Ипотека земельного участка: проблемы и пути решения

Договор ипотеки (залога недвижимости) является наиболее распространенным и востребованным во всей системе залоговых правоотношений. Это объясняется, прежде всего, особой привлекательностью и ценностью предмета залога которым является недвижимое имущество. Особая привлекательность и ценность недвижимого имущества объясняется, что недвижимость: во-первых, обладает гораздо меньшей «изнашиваемостью» чем другие предметы материального мира, во-вторых, оборот недвижимости подчинен специальным правилам, что в значительной степени затруднят возможности недобросовестного залогодателя распорядиться этим имуществом.

Статья 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» представляет договор об ипотеке как договор о залоге недвижимости (недвижимого имущества), одна сторона которого - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Аналогичное определение залога даёт и ГК РФ (ст. 334 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Само по себе это определение недвижимого имущества развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.

Представители других отраслей науки (философии, экономики и других) предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, Балабанов И.Т. рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой), а также зданиями и сооружениями [14, с. 13]. При пристальном изучении можно сделать вывод, что в основе данного определения лежит формулировка ГК РФ, с той лишь разницей, что здесь предпринята попытка уйти от излишней детализации Кодекса. В то же время Балабанов И.Т. допускает некоторые противоречия. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок [14, с. 13]. В данном случае неясно, что же такое «территория»? Возникает представление, что это некая абстрактная категория, не имеющая конкретных признаков. Хотя если учитывать общепризнанное значение, то территория и есть прежде всего земельный участок.

Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что невозможно.

Горемыкин В.А. считает, что недвижимость - это товар. Причем само понятие недвижимости отсутствует. Названы лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость [20, с. 213]. Данное определение не отражает специфику недвижимого имущества, а названные признаки подходят для характеристики всех видов имущества - и движимого и недвижимого. «Действительно, уникальностью, разнородностью и неповторимостью может обладать, например, произведение живописи, которое вместе с тем не считается недвижимостью. Но в этом случае непонятно, почему речь идет о свойствах недвижимости. Вероятно, следует говорить о признаках товара вообще» - отмечает по этому поводу Тужилова-Орданская Е.М. [27, с. 45].

Существуют также другие точки зрения, например, Иващенко С.Б. предлагает закрепить в Уголовном кодексе РФ (далее - УК РФ)определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко. Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество. Данный подход к определению недвижимости представляет абсурдный характер. Представляется ненужным идея выработки самостоятельного понятия недвижимости в науке уголовного права. Прежде всего потому, что недвижимость является гражданско-правовой категорией. Иващенко С.Б. сам указывает, что в центре уголовно-правовой науки стоит преступление, то есть общественно опасное деяние, предусмотренное законом [26, с. 103]. К тому же УК РФ не предусматривает специфики привлечения к уголовной ответственности за посягательство на движимое или недвижимое имущество. В главе 21 УК РФ речь идет о преступлениях против собственности, и, следовательно, объектом их является имущество как таковое в целом, вне зависимости от его классификации. Можно предположить, что указанная классификация будет иметь значение при определении меры и срока наказания. Но этот факт отнюдь не свидетельствует о необходимости закрепления подобного определения в УК РФ.

При этом разработка понятия недвижимости в науке гражданского права не мешает его использованию в других отраслях российской системы права, в том числе и в уголовном. Подобная взаимосвязь гражданского и уголовного права проявляется довольно часто.

Кроме того, Иващенко С.Б. предлагает выработать новые критерии для отграничения недвижимого имущества от движимого. Считая, что «неразрывная связь с землей» и «невозможность перемещения имущества без несоразмерного ущерба его назначению» являются недостаточно точными признаками, он взамен сформулировал два других: отсутствие возможности переместить имущество в пространстве (первый) без изменения основных количественных и качественных характеристик, вплоть до установления изменения географических координат имущества (второй), которые должны быть непременно закреплены в законе.

В таком случае любые изменения местоположения имущества будут считаться изменениями его статуса с недвижимого на движимое. Но современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место любой объект, за исключением, пожалуй, только земельных участков. Соответственно, жилой дом, перенесенный на новое место, будет обладать теми же признаками, что и на прежнем месте. Естественно, что такое имущество остается недвижимостью. Поэтому предложения по изменению понятия и признаков недвижимости, внесенные Иващенко С.Б., считаю несостоятельными.

В науке гражданского права понятие недвижимости обсуждается столь же активно, как и в других отраслях науки. Большинство авторов вполне согласны с трактовкой законодателя и их рассуждения сводятся лишь к комментированию указанного определения.

Однако некоторые ученые-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости не вполне совершенно и нуждается в изменении. Это заслуживает внимания ввиду наличия ряда противоречий и неточностей в самой формулировке дефиниции.

Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: недвижимая вещь; недвижимое имущество; недвижимость.

Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием в качестве объекта прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Особенности ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, предусматриваются ст. 69 Закона об ипотеки.

Нормы Федерального закона об ипотеке распространяются также на случаи залога недвижимого имущества, не завершенного строительством и возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Соблюдение указанных требований предусматривает, что в отношении предстоящего строительства должны пройти все установленные согласования и получены необходимые разрешения государственных органов. Если объект незавершенного строительства будет создаваться с нарушением требований законодательства, то такой объект не может являться объектом ипотеки. В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 дан обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке. В частности, в п. 1 Обзора указано, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Так, кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору. Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен, и, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр), залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, следовательно, ипотека прекратилась.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.

Также необходимо учитывать, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Так, залогодатель обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки части принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения.

В ходе судебного разбирательства учреждение юстиции пояснило, что по условиям представленного ему на государственную регистрацию договора об ипотеке его предметом являлась часть площади в одном складском помещении, принадлежащем залогодателю на праве собственности.

Арбитражный суд отказал в признании отказа учреждения юстиции незаконным. Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены.

Итак, предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Однако не все земельные участки могут быть предметом ипотеки: в комментируемом пункте делается отсылка к ст. 63 Закона об ипотеке, исключившей ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека в соответствии с указанной статьей части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

1.3 Порядок заключения договора об ипотеке

Для того чтобы договор ипотеки породил залоговые правоотношения, он должен быть заключен в установленной законом форме. В отличие от некоторых других гражданских правоотношений, несоблюдение требуемой законом формы заключения договора об ипотеке во всех случаях влечет ничтожность данного договора и, ни при каких обстоятельствах не порождает залоговых правоотношений.

Кроме того, договор об ипотеке должен быть не только заключен в требуемой законом форме, но и содержать все существенные условия данного договора. Существенные условия договора об ипотеке перечислены в п. 1 статьи 9 Закона об ипотеке. При отсутствии хотя бы одного из этих условий признается недействительным. Перечень этих условий существу совпадает с перечнем существенных условий договора о залоге, указанных в п. 1 ст. 339 ГК РФ. Единственным исключением является отсутствие в пункте 9 условия о том, у какой из сторон находится заложенное имущество, поскольку в соответствии со ст. 1 Закона об ипотеке заложенное имущество всегда находится у залогодателя [23, с. 28].

Поскольку предмет договора ипотеки - недвижимое имущество, его идентификация всегда начинается с указания на то, какой именно разновидностью недвижимости оно является (земельный участок, квартира, жилой дом и т.д.). Если недвижимое имущество имеет индивидуальное название, оно также указывается (например, магазин «Весна»). Место нахождения недвижимого имущества обычно определяется его адресом, а при отсутствии такового (в частности, если речь идет о земельных участках или сооружениях) - привязкой к определенной местности. Под описанием имеется в виду совокупность индивидуализирующих данное недвижимое имущество признаков, позволяющая отличать его от других ему подобных. Это может быть количество комнат в квартире, количество этажей в доме и т.д.

В договоре об ипотеке должно быть указано право, на основании которого заложенное недвижимое имущество принадлежит залогодателю. Как уже было отмечено, это может быть право собственности или право хозяйственного ведения. Как отмечает Гришаев С.П., поскольку государственной регистрации подлежат любые права на недвижимое имущество, в договоре должен быть указан орган, осуществивший такую регистрацию. В связи с тем, что предметом ипотеки может быть не только само недвижимое имущество, но и право аренды на него, Закон требует, чтобы в договоре ипотеки указывалось наименование арендованной недвижимости, место ее нахождения, описание, достаточное для ее идентификации, а также срок аренды [23, с. 13].

В п. 3 статьи 9 Закона об ипотеке подчеркивается, что по общему правилу оценка предмета ипотеки осуществляется по соглашению сторон. Единственное исключение составляют земельные участки, цена которых в соответствии со статьей 67 Закона об ипотеке, на которую делается ссылка в указанной статье, не может быть меньше нормативной.

Особое правило устанавливается относительно оценки заложенной недвижимости, являющейся государственной или муниципальной собственностью. В этом случае она осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом. Таким законом является Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. В соответствии со ст.8 указанного Закона проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в оценку объектов оценки, принадлежащих частично или полностью Российской Федерации, ее субъектам либо муниципальным образованиям, при использовании объекта оценки в качестве предмета залога. Осуществлять оценку имеют право юридические и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, имеющие соответствующую лицензию. В этот пункт законодатель внес ряд изменений по сравнению с ранее действовавшей редакцией. Во-первых, убрал противоречившее закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» положение о том, что оценку предмета ипотеки могут осуществлять только организации. Во-вторых, установил, что оценка незавершенной строительством недвижимости, которая находится в муниципальной или государственной собственности, должна осуществляться по ее рыночной стоимости.

Поскольку ипотека имеет акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному обязательству, Закон требует, чтобы в договоре об ипотеке было названо и основное обязательство с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. По основаниям возникновения такое обязательство может быть как договорным, так и внедоговорным (например, ипотекой может быть обеспечено обязательство вследствие причинения вреда). Если речь идет о договорном обязательстве, должен быть указан сам договор, его стороны, дата и место заключения. На практике возникает вопрос, достаточно ли указать в договоре ипотеки номер и дату основного договора, если залогодателем и залогодержателем являются стороны по основному договору [23, с. 30].

В постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» говорится, что в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующее условие. Однако на практике органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, считают недостаточным наличие подобной отсылки и требуют указания в договоре ипотеки всех условий кредитного договора.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 Закона об ипотеке удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должно быть указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Для того чтобы возникло ипотечное право, до 1 апреля 2005 года было необходимо наличие двух правообразующих действий: нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке. При этом как нотариус, так и государственный регистратор в силу своего должностного положения были обязаны проверять соответствие договора требованиям закона. В частности, в п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке особо подчеркивается, что отсутствие существенных условий договора ипотеки, а также нарушение правил выдачи закладной, предусмотренных п. 14 Закона об ипотеке, не подлежит удостоверению нотариусом и государственной регистрации.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5