Договор ренты

Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что, если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность.

Сказанное свидетельствует о наличии существенного противоречия в формулировке ст. 584 ГК РФ. Ведь получается, что если стороны нотариально удостоверят договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, но не подвергнут его государственной регистрации, то они как участники незаключенного договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам (2-ое полугодие 2008 года) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации . 2008. - № 3(7). - С. 17-20

Данный вывод подтверждают и материалы судебной практики. После заключения договора ренты были сданы документы для государственной регистрации договора и права собственности на квартиру, однако государственная регистрация была приостановлена на один месяц для получения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии. Рентополучатель не смог присутствовать при заключении сделки лично, поскольку находился в больнице, но при этом просьбу о регистрации документов направил письменно с соблюдением всех необходимых формальностей. Однако рентополучатель скончался, и в регистрации договора было отказано в связи со смертью одной из сторон сделки.

Противоположное решение было вынесено Чертановским межмуниципальным судом г. Москвы Истица обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на квартиру. Она мотивировала свой иск тем, что в октябре 2008 г. она заключила с собственницей квартиры В. договор пожизненного содержания с иждивением, однако они не успели зарегистрировать его в Департаменте муниципального жилья г. Москвы, поскольку В. плохо себя чувствовала и истица не решилась везти ее в ДМЖ для регистрации договора, а в ноябре 2008 г. В. скончалась. ДМЖ г. Москвы отказался зарегистрировать данный договор.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как установлено в судебном заседании, сделка заключена в надлежащей -- нотариальной -- форме, истицей по делу полностью исполнены условия сделки: она содержала В., а впоследствии похоронила ее и оплатила услуги по погребению.

Кроме того, как следует из текста доверенности, у истицы имелось право зарегистрировать данный договор в ДМЖ, однако она не имела возможности вовремя воспользоваться данным правом, поскольку ухаживала за больной В. и не могла отъехать от нее для регистрации договора.

Всесторонне оценив приведенные выше доказательства, суд приходит к убеждению о том, что в данном случае необходимо применить аналогию права и считать смерть В. уклонением от регистрации сделки, обязав ДМЖ г. Москвы зарегистрировать данный договор, признав за истицей право собственности на спорную квартиру.

Президиум Верховного Суда РФ в ответ на вопрос: можно ли считать договор ренты заключенным с момента его нотариального удостоверения в случае, если рентополучатель умер, не успев его зарегистрировать, указал: «Так как договор ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения» Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам (2-ое полугодие 2008 года) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации . 2008. - № 3(7). - С. 17-20 Таким образом, данный вопрос законодательством урегулирован, но тем не менее он нередко становится предметом обсуждения и споров.

По мнению У. Новопашиной заключив договор ренты, собственник распорядился своим имуществом по своему усмотрению; подав документы на государственную регистрацию и направив заявление с просьбой зарегистрировать сделку, собственник выполнил все требования для обеспечения действительности сделки. Положение же Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничивает права граждан по распоряжению своим имуществом, поскольку обусловливает возникновение прав и обязанностей по сделке действиями государственного органа, а не волеизъявлением сторон. Решение этой проблемы автору видится путем внесения изменений в законодательство либо путем обращения в Конституционный Суд с требованием о признании данной нормы Закона неконституционной. Кроме того, автор считает разумным вспомнить судебную практику, возникшую в период приватизации, когда суды признавали право на включение в наследственное имущество квартиры на основании заявления о приватизации, которое было подано при жизни наследодателя, но решение о приватизации было вынесено после его смерти. Васильева М.В., Новопашина У.С. Нотариальное оформление документов для граждан и организаций // М. НОРМА-ИНФРА-М 2007. - 176с

С точки зрения справедливости мнение правильно, но существует и оборотная сторона медали. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты. Если требование закона об обязательной государственной регистрации не будет неукоснительно соблюдаться, появится риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости.

§ 2. Содержание договора ренты и ответственность сторон

Сторонами договора ренты выступают: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту). На вопрос о том, кто может быть получателем и кто - плательщиком ренты, в законе нет прямого ответа.

Системный анализ норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ позволяет говорить, что получателями постоянной ренты могут выступать любые граждане, как те, которые передали имущество под выплату ренты, так и те, которые были указаны в качестве получателей ренты гражданами, передавшими свое имущество под выплату ренты.

Наряду с гражданами получателями постоянной ренты могут быть некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности. При этом основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций как таковых согласно ст. 2 Федерального закона «О некоммерческих организациях» Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ(ред. от 17.07.2009) "О некоммерческих организациях"(принят ГД ФС РФ 08.12.1995) (с изм. и доп. на 01.01.2010)// СЗ РФ, 15.01.1996, N 3, ст. 145, а равно специальные цели, определенные тем же законом для каждого из выделенных в нем видов организаций.

В качестве получателей пожизненной ренты и ее разновидности - пожизненного содержания с иждивением - могут выступать исключительно граждане.

Что касается плательщиков ренты, то закон не содержит каких-либо ограничений их субъектного состава. Плательщиками ренты могут быть любые граждане, юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.

В обязанности плательщика ренты входит выплата в указанном в договоре порядке и размере рентных платежей. Это общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов договора ренты.

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК РФ регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество: перед получателем ренты появляются два должника. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у плательщика, и, во-вторых, сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем (п. 2 ст. 586 ГК РФ).

В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной. Первоначальный должник может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь, если это прямо предусмотрено договором ренты.

Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, которое предусматривает либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту.

Наконец, в качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК РФ). Размер этих процентов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен, - то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты. В это связи считаем уместным, привести один из примеров. « Бесквартирные граждане все чаще заключают с пожилыми собственниками жилья договор ренты - пожизненного содержания с иждивением. Но судебная практика свидетельствует: условия договора, как правило, выполняются только в первые годы. А если пожилой собственник недвижимости - долгожитель, то молодых опекунов его долголетие, мягко говоря, начинает раздражать.

...С тетей Дусей мне пришлось общаться через дверь. Соседка, которая ухаживает за старушкой, с ужасом обнаружила, что ее парализованная подопечная умудрилась закрыть дверь изнутри и теперь не может открыть.

- Тетя Ду-у-ся, зачем вы закрылись? - кричала она старушке в замочную скважину. - Я же к вам не попаду!

- Я эту боюсь, - отозвался голос из-за двери.

"Эта" - молодая женщина Фирдаус А., официальная опекунша Евдокии Алексеевны, владелицы однокомнатной квартиры в центре Казани, семь лет назад вызвавшаяся ухаживать за одинокой бабушкой. Не бескорыстно, а за квартиру. Сделку, как водится, стороны оформили у нотариуса. Но то ли редкостью были тогда договоры ренты, то ли намеренно вторая сторона не расписала своих обязательств, только самый главный пункт договора выглядит весьма расплывчато. Опекун, говорится в нем, обязуется пожизненно полностью содержать пожилую женщину, обеспечивая ее питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью, но как конкретно - ни слова. Это позже, на суде, из пояснений юристов выяснилось, что по закону в договоре ренты должна быть четко определена стоимость всего объема услуг и содержания с иждивением. И последнее не может быть меньше двух "минималок" в месяц.

Неконкретность и привела стороны к конфликту. Ведь если в первые годы опекун свои обязательства худо-бедно выполняла, то затем лишь платила за квартиру, что не помешало ей, однако, перевести лицевой счет на себя и прописать в квартире двух своих взрослых дочерей. Узнав об этом, баба Дуся побежала в суд и попросила договор ренты расторгнуть.

В исковом заявлении Евдокия Алексеевна написала, что опекунша приходила к ней раз в месяц, не помогала и денег не давала. Крохотной пенсии на питание и лекарства не хватало, поэтому она или подрабатывала (нянчила детей у соседей, мыла посуду в столовой), или продавала вещи из квартиры. Что, дескать, подтвердят ее свидетели. Суд женщине отказал: нечего, мол, бабушка, капризничать! Все условия договора вашей опекуншей выполняются: она и телефон, и газовую колонку вам поставила, ремонт в квартире сделала, а вы недовольны!

...А вскоре забеспокоились соседи: уже четыре дня как старушка не выходит во двор и не отвечает на телефонные звонки. Когда с помощью участкового они попали в квартиру, то увидели бабу Дусю неподвижно лежащей на полу. Инсульт! Больше месяца старые подруги по очереди дежурили у нее в больнице. Опекунша же, по их словам, появилась у кровати больной только в день выписки. Возвратившись домой, тетя Дуся попросила поменять в квартире замок и не пускать ее на порог.

Пикантность ситуации в том, что юридически, по документам, ответственность за парализованную тетю Дусю несет ее опекун, но фактически ухаживают за больным человеком ее пожилые приятельницы. А Фирдаус регулярно наведывается к тете Дусе и пытается выполнять условия своего договора, можно сказать, насильно, что вызывает бурный протест у больного человека. Война сторон продолжается. Адвокат бабули обратилась в суд с повторным иском. Опекунша - в милицию с жалобой на тех, кто препятствует ей ухаживать за старушкой.

Фира не скрывает, что делает это только из-за квартиры. Ее муж - бывший военнослужащий. Очередь на квартиру в райисполкоме - четырехсотая. Семья мыкается по общежитиям.

- Но если бы я знала, чем этот договор обернется, никогда бы не согласилась ухаживать за пожилым человеком! - призналась она мне и назвала свою ситуацию тупиковой.

По ее словам, ее просто подставили. О болезни бабушки не сообщили. Когда она спрашивала, где тетя Дуся, отвечали, что уехала в деревню. А теперь этим моментом воспользовались те, кто тоже положил глаз на квартиру старушки.

В районном отделе соцзащиты стороны пытаются помирить и найти компромиссное решение. Увы, все безуспешно...» Колесникова Л. «Подписала бабушка договор ренты...» // Вечерняя Казань / № 132(2239) / Социальные проблемы. Таким образом содержание договоры ренты должно в полной мере содержать все существенные условия - предмет, стороны, права и обязанности, ответственность сторон, во избежание не однозначного толкования содержания договора.

§ 3 Основания и правовые последствия расторжения договора ренты

Как и любое обязательство, договор ренты может быть прекращен соглашением сторон о расторжении договора и по основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК РФ, за исключением прекращения обязательства исполнением. Кроме того, прекращение обязательств по выплате ренты имеет свои особенности, присущие только данному договору. Гражданский кодекс РФ также предусматривает возможность расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке (п. 2 ст. 450).

Расторжение договора представляет собой волевой акт, направленный на прекращение неисполненного надлежащим образом договора и тем самым - возникших из него обязательств на будущее время. Институт расторжения договора, предусмотренный современным гражданским законодательством РФ, является новым правовым инструментом, предназначенным для эффективного регулирования гражданского оборота. Богатырёв Ф.О. Основание и последствие расторжения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты / Ф.О. Богатырёв // Комментарий судебной практики. Выпуск 9 Под ред. К.Б. Ярошенко. Юридическая литература. - 2004 Договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон либо по инициативе одной из сторон.

В случае расторжения договора ренты по соглашению сторон проблем, как правило, не возникает. Если же инициатором расторжения договора выступает лишь одна сторона, то разрешать данное дело чаще всего приходится суду. Инициатором, как правило, является получатель ренты, поскольку, являясь более слабой стороной, он более защищен законодателем Соменков С. А. Расторжение договора по соглашению сторон // Право и экономика. -1999. -№ 7. -С. 31..

Порядок расторжения и прекращения договоров постоянной и пожизненной ренты существенно отличается. Несмотря на то, что договор постоянной ренты носит бессрочный характер, он может быть прекращен. Прежде всего, обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращено соглашением сторон о расторжении договора. При этом стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п. Получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга (ст. 415 ГК РФ). Однако, если постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту. Допустимы также и иные способы прекращения обязательства по выплате постоянной ренты, предусмотренные гл. 26 ГК РФ, за исключением прекращения обязательства исполнением (ст. 408 ГК РФ).

Обязательство по выплате постоянной ренты может прекратиться также в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты данного вида, если имущество было передано под выплату ренты за плату и плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 595 ГК РФ) Краснюк В. Как разбогатеть бедному родственнику? // Интерфакс-АИФ. - 2006. - 20 мая. - С. 1

Особым случаем прекращения договора постоянной ренты является выкуп постоянной ренты. Выкуп ренты заключается в том, что плательщик ренты выплачивает ее получателю одновременно или иным способом денежную сумму, равную цене постоянной ренты. Выкуп может быть осуществлен по инициативе любой из сторон. Цена постоянной ренты может быть установлена в договоре. Если условие о выкупной цене ренты в договоре отсутствует, то ее выкуп осуществляется по цене, определенной в соответствии с законом. Если имущество было передано под выплату постоянной ренты за плату, то цена выкупа постоянной ренты соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты (п. 2 ст. 594 ГК РФ). Если же имущество было передано под выплату постоянной ренты бесплатно, то цена выкупа постоянной ренты слагается из годовой суммы подлежащей выплате ренты и цены переданного имущества. Цена имущества определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ (п. 3 ст. 594 ГК РФ) Сорк Д. Рента: Юридический практикум // Директор. - 2006. - № 9. - С. 58

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6