Недвижимость как объект гражданского права

Следует отметить, что согласно ч. 3 ст. 19 Закона РФ от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики" не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).

В отличие от других договоров продажи недвижимого имущества договор купли-продажи жилого дома, квартиры или их части подлежит государственной регистрации и признается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). В данном случае обязательна регистрация самого договора, чтобы он мог считаться заключенным и действительным, а уже после этого или одновременно с этим производится государственная регистрация перехода права собственности на приобретенный жилой дом, квартиру Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности (Комментарий ГК РФ) Хозяйство и право, 1998, №6,c.13.. По договору продажи других видов недвижимого имущества подлежит государственной регистрации переход к покупателю права собственности на недвижимость, а не сам договор ее продажи (п. 1 ст. 551 ГК).

В связи с этим в отличие от договора продажи жилого помещения договор продажи иной недвижимости признается заключенным в момент его подписания сторонами как единого документа (п. 2 ст. 434 ГК). Право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права (п. 2 ст. 223 ГК).

При продаже доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации права на нее к заявлению о регистрации со стороны других сособственников должны быть приложены их письменные согласия, которые оформляются каждым из них в органе, производящем государственную регистрацию прав, или нотариально заверяются. Когда нет согласия всех сособственников, регистратор прав обязан приостановить регистрацию на два месяца и направить извещения об этом всем сособственникам, которые не выразили своего согласия. Если сособственники в течение указанного срока не оформят свои возражения в установленном законом порядке, регистрация права на долю в общей долевой собственности проводится без их согласия. Возникший в связи с такими возражениями спор между сособственниками должен разрешаться судом.

Распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, согласно закону должно осуществляться по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК). Вместе с тем участник такой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться своей долей - продать, подарить, завещать, отдать в залог либо распорядиться иным образом. Однако при возмездном отчуждении такой доли сособственник обязан соблюсти предусмотренное ст. 250 ГК правило о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

Это право заключается в том, что при продаже указанной доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК). Продавец такой доли должен сообщить письменно остальным сособственникам о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий ее продажи. Если последние откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. Когда же доля продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При обращении одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием для этого является наличие письменного согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей долевой собственности перераспределяются, если иное не установлено законом или договором между сособственниками.

Распоряжение имуществом, которое находится в общей совместной собственности (имущество супругов, членов крестьянского хозяйства), осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Однако правило это применяется постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности Гражданским кодексом или другими законами не предусмотрено иное (п. 4 ст. 253 ГК). В исключение из приведенных выше правил иные правила установлены Семейным кодексом РФ.

Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, которая требует нотариального удостоверения и (или) регистрации в предусмотренном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, имеет право потребовать через суд признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении такой сделки.

Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимость производится на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством РФ либо соглашением между правообладателями не установлено иное (п. 3 ст. 24 Закона).

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать предприятие в целом как имущественный комплекс вместе с правами и обязанностями, кроме тех, которые он не имеет права передавать другим лицам (ст. 559 ГК). Этот договор должен заключаться в такой же форме, как и другие сделки о продаже недвижимости. Он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 560 ГК). Особенностью договора является необходимость для продавца составления целого ряда документов до подписания договора, которые служат необходимым приложением к нему: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов предприятия, кредиторов и др. (ст. 561 ГК). Кредиторы предприятия до передачи его покупателю должны письменно уведомляться о его продаже. В противном случае они имеют право предъявить иск об удовлетворении своих требований в установленный законом срок (п. 3 ст. 562 ГК).

С момента передачи предприятия покупателю стороны несут солидарную ответственность по долгам предприятия, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Передача предприятия покупателю производится по передаточному акту, составление и представление которого на подписание является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не установлено договором (п. 1 ст. 563 ГК).

Предприятие признается переданным покупателю со дня подписания сторонами передаточного акта.

С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, которое было передано в составе предприятия (п. 2 ст. 563 ГК). Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не установлено договором продажи предприятия, право собственности на него переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия (ст. 563, 564 ГК). Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками предусматриваются ст. 460-462, 466, 469, 475, 479 Кодекса, если иное не вытекает из договора и не предусмотрено законом (ст. 565 ГК).

Регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимости, которые входят в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ним должна производиться в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов.

Регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом осуществляется в месте регистрации предприятия как юридического лица. Она является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимости, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта (ст. 22 Закона).

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК). К нему применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам о договоре мены и существу мены. Каждая из сторон договора выступает в качестве продавца товара, который она обязана передать, и покупателем товара, который обязана принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК).

Когда согласно договору сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязанностей по передаче имущества должны применяться правила о встречном исполнении обязательств, закрепленные в ст. 328 Кодекса.

Право собственности на обмениваемое имущество переходит к сторонам договора мены одновременно после исполнения обязательств передать соответствующее имущество обеими сторонами (ст. 570 ГК).

В случае изъятия третьим лицом у стороны имущества, полученного по договору мены, она имеет право при наличии оснований, предусмотренных ст. 461 ГК, потребовать от другой стороны возврата имущества, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков (ст. 571 ГК).

Два последних правила - о переходе права собственности на обмениваемое имущество и об ответственности за его изъятие третьим лицом - являются новыми, усиливающими защиту прав потерпевшей стороны.

В качестве одной из сделок с недвижимостью выступает договор дарения. По договору дарения недвижимости одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность (п. 1 ст. 572 ГК). Из содержания ст. 572 Кодекса вытекает, что договор дарения является односторонним, безвозмездным, но может быть как реальным, так и консенсуальным.

Даритель обязательно должен быть собственником недвижимости, поскольку передает или обязуется передать ее в собственность другого лица. Если предмет дарения находится в общей совместной собственности, его дарение допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил ст. 253 ГК (п. 2 ст. 576 ГК), а также п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.

Распоряжение недвижимостью, в том числе путем ее дарения, которая находится в общей долевой собственности, производится по согласию всех ее участников. Вместе с тем участник такой собственности имеет право по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу без соблюдения правил ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

В Гражданском кодексе РФ впервые закреплено новое правило о возможности заключить договор, в котором может содержаться обязанность передачи другой стороне договора имущества в собственность либо имущественного права, то есть обязанность заключения договора дарения. Вместе с тем обещание дарения может считаться договором дарения и связывать юридически обещавшего только при наличии предусмотренных в законе условий: если обещание сделано в надлежащей письменной форме; содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем дарение; указано конкретное лицо одаряемый; в договоре должен быть точно обозначен конкретный предмет дарения в виде вещи (дом, дача, квартира и другая недвижимость).

Обещание подарить все свое имущество или его часть без указания на конкретный предмет дарения ничтожно, не порождает никаких обязанностей у обещавшего и прав у того, кому обещали (п. 2 ст. 572 ГК).

Таким образом, если обещание будет оформлено с соблюдением перечисленных условий, оно должно признаваться консенсуальным договором дарения, а у одаряемого возникает право требовать его исполнения в принудительном порядке через суд.

Ничтожным является договор, который предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК).

Юридические лица, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, имеют право подарить его только с согласия собственника, если законом не установлено иное (п. 1 ст. 576 ГК).

Договор дарения, в том числе недвижимости, можно заключить и по доверенности. Однако закон требует, чтобы в такой доверенности был назван одаряемый и точно указан предмет дарения, иначе она будет ничтожной (п. 5 ст. 576 ГК), а договор дарения недействительным.

Закон наделил дарителя правом на отказ от исполнения договора дарения, содержащего обещание передать в будущем имущество одаряемому: во-первых, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня его жизни; во-вторых, по основаниям, которые дают ему право отменить дарение.

3.2 Государственная регистрация продажи недвижимости.

Потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость), возникла с развитием в России рыночных отношений и заключалась она в следующем.

Во-первых, хозяйственные общества и товарищества, которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного факта от государства, поскольку оно являлось бывшим собственником имущества.

Во-вторых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

В-третьих, из-за нехватки оборотных финансовых средств приватизированные предприятия или их собственники предпринимали попытки получить кредиты от банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиком и, как следствие, правоустанавливающие документы на это имущество.

Наконец, в связи с противоречивостью отдельных нормативных актов суды по-разному толковали момент возникновения права собственности, указывая в отдельных случаях момент передачи вещи или ее оплаты. Так, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 32 от 2 декабря 1993г. записано, что "право собственности возникает с момента внесения платежа по договору купли-продажи". В то же время в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 1995 г. N 5325/95 было отмечено, что "право собственности возникает с момента передачи вещи, если иное не установлено законом или договором".

Различными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали Свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) - регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСР от 3 июля 1991 г. "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" и Указе Президента РФ от 29 января 1992 г. В соответствии с положениями названных актов комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятие для продажи соответствующим фондам имущества.

Однако документы, выдаваемые такими организациями и учреждениями, не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями - актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.

Неясность положений ГК РСФСР 1964 года и Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", связанных с определением момента возникновения права собственности на недвижимость, зачастую тормозила гражданский оборот недвижимости.

Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ. Вследствие этого были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью.

В ст.131 ГК установлены основные положения о примерном перечне вещных прав, подлежащих регистрации, обязательности государственной регистрации и органе, ее осуществляющем. Положения данной статьи, с одной стороны, детализировали нормы ст.8 ГК, а с другой - являлись основополагающими для остальных статей части первой ГК, содержащих нормы о государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами. Так, ст.164 ГК, закрепляющая обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью, содержит отсылочные нормы в части определения случаев и порядка регистрации таких сделок к ст.131 ГК.

Хотя в Кодексе не дано самого понятия государственной регистрации, из его положений следует, что государственная регистрация состоит во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр, который в соответствии с ГК ведется учреждениями юстиции.

Признавалось, что целями законодателя при закреплении норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было в первую очередь желание придать особую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений на имущество, особенно на недвижимость, т.е. укрепить эти права. Для этого обеспечиваются условия, при которых все третьи лица имеют право знать собственника недвижимости.

Таким образом, государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.

В соответствии со ст.129 ГК здания как объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в нем. Под отчуждением недвижимости в законе понимаются юридически значимые действия собственника, направленные на прекращение его права собственности на данное имущество, а также установление иных прав и обязанностей.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6