Договор ренты

Основанием прекращения или изменения договора постоянной ренты в части условий ее выплаты может послужить случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату постоянной ренты (п. 2 ст. 595 ГК РФ). Это основание применимо лишь в отношении договора постоянной ренты, по которому имущество передано плательщику ренты за плату. В этом случае риск случайной гибели или случайного повреждения имущества распределяется между сторонами договора ренты. Что касается риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, то такой риск всецело ложится на плательщика ренты как собственника переданного под выплату ренты имущества (п. 1 ст. 595, ст. 211 ГК РФ), поскольку обязанность плательщика по выплате ренты в этом случае сохраняется в полном объеме и не может быть прекращена или изменена по его инициативе Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации с постатейными материалами. Части первая - третья / Под ред. Е. Л. Забарчука. М.: Изд-во «Экзамен», 2006. С. 403. .

Итак, сторонами договора ренты являются плательщики и получатели, которые обладают правами и обязанностями. Права и обязанности сторон по договору ренты не носят взаимный характер. Каждая сторона обладает своим индивидуальным набором прав и обременена различными обязанностями.

Физические лица могут быть получателями ренты без законных ограничений, а юридические лица - лишь при отсутствии указанных в законе препятствий. Однако права получателя ренты могут переходить к гражданам и некоммерческим организациям в порядке уступки требования и в случае наследования, реорганизация юридического лица, правопреемства.

К правам получателя ренты относится право на получение ренты (в денежной или иной форме), право на прекращение договора ренты (только в случае противоправных действий со стороны плательщика, невыполнения договорных обязательств, форс-мажорных обстоятельств).

К правам плательщика относится право прекратить договор (путем выкупа). Основное содержание обязательства, возникающего в связи с заключением договора ренты, составляет обязанность плательщика ренты по ее выплате, невыполнение которой влечет штрафную ответственность. Если предметом ренты является движимое имущество, то обеспечение исполнения обязанностей плательщика по выплате ренты обременяется обязанностью застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за их неисполнение либо ненадлежащее исполнение.

Глава 2. Договор пожизненного содержания с иждивением

2.1 Понятие договора пожизненного содержания с иждивением (сравнительная характеристика)

Итак, к числу договоров ренты относится пожизненная рента. Ее разновидностью является пожизненное содержание с иждивением. Пожизненное содержание с иждивением признавать самостоятельным видом ренты не совсем верно, т.к. ГК РФ выделяет только пожизненную ренту, а пожизненное содержание с иждивением называет договором. Для того, чтобы установить основные признаки и характеристики пожизненного содержания с иждивением, можно провести сравнительную характеристику данного договора и пожизненной ренты.

Пожизненное содержание с иждивением представляет собой разновидность пожизненной ренты и имеет ряд особенностей по сравнению с последней, поэтому п. 2 ст. 601 ГК РФ предусматривает субсидиарное применение правил о пожизненной ренте к договору пожизненного содержания с иждивением.

Итак, пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина или нескольких граждан. Как следует из определения пожизненной ренты, содержащегося в п. 1 ст. 596 ГК РФ, получателем такой ренты может быть только гражданин - как сам собственник передаваемого под выплату ренты имущества, так и другой указанный собственником гражданин. При отсутствии указания в договоре о другом получателе ренты ее получателем считается гражданин, передающий имущество под выплату ренты.

Если пожизненная рента установлена в пользу нескольких граждан (сополучателей ренты), то, по общему правилу ч. 1 п. 2 ст. 596 ГК РФ, их доли в праве на выплату ренты считаются равными. Это правило является диспозитивным, поэтому в договоре пожизненной ренты могут быть установлены и неравные доли сополучателей ренты в праве на ее выплату. Как следует из диспозитивного правила ч. 2 п. 2 ст. 596 ГК, в случае смерти одного из сополучателей пожизненной ренты его доля в праве на выплату ренты не включается в состав наследственной массы, а переходит к другим сополучателям ренты. В момент смерти последнего из сополучателей пожизненной ренты обязательство по ее выплате прекращается Гуев А.Н. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2. М.: Издательство «Экзамен». С. 109..

Пожизненная рента может устанавливаться только в виде периодически выплачиваемой в течение жизни гражданина денежной суммы. Согласно ст. 598 ГК РФ пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. В договоре может быть установлена и иная периодичность выплаты пожизненной ренты. Хотя ГК РФ не содержит каких-либо ограничений на установление в договоре иного, по сравнению с ежемесячным, периода выплаты ренты, но поскольку человеческая жизнь обычно исчисляется годами, а со смертью получателя ренты обязательство по ее выплате прекращается, то представляется, что пожизненная рента должна выплачиваться не реже чем один раз в год. Размер пожизненной ренты в договоре должен быть установлен применительно к периоду ее выплаты и в расчете на месяц быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Автор комментарий А.Б. Борисов. М.: Изд. Книжный мир, 2005. С. 317..

Выкуп пожизненной ренты возможен только по инициативе ее получателя в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты. Поскольку пожизненная рента может выражаться только в виде денежной суммы, под существенным нарушением может пониматься просрочка ее выплаты более чем на один год либо неисполнение плательщиком ренты обязательств по обеспечению выплаты ренты Гражданское право / Под ред. Ю.С. Гамбаров, В.А. Томсинова. М: Зерцало, 2003. С. 461.. Правила выкупа пожизненной ренты аналогичны правилам выкупа постоянной ренты (п. 1 ст. 599, ст. 594 ГК).

В отличие от договора постоянной ренты выкуп пожизненной ренты по инициативе плательщика ренты не допускается. Еще одно существенное отличие договора пожизненной ренты от постоянной состоит в том, что риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты как по платному, так и бесплатному договору ренты, всецело несет плательщик ренты, который остается обязанным, несмотря на гибель или повреждение предмета ренты, продолжать выплачивать ренту на предусмотренных договором условиях.

Договор пожизненного содержания с иждивением - одна из разновидностей договоров пожизненной ренты, его правовое регулирование осуществляется гл. 30 «Купля-продажа» и гл. 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением» ГК РФ.

В отличие от пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГК РФ), может быть передана и доля в праве общей собственности на нее (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Таким образом, предметом договора пожизненной ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Предметом же договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением // Квартирный ряд. 2005. № 23 (542) от 09 июня. С. 25..

Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, этот вид ренты не наследуется, при этом в отличие от норм ГК РСФСР 1964 г. не имеет значения возраст, трудоспособность, состояние здоровья получателя ренты Эрделевский А.М. Пожизненное содержание в прошлом и настоящем // Домашний адвокат. 2003. № 23. С. 16..

Допускается установление ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты или содержания с иждивением (п. 2 ст. 596 ГК РФ). Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен Вавилин Е.В. Осуществление и защита гражданских прав при наследовании и дарении // Гражданское право. 2006. № 2. С. 23. (п. 3 ст. 596 ГК РФ).

Предоставление содержания с иждивением включает в себя обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе, оплату ритуальных услуг в случае смерти получателя ренты и т.п.

Существенное условие рассматриваемого договора - стоимость всего объема содержания с иждивением, которая, согласно п. 2 ст. 602 ГК РФ, не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, в расчете на месяц, что вдвое больше предусмотренного п. 2 ст. 597 ГК РФ минимального размера пожизненной ренты.

Несмотря на указание в договоре денежной оценки всего объема содержания, основной формой предоставления содержания получателю ренты является предоставление соответствующих благ (вещей, работ, услуг) в натуре. Замена такого предоставления в натуре периодическими выплатами денежных сумм в течение жизни получателя ренты возможна лишь в случае, если это прямо предусмотрено договором ренты Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: ЭКСМО, 2004. С. 258. .

На защиту интересов получателя пожизненного содержания, который, очевидно, предполагается слабой стороной в этом договоре, направлено положение ст. 604 ГК о том, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Следует заметить, что право собственности плательщика ренты на предмет ренты оказывается настолько ограниченным, что объем правомочий плательщика ренты по распоряжению предметом ренты практически полностью совпадает с объемом правомочий обладателя права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК).

Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату (ст. 585 ГК РФ): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания), плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Срок договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина Подхозин Б.А. Договоры, обязательства, сделки: Юридический комментарий. Судебная практика. Образцы договоров. М.: «Ось-89», 2002. С. 388..

На плательщика ренты возлагается обязанность принятия необходимых мер для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование предмета ренты не приводило к снижению его стоимости. Таким образом, свобода усмотрения плательщика ренты при осуществлении правомочия пользования предметом ренты ограничена требованием недопущения снижения его стоимости.

Обязательства по ее выплате прекращаются со смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).

Согласно ст. 604 ГК РФ плательщик вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, но лишь с предварительного согласия получателя ренты. Кроме того, в силу п. 1 ст. 586 ГК РФ в случае отчуждения такого имущества плательщиком его обязанности по договору пожизненного содержания переходят на приобретателя имущества, при этом прежний плательщик несет субсидиарную с новым плательщиком ответственность по требованиям иждивенца, возникшим в связи с нарушением договора пожизненного содержания, если ГК, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность обоих плательщиков по этому обязательству (п. 2 ст. 586 ГК РФ). Таким образом, если иждивенец и соглашается на отчуждение недвижимости, он не утрачивает первоначального плательщика в качестве обязанного лица Эрделевский А.М. Пожизненное содержание в прошлом и настоящем // Домашний адвокат. 2003. № 23. С. 17..

Итак, договор пожизненного содержания с иждивением является разновидность договора пожизненной ренты. К особенностям договора пожизненного содержания с иждивением относится: по договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость; предметом же договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество; получателем могут быть только физические лица; предоставление содержания с иждивением включает в себя обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе, оплату ритуальных услуг в случае смерти получателя ренты; стоимость всего объема содержания с иждивением, не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда; плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

2.2 Особенности заключения и прекращения договора пожизненного содержания с иждивением

Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно, не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. При этом заявления о регистрации сделки должны быть поданы обеими сторонами - и плательщиком, и получателем ренты.

Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением - это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:

1) сделка - договор пожизненного содержания с иждивением;

2) право собственности плательщика ренты;

3) обременение рентой;

4) залог в пользу получателя ренты.

Нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон Там же..

Регистрация залога осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утв. приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. № 289/235/290 Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам от 16 октября 2000 г. № 289/235/290 // .

В свидетельстве о государственной регистрации права собственности плательщика ренты в графе «Ограничения (обременения)» указывается: «Постоянная рента», «Пожизненная рента» или «Пожизненное содержание с иждивением», затем «Залоге силу закона».

Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но при совершении сделок необходимо соблюдение ряда условий:

1) наличие согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);

2) указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. 586, 587, 353 ГК РФ).При этом согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты.

Записи об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой погашаются в случае:

1) расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК РФ);

2) судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК РФ);

3) смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. 596, 695 ГК РФ);

4) выкупа ренты (ст. 592-594, 599, 605 ГК РФ);

5) в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК РФ Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением // Квартирный ряд. 2005. № 23 (542) от 09 июня. С. 25-26..

Как и договор пожизненной ренты, договор пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Кроме того, этот договор может быть прекращен по инициативе получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты обязательств. В последнем случае получатель ренты вправе потребовать по своему выбору либо возврата предмета ренты, либо выкупа ренты ее плательщиком. Удовлетворяя предъявленное требование, плательщик ренты не вправе требовать компенсацию понесенных в связи с содержанием получателя ренты расходов.

Что касается оснований прекращения договора пожизненного содержания, то, согласно п. 1 ст. 605 ГК РФ, обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью иждивенца.

Согласно ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника, а по договору пожизненного содержания с иждивением обязательства по содержанию, основанные на договоре купли-продажи квартиры, не связаны неразрывно с личностью покупателя.

Кроме того, при существенном нарушении плательщиком обязательств иждивенец вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.

При отсутствии в самом договоре специальных оснований его прекращения в случае смерти плательщика при жизни иждивенца договор не прекращает существовать. Недвижимость, если она сохранилась, переходит к принявшим наследство наследникам плательщика. К ним же, независимо от сохранности недвижимости, переходит и обязанность по пожизненному содержанию иждивенца. Эту обязанность наследники должны исполнять в пределах общей стоимости всего наследственного имущества.

Итак, договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательной государственной регистрации. В случае когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения.

Прекращение пожизненного содержания с иждивением предусмотрено лишь в случае смерти получателя ренты.

Заключение

Итак, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

При этом можно установить обязанность по выплате ренты бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Следует отметить, что договоры постоянной ренты и денежной пожизненной ренты являются новыми для российского гражданского законодательства. В ГК РФ институт ренты сформулирован значительно шире, изменен и расширен предмет договора, качественный состав сторон, введен ряд новых понятий.

Сторонами договора ренты являются получатель и плательщик ренты. Содержание договора составляет обязанность плательщика ренты в периодической выплате ренты ее получателю.

Российское гражданское законодательство предусматривает два вида договора ренты: договор постоянной ренты, т.е. договор, по которому устанавливается обязанность плательщика ренты выплачивать ее бессрочно, и договор пожизненной ренты, т.е. договор, предусматривающий обязанность выплаты ренты в течение срока жизни ее получателя. Специальный подвид договора пожизненной ренты - договор пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и в этом его сходство с договорами купли-продажи, мены и дарения. В то же время от договора дарения договор ренты отличается возмездностью отчуждения имущества. Что касается отличия договора ренты от договоров купли-продажи и мены, то, основное различие состоит в отсутствии в договоре ренты заранее определенного сторонами или определимого по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ эквивалента отчуждаемого имущества.

Статья 584 ГК РФ предусматривает обязательную нотариальную форму договора ренты, несоблюдение которой влечет его недействительность. Если же под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, как в случае с пожизненным содержанием с иждивением, то договор подлежит также государственной регистрации.

Предметом договора ренты может быть любое имущество, как движимое, так и недвижимое, переданное под выплату ренты. Предметов пожизненного содержания с иждивением - только недвижимое имущество.

В заключение следует отметить, что институты пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением имеют важное гражданско-правовое значение и способствуют полной реализации гражданами своего права собственности.

Библиографический список

Нормативно-правовые акты

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01. 1996 г. № 14-ФЗ (с изменениями, внесенные Федеральным законом от 25.12.2008 № 280-ФЗ) // http://www.consultant.ru.

Федеральный закон «О внесении изменения в статью 1 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» от 24. 06. 2008 г. № 91- ФЗ // http://www.consultant.ru.

Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам от 16 октября 2000 г. № 289/235/290 // http://www.consultant.ru.

Научная литература:

Белов В.А. Гражданское право. Общая и Особенная части. - М.: НОРМА, 2004. - 960 с.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. - М.: «Проспект», 2005. - 797 с.

Вавилин Е.В. Осуществление и защита гражданских прав при наследовании и дарении // Гражданское право. - 2006. - № 2. - С. 19-26.

Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2. - 4 - е изд., перераб. и доп. / Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев [и др.] отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2006. - 848 с.

Гражданское право: В 2-х т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: Издательство БЕК, 2003. - 704 с.

Гражданское право / Под ред. М. Б. Смоленский. - Ростов н/Дону: Феникс, 2004. - 256 с.

Гражданское право / Под ред. Ю.С. Гамбаров, В.А. Томсинова. - М: Зерцало, 2003.- 816 с.

Гражданское право России / Под ред. Д.И. Платонов. - М.: Приор, 2003. - 144 с.

Гуев А.Н. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2. - М.: Издательство «Экзамен». - 479 с.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением // Квартирный ряд. - 2005. -№ 23 (542) от 09 июня. - С. 23-26.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2003. - 976 с.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации с постатейными материалами. Части первая - третья / Под ред. Е. Л. Забарчука. - М.: Изд-во «Экзамен», 2006. - 750 с.

Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Автор комментарий А.Б. Борисов. - М.: Изд. Книжный мир, 2005. - 680 с.

Подхозин Б.А. Договоры, обязательства, сделки: Юридический комментарий. Судебная практика. Образцы договоров. - М.: «Ось-89», 2002. - 592 с.

Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М.: ЭКСМО, 2004. - 496 с.

Эрделевский А.М. Пожизненное содержание в прошлом и настоящем // Домашний адвокат. - 2003. - № 23. - С. 16.

Страницы: 1, 2