Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. При этом представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов Арзуманян, А.В. Этапы государственной регистрации прав собственности на землю и их особенности / А.В. Арзуманян // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - № 10. - С. 23..

Основания отказа в государственной регистрации. Последствием проведения регистрационных процедур на основании заявления заинтересованного лица не всегда является внесение записи о регистрации права или сделки в ЕГРП. В установленных законом случаях допускается отказ в регистрации права или сделки. Отказ в государственной регистрации, так же как и государственная регистрация прав на недвижимость, является правоприменительным актом или решением конкретного дела в соответствии с законом, которое было осуществлено компетентным государственным органом и должностным лицом в рамках предоставленных полномочий Пискунова, М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимость на основании судебных актов / М.Г. Пискунова. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2003. - № 4. - С. 19.. В этом смысле отказ в государственной регистрации прав на недвижимость не следует путать с отказом в приеме документов на государственную регистрацию.

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации установлен в ст. 20 Закона о госрегистрации прав на недвижимость. В этот перечень включены следующие основания:

- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с указанным Законом;

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания Шейнин, Л. Отсутствие государственной регистрации: как оно влияет на недействительность сделок с недвижимостью? / Л. Шейнин. // Юридический мир. - 2005. - № 11. - С. 31.;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного Закона сделки с объектом недвижимого имущества;

- не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Приведенный перечень не является исчерпывающим. В законодательстве предусмотрены и иные основания для отказа в государственной регистрации. Так, в соответствии с п. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации прав на недвижимость в том случае, если после приостановления процедуры государственной регистрации заявитель не устранит причины, повлекшие приостановление, государственный регистратор обязан отказать заявителю и сделать об этом запись в книге учета документов. Согласно п. 2 ст. 29 этого же Закона в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Коновалов, А. Правовое регулирование рефинансирования ипотечных кредитов / А. Коновалов // Корпоративный юрист. - 2007. - № 4. - С. 16..

Как свидетельствует судебно-арбитражная практика, в некоторых случаях при рассмотрении заявлений о государственной регистрации регистрирующие органы вынуждены отказывать заявителям, предварительно давая оценку объекту с точки зрения того, является ли этот объект недвижимостью или нет.

Общество ООО "СК Центрострой" обратилось в Реутовский филиал государственного унитарного предприятия Самарской области "Самарское областное бюро технической инвентаризации" с заявлением об обследовании помещения подземного гаража в доме-новостройке и оформлении на его основе технических паспортов на каждое машино-место в соответствии с нанесенной разметкой для регистрации впоследствии права собственности. Письмом от 17 декабря 2003 г. № 219 Реутовский филиал государственного унитарного предприятия Самарской области "Самарское областное бюро технической инвентаризации" отказал в подготовке учетно-технической документации на отдельное машино-место со ссылкой на то обстоятельство, что, согласно действующим нормам СНиП, технический паспорт может быть изготовлен только на подземное помещение в целом. В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" проведение технического учета (инвентаризация) объекта недвижимости, его описание и индивидуализация возможны только при условии, что его можно выделить из других объектов недвижимого имущества. ООО "СК Центрострой" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий государственного унитарного предприятия Самарской области "Самарское областное бюро технической инвентаризации", связанных с отказом оформить паспорта на машино-места в подземном гараже-автостоянке жилого дома и об обязании ответчика оформить названные технические паспорта. Решением арбитражного суда в удовлетворении заявленных требований отказано. Сославшись на СНиП 31-0-2-2001, суд пришел к выводу о том, что подготовка учетно-технической документации может быть произведена в отношении помещения, которое имеет определенное функциональное назначение и ограничено строительными конструкциями. Машино-место в гараже-автостоянке не ограничено строительными конструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, что исключает возможность описи объекта учета и подготовки учетно-технической документации для государственной регистрации прав на машино-место. Такое машино-место в силу действующего законодательства не может быть зарегистрировано как объект собственности Постановление ФАС Поволжского округа от 20 сентября 2006 г. № А55/8159-06 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 12. - С. 24..

В то же время государственный регистратор не имеет права отказать в государственной регистрации права, которое установлено вступившим в законную силу решением суда.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю сообщают в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. При этом заявителю направляется сообщение о причине отказа, а копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде или в арбитражном суде.

При известных условиях регистрирующим органам предоставлено право приостановления государственной регистрации. Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В указанных случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании письменного заявления правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более месяца на основании письменного заявления одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов Мошкович, М., Завойкина, Н., Терешко, Ю. Нюансы регистрации прав собственности / М. Мошкович, Н. Завойкина, Ю. Терешко // ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 36. - С. 7..

Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в ЕГРП.

Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или до принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.

§3. Недействительность государственной регистрации права на объект недвижимости

Как следует из п. 2 ст. 8 ГК РФ Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301., права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента ее совершения, если иное не установлено законом. Согласно с этим положением ст. 131 ГК РФ предусматривает, что вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

Упомянутые нормы позволяют утверждать, что государственная регистрация имеет в отношении недвижимости правообразующее значение Брагинский, М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". / М.И. Брагинский. - М., Юстицинформ. 2007. - С. 5.. Хотя этот взгляд разделяется не всеми и не всегда. Так, в литературе высказано мнение, что права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации, а не на ее основании, тогда как основанием права являются иные юридические факты, в том числе ненормативные акты государственных либо муниципальных органов. Самостоятельной роли в возникновении права государственная регистрация не играет, она лишь выражает признание возникшего права со стороны государства Кюршунова, Н. Неоспоримая регистрация / Н. Кюршунова // ЭЖ-Юрист. - 2008. - № 3. - С. 7..

Суждения такого рода опираются на п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594., который определяет государственную регистрацию прав и сделок как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и называет ее единственным доказательством существования зарегистрированного права. Но поскольку права на недвижимость возникают с момента их регистрации, т.е. вместе с таковой, а значит, от акта регистрации неотрывны, о правообразующей функции регистрационного акта говорить вполне допустимо. Пока регистрации права не состоялось, право не образуется. Другое дело, что регистрационный акт порождает право не сам по себе, а только в сочетании с иными юридическими фактами, подтвержденными правоустанавливающими документами. Но в юридическом составе, ведущем к возникновению права на недвижимый объект, акт регистрации играет сейчас далеко не факультативную, скорее определяющую роль. Он является необходимым условием для установления права. Во всяком случае, это должно признаваться до тех пор, пока в ГК РФ не внесены изменения, исключающие действие п. 2 ст. 8 в упомянутой редакции.

Следует заметить, что Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (далее - Концепция), одобренная Советом при Президенте РФ по координации и совершенствованию гражданского законодательства 17 февраля 2003 г., содержит предложения о некоторых новациях в законодательном регулировании, относящемся к государственной регистрации прав. В разд. I ("Правовое значение государственной регистрации") ч. II Концепции говорится о том, что в законодательстве целесообразно отразить дальнейшие соображения. Государственная регистрация является элементом публично-правового регулирования в частном праве, который необходим для эффективного осуществления частноправовых отношений, для обеспечения стабильности частного оборота. Интересы частноправовых отношений в данной сфере первичны. Запись в Едином государственном реестре прав не является самостоятельным правовым основанием возникновения, изменения, прекращения прав, так как никаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества не порождает. Таким основанием в каждом конкретном случае является сделка, нормативный либо ненормативный акт, судебный акт или иной юридический факт. Содержание записи в реестре, определяющее содержание зарегистрированного права, условия его осуществления и т.д., в сокращенном виде повторяет содержание правоустанавливающих документов. Запись в реестре прав - юридический факт, определяющий момент возникновения (перехода, обременения) вещного или обязательственного права независимо от основания его возникновения; этот момент приобретает характер "публично достоверного", сведения о котором может получить любое лицо. Государственная регистрация определяет момент перехода вещного права или возникновения обременения независимо от момента фактической передачи недвижимой вещи. Регистрационный акт не затрагивает гражданско-правовых обязательств сторон по сделке друг перед другом, но для третьих лиц порождаемые этой сделкой права признаются существующими только с момента регистрации. В случаях, прямо указанных в законе, право считается возникшим, перешедшим, прекратившимся, обремененным до государственной регистрации (например, при переходе права собственности к наследникам, в случае гибели недвижимого объекта). В этих случаях до регистрации права его обладатель может владеть и пользоваться недвижимым объектом, но не может распоряжаться им, если такое распоряжение влечет необходимость регистрации перехода, обременения, изменения, прекращения его прав на имущество, регистрация же осуществляется с указанием момента, когда право возникло, перешло, прекратилось и т.д.

Как представляется, несоответствий между ГК РФ и Законом № 122-ФЗ нет. ГК РФ, будучи основополагающим актом в частном праве, призван определять основания и особенности возникновения вещных прав. Именно поэтому ГК РФ общим правилом предполагает возникновение права на недвижимость с момента регистрации такового. Что до Закона № 122-ФЗ, то он сообразно своей роли в правовом механизме в коллизию с нормами Кодекса не входит, а лишь дополняет их, говоря о доказательственном значении регистрационного акта и только. При этом сам ГК РФ в рассматриваемом отношении непоследователен: он называет ряд случаев, когда право на недвижимый объект появляется независимо от государственной регистрации. Например, по п. 4 ст. 218 ГК РФ лица, имеющие право на паенакопление (в частности, члены жилищных, дачных, гаражных и подобных тому потребительских кооперативов), приобретают право собственности на недвижимость, предоставленную им кооперативом, после полного внесения своего паевого взноса.

Принимая изложенное в расчет, положения Закона № 122-ФЗ нельзя расценивать как более или менее правильные в сравнении с нормами ГК РФ. Роль государственной регистрации права на недвижимость едва ли следует ограничивать только доказательственной функцией. Разумеется, можно указать в юридической норме, что право возникает независимо от регистрации, однако доказывание перед третьими лицами того факта, что право существует, допускается лишь посредством ссылок на регистрацию права, произведенную в Едином государственном реестре. Но какой будет эффект от возникшего права, если последнее нельзя будет подтвердить перед любым посторонним лицом, а значит, и реализовать до тех пор, пока не состоится регистрация его государством? Право окажется выхолощенным, существующим лишь номинально. Значит, и при таком подходе связь между правом и его регистрацией придется признавать как неразрывную. Поэтому едва ли нужно усложнять ту юридическую конструкцию, которая уже существует. Ведь известно, что в видах упрочения имущественного оборота человечество издавна стремилось к официальной фиксации прав на вещи Покровский, И.А. Указ. соч. - С. 195-202.. Развести возникновение права и его государственную регистрацию означает облегчить на практике разного рода злоупотребления (в частности, сопряженные с уводом имущества из-под наложенного ареста посредством мнимых или просто задним числом совершаемых сделок). Поэтому представляется, что правильнее было бы упорядочить законодательство подведением общего условия (государственной регистрации) под все случаи возникновения прав на недвижимые вещи и установлением обязательной государственной регистрации для всех сделок с недвижимостью. Что касается защиты интересов приобретателя недвижимой вещи до регистрации прав на нее, то таковая, по-видимому, может быть вполне обеспечена ссылками на подтверждаемое документами законное владение, которое в силу ст. 131 ГК РФ государственной регистрации не требует.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8