Здание на чужой земле

Здание на чужой земле

17

Проф. Л. Кассо «ЗДАНИЯ НА ЧУЖОЙ ЗЕМЛЕ» Москва 1905 г., Предисловие Никонова П.Н., СПб, 2001г.

По изданию книжного магазина И. К. Голубева под фирмою «Правоведение»,

Москва 1905 года

Проф. Л. Кассо

Здания на чужой земле

ПРЕДИСЛОВИЕ

Позвольте представить Вам труд, изданный в 1905 году по поводу проблемы, по-видимому сильно тогда волновавшей теоретиков отечественного права, касающейся возможностей строительства зданий на земельных участках, не принадлежащих застройщикам. То было время реформ, начатых в царствование Александра II, которые ставили своей задачей создание в России правовой системы, обеспечивающей цивилизованное и рациональное владение недвижимостью. На селе шла упорная работа по «приватизации» земли крестьянами; в городе зрели и расцветали новые формы владения жилищем; в канцелярии Его Императорского Величества; в ипотечной комиссии при министерстве юстиции, в министерстве финансов и в аудиториях юридических факультетов оттачивался проект Вотчинного Устава - системы регистрации права на недвижимое имущество, основанной на принципах центрально-европейской титульной системы регистрации прав. Активно обсуждались вопросы ипотеки, отыскания недвижимых имений из чужого владения, строительных правил, направленных на общие блага владельцев городской недвижимости и прочих горожан и прочее, прочее, прочее.

В данной книге исследован вопрос правового положения строения, возведенного на чужой земле - недвижимость ли это? С точки зрения современных проблем интересна и попытка ответа на этот вопрос, совершенно актуальный и сегодня, и сильная аргументация, в которой привлечен богатый материал мирового и исторического опыта, с глубоким анализом разнообразных примеров. Это безусловно пригодится исследователям современных проблем. Но кроме того, этот труд пригодится им как образец всестороннего и детального исследования и обоснования ответственной позиции исследователя. Прежде всего, это важно нам по той причине, что наша отечественная правовая система относится к семье континентального европейского права, имеющей другое именование - «Право Университетов». Этим подчеркивается то, что традиционно такая правовая система в целом находится под интеллектуальным контролем представителей фундаментальной правовой науки - основные законы генерируются в лабораториях этих ученых и только после них попадают на обсуждение законодателей. К сожалению, эта традиция еще не установилась, точнее - не восстановилась в нашей стране. Предлагаемый труд - один из памятников этой, утраченной нами культуры.

Не смотря на то, что автор в некоторых своих прогнозах оказался не прав - например, в критике попыток установить в Германии поквартирную собственность, им ярко раскрыто основное фундаментальное понятие института недвижимости - понятие самой недвижимости, недвижимой вещи. Правда, для демонстрации основательности трактовки этого понятия в основном использован прием исторических и современных автору мировых примеров. Возможно, этого вполне достаточно, но было бы любопытно познакомиться также с аргументацией, привлекающей анализ самой той сущности недвижимости, которая заставила человечество выделить недвижимость в самостоятельный класс вещей. Прежде всего это актуально для нашего поколения потому, что наше законодательство в сфере недвижимости пребывает пока в состоянии первобытного бульона в немалой степени по причине отсутствия однозначного толкования понятия недвижимости. Хаос и противоречия начинаются уже в отправной точке, в самом главном пункте, который призван был заложить фундамент всему интеллектуальному обеспечению этой сферы - в определении понятия недвижимости, недвижимого имущества, данного в статье 130 Гражданского кодекса России. Возможно, это не бросается в глаза тем, для кого исследуемая тема не представляет живой интерес, но при внимательном прочтении уже первого абзаца обнаруживается возможность неоднозначного толкования сделанного в нем утверждения, что и получило уже широкую практику. По крайней мере, именно это определение дает основания представителям конкурирующих точек зрения одинаково опираться на него в спорах друг с другом одни выступают с утверждением, что недвижимость есть земельный участок, включающий в себя и дом, и квартиру в доме, другие постановляют, что земельный участок, дом и квартира есть 3 различные самостоятельные недвижимые вещи, имеющие независимые правовые режимы и истории оборота. Основными носителями этих точек зрения выступают различные ведомства и субъекты политики, конкурирующие между собой за лидерство в области регулирования имущественных отношений или в сферах, сопряженных с этими отношениями. Они уже немало потрудились над тем, чтобы укрепить свои позиции положениями законов, инструкций и иных нормативных документов, что оборачивается расцветом противоречивости, бессистемности, фрагментарности, декларативности и малой эффективности всего правового регулирования недвижимости как на основе федерального законодательства, так и местного. Но самое удручающее состоит в том, что именно среди юристов, в том числе тех, которые осуществляют экспертизы проектов нормативных актов, наблюдается массовое равнодушие к такому положению вещей - они просто не видят никакой разницы в этих позициях. Говорят однажды одно из первых лиц министерства юстиции, отвечающее за законодательство в сфере недвижимости, выступало перед заинтересованной аудиторией с «ответами на вопросы» и на вопрос: «что есть недвижимость», ответило: «это то, что юристы назовут недвижимостью», и указав на стаканчик с карандашами, стоявший на кафедре, продолжило: «объявим завтра этот стаканчик недвижимостью, он ею и будет». В этом ответе заключается уже третий подход к определению понятия недвижимости, открывающий широкие возможности. Оставим это без собственного комментария, впереди интереснейший текст.

Никонов Павел Николаевич, архитектор.

Санкт-Петербург, 2001

Об авторе

Выдержка из статьи «Энциклопедического словаря Брокгауз и Ефрон. Биографии России»,

CD-диск ElectroTECH Multimedia и Студия КОЛИБРИ, 1998г.

КАССО, Лев Аристидович - цивилист и государственный деятель. Родился в 1865 г. Высшее юридическое образование получил за границей. Выдержав магистерский экзамен в Дерптском (Юрьевском) университете, назначен был там в 1892 г. исполняющим должность доцента церковного права, в 1893 г. - исполняющий должность профессора местного прибалтийского права. В 1895 г. защитил магистерскую диссертацию: "Преемство наследника в обязательствах наследодателя" и назначен профессором Харьковского университета. В 1898 г. защитил докторскую диссертацию: "Понятие о залоге в современном праве" и занял кафедру гражданского права в Московском университете. Кроме упомянутых выше диссертаций, написал: "Die Haftung des Beneficialerben nach rumischem und heutigem Rechte" (Берлин, 1889); "Обзор остзейского гражданского права" (Юрьев, 1896); "Общие и местные гражданские законы" (Харьков, 1896); "Ф.Г. фон Бунге и остзейское гражданское право" (Санкт-Петербург, 1897); "Запродажа и задаток" (1904); "К истории свода законов гражданских" (1904); "Здания на чужой земле" (1905); "Русское поземельное право" (1906); "Византийское право в Бессарабии" (1907); "Россия на Дунае и образование Бессарабской области" ("Учебник Западного Императорского лицея в память Цесаревича Николая", выпуск VI и VII, 1912 и 1913 годов). В 1910 г. поставлен во главе министерства народного просвещения.

О первоисточнике

Текст является полной сканированной копией книги Проф. Л. Кассо «Здания на чужой земле», издания книжного магазина И. К. Голубева под фирмою «Правоведение», Москва 1905 года.

Редакторская правка заключилась лишь в приведении текста к современной орфографии. К публикации подготовлен Никоновым П. Н.

Текст приведен с авторскими примечаниями, исключая несколько случаев, отмеченных (Прим. Н.П.Н.).

По изданию книжного магазина И. К. Голубева под фирмою «Правоведение»,

Москва 1905 года

Проф. Л. Кассо

Здания на чужой земле

Mobilium possessio vilis. Движимое владение - ничтожность (дешевка). (прим. Н.П.Н.)

(Средневековая пословица).

Вопрос о праве собственности на здание не мог вызывать у римлян существенных затруднений, так как принцип „superficies solo cedit" Наземное имущество прирастает к земельному участку (Гай) (прим. Н.П.Н.). См. 1. 7 § 10, D. de adq. rerum d. 41.1; 1. 7 § 12 eod. tit; 1. 23 § 7 D. 6. I; 1. 81 § 3. D. de leg. I; 1. 2 D. 43.18; 1. 32 D. 18,1; 1, 60 D.41.1 1. 50 D. 9.2; 1. 2 § I Cod. 3.32; 1. 5 Cod. 8.10. одинаково применялся при застройке своей земли чужим материалом, как и при возведении здания на чужом участке См. Vangerow, Pandecten I § 329; Schmid, Hanbuch des gem. Rechts. Besond. Theil I § 10; Gesterding, Lehre vom Eigenthume, стр. 231 сл.. Приращение к земле всех предметов, неразрывно с ней связанных, издревле признавалось римским правом, и в классическую эпоху юристы считали противоположное явление прямо немыслимым, даже с точки зрения естественного права Gaius II § 73; 1. 2 D. de superf. 43.18; 1. 50 D. 9.2.. Теоретически, конечно, можно себе представить более ранний период в истории юридических воззрений Римлян, когда, по сакральному праву до XII таблиц, собственность здания не приобреталась хозяином земли путем приращения Так Kuntze, Kojengemeinschaft (1888) стр. 63 и Degenkolb, Platzrecht und Miethe, cтp. 120; но их аргументация, основанная на 1. 49 D. 6.1,1. 20 § 2 D. 8.2, 1. 23 pr. D. 41.3, 1. 28 D. 41.1 мало убедительна, как и предположение Kohler'a (zuг Lehre von den Pertinenzen, Iherings Iahrbьcher. T. 26 стр. 33 прим. 68), взятое из 1. 28 D. de adq. rer. dom. 41.1.. Но обсуждение этого вопроса при теперешней наличности источников представляется праздным, и полезнее, наоборот, подчеркнуть, что Римляне никогда не отказывались от взгляда, признающего землю с постройками одним целым, причем земля считалась главною частью, и все, что ее покрывало, разделяло ее участь. Это основное положение вещного права удержалось до самого конца, и римские юристы всегда применяли к таким явлениям одно только понятие об accessio, не допуская даже мысли о спецификации, хотя учение Прокульянцев, как будто, давало возможность предполагать, что человек, застраивающий чужой участок, превращает его в другую вещь и в следствие этого может быть признан ее собственником. Однако в источниках никаких следов такого образа мысли нет См. Fitting, Die Specification, в Archiv fьr die civilistische Praxis. Том XLVIII, стр. 18., и те немногие места в Дигестах, из коих некоторые современные романисты желают делать выводы, противоречащие принципу „superficies solo cedit", имеют лишь в виду совсем особые случаи, когда домовладелец выставляет несколько балок или строит даже целую галерею над зданием соседа L. 33 D. de serv. praed. 8.2; 1. 25 pr. eod. tit.; 1. 28 D. de adqu. rer. dom. 41.1; 1. 47 D. 39. 2.. Здесь мог бы оказаться спорным вопрос, к какому зданию отнести пристройки. Римские юристы решают его в пользу главного здания, а не в пользу здания, служащего поддержкой, но при этом они нас предупреждают На последние слова в 1. 47 D. de damno infecto 39.2, (nес tamen consequens est, ut superior pars aedificii, quae nulli conjuncta sit, neque aditum aliunde habeat, alterius sit, quam cuius est id cui superposita est.). Pineles, Die communio pro diviso, (в Grьnhut's Zeitschrift, XXIX стр. 718) не обратил достаточного внимания., что из такого единичного случая вовсе не следует выводить, что, если постороннее лицо вообще построит второй этаж под чужим домом, оно приобретает право собственности на возведенное здание. И потому не удивительно, что Римляне не знали горизонтального деления домов между несколькими собственниками Тема горизонтального деления здания между собственниками возникла в Германии в середине XIX века, когда владельцы доходных домов принялись продавать дома поквартирно своим постояльцам. Так как обычно в таком доме весь этаж занимала одна квартира, то возник прецедент горизонтального деления здания между различными собственниками. Проблемы пользования, эксплуатации и развития такой недвижимости порождали такие конфликты между новыми собственниками, что эти дома остались в истории под именем «Дома ссоры». Это заставило правительство заняться разработкой правового регулирования правоотношений между ними. В итоге родились правовые принципы, известные сегодня под термином «Кондоминиум» (прим. Н.П.Н.).: чтение источников показывает нам, что, если несколько лиц живут, хотя бы в отдельных квартирах, но в том же доме, нужно выяснить, кто из них владеет земельным участком, как таковым, и тогда за этим лицом при знается владение всем домом, входящим в состав участка См. 1. 3 § 7 D. uti possidetis. 43.17..

В современной германской литературе некоторые авторы Так, напр., Pineles 1. с., стр. 709 сл. пытаются доказать, что в Риме существовала поэтажная собственность, т. н. Stockwerkseigenthum, но их аргументацию нельзя признать особенно удачной, так как единственный веский довод для этой конструкции найден в римско-сирийском сборнике Syrisch--rцmisches Rechtsbuch (изд. Bruns und Sachau), § 132 и стр. 273., составленном в V веке после Р. X. для восточной части империи, т. е. в такую эпоху, когда точность юридического выражения обыкновенно отсутствовала в законе; и, кроме того, вряд ли можно придавать местному узаконению значение общепринятого в Риме правила. В силу принципа приращения собственнику почвы Земля считается главною вещью, к которой прибавляется здание. См. 1. 21 D. de pign. act. 13.7; 1. 98 § 8. D. de solut. 46. 3; 1. 44 § 1 D. de oblig. et act. 44. 7. Против них не говорят 1. 20 § 2 D. 8. 2; 1.49; D. 6. I и 1. 23 D. 41.3, так как из сих последних вовсе не вытекает, что здание считается главной частью, как это полагает Bechmann, zur Lehre vom Eigenthumserwerb (1867), стр. 57--58. всегда принадлежит право собственности на целое здание и отдельное отчуждение одной только постройки (без земли) было немыслимо, как со стороны строителя, так и со стороны хозяина земли. Против этой безусловности римской accessio В источниках нас поражает та осторожность, с которой римляне относятся к праву собственности на вещи, вошедшие в какую-либо связь с почвою; см. 1. 27 § 32 D. 9.2. при inaedificatio восстает в нашей юридической литературе Л. И. Петражицкий Права добросовестного владельца (1897), стр. 134 прим. 1., указывая на возможность вредных для народного хозяйства. последствий. Но интересы экономические так сложны и так, разнообразны, что трудно отыскать правовое положение, которое при известных условиях для кого-нибудь не оказалось бы опасным; и нужно напомнить прежде всего, что римские принципы, „superficies solo cedit," безусловно содействуют охранению строений как таковых: временный обладатель или пользователь может быть склонен, когда. он покидает участок, разобрать все им построенное, тогда как, наоборот, хозяин земли будет дорожить приращением; земельные участки вследствие этого могут вздорожать и народное хозяйство в общей сложности не пострадает Ср. Biermann, Ihering's lahrbьcher T. 34 стр. 182; Sokolowski, Die Philosophie im Privatrechte (1902) стр. 112..

Конечно, возможны случаи, где желательно для самого землевладельца привлечь строителя, а вместе с тем последнему необходимо заручиться вещной гарантией. Подобная потребность Подробнее об этом у Dirksen, Abhandlungen der Berliner Academie. Hist. phil. klasse. 1853 г. стр. 183; Kuntze, Cursus des rцmischen Rechts (1869) § 589; Degenkolb, Platzrecht und Miethe, стр. 112. и вызвала в Риме возникновение суперфициального права, развитие которого свидетельствует о его целесообразности. И силу особого договора и взамен уплаты годовых взносов "Es gibt keine superficies ohne solarium"--пишет Degenkolb, Platzrecht, стр. 20 cл. суперфициарий приобретает на возводимые им постройки своеобразное jus in re aliena, дающее ему владельческую защиту и право распоряжения построенным зданием.

Но собственником здания и здесь считается собственник земли в силу общего правила Ср. 1. 3 § 7 D. uti possidetis 43.17 (в концe).; так что суперфициарий получает лишь владение правом См. 1. 16 § 2 D. 13,7; 1. 13 § 3 D. 20,1; 1. 15 D. 20,4. Такого взгляда Bremer Pfandrecht (1867) стр. 40 сл. Wдchter, Das Superficiar oder Platzrecht (1868) стр. 38 сл.; Windscheid, Pandecten 1 § 227 прим. 3; иного взгляда Dernburg, Pfandrecht, 1 стр. 220 прим. 5, но для этого приходится прибегать къ смелому толкованию 1. 1 § 6 D. 43,18., juris quasi possessio, и своими отчуждениями он только переносит право на чужую вещь; собственность же как право он перенести не может. Таким образом, и в данном случае римское право осталось себе верным: с одной стороны оно не считает возможным допустить скрещение двух прав собственности на одном и том же участке, а с другой, не находя мыслимым представления о здании, как отдельном объекте без соответствующего пространства земли, оно дает одному лицу собственность на землю и на здание, но одновременно обременяет ее существенным и пространным правом в пользу второго лица Ср. Sintenis, Gemeines Civilrecht, I § 56 примеч. 12 и Kuntze, Kojengemeinschaft стр. 76..

I.

В Риме вопрос о движимом или недвижимом характере какой-нибудь вещи юридического значения, как известно, не имел; но если бы такой вопрос возник по поводу построек на чужой земле, то он бы по римскому праву решился очень просто, так как земля с постройками образовала бы одну недвижимость Ср. Biermann, Ihering's Jahrbьcher т. XXXIV, стр. 199..

Несколько сложнее постановка этого вопроса в древнегерманском праве, где правило о приращении не применялось также безусловно как в Риме, и где, кроме того, различие между вещами движимыми и недвижимыми имело практически в высшей степени существенное значение.

В литературе встречается мнение, что у древних Германцев все постройки считались имуществом движимым Напр. Friedlieb, Reallasten стр. 186 прим. 6. и такая аномалия объясняется якобы легкостью построек, большей частью деревянных, и вообще малоценностью употребляемых материалов „Was die Fackel verzehrt ist Fahrniss"; см. llillebrand, Deutsche Rechtsprichwцrter (1858) стр. 42., по крайней мере в течение первой половины средних веков. Но столь широкий вывод, основанный на такой общей мотивировке, представляет некоторые опасности. Несомненно, что в германском праве встречаются постановления, разрешающие строителю перенесение Ср. Bluntschli, Rechtsgeschichte der Stadt Zьrich I стр. 261. здания с одного места на другое См. Stadtrecht.von Zuozwil (1488 r.) § 22: (у Grimm, Weisthьmer I, 134) „Item wцller ain hus hat uf aim vogtbar guot und das darab verkoft, der sol dem herren darvon den dritten pfenning geben, es si dann das er das uf ein anderguot setze, da och vogtbar wдre, den gibt er dem herren niit". Ср. еще Stadtrecht zu Imbstein (Эльзас). Grimm, Weisthьmer I 735, и Stadtrecht von Dornstellen (Шварцвальд) там же, I 383., но и Римляне знали в аналогичных случаях jus tollendi О подробностях этого права у Римлян см. Vangerow, Pandecten I § 329 и Wдchter в Weiske's Rechtslexicon 1 стр. 28--29., которое вовсе не стояло в противоречии с общим принципом обязательного приращения. Большее внимание по поводу рассматриваемого здесь вопроса заслуживают те изречения средневековых источников обычного права, которые называют движимостью все постройки вообще или только некоторые категории зданий Landrecht von Wildenhaus (XV века) § 3 (Grimm, Weisthьmer V 202) wo auch gmurete hьser verend die sollend in wiz und masz wie ander gelegen guot geachtet und geerbt; wasz aber holzern hьser sind die sollend fьr fahrends gehalten und geschдtzt werden. См. также у Stammler'a, Das Recht des Breidenbacher. Grundes (Gierke's Untersuchungen XII) стр. 92 № 22... „ob die heusser vor fahrniss gerechnet und gehalten wirden berichten die Schцpfen dass im Gerichte Breidenbach alle Baue, was die fackel oder Brand hinweg. nehme, vor fahrniss gehalden, und erkannt wьrden, massen solches alt herkommens".. Такое воззрение Встречается, однако, и противоположный взгляд, может быть под влиянием римского права. См. Zьrische Rathsverordnungen 1410 г. (Bluntschli 1. с. I стр. 415) „Daz alle hьser u. trotten... ewenklich liegend guot sin u. heissen sol. u sol man es fьr liegend guot erben u verstьren, ane widerred ungefarlich." Oeffnung von Wetteschwill 1468 r. (Grimm, Weisthьmer I 42...): es sollent ouch in den genannten zwingen und gerichten hьsser fьr ligent gut gehept und gehalteu werden und nit fьr varent gutt"., не смотря на то, что оно иногда формулируется без всяких оговорок Так, напр., Stadtrecht von Lagerburg 1525 г. (цит. у Reyscher, Das Wьrttembergische Privatrecht I, стр. 423 прим. 3): „Item alle Hьser und schuren werden fьr fahrende Hab geachtet und geschдtzt"., имеет однако в виду очень определенные и узкие цели; оно выставляется для того, чтобы допустить к наследованию в зданиях те лица, которые, по общему правилу, могли бы получить лишь одно движимое имущество Саксонское Зерцало. Земское право (по изд. Homeyer'a), 1. 20 § 2: „Svar der vrowen die stat nicht n'is mit dem gebu, als ir man stirft, binnen ses weken na dem drittegesten sal se mit dem gebu rumen, so dat se de erde nicht ne wunde. II 21 § 1 Die tinsmann, sve he si, erft sin gebu uppe sinen erven uppo tinsgude; it ne si en man von ridders art, die't sime wive habbe gegebeu". Этот принцип проявляется и впоследствии при общности имуществ между супругами в северной Германии. Steman, Das Gьterrecht der Ehegatten (1857) стр. 36., или для того, чтобы расширить право распоряжения хозяина этих зданий и избавить его от установленной при отчуждении остальных недвижимостей необходимости заручиться согласием кровных родственников Prager Rechtsbuch (XIV века) нап. у Rцssler, Deutsche Rechtsdenkmдler aus Bцhmen I, гл. 149 § 4: „gybt ein man seinem weib sein gebeude, dass auf eines anderen mannes hoffstat leit, stirbt derman an-kint, sein nechster frunt haben an dem gut nicht, ob die frowe bezogt dass is ir gegeben sei mit recht. § 5. Ist aber dass aigen des mannes da das gebeude auf stet, so muss ers ir vorlangen vor gericht odir is hat nicht crafft''.. Но этим вовсе еще не сказано, что здание во всех остальных случаях приравнивается к вещам движимым. Наоборот, видно из источников, что при стечении прав двух лиц на одно здание, последнее в своих внутренних отношениях рассматривается вполне естественно, как недвижимое имущество: если по местным статутам недвижимое имущество вообще не подлежит принудительной продаже, то собственник участка не может по недоимкам строителя направлять свое взыскaниe против самого здания Hofrodel zu Altorf (XV века) § 30 (Grimm, Woisthьmer I, 14): „Wer aher ob ieman sin gueter liessi fьr den herren zins, so sol ein herr uf denselben guetern und die dazu gehorrent, den zins suchen und niit uf husern noch uf anderm plunder das zu liegendem gut gehoert".. Это выражается в поговорке, что дом по отношению к наследникам движимая, а по отношению к вотчиннику недвижимая вещь "Huser farend gut ist gegen den frьnden und liegend gut is gegen den herrn". (Stдfner Oefnung § 10, Grimm I 45).-- Ср. по этому поводу Grafund Dietherr, Deutsche Rechtssprichwцrter стр. 64 и 66; Heusler, Institulionen des deutschen Rechts II, стр. 366 и Thudicum, Der altdeutsche Staat (1862) стр. 121.. Для ясного понимания таких, с нашей современной точки зрения, может быть, странных, явлений не нужно забывать, что древнегерманское право при разделении имущества на движимое и недвижимое не всегда подчиняется естественным свойствам вещей, а руководствуется неоднократно стремлением распространить какое-нибудь правило на тот или другой разряд вещей. Так, напр., в Любеке пустопорожние земли, не принадлежащие к разряду родовых имуществ, приравнивались к движимым вещам лишь в том смысле, что они отчуждались без содействия наследников, но этим и ограничивалось применение к подобным землям понятия о движимом имуществе Pauli, Abhandlungen aus dem lьbischen Rechte 1 стр. 24 сл. 60 сл.. Обращение земель было, очевидно так стеснительно в древней Германии, что приходилось для удобств жизни прибегать к таким отступлениям и натяжкам.

Страницы: 1, 2, 3, 4