Сделки с недвижимостью

При покупке земельного участка в собственность решение местного органа власти о его продаже будет основанием для возникновения обязанности у соответствующего земельного органа заключить договор купли-продажи, а у гражданина -- права требовать этого. Сюда можно отнести и акты судебных и арбитражных органов, порождающее возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В таких актах выражаются отношение власти и подчинения между органом государства и теми лицами, для регулирования отношений которых он создается. Разграничение данных юридических фактов имеет большое практическое значение.

Во-первых, споры о признании таких актов недействительными, разрешающиеся в арбитражном суде, относятся к спорам в сфере управления, а не к экономическим спорам, как споры о признании сделок недействительными (ст.22 АПК РФ) См.: Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации. М.: Юрид. фирма «Салекс», 1994.. Причем, для ее удовлетворения необходимо доказать, что в результате действия такого административного акта гражданин незаконно лишен возможности полностью или частично осуществить право, предоставленное ему законом или правовым актом, либо на него незаконно наложена обязанность. В-третьих, хотя при признании административного акта недействительным, также как и в случае признания сделки недействительной, устанавливается его несоответствие закону; нормы о недействительности сделок (глава 9 ГК РФ) не применяются.

Такие авторы, как И.С.Петерский, М.М.Агарков, Ю.К.Толстой, О.К.Красавчиков, считают, что правомерность или соответствие сделки закону являются необходимым признаком сделки, без которого она не может существовать; что сделка есть действие, дозволенное законом; действия, хотя и вызывающие юридические последствия, но не пользующееся охраной законом, не являются сделкой. Точка зрения Д.М.Ренкина основывается на том, что правомерность или неправомерность не является необходимым признаком сделки как юридического факта, а определяет лишь же или иные ее последствия.

Несколько отличается мнение И.Б.Новицкого. С одной стороны, он считает, что «сделка есть действие правомерное, это один из существенных, характерных для нее моментов». Но с другой стороны, критикую точку зрения Д.М.Генкина, он говорит, что «продажа вором украденной вещи характеризуется как сделка, то есть допускает существование сделки при отсутствии признака правомерности. Обосновывает он это тем, что «правомерность -- характерный признак типа сделки, если в данном конкретном случае он отсутствует, тогда сделка не получает юридической силы и рассматривается как недействительная» Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. С.12..

Сделка может содержать выражение воли одной стороны; например, завещание является совершенным, как только завещатель выразил в нем надлежащим образом свою волю; последующее выражение воли наследника принять наследство имеет свое значение, но оно является новой сделкой, отдельной от завещания. Это -- односторонняя сделка. Тем не менее, в договорах бывает так, что воля каждой стороны направлена к единой цели с противоположных точек. Например, выражение воли одной организации поставить определенные товары, соединенное одно с другим, образуют договор поставки; выраженная лицом А воля дать Б взаймы 100 руб. и выраженная Б встречная воля взять у А взаймы названную сумму приводят в своем сочетании к единой сделке займа и т.д. Все такие договоры (сделки) являются двусторонними См.: Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М.: Юрид. лит., 1950. С.95-96..

Таким образом, обязательства, возникающие из сделок, в том числе договоров, могут иметь своим основанием как односторонние, так двух- или многосторонние сделки. Например, из такой односторонней сделки, как публичное обещание награды, возникает обязательство уплатить вознаграждение лицу, совершившему действия, за которые награда была обещана; договор имущественного найма (двусторонняя сделка) порождает обязательство по передаче имущества в пользование и уплате наемной платы, договор трех- и более лиц о совместной деятельности (многосторонняя сделка) обязывает к ее осуществлению и дает право притязать на аналогичные действия все других контрагентов См.: Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит. 1975. С.20..

Разногласия по сущности сделок будут возникать постоянно, так как и в ГК РФ 1922 г., и в ГК РФ 1964 г., и в ГК РФ 1994 г., законодатель употребляет термин «недействительные сделки», чем создается впечатление, что действие, обладающее всеми признаками сделки, кроме правомерности, являются все же сделками, а сама правомерность не признается в качестве определяющего сделку признака. Поэтому, для выявления подлинной воли законодателя надо обращаться к анализу других норм ГК РФ 1994 Г.

Во-первых, законодатель считает сделку юридическим фактом (ч.2 п.1 ст.8 ГК РФ). Значит закон должен связать со сделкой правовые последствия. Этот вывод вытекает из самого определения понятия сделки (ст. 153 ГК РФ), где говорится о направленности действия действий на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, так как воля сторон не может быть направлена на достижение просто какого-либо последствия, а только такого, которое закон связывает с этими действиями.

Во-вторых, в силу ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона, является ничтожной или оспоримой, если закон не устанавливает иных последствий нарушения закона. То есть неправомерные сделки недействительны. А они, в соответствии с п.1. ст.167 ГК РФ, не влекут юридических последствий, а делает это только по отношению к действиям, соответствующим требованиям закона и правовых актов. Из этого следует, что сделка всегда является правомерным действием. Этот признак презюмируется и в ст.8 и в ст.153 ГК РФ, хотя прямо и не указывается в них.

В-третьих, говоря о неправомерных сделках, как о недействительных, закон предполагает действительность правомерных сделок. А так как ст. 153 ГК РФ признает сделкой только правомерные действия, то значит сделка всегда действительна.

При проведении приватизации государственных и муниципальных предприятий путем их купли-продажи на конкурсе или аукционе арбитражные суды столкнулись с исками о признании недействительными результатов конкурсов и аукционов, которые проводились с различными нарушениями норм права. При этом в арбитражно-судебной практике разрешение споров по таким искам отмечались существенные противоречия. «Одни суды признавали недействительными акты фондов имущества об утверждении протоколов конкурсной комиссии, рассматривая их как споры с сфере управления; другие -- признавали недействительными протоколы аукционов и конкурсов, полагая, что это предварительные договора, которые могут быть признаны недействительными по общим правилам недействительности сделок. Третья говорили, что подобные споры неподведомственны арбитражным судам» Витрянский В.В. Приватизация в практике арбитражного суда//Экономика и жизнь. 1994. №3. С.22..

Дело в том, что конкурсы и аукционы представляют собой волевые действия граждан и юридических лиц (покупатели -- граждане, АО, товарищества; продавцы -- фонды имущества от имени государства, выступающие как юридические лица). Здесь имеется и проявление воли вовне -- «В соответствии с Временным положением о приватизации предприятий по конкурсу, на аукционе, их результаты фиксируются в протоколах» Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с применением законодательства о приватизации//Советская юстиция. 1993. №17.с.22., где выражаются предложения покупателя, соответствующие критериям, установленным продавцом,-- для конкурса; а также наивысшая цена, предложенная покупателем -- для аукциона.

Протокол конкурса должен быть утвержден продавцом, так как он должен сам решить наилучшим ли образом предложения покупателя его удовлетворяют. Для протокола аукциона это не требуется, так как предполагается, что продавец согласен на минимальную цену продажи. Здесь есть и направленность действий на правовые последствия, которые закон связывает с аукционом и конкурсом,-- у победителей появляется право требовать заключения договора купли-продажи предприятия, а у фондов имущества -- обязанность его заключить.

Правильно поступали те суды, которые считали конкурсы и аукционы предварительными договорами, ведь в результате их проведения стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи предприятия на условиях предусмотренных в протоколах конкурсов и аукционов. Сам же предварительный договор является ни чем иным, как сделкой. Эти противоречия практики были устранены только Постановлением Пленума Высшего арбитражного суда РФ №32 от 2 декабря 1993 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных предприятий» См.: Вестник Высшего арбитражного суда РФ. М., 1994 . № 2.. Проблемы возникают потому, что судьи на практике совершенно не пользуются теоретическим понятиями, в данном случае сделок. Конечно, было бы хорошо, если бы в законах указывалось сразу, что те или иные действия признаются сделками, но это наш законодатель делает не всегда, полагаясь на знание и опыт судей.

2. ??????? ????????????. ??????????? ??????? ? ?????????? ?????? ? ?????????????

Вещь, выступая в качестве материальных объектов различных гражданских правоотношения так или иначе учитываются законодателем при нормировании поведения субъектов каждого данного правоотношения как его юридического объекта. «Объединяющим для всех материальных объектов гражданских правоотношений,-- пишет О.С.Иоффе,-- является понятие имущества… Термин «имущество» употреблен как равнозначный понятию имущественных прав данного субъекта и его актива» Иоффе О.С. Советское гражданское право. М.: Юрид. лит., 1967. С.240-241.. Еще одно значение, вкладываемое в понятие имущества, заключается в том, что при слиянии юридических лиц говорят о переходе их имущества к вновь образованному юридическому лицу. При этом происходит переход как имущественных прав (актив), так и имущественных обязанностей (пассива). «Следовательно, в этом случае термин «имущество» употреблен как равнозначный понятию совокупности имущественных прав и обязанностей (актива и пассива)» Там же. С.241..

С юридической точки зрения понятие имущества охватывает:

совокупность вещей, принадлежащих лицу;

совокупность имущественных прав, принадлежащих лицу;

совокупность его обязательств См.: Вильянский С.И. Лекции по советскому гражданскому праву. Ч.1. Харьков: Изд. Харьковского ун-та, 1958. С.155..

Таким образом, вещи и права составляют актив имущества; обязательства (долги) -- пассив имущества.

В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, относятся к движимым имуществам (п.2 ст.130 ГК). Законодательством устанавливается важное положение о том, что Гражданский кодекс вводит государственную регистрацию недвижимости (ст.131 ГК). Право собственности и другие вещные права на землю, на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции. При этом должен быть единый государственный реестр. Регистрации подлежат как само право на недвижимость, так и сделки по поводу недвижимых вещей. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан выдавать документы, подтверждающие наличие права или сделки. Этот же орган обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения, ипотека, сервитуты и др. права (п.1. ст.131 ГК РФ). Несомненно, что государственная регистрация прав и сделок по недвижимости, как и юридических лиц и предпринимательской деятельности, будет способствовать наведению правового порядка в сфере предпринимательских и вообще имущественных отношений.

Одним из условий действительности договора является такое содержание, чтобы была возможность его исполнения. Если лицо принимает на себя обязательства исполнить действия явно невозможные, договор не может считаться имеющим юридическую силу. Так, например, не может считаться действительным договор, по которому должна быть передана индивидуальная вещь, заведомо для обоих сторон погибшая.

Невозможность исполнения договора может иметь место с самого его заключения, и тогда обязательства не возникает; в других случаях обязательства оказываются неисполнимыми впоследствии, и тогда обязательство само по себе действительное или прекращается, или видоизменяется в своем содержании, в зависимости от причин, сделавших его исполнение невозможным См.: Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. С.109-110.. Как считает О.С.Иоффе, «содержанием договора называют совокупность его условий, сформулированных сторонами или вытекающих из закона, на котором заключение договора основано» Иоффе О.С. Обязательственное право. С.27.. Он отвергает попытки определить содержание договора, указывая как на его условия, так и на вытекающие из него права и обязанности. Это объясняется смещением договора как юридического факта с самим договорным обязательством См.: Гражданское право. Т.1. М.: Юрид. лит., 1969. С.458..

Таким образом, права и обязанности образуют содержание обязательства, но не породившего его договора, а совокупность условий составляет содержание соглашения, но не обязательства. И подобно тому, как несоединимы в одном понятии юридический факт и его правовые последствия, исключено образование единого понятия договорного соглашения и договорного обязательства.

Существенным считаются условия, которые необходимы для заключения договора. Это означает, что при отсутствии хотя бы одного их них договор не признается заключенным, а если все существенные условия налицо, он вступает в действие, даже если и не содержит никаких других условий. Обычные условия отличаются от существенных тем, что их наличие или отсутствие никакого влияния на факт заключения не оказывают. Более того, практически нет необходимости включать их в договор, так как они сформулированы в законе или иных нормативных актах. Случайные условия, так же как и обычные условия предусматриваются законом и начинают действовать в силу одного только факта заключения существующего договора, то случайные условия приобретают юридическое действие, лишь если они включены в сам договор. Нередко при помощи случайных условий решаются вопросы, не предусмотренные законом.

При уяснении смысла и значимости различных видов договорных условий иногда допускаются неточности в характеристике тех из них, которые закреплены в законе и становятся условиями договора после его заключения. В.И.Кофман, например, считает такие условия существенными См.: Советское гражданское право. Т.1. М.:Высшая школа, 1968. С.425-426., а Р.О.Халфина вообще исключает их из числа как существенных, так и обычных См.: Советское гражданское право Т.1. М.: Юрид. лит., 1969. С.459-460..

Признание таких условий существенными вызвано, по-видимому, тем, что будучи предусмотрены императивными нормами, они обязательны, а значит, необходимы для данного договора. Однако существенные условия характеризуются еще и такой особенностью, как обязательность их согласования сторонами и непосредственное выражение в самом договоре, который в противном случае не считается заключенным.

Изъявление воли в сделке осуществимо при помощи разнообразных способов. Все эти способы можно было бы подразделить на три основных вида:

прямое волеизъявление, выражающее непосредственно внутреннюю волю путем устной или письменной передачи ее содержания;

конклюдентное волеизъявление, выражающее внутреннюю волю не непосредственно, а путем совершения действий, на основе оценки которых можно с несомненностью прийти к заключению о намерении совершить сделку;

изъявление воли посредством молчания, приобретающее юридическую силу лишь в тех случаях, когда молчание придается такое значение по прямому указанию закона См.: Иоффе О.С. Советское гражданское право. М.: Юрид. лит., 1967. С.253-254..

Признание сделок недействительными может производить по их субъективному составу и содержанию. Основания совершения сделок должны соответствовать требованиям закона. Этот же принцип должен действовать в отношении способов их исполнения контрагентами См.: Иоффе О.С. Советское гражданское право. М.: Юрид. лит., 1967. С.288-89.. Противозаконность содержания сделок по-разному проявляется в отдельных разновидностях. Некоторые сделки совершаются таким образом, что в самом содержании этих сделок прямо выражено их противоречие предписаниям закона. Противозаконные сделки такого рода принято именовать сделками, противными закону.

Наряду с этим, практика сталкивается и с таким сделками, которые принято именовать совершенными в обход закона. В отличие от сделок, противных закону, эти сделки оформляются так, что они приобретают внешний облик вполне законных сделок, хотя в действительности скрывают в себе противозаконное содержание.

Таким образом, в содержание договора входит ряд условий (пунктов). Необходимо различать существенные, обычные и добавочные условия договора. Существенными или необходимыми условиями договора считаются те условия, без соглашения по которым договор нельзя считать состоявшимся. Например, в договоре купли-продажи домостроения существенными условиями будут предмет договора и цена. Нельзя сказать, что в каждом договоре обязательно должны быть все эти три условия. Например, тот же договор купли-продажи может не содержать в себе срока. С другой стороны, в договоре поставки срок должен быть обязательно указан. В договоре купли-продажи цена должна быть обязательно указана, а в безвозмездном договоре цена вообще может быть не указана. таким образом, какие именно условия договора должны быть признаны существенными, зависит от того, к какому виду относится данный договор.

Часть I ГК РФ внесла существенные изменения, касающиеся формы сделок. Так, ст.164 требует государственную регистрацию любых сделок с недвижимостью, а также говорит, что закон может установить такое требование и для сделок с определенным видом движимого имущества. Если данные условия не будут выполняться, то сделка объявляется недействительной. Раньше такая регистрация требовалась только для некоторых видов сделок по ГК РСФСР 1964 г. (например для купли-продажи жилого дома -- ст.239); а также предусматривалась для операций с земельными участками и для других сделок, что было закреплено в различных нормативных актах.

Данное изменение следует признать положительным, как внесшие определенность в отношении сторон. Но при этом, случаи и порядок регистрации сделок должны были быть определены законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такого закона пока нет, значит, до его появления должны действовать разрозненные акты, предписывающие регистрацию отдельных видов сделок. Это, в свою очередь, создаст опасность совершения недействительных сделок, так как их субъекты зачастую не осведомлены, да и просто не могут знать всех этих актов о необходимости регистрации и ее порядке.

Страницы: 1, 2, 3, 4