государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Анализируя статьи ГК РФ (с учетом ст.165, которая содержит положение, что, в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность), можно сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на этот счет (ст.588 ГК РФ), либо непосредственно требует государственной регистрации, не определяя при этом последствий несоблюдения этого требования (ст.574 ГК РФ). В этих случаях сделку в силу ст.ст.165, 168 ГК РФ следует считать ничтожной. С другой стороны, ст.550 ГК РФ устанавливает необходимость придания договору купли-продажи недвижимости (за исключением предприятия или жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателя может возникнуть только после регистрации этого права (ст.223 ГК РФ).

Как правило, законодатель считает достаточным использование какой-либо одной из форм государственной регистрации: права или сделки. И лишь в особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль как над самой сделкой, так и над переходом прав по ней, закон предусматривается регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относится регистрация договора и перехода права собственности, во-первых, по договору купли-продажи жилого помещения или предприятия, во-вторых, по договору мены этих видов объектов недвижимости, и, в-третьих, по договору дарения недвижимого имущества. Это служит дополнительной гарантией юридической чистоты регистрируемых договоров.

Сравнивая текст российского Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с вышеприведенным обзором мирового опыта, можно сделать заключение о том, что:

Мировой опыт государственного обеспечения укрепления права на недвижимое имущество, при всем многообразии национальных практик, сводит их всех только к двум системам правового механизма укрепления прав - системе регистрации прав на недвижимое имущество (Титульная система регистрации) или к системе регистрации документов, подтверждающих права на недвижимость (Актовая система регистрации).

Гражданский кодекс, характер российской правовой системы, вектор развития строительства законодательной базы и прочее однозначно указывают на решимость России в качестве системы укрепления прав на недвижимость построить систему регистрации прав на недвижимое имущество (Титульную систему регистрации).

Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подтвердил это намерение. Все элементы провозглашенной законом системы относятся к элементам системы регистрации прав на недвижимость. При чем попытки ограничиться описанием объекта регистрируемых прав только в первом разделе регистра делают нашу отечественную модель системы близкой к варианту системы Торренса. Однако уже сейчас можно говорить о том, что этот выбор неудачен - объекты прав требуют значительно более сложного описания, чем это можно позволить в рамках первого раздела ЕГРП. К тому же опыт Австралии и Новой Зеландии, приведенный выше, доказывают безнадежность попытки обойтись без кадастра недвижимости.

Закон предлагает нам Титульную систему регистрации. Тем не менее, механизм, построенный Законом, страдает отсутствием важных принципиальных положений, что приводит к тому, что эта система не может полноценно выполнять функцию системы укрепления права на недвижимость. Мировой опыт строительства и эксплуатации системы регистрации прав на недвижимость демонстрирует логически обоснованную минимально необходимую систему институтов Титульной системы регистрации, фундаментальных черт этой системы. Для законченности российского механизма системы регистрации прав, определенного Законом о регистрации и Гражданским Кодексом необходимо закрепить следующие принципы:

1. Принцип, согласно которому права добросовестного приобретателя, зарегистрированные в системе, рассматриваются как абсолютные, не подлежащие оспореванию даже в судебном порядке (эта жесткость в ряде случаев смягчается тем, что принцип защищает права только тех добросовестных приобретателей, которые реально вступили в свои права). Реализации этого принципа мешают редакции статьи 302 «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» главы 20 ГК «Защита права собственности и других вещных прав», статьи 2, п. 1 и ст. 12, п. 8 закона о регистрации прав.

Отсутствие гарантий для добросовестного приобретателя оборачивается потерями не только благоприобретенной недвижимости, (это имеет почти массовый характер на квартирном рынке, но среди пострадавших есть и крупные организации, например, банки, заводы), но и сделанных в него последующих вложений, в том числе привлеченных средств. Прежде всего, это, помимо оборота недвижимости, наносит ущерб развитию ипотечного кредитования.

2. Принцип, согласно которому права, утраченные в результате дефектов системы регистрации (ошибка регистратора или его участие в мошеннической операции по изменению записи о правообладателе и прочее) компенсируется за счет средств государственного компенсационного фонда, являющегося неотъемлемой частью системы регистрации. Пострадавшая сторона выступает против государства, которое не уберегло ее право, и этим защищена от необходимости выступать против мошенников, которых надо еще найти, принять меры безопасности от давления с их стороны. Против мошенников выступает государство. Фонд формируется посредством отчислений с регистрационных сборов. Согласно действующим сегодня решениям 95 % этих сборов идут на строительство системы регистрации и заработную плату персонала, 5 % - в бюджет, а компенсационный фонд не строится и соответственно не накапливается. Ответственность перед утратившим права лицом несут лица, виновные в искажении информации в системе регистрации (Ст. 31), то есть регистратор, мошенник.

3. В классическом варианте титульной системы регистрации различаются процедуры первичной и вторичной регистрации. При первичной регистрации объект прав подлежит кадастровому освидетельствованию и включению в кадастр, а права на него - проверке на юридическую чистоту. После завершения первичной регистрации и прошествии определенного срока зарегистрированные права не оспариваются. В дальнейшем при сделках с этой недвижимостью имеет место вторичная регистрация, при которой изменяется запись о правообладателе, а исследование юридической чистоты уже не требуется, так как она установлена еще при первичной регистрации, и записи в системе регистрации считаются истиной. Наш закон не делает различия в процедурах регистрации.

4. Государство предпринимает меры против несанкционированного доступа к записям регистра, против искажения или гибели информации в результате войны, стихийного бедствия, террористического акта. Государство страхуется от возможных последствий таких событий посредством обязательного перманентного дублирования информации и рассредоточения по территории мест хранения продублированной информации. Рабочие места регистраторов и места хранения информации, линии связи охраняются в соответствии со стандартами, принятыми для охраны банков, военных объектов; статус регистратора соответствует статусу судьи и государство принимает меры по ограждению его от возможного оказания давления на него со стороны лиц, заинтересованных в изменении записи в реестре. Но в нашей стране такого значения охране регистра и статусу регистратора не придается.

5. Система регистрации прав должна базироваться на кадастре недвижимости, как на системе, обеспечивающей определенность объекта права. Кадастр недвижимости организационно может существовать как часть (подразделение) системы регистрации или как самостоятельная организация. Но в отличие от иных кадастровых и информационных систем, он, как и реестр права, является ответственным хранителем права (существует заблуждение, будто сохранение права обеспечивается только реестром прав, но ведь если в кадастре недвижимости произошли изменения записей о месте прохождения границы владения или зоны сервитута, то это реально наносит ущерб правам, хотя изменений в записях реестра прав может и не быть). Из этого следует, что реестр права и кадастр недвижимости институционально связаны между собой и по существу перед лицом собственника недвижимости являются единой организацией, на кадастр недвижимости распространяются те же обоснования, согласно которым реестр права ведется учреждением юстиции, подлежит особой опеке и охране силовыми структурами государства; на лица, заносящие, изменяющее и удаляющие кадастровую информацию должны распространяться те же требования, что и на регистратора права.

Сегодня вектор развития в строительстве российской системы регистрации пока направлен на институциональное размежевание реестра прав и кадастра недвижимости. Более того, кадастр недвижимости пытаются представить как собрание информации, носящей чисто технический характер (технический учет), и проблемы, связанные с юридическим характером этой информации даже не поднимаются. Есть попытки этот кадастр рассматривать как подсистему других земельно-имущественных информационных систем и починить техническим требованиям этих систем, что еще больше организационно отрывает кадастр недвижимости от реестра прав на недвижимость.

6. Первичной регистрации права должна предшествовать процедура формирования объекта права. Однако политические установки на упрощение процедур приватизации и оборота недвижимости требуют возможности регистрации права на объекты, информации о которых еще нет в кадастре недвижимости. При очевидном политическом выигрыше такой стратегии следует видеть и опасность наслоения трудноразрешимых проблем, связанных с последующим разведением прав и интересов. Между тем имеет место суждение о больших материальных и временных затратах, требуемых на формирование объекта, вследствие чего этот процесс затягивается. Причиной такого опасения является отсутствие ясного представления о характере и объеме требуемой кадастровой информации. Это, в свою очередь, является следствием отсутствия однозначного суждения о том, что есть объект недвижимости. Если закрепить понятие об объекте недвижимости, как о земельном участке с улучшением его постройками и иными преобразованиями, то справедливым станет утверждение, что все недвижимое, что находится в границах земельного участка, входит в состав данного объекта недвижимости и идентифицируется как часть этого объекта фактом нахождения в пределах границ земельного участка. Это сводит проблему формирования объекта недвижимости для целей регистрации прав на него к проблеме установления границ его земельного участка. (Разумеется, требуется из этого состава выделить объекты, главным образом коммуникации, входящие в состав иной собственности и находящиеся на данном земельном участке под защитой сервитута, а также присовокупить к его составу объекты, входящие в его комплекс, но выходящие за рубежи его границ и прочее, что никак не утяжеляет данной работы). В мировой практике кадастровая карта представляет собой карту, на которой нанесены только границы владений с наложенными на них границами зон различных правовых режимов (зоны действия сервитутов, градостроительных требований) и кадастровыми номерами этих владений.

7. Мировая практика строительства регистрационных систем с нуля (в основном это практика различных десятилетий XX века) сформулировала проблему выбора между так называемыми спорадическим и систематическим методами формирования и заполнения кадастра недвижимости, а также между спорадическим и систематическим методами заполнения реестра прав на недвижимое имущество. Под спорадическим понимается метод, когда формирование объекта недвижимости или регистрация прав на него осуществляется по мере возникновения необходимости в этом у собственника, например, при продаже.

Результаты данного опыта высказываются в пользу выбора систематического заполнения, как кадастра, так и реестра прав. При чем заполнение кадастра является приоритетной задачей и может быть выполнено в соответствии с программой, не связанной с программой регистрации прав. Строго говоря, объекты недвижимости могут и должны быть обособленны друг от друга, даже если они принадлежат одному лицу (государству), или определение их правовой принадлежности дело будущего. Методы сплошного (систематического) формирования объектов недвижимости в удельных показателях значительно дешевле штучного формирования объектов, при сплошном формировании одномоментно решаются пограничные проблемы сопредельных владений (при спорадическом формировании велика вероятность того, что владелец недвижимости, который приступит к формированию своего объекта позже соседа, обнаружит ущерб, нанесенный ему, даже если прежде он согласовал границу соседа). При систематическом формировании может быть реализована политика пересмотра границ участков фактического землепользования с целью исправления дефектов в планировке земельных участков, появившихся в результате хаотических и бесконтрольных процессов землепользования, избежать появления участков неопределенной принадлежности и не обладающими характеристиками, позволяющими найти им использование и, следовательно, арендатора или собственника; одновременно результатом этого передела могут стать находки неиспользуемых и непроявленных территориальных резервов.

Основная разница между этими подходами состоит в том, что финансирование процедур спорадического формирования может быть отнесено на заинтересованного собственника, в то время как финансирование систематического формирования может быть осуществлено только за счет государства. Эти аргументы оказались решающими в выборе метода в нашей стране.

Однако без учета остались следующие обстоятельства:

Метод спорадического формирования кадастра недвижимости и регистрации прав приводит к тому, что никогда не наступит момента, когда в кадастре окажутся учтены все объекты недвижимости. Данные об объектах недвижимости, не учтенных в кадастре, будут продолжать заполнять разнообразные прежние регистрационные системы - БТИ, КУГИ, КЗР и прочие, то есть это создает необходимость сохранять и поддерживать параллельные системы регистрации, параллельное хранение информации, утрату контроля за тем, какая из хранимых информаций является актуальной.

Ряд объектов недвижимости принципиально не может найти лица, заинтересованного в его формировании (вся многоквартирная застройка периода после 1917 года). Данное лицо в виде коллектива собственников квартир может появиться только в результате выделения дома или группы домов в качестве единого объекта.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Новый этап развития института государственной регистрации прав на недвижимость наступил с принятием Конституции РФ 1993 г. и дальнейших правовых актов, регулирующих осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Надлежащим образом оформленная доверенность должна отвечать всем требованиям Гражданского кодекса.

Договоры и другие сделки могут быть предметом государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав.

Свидетельство о праве на наследство выдается всем наследникам вместе или каждому в отдельности - по их желанию (в последнем случае в свидетельствах указывается все наследственное имущество и доля наследника, получающего свидетельство). Если окажется, что какое-либо имущество не включено в свидетельство о наследстве, то на него может быть выдано дополнительное свидетельство.

Личность иностранных граждан и лиц без гражданства устанавливается на основа вида на жительства или национального паспорта с отметкой о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах.

Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

Также для государственной регистрации необходимо предъявить документ об оплате регистрации. Таким документом является квитанция о приеме денег кредитным учреждением, осуществляющим денежные расчеты с населением, либо платежное поручение организации с отметкой банка о принятии платежа. Обязательным является приложение подлинника платежного документа.

На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов. В дело помещаются все документы, поступающие для государственной регистрации на этот объект.

Свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серии и номер.

Мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав, что вполне отвечает задачам создания стабильного оборота недвижимости. Для стран англосаксонской системы права это обязательное участие в сделке страхового маклера. Для стран системы континентального права, к которой относится и наше государство, таким, негосударственным, способом обеспечения законности сделок с недвижимостью всегда было их обязательное нотариальное удостоверение.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".

Очевидно, что одной из главных задач государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации // Российская газета. 25.12.1993.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. - М.: Эксмо, 2005.

3. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21.07.1997г.

4. Гражданское право / Под редакцией Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. С.-П.: Слово, 2006

5. Гражданское право. В 2 т. Том 1. Учебник / Отв. ред. проф. Суханов - 2-е изд. - М.: БЕК, 2005

6. Гражданское право. Часть первая: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина, А.Н. Масляева - 2-е изд. - М.: Юристъ, 2006

7. Гражданское право: в 4 т. Том 1. Общая часть: Учебник / Отв. ред. Проф. Е.А. Суханов - 3-е изд. 2005

8. Гражданское право: Учебник / Под ред. С.П. Гришаева М.: Юристъ, 2007

9. Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Норма, 2004. С. 129.

10. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - М.: Проспект, 2005.

11. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // “Законодательство”, июль 2006., № 7.

12. Дмитриев А.В. От “укрепления прав” до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // “Законодательство”, июль 2006г., № 7.

13. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании. // “Законодательство”, ноябрь 2005г., № 11.

14. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. // “Адвокат”, 2006г., № 9.

15. Киндеева Е.А. Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть. // “Экономика и жизнь”, 2006г., № 8.

16. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // “Российская юстиция”, 2007, № 10.

17. Куликова А.Н. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: за и против? // “Нотариальный вестник”, 2006г., № 5.

18. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество. // “Право и экономика”, 2006., № 12.

Страницы: 1, 2, 3, 4