Государственная регистрация в гражданском праве

Следует подчеркнуть, что правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно отличается друг от друга, что будет отражено в структуре данной работы. Так, например правовая регламентация сельскохозяйственных земель имеет различия с режимом недр или режимом строений и других объектов.

Недвижимостью являются имущественные комплексы, а также перечисленные объекты, входящие в состав предприятий как имущественных комплексов. К недвижимости согласно ст. 132 ГК относится предприятие в целом как имущественный комплекс. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права.

Из упомянутых объектов недвижимого имущества в нотариальной практике наиболее часто совершаются сделки с жильем: жилыми домами, квартирами, комнатами в квартирах.

Недвижимость играет особую роль в экономической и социокультурной жизни любого общества. Она выступает в качестве важнейшего экономического ресурса и играет роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. На долю недвижимого имущества приходится более пятидесяти процентов мирового богатства, поэтому недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства любой страны мира Южанов И.А., Хисамов В.М., Ярошенко В.П. Государственный учет объектов недвижимости и государственная регистрация прав на них в Петербурге. Вып. 1 / Под ред. И.А. Южанова. СПб., 1997..

Теснейшим образом недвижимость связана с основными системами жизнедеятельности человека: социальной, экономической и экологической. Недвижимое имущество обеспечивает население жилищными условиям, дает возможность получать различные социальные услуги. В то же время, без недвижимого имущества невозможен процесс воспроизводства. Недвижимость тем или иным образом участвует во всех его фазах: производстве, распределении, обмене и потреблении. С точки зрения экологии, недвижимое имущество связано с рациональным землепользованием, с требованиями по экологической безопасности для окружающей среды.

В системе основных элементов рыночной экономики недвижимость играет важнейшую роль. В любом обществе недвижимость - это объект отношений собственности. В условиях абсолютного господства в России в недавнем прошлом государственной собственности недвижимость являлась объектом государственного управления. С формированием в РФ системы частной собственности сфера оборота недвижимости становится одним из секторов рыночной экономики, формирование и развитие, которого активно продолжается в настоящее время. Рынок недвижимости имеет существенные отличия от иных секторов рынка и присущую только ему специфику.

В современной России формирование рыночных отношений в сфере недвижимости находится в стадии становления, нормативно-правовая база постоянно дополняется и изменяется, и единая терминология применительно к отечественному рынку недвижимости окончательно не выработана. В связи с этим, в первую очередь, необходимо уточнить используемый в настоящей работе понятийный аппарат, определить принципы классификации недвижимости и раскрыть содержание «недвижимости» как экономической категории.

Итак, учитывая все выше сказанное, дадим определение недвижимости. Недвижимость - недвижимые вещи, имущество, объекты торгового оборота, к которым ст. 130 ГК РФ относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Перемещение их без несоразмерного ущерба для их назначения невозможно.

Деление вещей на недвижимые и движимые, обусловлено не столько физическими их свойствами, сколько необходимостью установления различий в их правовом режиме, специальной регламентации их участия в имущественном гражданском обороте.

Недвижимость - новая правовая категория реформируемой российской экономики. Законодательству советского периода она не была известна в силу множества ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являющихся исключительной государственной собственностью Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М., 2001. .

Признание земель недвижимостью было вызвано необходимостью реформирования российской экономики. В житейском смысле земля всегда была и будет недвижимостью, как и другие недвижимые предметы и вещи - объекта гражданского права. Этому понятию придается подобный юридический смысл для того, чтобы средствами законодательства открыть возможность сближения правового режима использования земель и другого недвижимого имущества - объектов товарного оборота, отношения, по поводу которых регулируются нормами гражданского законодательства. До земельной реформы земля ни в законодательстве, ни в научной юридической литературе не признавалась недвижимым имуществом. Она рассматривалась как объект природы, не имеющий денежной оценки, и потому нейтральным к экономике, товарному обороту. Это позволяло при регулировании земельных отношений и решении любых земельных вопросов широко применять метод голого администрирования, который был очень удобен государственному аппарату управления экономикой. Отсутствие материальной заинтересованности хозяйств в лучшем использовании земли восполнялось диктатом и произволом, что отражалось на уровне сельскохозяйственного производства. Наступил период застоя и в связи с этим осознание необходимости проведения серьезной земельной реформы. Общество пришло к пониманию того, что земельные и другие природные ресурсы не могут рассматриваться как объект администрирования, которыми можно распоряжаться, не отвечая за последствия произвольных, ошибочных решений. Новые земельные законы РФ, признавая землю недвижимостью, гарантируют самостоятельное хозяйствование на земле, независимо от того, на каком праве пользователи земли владеют ею на праве частной собственности, бессрочного (постоянного) пользования, пожизненного наследуемого землевладения, временного пользования и аренды. Физические и юридические лица, имеющие земельные участки в частной собственности вправе совершать сделки с ними в порядке, установленном для недвижимости. Другие пользователи земли также соблюдают режим недвижимого имущества, включая нормы о хозяйственной свободе, государственной регистрации прав, уплате налогов, соблюдении других, обязанностей, установленных только законом. Гражданское законодательство применяется к регулированию земельных отношений с учетом их специфики, отраженной в соответствующих нормативных актах земельного законодательства.

Водный кодекс предусматривает, что объектом государственной собственности являются водные объекты в целом, а под водными объектом понимается и его часть. Обособленные же водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться не только в государственной собственности, но и муниципальной. В качестве объекта права пользования или вещного права (публичного или частного сервитута) также может выступать только часть водного объекта, то есть участок водной поверхности.

Во-вторых, к недвижимости отнесено все то, что прочно связано с землей, - здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и др. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью, пока они прочно связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.

ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:

1) Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст.132 ГК РФ).

2) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.

3) Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст.219 ГК РФ) либо перехода права собственности на нее покупателю (ст.551 ГК РФ).

4) Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.225 ГК РФ) и более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество (ст.234 ГК РФ); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.349 ГК РФ); распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст.295 ГК РФ).

5) Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для его использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 340 ГК РФ).

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут) (ст.552, 553 и 652, 653 ГК РФ).

Положения ГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных правил в отношении недвижимости и земельного участка, на котором она находится. Представляется, что к ним по аналогии должны применяться правила купли-продажи недвижимости.

К недвижимости ГК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами Гражданское право: В 4-х т. / Том I. Общая часть: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2004..

Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях). Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от земной поверхности. Судно, морское или внутреннего плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским и внутренним водным путям. Российское законодательство (Закон РФ от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности» - РГ от 6 октября 1993 г.) не дает определения комического объекта. Международные документы относят к ним объекты, запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них. Некоторые из международных актов в качестве космических объектов рассматривают не только объект в целом, но и его составные части, а также средство его доставки (его часть), указывают виды космических объектов (станции, установки, оборудование, космические корабли).

ГК отнес все морские суда к недвижимости, в тоже время КТМ не требует регистрации морского судна как недвижимости. Но регистрация как недвижимости должна осуществляться в порядке ГК. То есть имеются противоречия в законодательстве. ГК не указывает, какие именно морские суда подлежат государственной регистрации, а КТМ напротив, указывает какие суда подлежат регистрации. Так если ссылаться на ГК то, регистрации подлежит простая лодка, а по КТМ нет.

Существует несколько десятков типов малых судов, предназначенных как для выполнения народнохозяйственных задач, так и для отдыха и занятий водно-моторным, воднолыжным, парусным и гребным спортом широких кругов населения. Чтобы научиться грамотно оценивать те или иные качества этих судов, необходима четкая их классификация по основным эксплуатационным и конструктивным признакам.

Водоизмещение - количество воды, вытесненной плавающим судном; характеристика размеров судна. Различают массовое водоизмещение, равное массе судна, т.е. массе воды, помещающейся в объеме подводной части судна, и объемное водоизмещение (объем судна ниже ватерлинии).

Одним из главных эксплуатационных признаков судов является назначение. В зависимости от этого они подразделяются на суда, предназначенные для народного хозяйства (они, в свою очередь, делятся на разъездные, спасательные, лоцманские, гидрографические, лесосплавные и т. п.), спортивные (гоночные) суда, прогулочные, туристские, для любительской рыбной ловли или охоты, хозяйственные для нужд сельских жителей.

Коротко рассмотрим специфические требования, предъявляемые к каждой перечисленной группе малых судов.

Отличительным признаком спортивного или гоночного судна является возможность отнести его к тому или иному классу, установленному спортивной классификацией. В нашей стране, например, пользуются популярностью спортивные моторные лодки классов SB-350 и SC-500. Кроме того, существуют правила постройки, которые регламентируют ряд конструктивных размеров корпуса мотолодок, запрещают использование несущих аэродинамических поверхностей. Эти ограничения направлены как на обеспечение безопасности участников соревнований, так и на то, чтобы каждый из них имел по возможности равные шансы на успех, не получал бы преимущества за счет таких технических данных, как значительный избыток мощности и экстремальность конструкции.

Основным качеством спортивного (гоночного) судна является высокая скорость, которую оно развивает при определенных условиях на акватории гонок. Мореходность таких судов обычно ограничена, не говоря уже о комфортабельности. Исключение составляют лишь крейсерско-гоночные яхты, которые используются для длительных соревнований в открытом море; они обладают соответствующими мореходными качествами и обитаемостью.

Прогулочные суда используются для кратковременных плаваний, продолжительность которых обычно не превышает двух дней. Пассажировместимость таких лодок -- от двух до шести человек; для их размещения судно должно иметь достаточно удобный и просторный кокпит. От непогоды экипаж защищает съемный складной или жесткий тент (в зарубежной терминологии -- хардтоп) либо небольшая рубка-убежище, оборудованная в носовой части судна. На моторных прогулочных судах предусматривается лишь минимальный запас горючего, рассчитанный на 100--120 км пути.

Гребные прогулочные лодки нередко используются и для туризма, причем из-за необходимости размещения палатки, походного снаряжения и запасов число людей на борту ограничивается.

Туристские суда предназначены для совершения более или менее продолжительных плаваний и должны обладать, помимо требуемой обитаемости, мореходными качествами, соответствующими метеорологическим условиям на акватории маршрута плавания. К этой категории судов могут быть отнесены как разборные байдарки и каноэ, служащие лишь средством передвижения по воде, так и мореходные крейсерские яхты, обитаемость которых предусматривает автономное и комфортабельное пребывание на борту экипажа в течение многих дней, а иногда и месяцев.

К лодкам для любительской рыбной ловли может быть отнесен довольно широкий ряд судов, начиная с одноместных надувных и разборных лодок и кончая быстроходными мотолодками, на которых жители больших городов выезжают на рыбалку за 50--100 км от городской черты. В последнем случае важно, чтобы лодка обладала достаточно высокой скоростью и необходимыми мореходными качествами -- тогда путь к облюбованному месту рыбалки не занимает много времени и гарантируется возвращение домой при ухудшении погоды.

Важным свойством малых судов, предназначенных для охоты, является высокая проходимость в условиях мелководья и тростниковых зарослей, возможность их легкой маскировки. В ряде случаев предпочтение отдается транспортабельности, позволяющей пользоваться определенными видами транспорта -- от рейсового автобуса до легкового автомобиля -- для доставки лодки на какое-либо изолированное озеро. И для рыболовных, и для охотничьих лодок важна возможность бесшумного передвижения -- будь то весла, подвесной электромотор и т.п.

Наконец, немало малых судов используется населением, особенно в сельской местности, для хозяйственных разъездов, перевозки сена, различных сельхозпродуктов, дров, а также мелкого скота. Для таких лодок первостепенное значение имеют достаточная грузоподъемность и вместимость, высокая остойчивость, надежность и экономичность двигателя. На них не требуется комфортабельных сидений, ветрового стекла и даже тента. Одним из оптимальных вариантов являются моторизованные лодки местных типов, хорошо приспособленные к конкретным условиям акватории.

В отдельный тип судов можно выделить плавучие дачи -- комфортабельные плавучие сооружения, приспособленные для длительного отдыха на них в режиме стоянки у берега и небольших переходов при благоприятных условиях на акватории. Иногда плавдачи бывают несамоходными и буксируются к месту стоянки другим судном. Как правило, суда этого типа имеют помещения высотой в полный рост человека, оборудуются открытой площадкой -- солярием, и обладают малой осадкой.

В зависимости от способа движения и типа двигательной установки малые суда делят на моторные суда -- мотолодки, снабженные подвесными моторами, и катера -- суда со стационарными двигателями; гребные суда; парусные; суда с комбинированными способами движения парусно - моторные, парусно - гребные и гребно - моторные. Несамоходные буксируемые суда используют в основном в качестве плавучих дач, причалов, для перевозки больших партий грузов и т. п.

По типу движителя, т.е. устройства, непосредственно преобразующего вращающий момент двигателя в силу -- упор, двигающую судно вперед, различают моторные суда с гребным винтом (винтовые), с воздушным винтом, с водометным движителем и реже -- с гребными колесами.

Заметим, что парус и весла также являются движителями, преобразующими первый -- энергию ветра, а вторые -- мускульную силу человека в упор.

По характеру движения малые суда бывают водоизмещающими, т.е. плавающими с относительно небольшой скоростью, когда судно удерживается близ поверхности воды благодаря статической силе поддержания; глиссирующими, поддерживаемыми при движении гидродинамическими силами, действующими на днище; судами на подводных крыльях (СПК), гидродинамические силы на которых приподнимают судно над водой; судами на воздушной подушке (СВП) и с аэродинамической разгрузкой (экранопланами). Различают еще суда переходного режима, у которых действуют оба рода сил поддержания -- статические и гидродинамические.

Таким образом, в понятие недвижимости подлежат включению самые различные морские и речные суда, различающиеся кардинальным образом, как по размерам, так и по назначению. Все эти суда подлежат особому учёту, поскольку отличие недвижимого имущества от остальных движимых вещей заключается, в том числе, в особом порядке регистрации права собственности на них. Однако законодатель немотивированно исключил одни из видов судов из перечня объектов, подлежащих регистрации.

Воздушное судно - летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5