Правовые основы формирование кондоминимума

-      жилое здание имеет рыночную оценку и инвентаризационную (для целей налогообложения);

-      земельный участок имеет так же рыночную оценку, кадастровую (для целей налогообложения и купли-продажи) и нормативную (кратную ставке налога, платы за землю и используется также для целей купли-продажи).

При этом оборот жилых зданий и его части продаются по рыночным ценам, а земельного участка по нормативной стоимости земли. Так, в соответствии со ст.2 Федерального закона «О введении земельного кодекса Российской Федерации».О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации Федеральный Закон 2001.25.октября. № 137-ФЗ // Российская газета 2000.30.октября. цена земли в поселениях устанавливается субъектом РФ в зависимости от численности населения кратно ставке земельного налога за единицу площади земельного участка. Кроме того, в бухгалтерском учете и земля и строения отражаются отдельно. То есть до введения новых правил учета и регистрации недвижимости, временно сохраняется обособление земельных участков и строений возведенных на них, друг от друга. Этому способствует не только различие методов расчетов стоимости указанных объектов и подходов к ним, различие порядка уплаты налогов на строения и на землю, а также различный правовой режим земельных участков и возведенных на них строений.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что для того, чтобы земельный участок и строение на нем стали единым объектом в полном смысле этого понятия, необходимы

соответствующие финансовые и другие механизмы, расчетные методики и т.п., в которых и земля и недвижимость на ней являлись бы действительно единым объектом. Иначе говоря, пока кондоминиум не будет облагаться единым налогом на недвижимость, до этого момента, как представляется, он не является единым объектом.

В дальнейшем законодатель предполагает изменить подобную ситуацию. Так, в той же 14 статье НК РФ сказано, что при введении в действие налога на недвижимость (общего налога и на земельный участок и на строение) прекращается действие на территории соответствующего субъекта Российской Федерации налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц и земельного налога.

Фактически процедура образования кондоминиума сводится к установлению границ земельного участка, утверждению списка входящего в него имущества и регистрации кондоминиума в территориальных органах Госкомзема РФ. После этого жители дома могут образовывать товарищество собственников жилья.. Кузьминский. О. Кондоминиумам предложили больше жаловаться // Коммерсант. 2003. № 34

2.2 Регулирование земельных

отношений при создании кондоминиумов

Регулирование земельных отношений при создании кондоминиумов сводится, как правило, к решению основного вопроса по формированию самого предмета отношений - земельного участка (участков) или его частей и процедуре его предоставления домовладельцам.

При этом большое значение (практически решающее) имеет следующее: создается ли кондоминиум на базе уже существующего жилого дома, где его владельцы приватизировали занимаемые ими квартиры (или выкупили их в собственность, или полностью внесли свой пай и т. д.), либо это вновь создаваемое строение, с целью создания кондоминиума.

При создании кондоминиума в уже существующем жилом доме необходимо решить два вопроса:

-   установить те размеры земельного участка, которые заняты уже возведенной недвижимостью и необходимы для ее использования. Формирования земельного участка как объекта оборота нет необходимости, так как он существует и уже фактически занят жилым домом;

-   определить порядок передачи земельного участка (участков) в состав создаваемого кондоминиума.

Данные на земельный участок, занятый недвижимым имуществом кондоминиума, содержатся в паспорте домовладения. Паспорт составляется на основании требований ст. 14 Закона о товариществе собственников жилья. Следует отметить, что при определении размеров земельных участков и установления их границ должны проводиться следующие работы:

- подготовка материалов по установлению границ земельных участков в кондоминиумах с указанием предлагаемых ограничений по их использованию и сервитутов;

- если необходимо, то производятся работы по разработке проекта межевания территории существующей застройки для создания кондоминиумов, то есть производится согласование границ со смежными землепользователями (в случае возникновения споров по этому вопросу все работы приостанавливаются до разрешения всех возникших споров;

- обязательное определение нормативных размеров тех земельных участков (и установление их границ), которые подлежат передаче домовладельцам бесплатно;

- определение размеров земельных участков, которые превышают нормативные размеры (так называемые сверхнормативные территории).

Все эти работы должны производится только уполномоченными государственными или муниципальными органами, которые принимают свои решения на открытых заседаниях с участием домовладельцев конкретного кондоминиума. На всех указанным мероприятиях должны присутствовать правообладатели (собственники, владельцы, пользователи и арендаторы) смежных земельных участков и расположенных на них зданий, по требованию которых выдаются копии принятых решений.

Правообладатели смежных земельных участков и владельцы расположенных на них зданий, которые не согласны с предложениями уполномоченного органа о размерах и границах земельного участка, могут обжаловать их в орган местного самоуправления или в суд.

При этом следует отметить, что формирование земельного участка для строительства (и как предмета гражданского оборота) всегда производится на основе градостроительных норм, а не на основе простого соглашения между владельцами земельного участка и предоставляющих его для формирования кондоминиума (органы государственной, муниципальной власти или органов местного самоуправления) с одной стороны и владельцами кондоминиума с другой. То есть имущественный оборот земель осуществляется прежде в строгом соответствии с земельным и градостроительным законодательством.

Как уже указывалось, формирования земельного участка в этом случае не происходит - так как сам земельный участок уже существует. То есть строение, уже фактически занимает данный земельный участок. Его необходимо учесть в соответствующих органах (если все описанные работы еще не были проведены ранее и данный земельный участок еще не учтен).

Ведь если жилой дом был построен и сдан в эксплуатацию, и в нем проживают люди, получившие ордера в установленном порядке, то из этого следует вывод, что такой дом полностью соответствует всем требованиям законодательства, а земельный участок для его строительства был предоставлен на исключительно законных основаниях. Отвод же земельных участков для строительства зданий, в том числе и жилых, предоставляется на основе технических проектов, составленных специализированными предприятиями и организациями. Данные проекты, как правило, проходят строительную экспертизу или проверку на соблюдение всех технических норм в соответствующих государственных органах, в том числе и по размерам отведенных земельных участков для капитального строительства. В этом случае домовладельцам необходимо просто получить данные на земельный участок, занятый их строением, из специализированных органов, осуществляющих учет земельных ресурсов.

В нашей стране за выполнение указанных функций отвечает Федеральная служба земельного кадастра России (далее Росземкадастр).О государственном земельном кадастре. Федеральный Закон 2000. 2.декабря. № 28-ФЗ // Российская газета 2000.10.января.

и его территориальные подразделения в субъектах Российской Федерации. Основными задачами Росземкадастра определены: осуществление в пределах ее компетенции государственного управления земельными ресурсами, участие в проведении земельной реформы и ведение государственного земельного кадастра.

Именно территориальные органы Росземкадастра производят учет земельных участков и выдают необходимые сведения, необходимые для государственной регистрации прав на них. Как правило, всю техническую работу производят созданные в регионах учреждения Росземкадастра - Земельные палаты. В тех регионах России, где их нет, указанные работы возложены на земельные комитеты, которые в силу ряда обстоятельств пока не реорганизованы в территориальные органы Росземкадастра.

Так как земельный участок уже существует, домовладельцам необходимо просто получить документ, содержащий необходимую информацию о земельном участке под их строением в соответствующей форме. Этим документом является кадастровая выписка на земельный участок, содержащая кадастровый план земельного участка и все необходимые сведения на него, включая правоустанавливающие документы. Как правило, подобной выписке предшествует процедура обозначения земельного участка на местности (в натуре) и проведением межевания, основная функция которого заключается в согласовании границ со смежными землепользователями.

При этом законом для установления границ землепользования и его размеров дается срок в два месяца с момента обращения. Но этот срок может быть увеличен при наличии споров со смежными землепользователями до их урегулирования.

В связи с этим возникает вопрос, на каком этапе создания кондоминиума домовладельцы могут получить выписку на земельный участок, занятый их жилым домом? Ответ на него содержится в ст. 8 Федерального закона от 2 января 2000г. «О государственном земельном кадастре» где говорится, что сведения государственного земельного кадастра являются открытыми. Исходя из чего любое лицо (абсолютно любое), даже не имея никаких прав на этот земельный участок, в любое время может получить данные в виде выписок из Единого государственного реестра земель на любой земельный участок. Следует отметить, что

кадастровая выписка, в отличие от технического паспорта БТИ и его информационных справок, не имеет срока давности. Иначе говоря, по времени действия выданных документов нет ограничений прямо установленных законом.

Далее домовладельцы, имея на руках всю необходимую и правильно оформленную документацию, в том числе и техническую, обращаются с заявлением к собственнику земельного участка с просьбой о его предоставлении для формирования кондоминиума, с приложением его кадастровой карты (плана). Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С. А. Боголюбова. М. 2001. С.115

2.Земельный кодекс Российской Федерации. 2001. 25.октября. №136-ФЗ // Российская газета от 30.10.2001 г.

3. Российская газета 2001.20.июля.

.

И еще один очень важный вопрос: кому принадлежит земля на праве собственности под строением и кто ее должен предоставлять? Как правило, земля является государственной собственностью. Это положение закреплено в ст. 16 Земельного кодекса, где прямо сказано: «Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований». Государственная собственность на землю делится на федеральную и собственность субъектов Российской Федерации. 17 июля 2001 г. был принят Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю»3, который определяет правовые основы разграничения государственной собственности на землю. Разграничение государственной собственности на землю

осуществляется специально уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по имущественным

отношениям совместно с другими федеральными органами, которые готовят перечни земельных участков. В дальнейшем эти перечни согласовываются с органами субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. И при отсутствии споров, после всей процедуры согласования эти перечни утверждаются Правительством России (ст. 6 указанного закона).

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из состава земель, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или местного самоуправления в пределах их компетенции. Данные решения выносятся в форме постановлений тех органов управления, которые имеют это право. Однако, в состав кондоминиума может входить не только жилой дом и земельный участок под ним. Это может быть целый комплекс в составе дополнительных объектов недвижимости и земельных участков. Например, вспомогательные строения, такие как подземные гаражи, складские помещения, земельные площадки под дополнительную стоянку, под детские площадки, участки под дополнительные подъездные пути и т. д.

В этом случае указанные земельные участки считаются сверхнормативными и могут предоставляться в собственность или в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума наравне с помещениями домовладельцев или товариществом (ст. 11 Закона о товариществах собственников жилья).

Товарищества не всегда могут организовать эффективное использование дополнительных земельных участков, например, детских игровых площадок, которые просто не выгодно принимать на свой баланс. В этом случае домовладельцы могут отказаться от сверхнормативных территорий, которые остаются в государственной или муниципальной собственности.

Установление сервитутов - еще один важный момент в регулировании земельных правоотношений в кондоминиумах. Под сервитутом (лат. Servituus) понимается право ограниченного пользования недвижимым имуществом Тихомиров М. Ю. Гражданское право. Словарь-справочник. М. 1996. С. 464. В Законе о товариществах собственников жилья четко сказано, что прилегающий земельный участок и иное общее имущество могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами (ст.8 Закона о товариществах собственников жилья).

Нередки случаи использования частных земельных участков для различных целей: от установления прохода через него до проведения изыскательских работ.

Законодательство делит сервитуты на два вида: частный и публичный. Общие правила установления сервитутов определяются ст. 23 Земельного кодекса РФ, где указано, что частный сервитут устанавливается гражданским законодательством, а случаи публичного сервитута и порядок его установления перечислены в той же статье Земельного кодекса РФ.

Частный сервитут устанавливается, когда собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой

недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, если необходимо обеспечение интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Сервитут устанавливается по соглашению между субъектом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае отсутствия согласия (соглашения) об установлении или условиях сервитута спор подлежит разрешению судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сам сервитут должен во всех случаях устанавливаться способом наименее обременительным для владельца обременяемого участка. И это обременение не лишает собственника участка прав собственности на него. Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации // Под ред. С. А. Боголюбова. М. 2001 С. 81

. Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за

пользование участком. По времени сервитут может быть временным или постоянным, однако не зависимо от времени его установления сервитуты подлежат государственной регистрации, о чем делается запись в Едином государственном реестре прав по месту нахождения обременяемого участка.

Особенность сервитута состоит в том, что он сам по себе не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и не может передаваться каким-либо способом

лицам, не являющихся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения которого он установлен Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации // Под ред. С. А. Боголюбова. М. 2001. С.105.

. Сервитут может быть прекращен по требованию владельца земельного участка, на который был установлен сервитут, при условии отпадения оснований, по которым он был установлен.

2.3. Строительство жилых домов с условием последующего формирования кондоминиума

Законом о товариществе собственников жилья предусмотрено, что товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано заказчиком, застройщиком или любым иным субъектом, включая органы власти государства или местного самоуправления, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 48). Данный случай имеет место, когда жилой дом еще только возводится или должен начать возводится, а его будущие владельцы хотят создать на его основе кондоминиум. В подобной ситуации земельный участок предоставляется для целей строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Для получения земельного участка под строительство капитального объекта (жилого дома, при необходимости и иных объектов) заинтересованный гражданин, юридическое лицо обращаются в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, обладающие полномочиями по предоставлению земельных участков.

Вся процедура предоставления земельного участка регулируется нормами земельного законодательства и построена так, чтобы максимально избежать бюрократических проволочек и злоупотребления

чиновниками и носит открытый и публичный характер.

При рассмотрении заявления должны быть учтены все условия и последствия предполагаемого размера объекта, в том числе данные об участке, сведения об обременениях земельного участка или его частей, о его экологическом состоянии, о состоянии недр, градостроительных документов и т. д. Это необходимо прежде всего для того, чтобы в максимальной степени избежать конфликтов и разногласий при предоставлении земельного участка. Законом также предусмотрено, что вся необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков, об обеспечении их объектами инженерной, транспортной, социальной инфраструктур и др. предоставляются соответствующими государственными и муниципальными органами бесплатно (ст. 31 ЗК РФ). Кроме того, на соответствующие органы власти возложена обязанность извещения населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Страницы: 1, 2, 3, 4