Договор купли-продажи жилого помещения

Обман с пропиской (регистрацией) - явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью.

На практике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают следующий выход. После оформления договора купли-продажи передается только часть денег, примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке.

Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства).

3.Виды договоров купли-продажи жилых помещений.

1. по предмету

а) по виду предмета

Договор купли-продажи жилого дома

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи части жилого дома

Договор купли-продажи части квартиры

Договор купли-продажи доли

б) по целостности предмета

Договор купли-продажи жилого помещения, незавершенного строительством

Договор купли-продажи жилого помещения, (законченного объекта).

2. по основаниям нахождения жилого помещения с собственности

Договор купли-продажи жилого помещения в жилищно-строительных и жилищных кооперативах

Договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего на праве собственности по другим основаниям (например, в результате приватизации).

Применительно к данному виду классификации представляет интерес продажа жилых помещений в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативах.

Следует иметь в виду, что право собственности на кооперативную квартиру наступает с момента полного выплаты пая.

Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, приобретший квартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ ему в этом может быть обжалован в суд. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами // Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации", Москва, издательство "Юридическая литература", 1994 г.

.

После выплаты пая необходимо получить справку в правлении кооператива за подписью председателя и главного бухгалтера о том, что пай полностью выплачен. Далее надо передать справку в БТИ чтобы получить удостоверение о праве собственности - необходимый правоустанавливающий документ для продажи кооперативной квартиры. Согласия всех совместно проживающих с собственником членов семьи при этом не требуется.

Право собственности на купленную квартиру в доме кооператива возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в органах юстиции.

На отказ органа юстиции в удостоверении договора купли-продажи может быть подана в суд жалоба, которая рассматривается в порядке особого производства. При возникновении спора о праве на квартиру жалоба оставляется без рассмотрения и заинтересованному лицу разъясняется, что оно может предъявить в суд иск на общих основаниях. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами // Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации", Москва, издательство "Юридическая литература", 1994 г.

по субъектам

Договор купли-продажи жилого помещения между гражданами

Договор купли-продажи жилого помещения с участием юридических лиц (юридического лица)

Договор купли-продажи жилого помещения с участием государственных органов или муниципальных образований

Договор купли-продажи жилого помещения с участием юридических лиц (юридического лица)

Особенности участия юридических лиц в обороте жилых помещений заключаются в особом статусе данных субъектов, необходимости учета при заключении ими сделок как общих норм гражданского законодательства, регулирующих правовое положение юридических лиц, так и специального законодательства (корпоративного, антимонопольного и др.).

Заключение сделок купли-продажи жилых помещений влечет для юридического лица, участвующего в сделке определенные налоговые последствия, необходимость отражения операции по передаче (получению) недвижимости в бухгалтерском учете.

В соответствии с п. 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств утвержденно Приказом Минфина РФ от 20.07.98 № 33н, недвижимое имущество для целей бухгалтерского учета относится к основным средствам. В случае их приобретения основные средства принимаются к учету организацией по первоначальной стоимости. Первоначальной стоимостью основных средств признается сумма фактических затрат на их приобретение, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ). Фактические затраты складываются из сумм, уплаченных продавцу в соответствии с договором купли-продажи, регистрационных сборов и других аналогичных платежей, произведенных в связи с приобретением права собственности на объект основных средств, а также иных затрат, непосредственно связанных с приобретением недвижимого имущества.

Стоимость основных средств погашается посредством начисления амортизации. Амортизационные отчисления по объекту недвижимости начинаются с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и начисляются до момента списания этого объекта с баланса организации в связи с прекращением права собственности. Амортизационные отчисления прекращаются c 1-го числа месяца, следующего за месяцем списания этого объекта с бухгалтерского учета (пункты 4.6, 4.7 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/97) утвержденно Приказом Минфина РФ от 03.09.97 № 65н. Основанием для принятия объекта недвижимости на баланс организации является акт приемки-передачи имущества, утвержденный руководителем организации (п. 40 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств). Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 2 ст. 551 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости может быть исполнен сторонами до государственной регистрации перехода права собственности. Это означает, что объект недвижимого имущества может быть передан от продавца к покупателю по передаточному акту до государственной регистрации перехода права собственности. Однако исполнение договора до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами. Таким образом, если стороны подписали акт приемки-передачи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности, списать с баланса организации-продавца и принять на баланс организации-покупателя объект недвижимости стороны смогут только после регистрации перехода права собственности.

Данный вывод следует из принципа имущественной обособленности юридических лиц. В соответствии со ст. 48 ГК РФ одним из признаков юридического лица является наличие у организации обособленного имущества, принадлежащего ей на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, которым организация отвечает по своим обязательствам. Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организации и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций. Объектами бухгалтерского учета являются имущество организации, ее обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организацией в процессе ее деятельности. Таким образом, в бухгалтерском учете организации может быть отражено только имущество, принадлежащее ей на каком-либо имущественном праве, предусмотренном действующим гражданским законодательством. Отражение в учете имущества, правами на которое организация не обладает, противоречило бы принципам ведения бухгалтерского учета.

Необходимо обратить внимание, что подписание акта приемки-передачи объекта недвижимости фактически означает, что продавец передал недвижимое имущество, а покупатель вступил во владение им, т.е. данное имущество не используется более в производственной деятельности продавца. Пунктом 1 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении ,утвержденного постановлением Правительства РФ от 05.08.92 № 552 Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, № 9, 31 августа 1992 г., ст. 602, себестоимость продукции (работ, услуг) представляет собой стоимостную оценку используемых в процессе производства продукции (работ, услуг), природных ресурсов, сырья, материалов, основных средств, а также других затрат на ее производство и реализацию. Таким образом, отнесение амортизационных отчислений по основным фондам на себестоимость продукции (работ, услуг) организации-продавца производится до момента подписания акта приемки-передачи. После подписания акта и до момента государственной регистрации перехода права собственности начисление амортизации производится за счет собственных средств.

На основании изложенного можно сделать практический вывод, что более целесообразным является подписание передаточного акта по объекту недвижимости между продавцом и покупателем после государственной регистрации перехода права собственности.

Следует рассмотреть еще один аспект заключения договора купли-продажи жилых помещений с участием юридических лиц. Он связан с оплатой коммунальных услуг за жилое помещение и отнесением их на себестоимость.

Оплата услуг коммунальных организаций, связанных с эксплуатацией жилого помещения, у продавца недвижимого имущества прекращается с момента расторжения договоров на оказание услуг. Отнесение указанных затрат на себестоимость продукции (работ, услуг) организации-продавца производится до момента подписания акта приемки-передачи объекта недвижимости. В случае если между моментом подписания передаточного акта и моментом расторжения договоров с организациями жилищно-коммунального хозяйства существует разрыв во времени, в договоре между покупателем и продавцом необходимо предусмотреть, что покупатель возмещает продавцу расходы по оплате коммунальных услуг до момента перезаключения соответствующих договоров. Если данный вопрос не будет урегулирован сторонами, то указанные расходы не могут быть отнесены на себестоимость организации-продавца, а должны быть произведены им за счет собственных средств. Отнесение данных расходов на себестоимость будет неправомерным и может повлечь занижение налогооблагаемой базы и соответственно неблагоприятные налоговые последствия. Оплата услуг предприятий жилищно-коммунального хозяйства покупателем объекта недвижимости производится с момента заключения соответствующих договоров. При наличии соглашения с продавцом недвижимого имущества о возмещении ему расходов по оплате коммунальных услуг с момента подписания передаточного акта и до момента расторжения продавцом договоров с предприятиями жилищно-коммунального хозяйства покупатель вправе относить данные затраты на себестоимость продукции (работ, услуг). О. Старостина «Отражение затрат по оплате коммунальных платежей при продаже объекта недвижимости» // «Аудиторские ведомости» Выпуск 8, апрель 1999 г.

Договор купли-продажи жилого помещения с участием государственных органов или муниципальных образований.

Продажа жилых помещений с указанными субъектами осуществляется в общем порядке на основе норм ГК РФ. Но нормативные акты на местном уровне нередко конкретизируют нормы ГК РФ, поэтому это необходимо учитывать при заключений сделок.

Так, Постановлением ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ 27 августа 2002 г. N 706-ПП «О продаже свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы», было утверждено Положение о порядка продажи свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы (Приложение 2).

Управление по жилищной политике заключает договора купли-продажи жилых помещений от имени администрации города. Покупателями могут быть граждане, нуждающихся в улучшении жилищных условий, желающие приобрести жилые помещения в собственность за плату и юридические лица для улучшения жилищных условий своих работников. В собственность по договорам купли-продажи могут быть переданы

освободившиеся изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах проживающим в этих квартирах нанимателям, арендаторам или собственникам жилых помещений при отсутствии в квартире нанимателей, арендаторов или собственников, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих менее установленной нормы на одного члена семьи,

занимаемые жилые помещения нанимателям, которые использовали право на бесплатную приватизацию жилья,

освободившиеся жилые помещения,

жилые помещения во вновь построенных домах.

Продаже не подлежат жилые помещения:

а) признанные непригодными для постоянного проживания,

б) служебные,

в) в общежитиях,

г) в коммунальных квартирах, кроме случаев, указанных ранее

д) в специализированных домах.

Владение, пользование и распоряжение приобретенными в собственность жилыми помещениями в домах муниципального жилищного фонда собственники осуществляют по своему усмотрению в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным законодательством.

В Положении приводится типовые формы договоров купли-продажи квартиры, комнаты.

по обязательности заключения договора купли-продажи жилого помещения для одной из сторон

Договора купли-продажи жилых помещений, без обязательности заключения для сторон

Договора, обязательность заключения которых предусмотрена действующим законодательством.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.

Действующее законодательство позволяет выявить договоры купли-продажи жилья, обязательные для заключения для одной из сторон.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в порядке информации сообщил в своем Письме Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 августа 1994 г. № СЗ-7/ОЗ-562 "О мерах по обеспечению

застройки не завершенных строительством жилых домов" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1994, N 11

об издании Президентом Российской Федерации 10 июня 1994 г. Указа № 1181 "О мерах по обеспечению застройки не завершенных строительством жилых домов", который вступил в силу с момента его опубликования в "Российской газете" от 15 июня 1994 года.

Указом установлено, что не завершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственной ведении предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежат продаже.

При этом решение о продаже не завершенных строительством жилых домов, заказчиками которых являлись федеральные органы исполнительной власти, организации и учреждения, финансируемые из федерального бюджета, принимается Государственным комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства и Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом по согласованию с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В случае если заказчиком являлись федеральные государственные предприятия, такое решение принимается по представлению предприятия-заказчика Государственным комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства, по согласованию с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (пункт 1).

В пункте 2 Указа предусмотрено, что федеральные государственные предприятия, являющиеся заказчиками строительства жилых домов, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием необходимого финансирования, вправе осуществлять продажу не завершенных строительством жилых домов.

Указом, установлено, что продажа не завершенных строительством жилых домов осуществляются только на коммерческих конкурсах.

Указом утверждено Положение о порядке продажи не завершенных строительством жилых домов, в котором определен порядок организации и проведения коммерческих конкурсов и продажи не завершенных строительством жилых домов, состоящих в федеральной собственности, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении учреждений, финансируемых из федерального бюджета, за исключением объектов молодежных жилых комплексов. В соответствии с Положением подлежат продаже отдельные жилые здания, части зданий, сооружения, не смонтированные конструкции, изделия и оборудование, находящиеся на строительных площадках, жилые комплексы, состоящие из нескольких жилых домов и помещений обслуживания, а также проектно-планировочная и проектно-сметная документация.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5