Купля-продажа жилых помещений

Так, подрядчик выделил одну из упомянутых в полученном от заказчика письме квартир гр-ке В., о чем уведомил ее своим письмом, а впоследствии вручил ключи от этой квартиры, то есть исполнил обязанность в натуре. После того, как завершенный строительством дом был в установленном порядке передан подрядчиком заказчику и зарегистрирован БТИ города за заказчиком (но не на праве собственности, а на праве владения), В. обратилась в БТИ г. Рязани с письменным заявлением о регистрации ее прав на полученную по договору квартиру. БТИ зарегистрировало за нею право собственности. Однако акционерное общество - заказчик дома обратилось в суд с иском к В. и БТИ г. Рязани, оспаривая право собственности на квартиру и обосновывая свои требования тем обстоятельством, что после принятия завершенного строительством дома заказчиком в БТИ города было направлено письмо с требованием не проводить регистрацию чьих-либо прав на квартиры в доме, а следовательно, регистрирующий орган не вправе был осуществлять регистрацию, не получив на это разрешения истца.

При рассмотрении возникшего спора служащим БТИ необходимо учитывать положения ст. 20 Методических указаний, п. 2 которого предусматривает, что по заявлению заинтересованного лица, оспаривающего в суде право, за регистрацией которого обратилось другое заинтересованное лицо, регистрация права может быть отложена на срок не более десяти дней. Если в течение указанного срока регистрирующий орган не получит от суда сообщение о поступлении искового заявления, регистрация права должна быть осуществлена. Отсюда следует, что заявление заказчика дома о том, что БТИ не имело права проводить регистрацию права собственности после получения от заказчика письменного предупреждения о его притязаниях на квартиру, несостоятельно, поскольку заказчик на момент регистрации не обращался в суд с какими-либо требованиями. Право собственности В. на квартиру было зарегистрировано на основании ее заявления, договора о долевом участии в строительстве и соответствующих писем, свидетельствующих об исполнении договорных обязанностей. Следовательно, при регистрации права собственности на квартиру не были нарушены требования какого-либо правового акта.

С точки зрения регистрационной техники, установленной законодательством, порядок регистрации был соблюден, что подтвердил в судебном заседании и представитель БТИ.

Согласно ст. 219 ГК право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Объект строительства, неразрывно связанный с землей, вне зависимости от того, завершены строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку он подпадает под определение недвижимой вещи, данное в ст. 130 ГК, а в ст. 25 принятого, но не вступившего в силу на момент рассмотрения дела Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объект незавершенного строительства непосредственно назван как объект недвижимого имущества Там же. С. 57..

Незавершенный объект строительства может быть самостоятельным предметом купли-продажи недвижимости - такой позиции придерживается ВАС РФ в своем письме от 14 ноября 97 г. № 21 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости". - Еженедельник официальной информации "Курьер", от 8 декабря 1997 г., N 39, в Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., N 1, "Ведомственное приложение к Российской газете" от 21 марта 1998 г., "Библиотечка Российской газеты", выпуск N 15, 1998 г..

Однако объект этот до момента государственной регистрации не имеет собственника, подрядчику принадлежит лишь право владения им и именно это право подрядчик передает по окончании строительства заказчику, имеющему до завершения строительных работ обязательственное право (требование) по отношению к своему контрагенту.

Получив завершенный строительством дом в свое владение, заказчик может стать собственником, но только обратившись за регистрацией права собственности в уполномоченный на проведение регистрации орган. Из ст. 289, 290 ГК следует, что объектом права собственности в многоквартирном доме являются отдельные квартиры; остальные части дома - несущие конструкции, общие помещения дома и т. п. - составляют общую долевую собственность владельцев квартир, то есть право собственности на них производно от права собственности на квартиры.

Таким образом, весь дом может находиться в собственности одного лица лишь в том случае, если за ним зарегистрированы в собственность все квартиры этого дома либо если весь дом зарегистрирован за одним собственником и при этом ни на одну из квартир дома право собственности не зарегистрировано за третьим лицом. Если же квартиры дома принадлежат разным собственникам, регистрация права собственности на весь дом за одним лицом, иногда производимая регистрирующими органами, представляется неправомерной.

В ходе судебного заседания это было признано и представителем БТИ. Из представленной суду справки, выданной БТИ г. Рязани, следует, что В. является единственным собственником означенной квартиры - до нее право собственности на эту квартиру ни за кем не регистрировалось. Акционерное общество - подрядчик по договору являлось одновременно участником обязательств двух видов: 1) в качестве подрядчика оно выступало в подрядном правоотношении и, завершив строительные работы, несло обязанность передать построенное недвижимое имущество заказчику дома; 2) оно являлось участником договоров о долевом участии в строительстве дома и было обязано выделить определенное количество квартир своим дольщикам, участвовавшим в строительстве внесением денежных средств.

Названные обязательства имели равную юридическую силу, не зависели одно от другого (так как исполнение каждого из них не было обусловлено исполнением другого обязательства) и подразумевали аналогичный способ исполнения - передачу квартир в собственность кредиторов.

В этой ситуации заказчик утратил на спорную квартиру все права и сохранил лишь возможность требовать от подрядчика возмещения причиненных ненадлежащим исполнением договора строительного подряда убытков. Суд тем не менее удовлетворил исковые требования акционерного общества, признав незаконной регистрацию права собственности на квартиру за В. ввиду того, что БТИ не имело права без согласия заказчика производить регистрацию права собственности на квартиры дома за кем-либо.

Таким образом, суд пришел к выводу, что имело место нарушение установленного порядка проведения регистрации прав на недвижимое имущество.

Вынесенное решение было обжаловано в областной суд, однако оставлено последним без изменений.

Статьей 16 Закона определен круг лиц, управомоченных обращаться с требованиями о регистрации прав и сделок в учреждения юстиции, на которые возлагается функция регистрирующего органа (правовые нормы этой статьи подлежат применению, если в статьях главы IV Закона не установлены особые правила регистрации).

Исходя из указания, содержащегося в п. 1 ст. 2 Закона, согласно которому термин "государственная регистрация прав" подразумевает и регистрацию соответствующих сделок, можно утверждать, что положения ст. 16 в равной мере применимы и при проведении регистрационной процедуры в отношении сделок с недвижимым имуществом. Заметим также, что ст. 16 Закона соотносится с установлениями п. 3 ст. 165 ГК, которые аналогично регулируют порядок регистрации сделки в случае уклонения одного из контрагентов от прохождения регистрационной процедуры.

Глава II. Договор купли-продажи жилых помещений

2.1 Понятие и особенности договора купли-продажи жилых помещений.

С принятием Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" жилые помещения как объекты права собственности получили особый правовой режим. Жилые помещения (квартира, дом, часть дома или квартиры и т.д.) стали одним из наиболее распространенных объектов гражданско-правовых сделок из всех предметов недвижимости. Это происходит по той простой причине, что жилищный сектор является относительно стабильным в сфере спроса и предложения, кроме того, сделки купли-продажи с нежилыми помещениями, как правило осуществляют крупные субъекты хозяйственной деятельности, и делают они это достаточно редко по сравнению с куплей-продажей жилых помещений.

В ст. 550 ГК сформулированы требования к форме договора купли-продажи недвижимости, которые сводятся к тому, что договор обязательно должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы таких договоров влечет их недействительность. Кроме того, из текста указанной нормы следует, что данный договор не требует обязательно нотариального удостоверения, так как государственная регистрация перехода прав делает его излишним См. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация. // "Хозяйство и право", 1998, N 2. С. 22..

Поскольку договор купли-продажи жилого помещения является разновидностью обычного договора купли-продажи, сторонами по такому договору будут также продавец и покупатель.

Продавцом может выступать любое юридическое или физическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности либо уполномоченное на заключение данного договора собственником помещения.

По поводу покупателя следует отметить, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, для чего может сдавать это помещение гражданам для проживания на основании договора найма (гл. 35 ГК) или иного соответствующего договора.

Использовать жилое помещение под офис или для размещения промышленных производств запрещается. Размещение в жилом помещении служб юридического лица допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

В случае если стороной по договору купли-продажи квартиры является юридическое лицо, то указывается наименование юридического лица, фамилия имя и отчество должностного лица, а также на каком основании (устав или доверенность) он действует от имени организации.

Наиболее часто сторонами договоров купли-продажи жилого помещения выступают физические лица. В договоре указывается полное имя, фамилия и отчество гражданина, а также адрес его постоянного места жительства. Обязательным условием участия гражданина в договорах отчуждения жилого помещения является его дееспособность. Недееспособные граждане тоже могут быть участниками сделок, но в таком случае их интересы представляют родители (если сторона договора - несовершеннолетние дети) или другие лица, официально назначенные опекунами над участвующей стороной. Опекунские советы также выдают согласие на совершение сделки от имени несовершеннолетнего. Все это, по моему мнению, обусловлено тем, что необходима дополнительная проверка полномочий представителя.

Довольно часто на практике встречаются случаи, когда договор заключается не непосредственно собственником имущества или его приобретателем, а их представителями См. подроб. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // "Хозяйство и право", 1998, N 8. С. 74., полномочия которых должны быть оформлены в соответствии с законодательством.

Для доверенностей на право заключения договора купли-продажи жилого помещения законом установлена нотариальная форма удостоверения. В доверенности должно быть четко оговорено, какие действия поручено совершить. В договоре также обязательно указывать номер доверенности, когда выдана, от кого выдана и каким нотариусом удостоверена.

Определение жилого помещения как объекта недвижимости обусловливает его специфическую черту - прочную связь с землей, то есть конкретное, неизменяемое место нахождения, особую ценность, непотребляемость в процессе использования. Поэтому существенным условием данного договора является четкое определение его места нахождения. В ст. 554 ГК прямо сказано, что в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке (дом под определенным номером, на определенной улице) либо в составе другого недвижимого имущества (номер квартиры, расположенной в доме под определенным номером). Отсутствие этих данных влечет за собой недействительность договора.

Также в договоре должна быть характеристика жилого помещения, то есть необходимо указать общую площадь помещения, жилую площадь, а также количество комнат, из которых оно состоит. Эти данные, как правило, выдают в виде справки в бюро технической инвентаризации по месту нахождения дома. В справке кроме вышеуказанных данных также указывается и инвентаризационная стоимость жилого помещения с учетом износа на год совершения сделки.

Одной из особенностей договора купли-продажи жилых помещений является положение ГК, согласно которому обязательно указание в договорах купли-продажи жилого помещения перечня лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после перехода права собственности на него (если таковые имеются). Это обусловлено тем, что в ст. 292 ГК установлено, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства См. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 1998. С. 40..

Дополнительной защитой со стороны законодательства служит недавно принятое Постановление Конституционного Суда РФ Постановление Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева от 21 апреля 2003 г. - Российская газета от 26 апреля 2003 № 81.. В своем Постановлении Конституционный Суд РФ по делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева от 21 апреля 2003 г. установил, что права лица считающего себя собственником имущества не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма установленного п.п. 1,2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания. Данное постановление принято в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и прав и законных интересов добросовестных приобретателей. В соответствии с Конституцией РФ и законом о Конституционном Суде РФ выявленный им конституционно-правовой смысл данной нормы имеет общеобязательную силу.

Таким образом, при заключении данного договора необходимо определить, какие лица в силу закона (ст. 292, 558 ГК) сохраняют право пользования данным помещением и на какой срок. В договоре это оговаривается либо отдельным пунктом, либо подразделом в других пунктах. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

Данное положение установлено законодателем для защиты прав указанных лиц в целях сохранения за ними права пользования жилыми помещениями.

В договоре купли-продажи жилого помещения необходимо указать, на основании каких правоустанавливающих документов указанное жилое помещение принадлежит собственнику.

В связи с большим разнообразием путей приобретения жилых помещений виды документов могут быть различными. Исходя из практики их можно разбить на две группы: жилые помещения, приобретенные путем приватизации и жилые помещения, приобретенные посредством гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, мены, ренты, а также - полученные по наследству.

Если собственник приобрел жилое помещение путем приватизации, то комплект таких документов выглядит следующим образом:

Договор передачи квартиры, заключаемый обычно собственником с организацией, эксплуатирующей здание (обычно это РЭУ, ЖЭК, ДЭЗ, ДЗ и т.д.). Эти договоры также регистрируются (применительно к Москве - в Комитете муниципального жилья г. Москвы) и имеют свой регистрационный номер, который указывается в заключаемом договоре вместе с датой регистрации. Свидетельство о собственности на жилище, также имеет свой номер и дату выдачи, указываемые в договоре.

Если же собственник приобрел жилое помещение посредством гражданско-правовых сделок, то в договоре указывается фамилия нотариуса, удостоверившего сделку, когда и под каким номером совершена запись в реестре нотариуса, а также дата государственной регистрации сделки и регистрационный номер См. М.Сазонова. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости. // "Российская юстиция", 2000, N 4. С. 37..

В соответствии со ст. 555 ГК цена для данного договора является существенным условием. Причем общие правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424 ГК для случаев, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена, исходя из условий договора, для договора купли-продажи недвижимости не применяются.

Цена указывается обычно цифрами и прописью. Кроме цены, за которую продается жилое помещение, указывается также стоимость квартиры по справке Бюро технической инвентаризации (прописью и цифрами), а также дата выдачи справки, ее порядковый номер и номер бланка, на котором она выполнена См. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция, 1998, N 6, С. 15..

Цена квадратного метра жилой площади на первичном рынке Уфы, по нынешним меркам в среднем составляет 12000 рублей, из-за общей площади стоимость квартиры в новом доме оказывается намного больше, чем в любом здании постройки прошлых десятилетий.

На ценообразование влияет место расположения квартиры (район города), а также наличие развитой инфраструктуры.

Также в данном пункте оговаривается момент передачи денег. Здесь возможны несколько вариантов: деньги передаются до удостоверения договора у нотариуса; деньги передаются единовременно при подписании договора сторонами; деньги передаются после государственной регистрации сделки. Последний вариант представляется наиболее логичным, поскольку, как уже говорилось выше, право собственности на жилое помещение переходит именно после регистрации договора, и именно в регистрирующем органе обычно имеются сведения об аресте и запрещениях на жилое помещение, тогда как нотариус может этих сведений и не иметь.

В соответствии с договором купли-продажи жилого помещения к покупателю переходят не только права на определенное договором помещение, но и обязанности, связанные с ним. В частности, покупатель должен уплачивать налог на недвижимость, нести расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию жилого помещения и приходящейся на него части придомовой территории и т.д.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6