Гражданско-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования

Таким образом, жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Соответственно, не являются жилыми помещениями подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор). Таким образом, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общего пользования).

Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются (п. 3 ст. 74 Закона об ипотеке).

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных. Об этом, в частности, говорится в п. 4 ст. 292 ГК, согласно которому отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Понятие "здание" многофункционально, по своему целевому назначению оно может быть промышленным, производственным, административным, жилым, складским, учебным, бытовым и т.п. Как следствие разного назначения, оно имеет конструктивно разные потребительские качества. При определенных условиях возможно осуществление взаимного конструктивного перехода из одного технического, санитарного состояния в другое, из одной целевой разновидности - в другую функциональную разновидность здания (из жилого в нежилое - ст. 8 ЖК), совмещение в одном здании нескольких функциональных разновидностей. Жилой дом, утративший свои потребительские качества, может быть переоборудован в нежилое здание, если позволяют его технические характеристики. Первые этажи жилого дома могут быть изначально спланированы как нежилые - торговые, канцелярские, производственные. В жилом доме законом установлен пока единственный запрет на использование его помещений в нежилых целях - размещение в нем промышленного производства (ст. 288 ГК, ст. 17 ЖК).

С 1993 г. российское законодательство различает разные понятия: "место жительства" и "место пребывания". Местом пребывания считается гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база и другое подобное учреждение; местом жительства - жилой дом, квартира, специализированные жилые дома (общежитие, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных Законом (ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации").

Месту жительства соответствует здание исключительно капитального типа, месту пребывания - жилые строения и некапитального типа, не предназначенные к постоянному проживанию.

Классификация жилых домов по их назначению определяется юридически, по данным Единого государственного реестра прав на недвижимость. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость принимается судебными органами как доказательство функционального назначения здания.

Закон подразделяет жилые дома для ипотеки на две группы в зависимости от технических, санитарных и иных потребительских качеств - индивидуальные и многоквартирные жилые дома. Из этих групп домов ГК (гл. 18) использует только понятие многоквартирных жилых домов.

К индивидуальному следует отнести одноквартирный жилой дом, предназначенный для одной семьи по техническим, санитарным и иным потребительским качествам, состоящий из одной и более комнат, связанных сообщением с местами общего пользования дома и внешней средой, независимо от того, принадлежит ли жилой дом одному собственнику или на праве общей собственности нескольким лицам без технического раздела между ними или выдела части занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в установленном порядке. Как только отдельная квартира технически и юридически разделена между двумя и более собственниками, она переходит в режим коммунальной квартиры, многоквартирного жилого дома.

Понятие многоквартирного жилого дома конкретизируется как здание, имеющее более половины площади жилой и более одной квартиры. Дом может быть гостиничного типа, где площадь каждого жилого помещения с его обустройством изолирована от мест общего пользования дома, но связана с ними сообщением, а также внешней средой.

Залогодателями жилых домов, квартир и их частей выступают физические и юридические лица, субъекты права частной собственности (негосударственной, немуниципальной). Залогодателями не могут быть субъекты права публичной собственности (государственной, муниципальной) на эти объекты, равно как и субъекты права хозяйственного ведения (государственные, муниципальные унитарные предприятия), наделенные законом правом передавать в залог недвижимость с согласия собственника - федерального, субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления.

Хозяйственные общества и товарищества, имеющие какой-либо государственный капитал, приобретающие или возводящие жилые дома (квартиры), обладают правом частной собственности на эти объекты. Поэтому на них не распространяется запрет ипотеки государственных (муниципальных) жилых домов (квартир). Стало быть, у них есть право передавать дома (квартиры) в залог.

Закон различает индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам. (Допускается лишь ипотека жилых помещений, находящихся в частной собственности. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.)

Ипотека жилых домов осуществляется одновременно с ипотекой земельного участка, на котором находится этот жилой дом, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый дом, либо одновременно с ипотекой принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Поэтому наряду с применением норм настоящей главы применяются нормы гл. XI, регулирующие особенности ипотеки земельных участков.

Договор ипотеки жилых помещений подлежит государственной регистрации. В Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним правила о государственной регистрации ипотеки установлены в ст. 29. Согласно п. 1 и 2 ст. 29 указанного Закона государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество, а отказано в регистрации ипотеки может быть в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается законодательством и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (п. 3 ст. 29 Закона о регистрации). Погашается регистрационная запись об ипотеке на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу судебного решения.

Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенных жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

2.2 Субъекты ипотечного жилищного кредитования

С принятием Жилищного кодекса РФ количество лиц, имеющих право на получение бесплатного государственного и муниципального жилья, резко сократилось. Таким образом, в условиях недостаточности денежных средств у большинства населения на покупку жилья жилищная проблема будет в основном решаться в рамках системы ипотечного жилищного кредитования.

Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платежеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Кредитование приобретаемого гражданами жилья осуществляется с помощью ипотеки (залога приобретаемого жилого обеспечения), которая обеспечивает выданный кредит на его покупку. К залогу недвижимости в жилищной сфере устанавливаются дополнительные требования, направленные на уменьшение негативных последствий возможной утраты жилья. Вместе с тем нельзя и полностью исключать недвижимость из гражданского оборота, лишая граждан, таким образом, возможности улучшать жилищные условия за счет кредитов, единственным обеспечением которых является ипотека жилого помещения. Таким образом, особое значение для решения жилищной проблемы является система ипотечного жилищного кредитования, которое осуществляется на основании кредита, полученного в банке под залог жилого помещения.

В настоящее время в стране созданы все предпосылки (как экономические, так и юридические) для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования:

- приватизировано более 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимостью не менее 300 миллиардов долларов и создает основу формирующегося вторичного рынка жилья;

- приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;

- разработаны стандарты эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;

- законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риелторских, страховых компаний).

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). В нем также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Под кредитным ипотечным договором понимается договор, при котором банк (кредитная организация) предоставляют физическому лицу (гражданину) кредит для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. В данном случае речь идет об ипотеке в силу закона, которая возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Закон об ипотеке отдельно регламентирует покупку или построение жилья с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации (например, общество взаимного кредитования, кредитный кооператив) либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом. Об этом говорится в ст. 77 Закона об ипотеке, согласно которой, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодателем выступает лицо, приобретшее за счет соответствующего кредита (полностью за счет кредита или с доплатой иных денежных средств либо другого имущества) жилой дом или квартиру либо часть таковых.

Залогодержателем выступает банк, иная кредитная организация, либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К числу кредиторов или операторов вторичного рынка в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ относятся, например, пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

- трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

В соответствии с Положением о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180 СЗ РФ. 1994. N 7. Ст. 692., предусмотрено три вида банковских жилищных кредитов при кредитовании строительства (реконструкции) или приобретении жилья:

а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);

в) долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

В кредитном договоре, обеспеченном ипотекой, определяются следующие условия: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика (п. 12 Положения).

Система ипотечного жилищного кредитования представляет собой совокупность договорных правоотношений, возникающих в результате приобретения потребителями жилых помещений и/или земельных участков для индивидуального жилищного строительства на заемные средства, предоставленные под залог приобретаемой недвижимости, рефинансирование которых осуществляется с одновременной передачей прав залогодержателя по договору об ипотеке. Основными элементами указанной системы являются: договор купли-продажи недвижимости, договор ипотечного займа (ипотечный жилищный кредитный договор) и договор об ипотеке. Договор участия в долевом строительстве не может быть включен в систему ипотечного жилищного кредитования ввиду отсутствия у участников долевого строительства возможности передать в залог свои права залогодержателей по рассматриваемому договору до момента регистрации права собственности на построенное жилое помещение.

Поскольку передача жилого помещения в ипотеку допускает возможность его утраты собственником, закон требует дополнительных гарантий соблюдения жилищных прав граждан, проживающих вместе с залогодателем. Сдерживающим ипотеку фактором был вопрос о правах несовершеннолетних при передаче жилых помещений в ипотеку. Согласно ранее действовавшему законодательству, если в квартире или жилом доме проживали несовершеннолетние, органы опеки и попечительства должны были давать разрешение их законным представителям на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилых помещений. В соответствии с новой редакцией статьи 77 (п. 3) Закона об ипотеке органы опеки и попечительства должны давать согласие на передачу в ипотеку не во всех случаях, когда в заложенных квартирах проживают несовершеннолетние, а только когда речь идет о несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения. Так, согласно указанной статье органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Таким образом, вмешательство органов опеки и попечительства в процесс совершение сделок с жилыми помещениями, которое нередко было необоснованным, в настоящее время ограничено. Вместе с тем нельзя не обратить внимания на двусмысленность формулировки: "Если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц", которая дает возможность для злоупотреблений.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7