Договоры жилищного найма и аренды жилых помещений

Договоры жилищного найма и аренды жилых помещений

30

http://monax.ru/order/ - ???????? ?? ????? (????? 2300 ??????? ? 450 ??????? ???).

Кафедра государственно-правовых дисциплин

КУРСОВАЯ РАБОТА

г. Москва - 2003 г.

СОДЕРЖАНИЕ

• Введение. 3
• 1. Виды сделок с жилыми помещениями. 4
• 2. Договор найма жилых помещений. 6
• 2.1. Договор социального найма. 7
• 2.1.1. Общие положения. 7
• 2.1.2. Признание граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий. 8
• 2.1.3. Учет граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий. 9
• 2.1.4. Очередность предоставления жилья. 9
• 2.1.5. Норма предоставления жилой площади. 9
• 2.1.6. Основание для вселения в жилое помещение. 10
• 2.1.7. Форма заключения и стороны договора социального найма. 11
• 2.1.8. Вселение нанимателем в занимаемое им жилое помещение членов семьи. 12
• 2.1.9. Капитальный ремонт жилого дома. 12
• 2.1.10. Переустройство и перепланировка жилых помещения. 12
• 2.1.11. Изменение состава постоянно проживающих лиц. 13
• 2.1.12. Изменение договора в связи с изменением объекта соглашения. 13
• 2.1.13.Расторжение договора по соглашению сторон. 13
• 2.1.14. Выселение граждан из жилых помещений. 14
• 2.2. Договор коммерческого найма жилого помещения. 16
• 2.2.1. Общие положения 16
• 2.2.2. Условия заключения договора. 17
• 2.2.3. Стороны договора, права и обязанности сторон. 17
• 2.2.4. Замена нанимателя. 18
• 2.2.5. Срок договора и его продление. 19
• 2.2.6. Расторжение договора. 20
• 3. Договор аренды жилого помещения. 21
• 3.1. Общие положения. 21
• 3.2. Правовая регламентация. 22
• 3.3. Права и обязанности сторон. 22
• 3.4. Использование жилища. 22
• 3.5. Форма договора. 22
• 3.6. Срок договора и его продление. 22
• 3.7. Арендная плата. 23
• Заключение. 24
• Список используемой литературы 26
• Приложения. 27
• 1. Примерный договор коммерческого найма жилого помещения. 27
• Акт передачи жилого помещения 31
• 2. Типовой договор социального найма жилого помещения. 31
• Акт передачи жилого помещения 35
• 3. Примерный договор аренды жилого помещения. 36
• Акт передачи жилого помещения 39

1. Изучить виды сделок с жилыми помещениями.

2. Изучить особенности договора найма жилых помещений.

3. Изучить особенности договора аренды жилого помещения.

1. Виды сделок с жилыми помещениями.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

В ст. 154 ГК РФ закреплено основное разграничение сделок на виды, распространяемое на все сделки регулируемые гражданским законодательством:

Таким образом, для совершения договоров жилищного найма и аренды жилых помещений необходимо выражение согласованной воли двух и более сторон, количество которых мы определим в процессе работы.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ), раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, указывает в п.1 ст.288 на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствие с его назначением. Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки, т.е. они могут осуществлять его отчуждение, а так же передавать во владение и пользование другому лицу. В соответствии с п.2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Сделки с жилыми помещениями можно условно разделить на виды:

По договорам жилищного найма и аренды жилых помещений жилые помещения не отчуждаются, а лишь передаются в пользование, что следует из вышеприведенной схемы.

В ГК РФ закреплено, что жилые помещения могут передаваться в возмездное владение и пользование по договорам:

договор найма жилого помещения - жилье предоставляется гражданам (глава 35);

арендный и иной договор - жилое помещение предоставляется юридическим лицам (глава 34 или иные положениями ГК РФ), при этом жилые помещения возможно использовать только для проживания граждан согласно п.2 ст.288 и п.2 ст.671 ГК РФ.

2. Договор найма жилых помещений.

Права и обязанности участников по договору найма жилых помещений регулируются главой 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РСФСР и Закон РФ “О федеральной жилищной политики”.

В соответствии с п.1 ст.671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем могут выступать только граждане.

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма). Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а так же договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Эти договора в работе не рассматриваются, т.к. регулируются исключительно жилищным законодательством.

Объектом договоров найма может быть помещение, отвечающее определенным требованием и формально юридически признанное жилым. Согласно ст.673 ГК РФ, жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Для жилых помещений, выступающих объектами социального найма, жилищное законодательство устанавливает дополнительное требование о благоустроенности жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ст.40 ЖК РСФСР). Так, объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а так же изолированные жилые комнаты.

35-я глава ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем целый ряд положений 35-й главы ГК РФ относится к двум указанным в ГК видам договора найма жилых помещений.

2.1. Договор социального найма.

Договор социального найма в ГК РФ регламентируется только в общем виде, подробное регулирование должно быть в новом ЖК РФ и иных актах жилищного законодательства, как в России, так и ее субъектов. До принятия нового ЖК РФ действует ЖК РСФСР 1983 г. в части, не противоречащей Конституции, ГК РФ, Закону “Об основах федеральной жилищной политики” и некоторым другим законодательным актам.

Объектом договора социального найма могут быть жилые помещения предназначены только для социального использования, а именно: жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда (ст.672 ГК РФ), а также общественного жилищного фонда (ст.123 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). В соответствии с ч.1 ст.12 Закона “Об основах федеральной жилищной политики”, жилищный фонд социального использования - это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Согласно п.3 ст.40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В ст.28 ЖК РСФСР отражено, что граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, как правило, постоянно проживающим в данном населенном пункте.

Определенные категории граждан, признающиеся законодательством нуждающимися в улучшении жилищных условий, сформулированы в ст.29 ЖК РСФСР, Правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений, действующих в субъектах РФ.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются:

1) граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом РФ;

2) лица, проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям (неустранимые: промерзание стен, повышенная влажность, неисправность санитарно-технического оборудования и т.п.);

3) лица, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению учреждений здравохранения) в одной квартире невозможно;

4) граждане, проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;

5) граждане, проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением;

6) граждане, проживающие длительное время на условиях поднайма в домах государственного и общественного жилищного фонда, либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов, либо в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, не имеющие другой жилой площади.

Вместе с тем граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий и по иным основаниям, предусмотренным законодательством РФ и субъектов РФ.

Согласно ст.30 ЖК РСФСР учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительства органами местного самоуправления (в некоторых случаях граждане могут быть приняты на учет и не по месту их жительства). Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих на предприятиях, в учреждениях, организациях, имеющих жилищных фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию - также и по месту жительства. При этом наравне с ними должны приниматься на учет граждане, оставившие работу на этих предприятиях, в учреждениях, организациях в связи с уходом на пенсию.

На основании ст.33 ЖК РСФСР жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Вместе с тем для некоторых категорий граждан законодательство предусматривает первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений по договору жилищного найма. Такие лица включаются в отдельные списки.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5