Государственная регистрация ипотеки: особенности правового регулирования

Ипотека возникает на основании договора об ипотеке, который подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке). Наряду с договором об ипотеке государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит сама ипотека как ограничение (обременение) права собственности (хозяйственного ведения) (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав).

Помимо Закона о государственной регистрации прав вопросам государственной регистрации ипотеки посвящен ряд норм Закона об ипотеке. Вопрос о соотношении данных законов разрешается следующим образом. Как следует из п. 5 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав, приоритет имеет Закон об ипотеке; второй Закон рассматривается как специальный по отношению к первому. Поэтому если нормы этих законов устанавливают применительно к государственной регистрации ипотеки разные правила, действовать будут правила Закона об ипотеке. Особенности правового регулирования государственной регистрации ипотеки как ограничения (обременения) права собственности (хозяйственного ведения) залогодателя проявляются при законодательном разрешении следующих вопросов: 1) момент возникновения ипотеки; 2) документы, необходимые для государственной регистрации; 3) приостановление государственной регистрации и отказ в государственной регистрации; 4) удостоверение государственной регистрации; 5) погашение регистрационной записи.

Момент возникновения ипотеки. Закон о государственной регистрации прав называет ряд подлежащих государственной регистрации ограничений вещных прав на недвижимое имущество. В незамкнутом перечне этого Закона (ст. 1 и п. 1 ст. 4) поименованы: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества. Каждое из перечисленных ограничений, за исключением ареста, вызывается определенным субъективным правом: правом обладателя сервитута, залогодержателя, доверительного управляющего, арендатора. Момент возникновения ограничения (обременения) вещного права на недвижимость, обусловленного субъективным правом иного лица, совпадает с моментом возникновения последнего субъективного права.

Такой же вывод следует и из норм Закона об ипотеке, п. 2 ст. 11 которого предусматривает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. Однако Закон об ипотеке содержит существенное дополнение: согласно п. 6 ст. 20 для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации. Что означает данное правило, и какие практические последствия оно влечет? Обязательственное правоотношение между залогодателем, передающим в залог недвижимое имущество, и залогодержателем возникает с момента государственной регистрации договора об ипотеке (п. 2 ст. 307, п. 3 ст. 433 ГК РФ). Именно с этого момента появляются как права залогодержателя, так и корреспондирующие им обязанности залогодателя. Исключение - случай, когда обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство) возникает позднее момента заключения договора об ипотеке. В этой ситуации право залога и корреспондирующие ему обязанности залогодателя действуют с момента возникновения основного обязательства. Возникновение права залога не зависит от государственной регистрации ипотеки как обременения (ограничения) права собственности (хозяйственного ведения) на предмет залога. Если право залога по Договору об ипотеке появилось, но ипотека как ограничение по каким-то причинам еще не зарегистрирована, для залогодателя она, тем не менее, считается возникшей. Игнорирование этого обстоятельства залогодателем может повлечь применение мер защиты залогодержателя, в частности предусмотренных в ст. 39 Закона об ипотеке, ст. 351 ГК РФ.

Иначе решается вопрос применительно к третьим лицам. Как следует из рассматриваемой нормы п. 6 ст. 20 Закона об ипотеке, до момента государственной регистрации ипотеки как обременения залогодержатель не может во взаимодействии с третьими лицами ссылаться на возникшее залоговое правоотношение и на свой статус залогодержателя. То есть до момента государственной регистрации ипотеки залогодержатель не может воспользоваться нормой п. 3 ст. 33 Закона об ипотеке, согласно которой он вправе, действуя от своего имени, истребовать предмет залога из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301-303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя.

Далее. Норма ч. 2 ст. 39 Закона об ипотеке предусматривает неблагоприятные последствия, обусловленные ипотекой, для третьего лица. Согласно данной норме приобретатель предмета ипотеки, отчужденного залогодателем с нарушением ст. 37 Закона об ипотеке, В Отношении которого доказано, что он знал или должен был знать об этом нарушении, несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по обязательству. Подобные неблагоприятные последствия для третьих лиц могут появляться только с момента регистрации ипотеки как ограничения права собственности (хозяйственного ведения) в Едином государственном реестре прав. Ведь именно с момента государственной регистрации ипотеки данные о ней становятся доступными третьим лицам (см. ст. 7 Закона о государственной регистрации прав).

Государственная регистрация ипотеки как обременения (ограничения) вещного права на недвижимое имущество (предмет ипотеки) влечет также следующее практически значимое последствие. Как видно из содержания п. 1 ст. 43 Закона об ипотеке, при наличии нескольких ипотек на один и тот же объект недвижимости, установленных в обеспечение разных обязательств, вопрос о том, какая из ипотек является первоначальной, а какая - последующей, подлежит разрешению на основании данных Единого государственного реестра прав о дате государственной регистрации ипотеки. Этой датой согласно п. 5 ст. 20 Закона об ипотеке является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав. Следовательно, несмотря на то, что возникновение права залога не зависит от государственной регистрации ипотеки как обременения (ограничения) права собственности (хозяйственного ведения) на предмет ипотеки, разрешение вопроса о первоначальном или последующем характере ипотеки поставлено в зависимость именно от даты указанной регистрации. Думается, такой подход обусловлен следующим. Для четкого разграничения предыдущих и последующих ипотек необходим объективный, Документально подтвержденный критерий, максимально застрахованный от возможных подтасовок. Именно таким критерием и служит дата государственной регистрации ипотеки как ограничения (обременения). Дата государственной регистрации договора об ипотеке в качестве такого критерия использоваться не может, поскольку, если основное обязательство возникает позднее момента заключения договора, регистрация договора об ипотеке - сама по себе - к возникновению права залога и соответственно ипотеки как ограничения не приведет.

Документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки. Общий перечень документов, необходимых для проведения государственной регистрации возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержится в ст. 16, 17 Закона о государственной регистрации прав. Согласно названным статьям, а также п. 1 ст. 29 этого же Закона для государственной регистрации ипотеки, основанной на договоре, залогодатель должен приложить к своему заявлению договор об ипотеке, названные в договоре об ипотеке документы, обязательные приложения, документ об оплате регистрации. К приведенному перечню ст. 20 Закона об ипотеке делает добавления. В соответствии с п. 2 указанной статьи помимо перечисленных документов для государственной регистрации ипотеки залогодатель должен представить в осуществляющий государственную регистрацию орган также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. Данное правило соответствует положению п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке: если основное обязательство возникло позднее момента заключения договора об ипотеке, право залога появляется с момента возникновения основного обязательства. Соответственно именно с этого момента возможна регистрация ипотеки как ограничения права залогодателя. Гражданский кодекс РФ нормы, аналогичной приведенному положению п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке, не содержит, однако в силу п. 2 ст. 334 ГК РФ оно действует.

Далее. Закон об ипотеке вводит в гражданский оборот новые именные ценные бумаги - закладные. Закладная удостоверяет право залога, а также право залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству. Причем при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии (данное правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель) - п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке. При удостоверении прав залогодержателя закладная и названные в ней в качестве приложений документы также должны быть представлены залогодателем в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Именно этим органом закладная затем (после государственной регистрации) будет выдана первоначальному залогодержателю (п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке).

Отложение государственной регистрации ипотеки и отказ в государственной регистрации ипотеки. Данным вопросам посвящены ст. 21 Закона об ипотеке, ст. 19, 20, п. 2 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав. Сравнение указанных статей выявляет ряд существенных особенностей. Во-первых, согласно нормам Закона о государственной регистрации прав несоответствие договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов по форме или содержанию требованиям, предусмотренным действующим законодательством РФ, является основанием для отказа в государственной регистрации. В Законе об ипотеке закреплен иной подход: в силу п. 2 ст. 21 этого Закона несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов указанным требованиям служит основанием для отложения государственной регистрации (не более чем на один месяц), но не для отказа в ее проведении. Несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством РФ, может в конечном счете повлечь и отказ в государственной регистрации ипотеки, но только если выявленные несоответствия не будут устранены в срок, установленный осуществляющим государственную регистрацию органом. Во-вторых, согласно п. 4 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда.

Иной подход нашел закрепление в Законе об ипотеке, в соответствии с п. 4 ст. 21 которого для отложения государственной регистрации ипотеки достаточно наличия судебного спора по поводу прав на предмет ипотеки или по поводу обращения на него взыскания (понятие "отложение государственной регистрации", которым оперирует Закон об ипотеке, равнозначно понятию "приостановление государственной регистрации", основания для которого установлены в ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).

С учетом п. 5 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав приоритет имеет соответствующая норма п. 4 ст. 21 Закона об ипотеке. Поэтому заинтересованное в отложении государственной регистрации ипотеки до разрешения спора судом лицо (например, истец по спору об обращении взыскания на передаваемое в залог недвижимое имущество) может не ждать определения суда об обеспечении иска и запрете регистрации ипотеки. Достаточно представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию, доказательства наличия соответствующего судебного спора: определение о принятии судом искового заявления, предметом которого является признание права на объект недвижимости, изъятие этого объекта из чужого незаконного владения либо обращение взыскания на данный объект; определение о принятии арбитражным судом кассационной инстанции кассационной жалобы на вступившее в силу решение (постановление) по спору по поводу прав на имущество, ипотека которого заявлена к государственной регистрации, по поводу обращения на него взыскания или по поводу государственной регистрации права на указанное имущество; определение суда об удовлетворении заявления о пересмотре судебного акта по любому из вышеуказанных споров по вновь открывшимся обстоятельствам и т. п.

Удостоверение государственной регистрации ипотеки. В Законе о государственной регистрации прав (ст. 14) вопрос об удостоверении государственной регистрации получил четкое разрешение только применительно к удостоверению государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество и удостоверению государственной регистрации сделок. В первом случае правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации прав, во втором - на документе, выражающем содержание сделки, совершается специальная регистрационная надпись. Таким образом, исходя из норм указанного Закона, достаточно сложно понять, каким образом удостоверяется проведение государственной регистрации ограничения (обременения) вещного права на недвижимое имущество. Пробел правового регулирования был восполнен Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 (далее - Правила)3. Как следует из п. 73 Правил, свидетельство о государственной регистрации прав выдается не только правообладателю при регистрации вещного права на объект недвижимого имущества, но и залогодержателю при регистрации ипотеки. Закон об ипотеке разрешает данный вопрос иначе. Согласно п. 2 ст. 22 этого Закона государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована.

Итак, если Правила устанавливают такой же порядок удостоверения проведения государственной регистрации ипотеки, какой предусмотрен для удостоверения прав, то Закон об ипотеке - тот же порядок, что введен для регистрации сделок. Приоритет имеет соответствующая норма п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке. Однако думается, что на практике было бы целесообразно выдавать залогодержателю также и свидетельство о регистрации ипотеки. Государственной регистрации подлежат и договор об ипотеке, и ипотека как обременение. Поэтому даже при одновременной их регистрации на выражающем содержание договора об ипотеке документе регистрирующим органом должны быть совершены обе регистрационные надписи (вначале надпись, удостоверяющая регистрацию договора, затем надпись, удостоверяющая регистрацию ипотеки).

Погашение регистрационной записи об ипотеке. Поскольку законодательством не установлено иное, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав ограничение вещного права на недвижимое имущество, обусловленное правом другого лица (ипотека, сервитут, аренда, доверительное управление), прекращается с прекращением соответствующего субъективного гражданского права (права залога, аренды и т. п.). Общей нормы, регулирующей порядок погашения регистрационных записей об ограничениях (обременениях) в Едином государственном реестре прав, законодательство не устанавливает. Однако применительно к ипотеке вопрос о погашении регистрационной записи получил урегулирование - ст. 25 Закона об ипотеке, ст. 29 Закона о государственной регистрации прав. Сравнение указанных статей выявляет ряд существенных расхождений.

Согласно п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного обязательства либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда. Иной перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке устанавливает ч. 1 ст. 25 Закона об ипотеке. В соответствии с данной статьей регистрационная запись об ипотеке погашается: на основании заявления законного владельца закладной; совместного заявления залогодателя и залогодержателя; решения суда, арбитражного или третейского суда о прекращении ипотеки.

Расхождения состоят в следующем. Во-первых, согласно Закону об ипотеке заявление залогодержателя служит основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке, только если права залогодержателя удостоверены закладной. Если закладная не выдана, в частности, по той причине, что Закон запрещает ее составление и выдачу, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда о прекращении ипотеки. Во-вторых, Закон об ипотеке не предусматривает погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного обязательства. Как следует из содержания ст. 25 этого Закона, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя, только если залогодатель является законным владельцем закладной, то есть если в предусмотренном ст. 48 Закона об ипотеке порядке ему были переданы права по закладной (например, в связи с полным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства). Такой подход соответствует интересам залогодержателя, поскольку исключает ошибочное погашение регистрационной записи об ипотеке на основании неверно истолкованных регистратором документов об исполнении залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства. Государственная регистрация прав носит открытый характер и наличие непогашенной регистрационной записи об ипотеке может мешать залогодателю (точнее, бывшему залогодателю) распорядиться принадлежащим ему имуществом так, как он того желает. Ведь наличие непогашенной регистрационной записи об обременении может послужить сдерживающим фактором для потенциального контрагента (покупателя, залогодержателя и т. д.) в заключении соответствующей сделки. Поэтому если обеспеченное ипотекой обязательство прекратилось (например, вследствие его надлежащего исполнения либо предоставления взамен исполнения отступного), но залогодержатель необоснованно отказывает залогодателю в составлении совместного заявления о погашении государственной регистрации ипотеки (уклоняется от составления такого заявления), залогодатель вправе прибегнуть к судебной защите своего права: подать исковое заявление о понуждении залогодержателя сделать совместное заявление о погашении государственной регистрации ипотеки.

Страницы: 1, 2