Іпотечне кредитування

Стандартизація сприяє здешевленню процедур надання та обслуговування іпотечних кредитів, що, в свою чергу, здешевлює їх для боржників. Одночасно кредити, які надаються будь-якими учасниками ринку, є однорідними, придатними для об'єднання у так звані іпотечні пули, придатні для інвесторів з точки зору рівня ризиків та інвестиційної привабливості інструментів фондового ринку, забезпеченого такими пулами.

Становлення іпотечної системи з використанням будь-яких моделей рефінансування кредитних установ можливо виключно за умови, що вони дотримуватимуться загальноприйнятих стандартів іпотечного кредитування. В ролі інвесторів, які купують іпотечні цінні папери, більш за все виступають організації, що залучають довгострокові кошти і мають законодавчо регламентовану структуру власних активів. Це, перш за все, пенсійні фонди, страхові компанії та ін.

Окремі елементи іпотечної системи в тій чи іншій формі в нас вже існують, але для того, щоб система склалась, необхідна концентрація певної “критичної маси” банківських активів, забезпечених іпотекою. А це можливо лише при умові прийняття ринкових законів.

Іпотечні зобов'язання в розвинутих країнах складають 30-60% ВВП та вважаються надійними і ліквідними засобами. В Україні цей показник поки що складає небагато більше 1 %. За різними оцінками, стабільне функціонування іпотечного ринку в Україні буде сприяти залученню до обігу активів вартістю $200-300 мрд. Розвиток ринку має свої проблеми, притаманні для перших етапів його становлення.

Одна з них - істотна валютизація. Нерухомість у нас продається та купується більш за все за валюту. Це ризиковано, оскільки клієнт отримує доход в гривні, і при зниженні її курсу стосовно долара загострюються кредитні ризики. До того ж часу банк, формуя кредитні ресурси за рахунок залишків на рахунках експортерів, може потрапити під вплив ризику ліквідності уразі закриття ними позиції в валюті у зв'язку з посиленням курсу гривні. Через це сьогодні важливо розширити частку іпотечного ринку, номіновану в національній валюті.

Окрім того, сьогодні спостерігається певний “дисбаланс” між залученням та розміщенням в межах певного клієнтського сегменту: суттєво зростають депозити населення, однак ними перш за все фондується кредитування юридичних осіб, тобто вони розміщуються на ринку, на який впливають інші, іноді важко прогнозуємі ризики. Зростання депозитів населення повинно компенсуватися динамікою зросту кредитів тим же фізичним особам.

На теперішній час житлові іпотечні кредити вітчизняні банки надають під 12-15% річних в доларах США і 20-22% в національній валюті. Оскільки за останні декілька років курс гривні до долара залишається стабільним, найбільш популярними є кредити в доларах США.

В різних банках процентна ставка залежить від різних факторів: строку кредиту, виду кредиту, і як правило, визначається індивідуально для кожного позичальника. Деякі банки при цьому враховують кредитоспроможність та надійність кожного потенціального позичальника. Найнижчу процентну ставку отримують клієнти, які можуть офіціально підтвердити свій помісячний доход в розмірі не нижче 40-50% (кожен банк визначає таке співвідношення своїми внутрішніми правилами). Також банки приймають до уваги активи, якими володіє позичальник, співвідношенні розміру кредиту до вартості нерухомого майна, досвід праці та навіть рівень освіти майбутнього позичальника. Наприклад, “Райффайзенбанк Україна” диференцує ставку по кредитах в залежності і від строку кредиту, і від кредитоспроможності кожного позичальника: для кредитів строком на 5 років - ставка 12% або 13%, для кредитів строком на 10 років - 13% або 14%. А у “Правекс-банку” процентна ставка залежить від розміру кредиту: до $30 тис. - 14%, від $30 тис. до $49 тис. - 15%, $50-69 тис. - 16%, від $70 тис. До $100 тис. - 17%.11 Бизнес-клуб Коми&ньюН/ 33 (393) 20 - 26 августа 2004 р.

Зараз всі банки надають можливість дострокового погашення кредиту. Але в деяких з них існують певні обмеження, наприклад у виді мораторію на дострокове погашення протягом перших 6 місяців і навіть штрафні санкції (іменовані комісією). Так, наприклад, “УкрСиббанк” стягує комісію в розмірі 1% від суми довгострокового погашення, а в “Авалі” та “Укрсоцбанку” - 1% протягом першого року дії кредитного договору та 0,2% від суми довгострокового погашення протягом другого року кредиту. Це дозволяє взяти кредит на більший строк (зменшивши щомісячні виплати), і при можливості достроково розрахуватися за кредитом “скоротивши” строк кредитування та витрати.

За оцінками експертів ріелторських компаній, якщо у 2003 році тільки 10-15% угод купівлі-продажу житлової нерухомості проводились при залученні кредитних коштів, то в цьому році - 40-50% від загальної кількості угод.

Ще в тому році 10-річний строк кредиту був, скоріш, виключенням із загальних умов, то зараз є банки, які пропонують кредити строком до 15 років. Для клієнта збільшення строку кредиту дозволяє зменшити розмір щомісячного внеску, а це значить, і більш вільно розпоряджатися щомісячними доходами.

Світова практика показує, що в умовах економічного зросту процентні ставки по кредитах, в тому числі і по іпотечних, знижуються. З іншого боку, зріст конкуренції на ринку іпотечного кредитування також повинен сприяти зниженню процентної ставки. Зараз в Україні і, особливо у Києві, спостерігається швидкий зріст кількості банків, які після набрання чинності Закону “Про іпотечне кредитування” вийшли на новий для себе та перспективний ринок іпотеки.11 Бизнес-клуб Коми&ньюН/ 33 (393) 20 - 26 августа 2004 р.

Розглядаючи іпотеку як складову економіки, потрібно виділити такі характерні риси.

По-перше, застава нерухомості виступає в якості інструмента залучення фінансових ресурсів, які є необхідними для розвитку виробництва.

По-друге, іпотека здатна забезпечити реалізацію майнових прав на об'єкти нерухомості також в тому випадку, коли інші форми як, наприклад, купівля-продаж, за конкретних умов є недоцільними та не ефективними.

По-третє, це можливість створення за допомогою іпотеки ефективного капіталу, на базі такого цінного папера як заставна.

Все обумовлене вище є початком розмови про шлях від того, що ми маємо, до того, що ми хотіли би мати.

Було б, напевне, зайвим описувати і без того відому ситуацію в нашій державі. Становище економіки, проблеми правового характеру, соціальні негаразди -- країна переживає це вже не перший рік. Є відома істина, суть якої полягає в наступному -- сукупність здорових, послідовних і своєчасних заходів в економіці та праві -- реальний шлях до становлення Української держави, як гідної одиниці світового співтовариства. Модель побудови сьогоднішнього суспільства -- система з нерозривним зв'язком економіки і права. Правові норми своєю загальною обов'язковістю, погрішністю в часі і дійсністю в реальних умовах людського співтовариства мають величезне значення.

У сучасних умовах іпотека займає особливе місце серед засобів забезпечення виконання зобов'язань. З огляду на стан економіки України, якій притаманні падіння рівня виробництва, інфляція, повсякденні неплатежі за поставлені товари, виконані роботи чи надані послуги, застосування раніше популярних засобів забезпечення виконання зобов'язань, таких як: штраф, неустойка, пеня та інше втрачає практичний зміст. Іпотека ж на цьому фоні має безсумнівні переваги.

Будь-які операції з нерухомістю, у тому числі й іпотечні, приносять великий дохід, оскільки ціни на землю і будівлі в Україні поволі наближаються до світових.

Але нині сфера іпотечного кредитування не розвивається, насамперед, через відсутність реального ринку землі та нерухомості.

Практика доводить, що неповернення іпотечних кредитів мінімальне. Але українські банки не бентежить велика частка неповернених кредитів, виданих юридичним особам, а невелика частка неповернення іпотечних кредитів не дає спокою. В певній мірі це визначені психологічні бар'єри пострадянської економіки.

Незважаючи на підвищений інтерес суб'єктів економічної діяльності до кредитування під заставу нерухомості, можна стверджувати, що розвиток іпотеки в Україні в певній мірі заблоковано з боку держави. У пріоритетний пакет нормативних актів та змін до відповідних законів, прийняття яких дозволить забезпечити повноцінні правові умови функціонування іпотечних відносин в Україні входять Земельний кодекс України, Закон України “Про оцінку майна та оціночну діяльність в Україні”, Закон України “Про цінні папери та фондову біржу” і, звичайно, найважливіші -- Закон України “Про іпотеку” та Закон України “Про нотаріат”, перший з яких був нарешті прийнятий з багатьма суттєвими розбіжностями, а другий став законом довгожителем за всю законотворчу історію України по термінах розгляду і одним з найбільш перероблених за кількістю внесених поправок. Аналізуючи закордонний досвід можна стверджувати, що система іпотечного кредитування одночасно слугує вирішенню соціальних та економічних проблем, тому введення в Україні належним чином нормально функціонуючого механізму застави нерухомого майна буде сприяти
її соціально-економічній стабілізації.

Проблеми пов'язані з існуванням та формуванням інституту іпотеки не знайшли належного відображення у працях українських науковців і тому потребують глибшого тлумачення та роз'яснення. Для розуміння іпотечних правовідносин необхідно насамперед пізнати суть та історичний розвиток інституту іпотеки, який тісно пов'язаний з заставним правом та з заставою в цілому, що були предметом дискусій та наукових досліджень таких відомих практиків як А.М. Жукова, С.О. Тенькова, Н.А. Богомазова.

Чинне законодавство передбачає декілька видів забезпечення виконання зобов'язань. Згідно з законом або договором, а саме неустойкою (штрафом, пенею), заставою, поручительством, завдатком, гарантією. Ці правові засоби виконують функції “страхових полісів” та є гарантами задоволення законних вимог кредиторів, а також “стимуляторами” боржників до виконання взятих на себе зобов'язань.

Іпотека набуває останнім часом найбільш широкого застосування в господарському обігу держави. В зв'язку з чим законодавець вирішив більш повно врегулювати правовідносини стосовно застосування іпотеки як різновиду забезпечення виконання зобов'язань. Це рішення знайшло своє відображення в Законі України “Про іпотеку”, який Верховна Рада прийняла 5 червня 2003 року. Прикінцевими положеннями цього Закону встановлюється час його вступу в дію з 1 січня 2004 року.

Відповідно до Закону іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у випадку невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання переважно перед іншими кредиторами цього боржника одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки. Закон України від 05.06.2003 року, № 898-ІV “Про іпотеку”, ст. 1 Законодавче визначається поняття нерухомого майна (нерухомості) та його складу. Поняття нерухомого майна (нерухомості) включає в себе земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці та невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Цивільний кодекс України, ч. 1 ст. 181

Правовий режим нерухомого майна поширюється на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Цей перелік варто доповнити, тому що відповідно до п. 3 ст.191 Цивільного кодексу України нерухомим майном визнається підприємство як цілісний майновий комплекс та відповідно до п. 4 ст.191 ЦК України предбачається можливість його застави.

Законом “Про іпотеку” визначаються поняття, які характеризують іпотеку як окремий вид забезпечення виконання зобов'язань. Так, відповідно до Закону визначаються поняття:

основне зобов'язання -- зобов'язання боржника за договорами позики, кредиту, купівлі-продажу, лізингу, а також зобов'язання, яке виникає з інших підстав, виконання якого забезпечене іпотекою;

наступна іпотека -- передання в іпотеку нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім іпотечним договором;

іпотекодавець -- особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов'язання або зобов'язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель;

майновий поручитель -- особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов'язання іншої особи-боржника;

іпотекодержатель -- кредитор за основним зобов'язанням;

боржник -- іпотекодавець або інша особа відповідальна перед іпотекодержателем за виконання основного зобов'язання;

пріоритет -- переважне право однієї особі відносно права іншої особи на те ж саме нерухоме майно;

вищий пріоритет -- пріоритет, встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна;

нижчий пріоритет -- пріоритет, встановлений пізніше пріоритету будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майн;

Як вид забезпечення виконання зобов'язань боржником, іпотека може виникати з таких підстав: 1) на підставі договору; 2) закону; 3) рішення суду.

Правове регулювання іпотеки, яке виникне на підставі закону або рішення суду, здійснюється за вимогами правил, що регулюють іпотеку, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлюється законодавством.

Іпотечні договори укладаються в письмовій формі та підлягають обов'язковому нотаріальної посвідченню. Відповідно до цього припису всі взаємні права й обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення. Істотними умовами іпотечного договору є:

- для іпотекодавця та іпотекодержателя юридичних осіб відомості про:

а) для резидентів -- найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України;

б) для нерезидентів -- найменування, місцезнаходження та державу, в якій зареєстровано особу;

- для іпотекодавця та іпотекодержателя -- фізичних осіб відомості про:

а) для громадян України -- прізвище, ім'я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб -- платників податків та інших обов'язкових платежів;

б) для іноземців, осіб без громадянства -- прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України:

- зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання;

- опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки обов'язково зазначається її цільове призначення;

- посилання на випуск заставної або її відсутність.

При відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він вважається неукладеним.

Слід звернути увагу на те, що обов'язковою умовою договору про іпотеку є зазначення для юридичних осіб -- ідентифікаційного коду в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України, а для фізичних осіб -- індивідуального ідентифікаційного номера у Державному реєстрі фізичних осіб -- платників податків та інших обов'язкових платежів. Важливість такої інформації полягає в тому, що надається можливість повністю ідентифікувати сторону договору при наявності іпотекодавців боржників іпотекодержателів з назвами, що з першого погляду не різняться одна від одної. Наприклад, ТОВ “Бізнес” та ТОВ “ Бізнес +”.

У разі іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, взаємні права й обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту вчинення відповідного правочину, на підставі якого виникає іпотека, або з дня набрання законної сили рішенням суду.

Тільки виконання дійсного зобов'язання або вдоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, який набрав чинності, може бути забезпечено іпотекою. Новацією цього припису в Законі України “Про іпотеку” на відміну від Закону “Про заставу” є те, що тільки договір, який набрав чинності, може бути забезпечений іпотекою. Іпотека як вид забезпечення виконання зобов'язань не може існувати окремо від основного зобов'язання, вона завжди має похідний характер від основного зобов'язання. Тому буде порушенням закону розповсюдження дії вже існуючої іпотеки на забезпечення зобов'язань, які виникають пізніше, тобто порушується сам принцип похідності іпотеки від основного зобов'язання.

Іпотека підлягає державній реєстрації, яка здійснюється за заявою іпотекодержателя. Статтею 4 Закону України "Про іпотеку" від 5 червня 2003 року, який набрав чинності з 1 січня 2004 року, законодавець закріпив норму, відповідно до якої обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законом. У разі недотримання цієї умови іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме
майно.

Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законодавством порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом -- у черговості їх державної реєстрації.

Відповідно до зазначеного Порядку, державна реєстрація іпотек проводиться
шляхом внесення запису до Державного реєстру іпотек (далі -- Реєстр) про обтяження чи зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою, відступлення прав за іпотечним договором та передачу, анулювання, видачу дубліката заставної та видачу нової заставної.

Згідно із зазначеною постановою Кабінету Міністрів, Держателем Реєстру
визначено Міністерство юстиції України, на яке покладено обов'язок по забезпеченню ведення Реєстру. Адміністратором Реєстру Кабінет Міністрів визначив державне підприємство "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України, що відповідатиме за збереження єдиної електронної бази даних Реєстру.

Обов'язок по внесенню до Реєстру інформації щодо іпотек покладено на реєстраторів, якими визначено державні нотаріальні контори, приватних нотаріусів, які згідно з договорами, укладеними з адміністратором Реєстру, здійснюють державну реєстрацію іпотек, відомостей про обтяження чи зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою, відступлення прав за іпотечним договором, передачу, анулювання, видачу дубліката заставної та видачу нової заставної на підставі повідомлення іпотекодержателя або уповноваженої ним особи чи рішення суду, приймають запити, видають завірені витяги з Реєстру тощо.

Порівнюючи з Законом України “Про заставу”, Закон “Про іпотеку” розширює коло майна, яке може бути предметом іпотеки. Встановлюється, що предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Більш чітко прописана процедура передачі в іпотеку частини об'єкта нерухомого майна, яка може бути предметом іпотеки не тільки після її виділення в натурі, як передбачалося раніше, а й ще має бути зареєстрована відповідно до вимог законодавства як окремий об'єкт нерухомості. Законом “Про іпотеку” законодавець встановлює “реверсні” норми по відношенню передачі в іпотеку будівлі, яка розташована на земельній ділянці, та іпотеки земельної ділянки, на якій розташовані будівлі. У випадку передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека поширюється на належну іпотекодавцю на праві власності земельну ділянку або ту її частину, на якій розташована відповідна будівля (споруда) і яка необхідна для використання цієї будівлі (споруди) за цільовим призначенням. У разі передачі в іпотеку земельної ділянки іпотека поширюється на розташовані на ній будівлі (споруди) та об'єкти незавершеного будівництва, які належать іпотекодавцю на праві власності.

Страницы: 1, 2, 3