Залог в Российском гражданском праве

В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

В случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен, и, использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации. Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится. Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения.

В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя, на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

1.2 Государственная регистрация ипотеки

Согласно положениям закона «Об ипотеке», ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Ст. 19 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости), (в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ). Права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В госрегистрации недвижимости заинтересованы не только государ-ственные органы, но и сами участники сделок, поскольку благодаря данного статусу института, стало возможно осуществлять государственный контроль за законностью совершения сделок. Закон «Об ипотеке» детально регламентирует правила осуществления госрегистрации ипотеки, совершения регистрационной записи, порядок исправления (изменения, дополнения), а также погашения регистраци-онной записи, вопросы отказа в госрегистрации, порядок обжалования такого отказа и ответственность регистратора, регистрирующего сделку.

Государственная регистрация - особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (об-ременение), переход или прекращение прав на недвижимость. Статьей 131 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено осу-ществление регистрации путем ведения Единого государственного реестра прав. Примени-тельно к совершению сделок государственная регистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены: договор об ипотеке и его копия, документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений, документ об уплате государственной пошлины. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с вышеуказанными документами, представляются также закладная, и ее копия, документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины и осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Поскольку залог недвижимости, как правило, предполагает решение вопроса о земельном участке, на котором находится недвижимость, то обязательным приложением к документам, необходимым для государст-венной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Проверка юридической силы представленных на государствен-ную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответст-венным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

Следует иметь в виду, что все документы, необходимые для государ-ственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экзем-плярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного само-управления). Подлинники после государственной регистрации прав должны быть возвращены правообладателю. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона - копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.

Регистрация ипотеки осуществляется в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при:

- непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, необходимых для госрегистрации;

- несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;

- необходимости проверки подлинности представленных документов.

Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.

Согласно положениям закона «Об ипотеке», мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации ст. 21 Закона "Об ипотеке".

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являю-щееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Закон «Об ипотеке» регулирует вопросы внесения изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке. Изменения и дополнения вно-сятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено. Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной. Ис-ключение составляет случай, когда изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного дого-вора и обеспеченных по данному договору об ипотеке увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. В такой ситуации изменение (дополнение) регистрационной записи разрешается, даже если права залогодержателя и удостоверены закладной.

За государственную регистрацию договора об ипотеке, и, ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия. Размеры государственной пошлины установлены Налоговым Кодексом РФ См. НК РФ Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий п. 22, 23, 25, 26 Ст. 333.33..

Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не относится к документам публичного характера.

1.2. Особенности ипотеки земельных участков

Высокая ценность недвижимости как объекта залога заключается в том, что, во-первых, недвижимость обладает значительной и в большой степени устойчивой ценой с преобладающей тенденцией к повышению. Во-вторых, физическая устойчивость недвижимости позволяет оставлять заложенный объект во владении и пользовании залогодателя (или других лиц). Более того, очень часто используемая заложенная недвижимость сама являемся источником погашения задолжности. Это означает, что в данном случае залог не только не «омертвляет» имущество, а напротив, стимулирует к активному использованию. И, в-третьих, земельные участки могут быть индивидуально определены наиболее легким и надежным образом.

С другой стороны, частое несовпадение между собственником и владельцем (пользователем) недвижимого имущества, а также между собственником - залогодателем и должником по договору займа, могло бы (а в России в случае неподготовленного допущения земли в гражданский оборот) может привести к тому, что ни интересы собственника, ни владельца, ни кредитора, получившего в качестве обеспечения недвижимость в залог, не могли бы быть надлежащим образом защищены, если бы не функционировала безотказно регистрационная система оборота земельных участков В.М.Будилов Залоговое право России и ФРГ Спб 1993 стр. 38 .

Значение земельных участков для их использования в качестве предмета залога повышается тем, что на один земельный участок может быть установлено несколько залоговых прав. Многократный залог может быть установлен двояким образом:

- во-первых, в том случае, когда стоимость земельного участка превышает, получаемый кредит, залоговое право может быть установлено на часть стоимости земельного участка; на оставшуюся часть стоимости может быть установлено другое, третье и т. д. залоговое право или иное обременение; земельный участок при этом, конечно же, никоим образом не делится:

- во-вторых, по различным мотивам кредитор может согласиться принять в качестве обеспечения залоговое право и в том случае, когда на полную сегодняшнюю стоимость земельного участка (стоимость в день установления залогового права) уже установлено одно или несколько залоговых прав, или участок имеет другие значительные обременения, существенно уменьшающие его стоимость; такие случаи встречаются в банковской практике значительно реже; мотивами для согласия банка на такой вариант является, как правило, надежные сведения на крупное повышение цены участка и возможность выговорить больший процент за кредит.

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Истинная стоимость земельного участка может определится только при его продаже (как правило, путем аукциона). Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется. Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

1. 4. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений

Среди возможных предметов ипотеки Закон РФ «Об ипотеке» называет предприятия, здания, сооружения. Залог данных объектов имеет некоторые характерные особенности, а также сопряжен с некоторыми проблемами. В соответствии с нормами ГК РФ, предприятием является самостоятельный хозяйствующий субъект - юридическое лицо. Следовательно, предприятие является субъектом прав, то есть тем, кто обладает правами, в том числе и правами на имущество, но при этом, являясь предметом залога оно является одновременно и объектом залогового права.

К материальным элементам предприятия относятся строения, сооружения, помещения, готовые товары, сырье, топливо и иное имущество. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество ГК РФ (Ч. 1) П. 2 ст. 340. С хозяйственной точки зрения - единый имущественный комплекс юридического лица может состоять из нескольких имущественных комплексов. Такими имущественными комплексами могут быть имущественные комплексы структурных единиц и подразделений (филиалов, цехов, производств). Если даже имеет место некоторая имущественная обособленность таких комплексов, что может отразиться в наличии у соответствующего подразделения отдельного баланса, то юридического значения, по общему правилу, это не имеет значения. Имущественный комплекс подразделения не отделим от единого имущественного комплекса юридического лица. Экономически это выражается в том, что отдельный баланс подразделений входит в самостоятельный баланс юридического лица.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8