Содержание договора аренды недвижимости

В юридической литературе по вопросу о количестве стадий заключения консенсу-ального договора были высказаны следующие основные точки зрения: согласно пер-вой договорный процесс включает в себя две стадии (оферта и акцепт) См., например: Гражданское право: Учебник Т 1 Изд пятое, перераб. и доп. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. --М.: ПБОЮЛ Л В. Рожников, 2000, с 502; Брагинский М. И.. Витрянский В. В. Указ. соч., согласно второй -- три (направление оферты, акцепт, получение акцепта стороной, напра-вившей оферту) См , например: Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федера-ции для предпринимателей 2-е изд. доп и перераб -- М.: Спарк. Хозяйство и право, 1999, с 567; Денисов С. А. Некоторые общие вопросы о порядке заключения договора. -- В кн : Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М И Брагинского: Исследовательский центр частного права Российская школа частного права. -- М.: Статут, 1998, С. 246..

Поскольку договор является результатом совпадения воль сторон (соглашением), до конца последовательной и логичной представляется первая из приведенных точек зрения. Действительно, волеизъявлениями сторон, под которыми понимается их вы-ражение вовне, выступают оферта и акцепт. Поэтому только они и могут считаться стадиями договора (соглашения). Оферта и акцепт должны рассматриваться не только как соответственно предложение заключить договор и его принятие, но и как стадии договорного процесса, обязательно имеющие определенные временные рам-ки, включая момент их завершения, и именно в этом качестве их следует в пер-вую очередь использовать в научном анализе проблемы договорного процесса.

Что касается получения оферентом акцепта, равно как и получения оферты ак-цептантом, то данные действия сторон никак не могут считаться самостоятельными стадиями договорного процесса. Момент получения адресатом волеизъявления дру-гой стороны (оферты или акцепта) лишь фиксирует окончание соответствующей стадии договорного процесса, тем самым определяя ее продолжительность (дли-тельность) во времени, различную в зависимости от того, какую именно теорию («получения акцепта оферентом» либо «выражения акцепта акцептантом») законода-тель избрал для регулирования данной области общественных отношений.

Из п. 1 ст. 433 ГК РФ следует, что гражданское законодательство официально признает теорию «получения акцепта оферентом». Следовательно, для того чтобы акцепт имел правовое значение в договорном процессе, он должен дойти до лица, сделавшего предложение заключить договор. В противном случае такого правового явления как стадия акцепта просто не существует.

Таким образом, получение акцепта оферентом -- это не что иное, как завершаю-щий момент в процессе формирования воли акцептанта и ее последующего изъ-явления вовне, его отдельный элемент. Поэтому стадия акцепта включает в себя все волеизъявление акцептанта, завершающим этапом которого и в связи с этим непременным признаком является получение акцепта (принятие предложения заключить договор) адресатом, то есть лицом, направившим оферту.

Это подтверждает точку зрения о том, что процесс заключения консенсуального договора всегда состоит только из двух стадий -- оферты и акцепта. Получение же оферентом акцепта -- лишь составная часть последнего, без чего акцепт как стадия заключения договора не может быть признан состоявшимся и потому лишен всякого юридического значения.

Для заключения реального договора вопреки распространенному на этот счет мнению также необходим только один юридический факт, а именно: достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Само по себе соглашение, если понимать его как договоренность сторон, в реальном договоре без передачи имущества в целях признания такого договора заключенным также не име-ет значения.

Р. обратился в суд с иском к К. о взыскании долга по договору займа в сумме 60 000 руб. Полностью удовлетворяя заявленное требование, суд в своем решении ука-зал, в частности, на то, что передача суммы займа в размере 60 000 руб. и соответст-венно заключение сторонами договора займа подтверждаются распиской ответчика, выданной им истцу Дело № 2-768-2002. Архив Северобайкальского городского суда Республики Бурятия..

В то же время передача имущества всегда производится на согласованных сторо-нами существенных условиях. То есть передача и принятие имущества есть элементы волеизъявлений сторон, окончательно их оформляющие и выражающие вовне. Зна-чит, и здесь существует лишь один юридический факт - соглашение (совпадение воль сторон), элементами которого являются действия по передаче и принятию имущества. Только такое соглашение порождает свойственные соответствующей ре-альной сделке правовые последствия.

Так, стороны реального договора займа могут договориться о передаче денежных средств, составив соответствующий документ в письменной форме и заверив его у нотариуса. Однако подобная договоренность не будет гражданско-правовым согла-шением, поскольку ее участники лишены юридической возможности требовать исполнения. Если же стороны определенно выразили намерение заключить в буду-щем реальный договор займа, определив его существенные условия, указанная до-говоренность должна рассматриваться в качестве предварительного договора и за-интересованная сторона вправе требовать заключения основного реального догово-ра в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ. В любом случае реальный договор займа как правовое явление будет иметь место лишь в случае передачи заимодавцем заемщи-ку в собственность соответствующих вещей.

В противном случае наблюдается подмена понятий «соглашение» как договорен-ность и «соглашение» как совпадение воль сторон, непременно порождающее юри-дические последствия в виде прав и обязанностей. Отсюда видно, что передача имущества (res) самостоятельной стадией процесса возникновения договора быть не может, ибо также представляет собой лишь элемент волеизъявления стороны, вле-кущего достижение порождающего правовые последствия соглашения. В случае несовершения сторонами действий по передаче (принятию) имущества согла-шения как юридического факта (сделки) не будет! По этой причине одно лишь согласование сторонами существенных условий реального договора без передачи имущества никаких правовых последствий не порождает, в связи с чем и не может признаваться юридическим фактом.

Договоры, требующие нотариального удостоверения и государственной ре-гистрации, порождают правовые последствия лишь после совершения соответст-вующих действий. Казалось бы, нотариальное удостоверение и государственная регистрация должны рассматриваться в качестве самостоятельных стадий заключения договора. Более того, Е. С. Болтанова считает, что государственная регистрация - конститутивный элемент соглашения Болтанова Е. С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского пра-ва. - 2002. - № 1.. Вместе с тем нельзя оставить без внимания то обстоятельство, что нотариальное удостоверение и государственная регистрация - юридически значимые действия, совершаемые не сторонами договора, а уполномо-ченными на это государственными органами (должностными лицами). Следователь-но, воля вступающих в договор участников имущественного оборота непосредствен-ного выражения в указанных действиях не находит. Так, нотариальное удостовере-ние договора осуществляется нотариусами, а также должностными лицами органов исполнительной власти, уполномоченными на совершение этого действия, и отно-сится к форме договора, который в этом случае надлежит понимать в качестве текста (документа).

Государственной же регистрацией признается юридический акт признания и под-тверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество Абзац 1 п. 1 ст. 2 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним..

Следовательно, государственная регистрация, будучи направленной главным об-разом на обеспечение публичного интереса, никак не может выступать результатом свободного волеизъявления участника имущественного оборота. Напротив, государ-ственная регистрация является тем требованием закона, которое в известной мере ограничивает свободу договора. Не случайно поэтому в Концепции развития граж-данского законодательства о недвижимом имуществе, одобренной на заседании Совета по кодификации гражданского законодательства при Президенте РФ 17 фев-раля 2003 года, предлагается упразднить систему государственной регистрации до-говоров с недвижимым имуществом См. об этом подробнее: Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2003. - № 6. - С. 3-19.

.

При таких условиях совершенно очевидно, что нотариальное удостоверение и го-сударственная регистрация вообще находятся за пределами понятия договора-сделки, то есть соглашения (единого волевого акта) его сторон. Еще одним аргумен-том в пользу такого вывода служит существование в законе так называемой «реани-мации» («исцеления») сделок, совершенных с нарушением нотариальной формы, а также требования о государственной регистрации (пп. 2 и 3 ст. 165 ГК РФ). Дело в том, что сама возможность «реанимации» обусловлена тем, что стороны, пусть и не оформив надлежаще свое соглашение, а также не зарегистрировав его в установ-ленном порядке, вместе с тем воли все-таки согласовали. В связи с этим государст-венная регистрация (нотариальное удостоверение) стадией договорного процесса выступать не может.

Очевидно также и то, что названные сделки в силу необходимости их нотариаль-ного удостоверения и государственной регистрации не могут быть заключены иначе кроме как между «присутствующими» контрагентами. Поэтому выделение их стадий, таких как собственно нотариальное удостоверение и государственная регистрация, лишено и какого бы то ни было практического значения, ибо момент их заключения совершенно ясен.

Глава II. Аренда недвижимости в современной России.

§ 1. Категория недвижимости: анализ различных подходов к понятию.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. По мнению некоторых авторов, такое деление связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 2001. - С. 3.

Категория недвижимого имущества (недвижимость) была известна российскому законодательству с начала XVIII века. Сам термин «недвижимое имущество» был впервые использован в Указа Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. - С. 98. В советском гражданском праве категории недвижимости не было. ГК РСФСР 1922 года содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено». Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из «частного оборота».

Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства. Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что прочно с ними связано (недвижимость по природе). В перечень (причем, не исчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. Этот критерий в Основах гражданского законодательства являлся основным, но не единственным. Основы гражданского законодательства содержали правило, согласно которому к недвижимому имуществу по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами (недвижимость в силу закона). Правда, в период действия Основ гражданского законодательства такие законодательные акты приняты не были.

Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия «недвижимости в жилищной сфере» и «недвижимости в градостроительстве», которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов. Таким образом, происходила конкретизация общего понятия применительно к отдельным объектам или сферам деятельности. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью //Закон. - 1999. - № 4. - С. 19.

Современное российское гражданское законодательство при классификации вещей как объектов гражданских прав исходит из фундаментального противопоставления вещей движимых и недвижимых. При этом необходимо отметить, что законодатель использует для обозначения недвижимости целый ряд терминов: «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость». В большинстве случаев указанные понятия воспринимаются как синонимы Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью //Закон. - 1999. - № 4. - С. 20., что представляется не совсем верным. Так, Лапач В.А. считает, что «в качестве исходного (простейшего) закон использует понятие недвижимой вещи как единичного недвижимого или указанного в законе (ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ) движимого материального объекта, либо совокупности разнородных недвижимых вещей, образующей единое целое, предполагающее использование их по общему назначению - «сложная вещь» по ст. 134 ГК» Лапач В.А. Правовая иммобилизация движимого имущества и спецификация недвижимости в книге Ученые записки юридического факультета РГУ. Сборник научных трудов. Выпуск 2. - Ростов-на-Дону.: 2001. - С. 92..

Существует два подход к понятию недвижимости. Первый -законодательный, сформулированный в ст. 130 ГК РФ. Второй - концептуальный, представлен в проекте Концепции развития граж-данского законодательства о недвижимых вещах (далее Концепция), подготовленном рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодифика-ции и совершенствованию гражданского законода-тельства.

Что касается действующего гражданского зако-нодательства России, то предметом его гордости явилось восстановление в ГК понятия недвижимос-ти, отсутствовавшего на протяжении нескольких десятилетий. Статья 130 ГК, помещенная в главе об объектах гражданских прав, была названа «Недви-жимые и движимые вещи». Как отмечает исследователь Л. Щенникова, этой статьей в начале 90-х гг. действительно гордились. Справедли-вость восторжествовала и понятие, исключенное из законодательного оборота, было заслуженно вос-становлено. Российский законодатель в ст. 130 ГК объединил два подхода к определению понятия недвижимости. Во-первых, предложил некую общую дефиницию, заявив, что это объекты прочно связан-ные с землей, то есть такие, перемещение которых не-возможно без несоразмерного ущерба их назначе-нию. Во-вторых, дал примерный перечень недви-жимого имущества, включив в него земельные участки, участки недр, обособленные водные объек-ты, леса, многолетние насаждения, здания, соору-жения, суда (воздушные, морские, внутреннего вод-ного плавания), космические объекты. Статья 130 ГК была дополнена в перечне объектов иными статьями Кодекса, а также другими федеральными законами. Девятилетний период действия ГК позволил по-смотреть на нормы о недвижимости более критично, поскольку практика выявила их несогласованность и недостаточность. Вот почему было решено создать Концепцию развития гражданского законодательст-ва о недвижимых вещах, в которой первым вопро-сом следовало бы рассмотреть само понятие недви-жимости, его достоинства и недостатки. Что же предложили нам авторы проекта Концепции?

Во-первых, достаточно много внимания они уде-лили разделению единого понятия недвижимости на «недвижимость по природе» и на «недвижимость по закону». К недвижимости по природе они отнесли все те объекты, связанные с землей настолько проч-но, что в случае разрыва этой связи возникает ущерб, не позволяющий использовать эти вещи по прежнему назначению. Отсюда последовал любо-пытный вывод, заключающийся в том, что земель-ный участок -- это не недвижимость по природе, так как невозможно говорить о его неразрывной связи с самими собой. Недвижимость по закону с точки зрения Концепции, это все те объекты, на ко-торые распространен режим недвижимости в силу указания закона, хотя они и являются движимыми объектами по своим естественным свойствам.

Во-вторых, в Концепции заявлено, что определе-ние недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК, вряд ли нуждается в пересмотре.

В-третьих, авторы предложили исключить из объектов недвижимого имущества леса, многолет-ние насаждения, обособленные водные объекты, а также предприятия, добавленные в общий перечень ст. 132 ГК.

В-четвертых, было предложено внести в список объектов недвижимости кодифицированного граж-данского закона некоторые дополнения в виде ком-плекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых), а также объектов незавершенного строительства.

Л. Щенникова сожалеет, что разработчики Концепции не дали новую формулировку ст. 130 ГК, которая получилась бы в результате реализации их видения категории недвижимости. Потому, что сразу обнажи-лись бы ошибки этого видения. «Перед нами бы предстал куцый (секвестированный до минимума наименований) и конъюнктурный (по заказу теку-щей правоприменительной практики) перечень не-движимых вещей с сохраненным общим, очень не-удачным определением, с которым сегодня букваль-но мучается правоприменительная практика», - пишет исследователь. Какие же положения из «концептуального видения» представляются не совсем удачными?

Во-первых, плохо то, что Концепция призванная навести порядок, обеспечить четкость в используе-мой терминологии, с первых своих страниц делает все наоборот. В рассуждениях о недвижимости по закону и по природе все доводится до абсурда ут-верждением, что земля не есть недвижимость по своим естественным свойствам. «Зачем было засо-рять концептуальный подход терминологией ничего не поясняющей, а, наоборот, запутывающей читате-ля, - спрашивает Л. Щенникова. Более того, любому юристу понятно, что недвижимость - это понятие законодательное, за-коном рожденное, им же изменяемое и, как показа-ла российская практика, отменяемое. Соответствен-но только законодатель может себе позволить выде-лить группу объектов недвижимости, назвав их не-движимостью по природе. Именно так сделал зако-нодатель во Франции. Среди групп объектов недви-жимости Французский Гражданский кодекс поста-вил на первое место недвижимость по природе, от-неся к ней земельные участки, строения, ветряные мельницы, урожай на корню. Если так хотелось раз-работчикам Концепции заимствовать французский опыт, они могли бы предложить сформулировать и в российском кодифицированном законе специфи-ческую группу объектов недвижимости по природе. При этом необходимо было бы конкретизировать разновидности с учетом российской действитель-ности и современного уровня развития техники. Не списывать же у французов их ветряные мельницы и урожай на корню.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6