Виды и особенности договора аренды

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Вторая группа существенных условий включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Необходимо отметить, что ранее действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, то есть признавало необходимость данного условия для данного вида договоров в качестве самостоятельного источника определения существенных условий договора. Иными словами, наряду с существенными условиями договора, которые были признаны таковыми по суду, традиционно выделялись в качестве самостоятельных существенные условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида Завидов Б. Особенности возмездных договоров // Право и экономика. - 2005. - № 7. - С. 7..

Однако отмеченное изменение в подходе законодателя к существенным условиям договора по признаку их необходимости для договоров данного вида не влечет серьезных изменений в практике применения соответствующих законоположений. В самом деле, если речь идет о договорах предусмотренных Гражданским кодексом РФ и другими законами, то за рамки норм, регулирующих соответствующий вид договорных обязательств, вряд ли целесообразно искать некие иные условия, которые являются необходимыми для данного вида договора. Более того, допущение возможности их поиска привело бы к опасности судебного произвола и в целом к нестабильности договорных отношений. Что же касается договоров, не предусмотренных законом, то круг необходимых для них существенных условий может определяться на основе норм, регулирующих сходные договорные обязательства и применяемых в этом случае по аналогии закона.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29 октября 1998 г. «О лизинге» Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 56. - Ст. 5394. договор лизинга должен содержать следующие существенные положения: точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия договора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодателем на основании договора комплексного лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов; определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.

И, наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На практике можно встретить такие случаи, при которых к существенным условиям могут относиться не все условия договора, которые при заключении договора содержались в оферте или акцепте. Рассмотрим случай из судебной практики. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа.

Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи, с чем не подлежат удовлетворению.

Принимая решение, суд руководствовался пунктом 3 статьи 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.

Данное здание было передано ответчику по акту приема - передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.

В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема - передачи здания.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. - № 3. - 2002..

В этом случае, отношения, которые возникли до заключения договора содержали существенные условия о предмете договора по поводу передачи имущества и его оплаты, которые по своему существу не были отнесены к существенным условиям, поскольку не был подписан акт приема-передачи, свидетельствующим о фактическом переходе права на пользование имуществом, подтверждающим это право, несмотря на использование здание и выполнение иных обязательств, предусмотренных законом. Соответственно можно сделать вывод, что у арендодатель направил предложение (оферту) заключить договор на аренду здания, арендатор принял данное предложение, дав согласие (акцепту) на выполнение обязательств по арендной плате и возмещению расходов по уборке территории прилегающей к арендованному зданию. Согласно Гражданскому Кодексу определение существенных условий договора, относятся условия все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В данном случае по этим условиям: по арендной плате, и возмещению расходов по уборке территории прилегающей к арендованному зданию было достигнуто соглашение, отсюда следует, что они являются существенными. После заключения договора аренды здания, условия которые содержались в оферте и акцепте перестали являться таковыми, поскольку соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Отмеченные позиции относительно существенности условий договора, предлагаемых одной из сторон, могут быть дополнены и рассуждениями более формального толка, относящимися скорее к порядку заключения договора, нежели к его существенным условиям. Следовательно, если сторона, направившая оферту с дополнительным условием, получив акцепт на иных условиях, приступает к исполнению договора, это будет означать. Что в договоре отсутствует указанное дополнительное условие и ни одна из сторон не предлагала включить это условие в договор, поскольку первоначальная оферта утратила силу и не может быть принята во внимание.

Если же дополнительное условие было предложено акцептантом и первоначальный оферент, получив такой акцепт на иных условиях, приступил к исполнению договора, следует признать, что между сторонами заключен договор, включающий в себя это дополнительное условие.

В этом случае, если одна из сторон заявит о необходимости достигнуть соглашения по предложенному этой стороной дополнительному условию, а затем примет акцепт на иных условиях, это будет означать, что она отозвала свое заявление.

Таким образом, эта группа существенных условий договора имеет правовое значение лишь на стадии заключения договора, каковое полностью утрачивается с момента, когда договор считается заключенным.

В законодательных актах, действовавших в России непосредственно до принятия нового Гражданского кодекса, срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условия договора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным.

Гражданский кодекс РФ предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указаний в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре. По истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным. Например, Сызранская дума Самарской области вынесла постановление о сроках для объектов недвижимого имущества из постановление ст. 6 «Договор аренды может быть заключен на любой срок, определенный сторонами. Предельный срок аренды ограничивается 49 годами, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Для объектов недвижимого имущества договор заключенный срок от 1 года до 3-х лет является краткосрочным, от 3-х до 10-среднесрочным, свыше 10 и до 49 лет - долгосрочным»Постановление Сызранской городской думы Самарской области от 29.12.2004 года № 76 «О положении об аренде объектов муниципального имущества» // Правосудие в Поволжье. - 2005. - № 1. - С. 44..

Особое внимание следует уделить вопросу о праве арендатора на возобновление арендных отношений. Согласно гражданскому законодательству стороны сами определяют временной аспект правоотношений, исключая случаи установление сроков законодательством. При окончании договорных обязательств, если стороны не имеют претензий по отношению друг к другу, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены ранее договором. Арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, при прочих равных условиях было предоставлено преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора аренды.

Данные законоположения активно применялись в арбитражно - судебной практике в целях защиты прав и законных интересов добросовестных арендаторов, в чем можно убедиться, ознакомившись с одним из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Действующим законодательством не запрещено проведение конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. Однако при проведении арендодателем такого конкурса в условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса недействительным.

При проведении конкурса арендодатель должен поставить в известность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление.

Поскольку согласно пункту 3 статьи 86 Основ гражданского законодательства арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора, он вправе потребовать от арендодателя возобновить с ним договор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или не являлся.

Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с прежним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению.

В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды, прежний арендатор может предъявить к арендодателю соответствующий иск о возобновлении с ним договора аренды. При этом в качестве третьего лица привлекается победитель конкурса, с которым заключен договор. При подтверждении требований прежнего арендатора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении Информационное письмо от 28.07.1995 г. №7/оп-434»Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практики» // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1995. - № 9. - С. 16.. Данные разъяснения не утратили своего значения и в настоящее время.

Гражданский кодекс РФ сохранил за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и плюс к этому возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. / Под ред. Садикова О.Н. - М.: ИНФРА-М-НОРМА. 2001. - С. 167..

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (в соответствии со ст. 609 п. 1).

Что же касается заключение договора между гражданами, является обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды на сумму превышающий 10 МРОТ должен быть заключен в простой письменно форме независимо от его срока. При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды, в зависимости от того, какая величина из них больше. Гражданский кодекс предъявляет особые требования и к форме договора аренды недвижимости. Помимо того, что договор должен быть заключен в письменной форме, стороны обязаны составить один документ и подписать его (пункт 1 статья 651). Простого обмена письмами по поводу аренды помещения или здания недостаточно.

Кроме того, если договор аренды зданий (сооружений) заключен на срок не менее года, то он подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Для подтверждения того факта, что в отношении помещений должен соблюдаться такой же порядок, понадобилось заседание Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, который и сообщил о своей позиции в Информационном письме от 1 июня 2000 года № 53, рекомендовав к договорам аренды нежилых помещений применяться правила, предусмотренные для зданий. До этого налоговые органы и некоторые эксперты успели объявить, что регистрировать аренду помещений нужно в любом случае, так как в Гражданском кодексе минимальный срок, не требующий регистрации, для таких договоров не установлен.

Регистрация сделок с недвижимостью регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Определяя, подлежит ли тот или иной договор государственной регистрации, сторонам нужно быть очень внимательными. Ведь иногда может быть случайно допущена ошибка в указании срока договора, которая при отсутствии регистрации повлечет за собой недействительность аренды. Например, на практике очень часто встречается указание, что договор действует «с 1 января одного года по 1 января следующего года». Подписав такой договор, арендатор и арендодатель полагают, что согласовали срок, равный году, и не заботятся о государственной регистрации. И совершенно напрасно, потому что годом считается срок с 1 января по 31 декабря включительно, а вышеприведенный срок означает, что договор действует один год и один день, то есть без регистрации недействителен.

Зато наличие в тексте договора фразы: «Срок действия договора - с 1 января до 31 декабря», наоборот, значит, что продолжительность согласованного сторонами периода аренды на 1 день меньше, чем год, так как предлог «до» означает, что 31 декабря в срок не включается Гладышева Ю.П. Аренда-рецепт для профилактики // Нормативные акты и комментарии для формации. - 2004. - №5. - С. 34..

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору Там же..

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, поскольку в главе 30 Гражданского кодекса РФ отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В этом смысле «иное» установлено в отношении аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8