) правомерными, т.е. соответствовать нормам закона или иным правовым актам; б) осуществимыми, т.е. такими, которые возможно исполнить, воплотить в действительность; в) конкретными, то есть четко выраженными, а не неопределимыми.

Пункт 2 ст. 973 ГК посвящен праву поверенного на отступление, при определенных условиях, от указаний доверителя. Из этого пункта вытекает, что по общему правилу в случае необходимости отступления от указаний доверителя поверенный должен предварительно запросить об этом доверителя. Для отступления от указаний доверителя без предварительного запроса норма ст. 973 ГК четко устанавливает три объективных условия. Такое отступление возможно: а) если возникла необходимость отступления в связи с обстоятельствами дела; б) если необходимость отступления определяется интересами доверителя; в) если поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответ на свой запрос. Для правомерного отступления от указаний доверителя без предварительного запроса должны существовать все три условия. Если же какое-либо из этих условий будет нарушено поверенным, он будет нести ответственность за возникшие последствия, в том числе за убытки, причиненные доверителю.

Для установления неправомерности отступления поверенного от указаний доверителя важное значение имеет норма ст. 973 ГК об обязанности уведомления доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным. Данная норма способствует предотвращению нежелаемых последствий для поверенного.

Коммерческому представителю предоставлены более широкие возможности отступать от указаний доверителя в его интересах. Согласно п. 3 ст. 973 ГК доверитель может предоставить поверенному, действующему в качестве коммерческого представителя, право отступать от указаний поверенного и без предварительного запроса. Кроме того, п. 3 ст. 973 ГК, устанавливая как общее правило обязанность коммерческого представителя в разумный срок уведомить доверителя о допущенных отступлениях, дает возможность избежать необходимость такого уведомления, предусмотрев это в договоре поручения.

Статья 974 ГК регулирует обязанности поверенного при исполнении поручения, данного ему доверителем на основании договора поручения. Первой из таких обязанностей названа обязанность поверенного лично исполнять данное ему доверителем поручение. Эта обязанность поверенного означает, что он не вправе по своему усмотрению передать другому лицу те функции, которые ему поручены по договору поручения. Данное положение основано на том, что доверитель, выбирая поверенного и заключая с ним договор, по которому поверенный должен совершать определенные юридические действия, учитывает личные и деловые качества (знания, инициативу, добросовестность) именно того лица, с которым заключается договор поручения, или деловую репутацию соответствующего юридического лица. Доверитель и называется таковым потому, что он доверяет конкретному лицу совершать от его имени определенные юридические действия и не заинтересован в том, чтобы эти действия совершало какое-либо иное лицо[ Устанавливая в ст. 974 ГК общее правило о личном исполнении поверенным данного ему поручения, ГК делает, из данного правила исключение, поскольку в специальной статье предусматривает порядок передоверия исполнения поручения (ст. 976 ГК).].

Второй обязанностью поверенного по договору поручения ст. 974 ГК называет обязанность сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения.

Часть 4 ст. 974 ГК устанавливает следующую обязанность поверенного - передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения. Передача "всего полученного по сделкам" означает, что поверенный обязан передать доверителю вещи, денежные суммы, ценные бумаги, полученные в результате проведения юридических действий, во исполнение договора поручения. Одновременно поверенный передает доверителю документы, удостоверяющие произведенные поверенным действия и возникшие в результате этого у доверителя права и обязанности в отношении третьих лиц.

Часть 5 ст. 974 ГК устанавливает еще ряд обязанностей поверенного перед доверителем по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения. К таким обязанностям относятся: по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

Договор поручения является двусторонним, поскольку им предусматриваются обязанности обеих сторон. Помимо обязанности уплатить вознаграждение Обязанность доверителя уплатить поверенному вознаграждение возникает только в случае возмездности договора поручения согласно ст. 972 ГК., доверитель несет иные обязанности. Так, в п. 1 ст. 975 ГК называется обязанность доверителя выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий. Но, устанавливая как общее правило обязанность доверителя выдать поверенному доверенность, п. 1 ст. 975 ГК предусматривает исключение из этого общего правила. Имеются в виду случаи, установленные ч. 2 п. 1 ст. 182 ГК. Согласно указанной норме полномочие может явствовать из обстановки, в которой действует представитель. Это означает, что оформление доверенности не требуется, если сама обстановка, в которой поверенный совершает сделки, свидетельствует о том, что он действует от имени доверителя, например, когда в качестве поверенного выступают организации и их работники, постоянно оказывающие населению определенные услуги.

Пункт 2 ст. 975 ГК устанавливает две обязанности доверителя, касающиеся материального обеспечения поверенного: а) обязанность возмещать поверенному понесенные издержки Под издержками понимаются расходы, произведенные поверенным, например, расходы по переезду к месту совершения сделки, по погрузке имущества, его транспортировке и т.д. В то же время, если расходы поверенного во исполнение поручения хотя и были необходимы, но являются завышенными, они должны производиться с согласия доверителя и в зависимости от такого согласия возмещаться доверителем. и б) обязанность обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения, т.е. выдать аванс. Аванс выдается поверенному из расчета примерно определенных будущих расходов. Окончательные же расчеты производятся при передаче доверителю исполнения поручения.

В п. 3 ст. 975 ГК предусмотрена обязанность доверителя принять от поверенного все исполненное им. Эта обязанность доверителя соответствует обязанности поверенного передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения (ст. 974 ГК).

Особенности прекращения договора поручения и правовые последствия.

Статья 977 ГК устанавливает правила прекращения договора поручения с учетом действия названного договора в новых экономических условиях, в частности, когда поверенный выступает в качестве коммерческого представителя.

В соответствии со ст. 407 ГК прекращение обязательств по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Таким образом, прекращение договора в одностороннем порядке ГК, как общее правило, не допускает. Поэтому предоставление ст. 977 ГК права сторонам прекратить договор поручения в одностороннем порядке является особенностью данного договора, носящего строго лично-доверительный характер.

В п. 1 ст. 977 ГК устанавливаются три основания для прекращения договора поручения. Первым является отмена поручения доверителем. Вторым - отказ поверенного от исполнения договора. Эти основания не ограничены какими-либо условиями. И доверитель, и поверенный вправе отказаться от своих обязательств и тем самым отменить договор поручения в любое время и без всякого объяснения причин отказа. Третьим основанием прекращения договора поручения ст. 977 ГК называет смерть доверителя или поверенного, а также признание кого-либо из них недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Новой, по сравнению с ГК 1964 г., является норма, изложенная в п. 3 ст. 977 ГК. Эта норма регулирует порядок прекращения договора поручения, если поверенный действует в качестве коммерческого представителя. Особенностью отказа сторон от договора поручения в данном случае является обязанность уведомить другую сторону о прекращении договора не позднее чем за тридцать дней. Этот срок действует, если договором не предусмотрен более длительный срок.

Указание срока на извещение о прекращении договора делает более стабильными отношения по договору поручения с использованием коммерческого представительства и тем самым способствует развитию предпринимательской деятельности. В то же время, ч. 2 п. 3 ст. 977 ГК делает одно изъятие из установленного правила, согласно которому доверителю предоставлено право отменить поручение без предварительного уведомления, если произведена реорганизация юридического лица, являющегося коммерческим представителем.

Статья 978 ГК регулирует последствия, возникающие в результате прекращения договора поручения. Согласно норме, изложенной в п. 1 ст. 978 ГК РФ, в случае прекращения договора поручения, исполненного частично, на доверителя возлагаются две обязанности: а) возместить поверенному понесенные при исполнении поручения издержки и б) выплатить поверенному часть обусловленного вознаграждения соразмерно выполненной им работе. При этом уточняется, что названные обязанности доверителя действуют в отношении поверенного до того, как последний узнал или должен был узнать о прекращении поручения.

Таким образом, можно считать, что момент прекращения договора для поверенного возникает лишь тогда, когда он узнал или должен был узнать о прекращении договора, в то время как для других лиц договор поручения считается прекратившим свое действие в момент появления факта, прекращающего договор (например, отсылка поверенным письма с отказом от договора).

Пункты 2 и 3 ст. 978 ГК устанавливают правила, определяющие случаи возможного возмещения убытков при отмене поручения доверителем и отказе поверенного от исполнения поручения.

Как общее правило, ни отмена поручения доверителем, ни отказ поверенного от исполнения поручения не являются основанием для возмещения убытков, причиненных поверенному или доверителю прекращением договора поручения. Это объясняется преобладанием лично-доверительных отношений в договоре поручения. Существуют, однако, исключения из этого общего правила, а именно: а) если отказ поверенного от исполнения поручения произошел в условиях, когда доверитель был лишен возможности иначе обеспечить свои интересы, поверенный обязан возместить доверителю убытки. Имеются в виду такие условия, при которых доверитель не может ни сам совершить порученные действия, ни поручить другому лицу. В результате доверитель понесет убытки, которые должны быть возмещены поверенным в соответствии со ст. ст. 15, 393 ГК;

б) если в прекращенном договоре поручения предусматривались действия поверенного в качестве коммерческого представителя (ст. 184 ГК).

Таким образом, коммерческий представитель, отказавшийся от исполнения договора поручения обязан возместить доверителю все причиненные в связи с этим убытки. В то же время, доверитель, отказавшийся от договора поручения с коммерческим представителем, также обязан возместить коммерческому представителю все причиненные таким отказом убытки.

Возмещение убытков при одностороннем прекращении договора поручения, в котором поверенный выступает в качестве коммерческого представителя, является новой нормой, введенной в ГК. Установление данной нормы вызвано необходимостью гарантировать наибольшую степень надлежащего исполнения договора поручения в сфере предпринимательской деятельности.

Вопрос 3.

Понятие договора коммерческой концессии. Форма и регистрация договора коммерческой концессии. Предмет и иные условия договора коммерческой концессии.

Договор коммерческой концессии (далее в этой работе - договор КК) и порождаемое им обязательство являются новеллой в ГК РФ и российском гражданско-правовом регулировании. Этот договор опосредует специфические экономические отношения, при которых в роли товара выступают исключительные права на объекты промышленной и интеллектуальной собственности. Термин "коммерческая концессия" применительно к отношениям, регулируемым гл. 54 ГК РФ, достаточно условен и был избран как наиболее близкий по смыслу к английскому "franchising" (франчайзинг).

Смысл коммерческой концессии (франчайзинга) состоит в том, что один предприниматель (пользователь) как бы включается в систему деловой активности, организуемую другим предпринимателем (правообладателем). Правообладатель предоставляет пользователю свои секреты, метод производства, свое реноме (имидж), свои методы сбыта, накопленные знания и опыт, ноу-хау, товарные знаки, фирменное наименование и т.п. Тем самым происходит унификация хозяйственной деятельности всех пользователей, состоящих в деловых отношениях с одним правообладателем, что и является целью данной системы. При этом почти каждый аспект деловой активности контролируется правообладателем[ Нам К. Коммерческая концессия.//Бизнес-адвокат.- №1.-1997. - СПС- Консультант Плюс].

Таким образом, экономический смысл договора франчайзинга состоит в том, что предприниматель-правообладатель получает возможность, не вкладывая дополнительных средств, продвигать на рынке свои товары (работы, услуги) посредством и усилиями предпринимателя-пользователя исключительных прав на фирменное наименование. В выигрыше остается и пользователь, которому не надо рисковать в острой конкурентной борьбе на рынке, потому что он надежно защищен известной, авторитетной "фирмой".[ См: Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, (Части второй) /под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина- М: Издательство "Юрайт", 2004 (комментарий к ст. 1027 ГК РФ).]

Понятие договора КК дается в ст. 1027 ГК РФ. В силу этого договора правообладатель обязуется предоставить пользователю за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности последнего комплекс исключительных прав, принадлежащих правообладателю, в том числе право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую информацию, а также на товарный знак, знак обслуживания и т.д.

Страницы: 1, 2, 3