Жилишно-комуннальное хозяйство

Жилишно-комуннальное хозяйство

26

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ ВЫСШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

АСТРАХАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Доклад

На тему: Жилищно-коммунальное хозяйство

Выполнили:

Юн Антонина, Габитова Динара

Проверил:

Болочев Сергей Александрович

Астрахань 2008

Содержание

Специфические свойства рынка ЖКХ…………………………………….……3

Рынок жилья……………………………………………………………………....6

Рынок ЖКУ. Распределение прав собственности……………………………..7

Основы деятельности ТСЖ (управляющей компании)…………………….…9

Основные преимущества и недостатки частных компаний, управляющих эксплуатацией жилого дома……………………………………………..……..10

Предпосылки Реформирования ЖКХ в России. Основные цели…………...12

Реформа ЖКХ: проблема и перспективы……………………………………..13

Правительственные планы реформирования жилищно-коммунального хозяйства…………………………………………………………………….…...14

Заключение……………………………………………………………………….23

Список использованной литературы………………………………………...…25

Специфические свойства рынка ЖКХ

Рынков много, и у каждого свои особенности, которые обуславливают возможный уровень его эффективности. Во-первых, жилище- это недвижимость, а значит товар, который нельзя импортировать. Можно, конечно, представить себе массовый переход в страну иностранных компаний, захвативших жилищный рынок, но вероятность этого очень мала. Во-вторых, жильё- это дорогостоящий товар длительного пользования, приобретение которого чаще всего невозможно за счёт текущих доходов семей. В- третьих, в современных городах это зачастую товар коллективного пользования: в многоквартирном доме квартира может быть частной, но многие необходимые элементы благоустройства (лифты, вывоз мусора, охрана) находятся в общем пользовании и должны оплачиваться всеми жильцами. Отсюда необходимость соглашений и сотрудничества либо принуждения к исполнению обязательств. В- четвёртых, важнейшие коммунальные услуги (газ, электричество, водоснабжение, канализация, отчасти теплоснабжение) имеют низкую эластичность по цене и являются продуктами естественной монополии, локальных или глобальных. Конкуренция за их поставку конкурентным домохозяйствам или жилым комплексам оказывается невозможной. Возникает нужда в регулировании цен или создании муниципальных предприятий. Контрольные и регулирующие требуют участия государственных и муниципальных органов. Служащие последних также нуждаются в контроле, чтобы исключить конкуренцию и обеспечить необходимое качество публичных услуг. В-пятых функционирование подобных институтов контроля вообще может оказаться за приделами возможностей рынка как экономического механизма. Отсюда нужда в самоуправлении, в гражданской активности того или иного сообщества, прежде всего на низовом уровне, где находится ЖКХ.

Жилищно-коммунальное хозяйство- это сложная социально-экономическая система, обеспечивающая жизнь и работу населения, а также предприятий различных отраслей народного хозяйства необходимыми ресурсами воды, газа, тепла.

Специфика ЖКХ состоит в его многопрофильности, многоотраслевой структуре, которая требует соответствующих организационно-правовой и экономической основ. Современная Финансово-экономическая ситуация такова, что без изменения системы финансирования и управления жилищно-коммунальной сферой её эффективное функционирование невозможно. В течение длительного времени государство компенсировало значительную часть расходов этой сферы, контролировало строительство и размещение жилья и объектов коммунального хозяйства, ограничивало параметры проектирования, эксплуатации, объёмы и уровень предоставляемых коммунальных услуг. Проводимая политика исключала рыночный спрос на услуги и жильё, снижала активность населения и хозяйствующих субъектов в формировании требований к качеству эксплуатационных услуг.

Переход к реальным рыночным отношениям в ЖКХ медленнее, чем в других сферах, что привело к нынешней кризисной ситуации.

Техническое состояние основных фондов ЖКХ страны неудовлетворительное. Из-за нехватки средств на реновацию в некоторых городах износ основных фондов достиг предела, а инженерных сетей- критической среды.

Предприятия, которые до последнего времени содержали на своем балансе жилые дома и жилищноэксплуатационные участки, не могут в полном объёме финансировать эту убыточную сферу и пытаются избавиться от неё.

Активный процесс передачи ведомственного жилья в муниципальную собственность не всегда экономически подготовлен. Мощность муниципальных предприятий, предназначенных для обслуживания жилищно-коммунальной сферы, рассчитана лишь на 40% основных фондов этого хозяйства и без соответствующего финансирования не готова принять дополнительные работ и оказывать качественные услуги.

Учитывая возрастающий уровень требований к качеству, с одной стороны, а финансовый кризис и скачки цен- с другой, муниципальным предприятиям и ЖКХ в целом требуются значительные дотации, на покрытие которых средств ни в федеральном, ни в местных бюджетах нет.

Современный финансовый кризис резко усложнил экономические аспекты функционирования ЖКХ.

В отличие от многих стран, в России ЖКХ является убыточным сектором экономики, который непосильным грузом «висит» на бюджете, но всё равно находится в запущенном состоянии. Такая ситуация требует особого внимания, тщательного анализа и соответствующих организационно-экономических мер, способных коренным образом изменить положение дел в жилищно-коммунальной сфере.

Реформирование жилищно-коммунальной сферы является важнейшей государственной программой, качественная реализация которой зависит от целого ряда факторов, в том числе от компетентности специалистов, на которых будет возложено решение конкретных организационно-экономических задач.

Проводимая в стране реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) наглядно показывает, что основная цель, которую перед собой ставит государство, реализуя её, - переложить бремя содержания своего жилища на собственника. Собственники квартир поручили управление своей собственностью постороннему лицу- Дирекции единого заказчика (ДЕЗ), который самостоятельно выбирает тех подрядчиков, которые предоставляют те или иные работы или услуги, необходимые для нормального обслуживания дома. При этом собственник самостоятельно платит приблизительно треть, а то и меньше реальных затрат, необходимых для содержания домовладения. Оставшуюся часть средств доплачивают из бюджета соответствующих уровней. Однако, лишь малая часть средств идёт на содержание домовладения.

В соответствии с новым Жилищным кодексом до 1 марта 2005 года собственники жилья должны были выбрать схему управления. Граждане могут отказаться от услуг дирекции единого заказчика советского образца и нанять частную управляющую компанию. Собственники квартир вправе напрямую заключить с коммерческой организацией контракт на управление. Для этого необходимо провести общее собрание жильцов либо проголосовать за ту или иную фирму заочно, тогда как раньше нанять управляющую компанию можно было только при условии создания товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Рынок жилья

Рынок жилья, включая строительство нового жилья и оборот вторичного, действительно конкурентен. На нем могут конкурировать строительные компании, девелоперы и риэлторы, обычно тоже частные компании, частные лица - покупатели домов, квартир, а так же банки и другие финансовые организации, предоставляющие финансовые ресурсы. На этом рынке выступают муниципалитеты и государственные органы, что влечет за собой опасность неравной конкуренции, если они прямо исполняют роли перечисленных агентов или являются бенефициарами компаний играющих эти роли, - муниципальные строительные и девелоперские компании, государственные банки. В то же время эти органы являются так же регуляторами рынка, вовлекаясь при этом в конфликты интересов. Они обычно играют решающую роль в предоставлении некоторых ресурсов: выделении земельных участков, контроле за естественными монополиями - предприятиями электроэнергетики, тепло- и водоснабжения, канализации, когда речь идет о подключении вводимых домов к соответствующим инженерным сетям.

Однако в целом проблемы, угрожающие конкуренции на этом рынке, сравнительно легко решимы, во-первых, законодательство, посредством антимонопольной политики, во-вторых - благодаря общественному контролю. Объясняется это тем, что первичные агенты (кроме властных структур) этого рынка большей частью консолидированы и примерно равны по силам, отношения между ними относительно просты. Этому утверждению не противоречит тот факт, что сегодня данный рынок является у нас одним из самых коррупционных. В. Яковлев министр регионального развития , недавно признал, что теневые факторы составляют 15 - 25% стоимости жилья. Но связано это как раз с некачественным законодательным регулированием и отсутствием демографического контроля. Все участники игры удовлетворены сложившимся порядком - разумеется, кроме будущих жильцов.

Однако они-то в игре и не участвуют, или же им отведена роль «заднескамеечников», которые вынуждены принять этот порядок как заданный, хотя им предстоит быть покупателями или арендаторами жилья. Нопроисходит это обычно потом, кроме случаев, когда они выступают как дольщики (вкладчики) и их средства привлекаются уже на стадии строительства. Они в большей степени, чем обычные налогоплательщики, оплачивают теневые факторы.

Любопытно что попытка законодателей защитить интересы дольщиков ( закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005 года.) вызвала поначалу гнев последних , искусно направляемый строителями, девелоперами и банками. Когда затея не удалась, эти участники рынка понесли потери, но с ними и будущие жильцы, потому что не все и деньги удалось вернуть, а предложение жилья сократилось, а цены на него выросли. С 1 апреля 2005 года в течении 3-ёх месяцев не было заключено ни одного договора о долевом участии. Но в итоге рынок стал здоровее, а права простых людей - более защищены. Этот опыт показывает: проблема решаема, на этом рынке конкуренция есть и будет.

Рынок ЖКУ. Распределение прав собственности.

Более сложен другой рынок, рынок жилищно-комунальных услуг (ЖКУ). Здесь главные игроки - жильцы (домохозяйства) и их коллективы (кондоминиумы или товарищества собственников жилья - ТСЖ) или же владельцы недвижимости, риэлторы и те же девелоперы, приобретающие дома с целью сдачи их в аренду. Они покупатели услуг. Продавцы ЖКУ - частные, государственные или муниципальные компании из которых основные - естественные монополии. Стоимость газа и электроэнергии составляют львиную долю стоимости ЖКУ, а они поставляются монополистами, значит, регулирование цен и детальная регламентация этих рынков становятся неизбежными.

Немалые сложности проистекают из прав собственности. Самая простая схема - дома принадлежат индивидуальным собственникам (домохозяйствам). Но тогда, поскольку их много на рынке возникает ассиметрия информации, неравенство сил между поставщиками услуг немногочисленными и легкоорганизуемыми и множеством покупателей услуг. Организации последних в какие-то структуры, способные отстаивать интересы жильцов, необходима, но затруднена. Кооперативы, ТСЖ- форма организации домохозяйств, особенно характерные для коллективного жилого фонда - многоквартирных домов. Но с ними связаны проблемы внутренней организации - управления, контроля, мотивации участия жильцов в коллективных действиях, сюда же отнесем и проблему “безбилетника”: кто-то всегда хочет “проехать за счет более активных и дисциплинированных членов коллектива. Проще, если есть собственник дома, а жильцы- арендаторы, тогда первый берет на себя функции покупателя ЖКУ, а отношения с жильцами регулируются арендными контрактами.

Еще один вариант- собственником являются муниципалитет. В сравнении с частным собственником его мотивации к эффективным действиям ослаблены, да для жильцов он менее доступен. Людям приходиться сталкиваться с тем, что муниципальное предприятие, которое, казалось бы ничем не отличается от частной компании, оказывается лишь одним из звеньев иерархии, по ступеням которой распределяются не только полномочия, но и ответственность. В этом случае жильцам труднее отстаивать свои права.

Основы деятельности ТСЖ (управляющей компании)

На смену муниципальным ДЕЗам, СЕЗам, ЖЕКам и МЖРЭПам приходят новые формы управления ТСЖ и управляющие компании (УК).

В соответствии с Жилищным кодексом вопрос о создании ТСЖ решается на общем собрании домовладельцев, которые организуются в соответствии с его требованиями. При этом более 50% домовладельцев на этом собрании должны принять решение о создании ТСЖ.. После общего собрания осуществляется государственная регистрация товарищества собственников жилья в соответствии с Федеральным законом от 08.08.01 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц», и товарищество приобретает все права юридического лица, изготавливает печать, открывает расчётный счёт в банке.

Ключевыми событиями в жизни ТСЖ (УК) являются общие собрания его членов. Именно на них принимаются все важнейшие для жизни ТСЖ (УК) решения: устанавливаются ставки технического обслуживания, избираются составы правления и ревизионной комиссии, принимаются решения о внесении изменений в устав товарищества, о его реорганизации. Члены товарищества решают, куда пустить доходы от хозяйственной деятельности товарищества. Чаще всего общее собрание членов товарищества проводит его правление.

Управление многоквартирным домом заключается в определении подрядчиков, которые будут проводить необходимые для дома работы на условиях, максимально удовлетворяющих большинство домовладельцев. Управление домом, в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется несколькими способами. В том случае, если домовладельцы не могут на первых этапах существования ТСЖ (УК) самостоятельно принимать необходимые решения, они могут заключить договор либо со специалистом- управляющим, либо с организацией, имеющей опыт работ на этом рынке услуг. Их финансовая деятельность будет контролироваться избранной ревизионной комиссией, которой они полностью подотчетны. Задача управляющего заключается в оптимальном подборе подрядных организаций, проведении среди них своего рода тендеров на поставку работ и услуг, выбирая наиболее выгодные соотношения «цена-качество», стараясь максимально снизить бремя домовладельцев по содержанию дома.

Система расчетов и платежей тоже нуждается в оптимизации и совершенстве. Зачастую городские тарифы (на тепло, воду и подогрев) необоснованно завышены, а тариф на вывоз твёрдых бытовых отходов неоправданно в несколько раз ниже реальных затрат. Разницу приходится перекладывать на стоимость технического обслуживания. Если ДЕЗы в этой части дотируются, то ТСЖ и частные управляющие компании- нет. Вот и выходит априори, что стоимость технического обслуживания в ДЕЗах всегда дешевле.

К сожалению, отсутствие стабильной нормативноправной базы, определяющей деятельность управляющих компаний и ТСЖ, порождает больше вопросов, чем ответов.

Основные преимущества и недостатки частных компаний, управляющих эксплуатацией жилого дома.

Преимущества:

Частные компании заинтересованы в качестве оказываемых услуг, поскольку от объёма обслуживаемых площадей и количества клиентов напрямую зависит рентабельность их бизнеса. Если Качество услуг не устроит жителей, они вправе нанять другую фирму.

Стоимость услуг частных управляющих компаний оговаривается в каждом отдельном случае и может быть выделена отдельной строкой в контракте на управление (в среднем это около 3% от суммы квартплаты).

Частные компании заинтересованы во внедрении энергосберегающих технологий, так как процент от экономии также может являться их агентским вознаграждением.

Частные управляющие компании подходят к эксплуатации каждого дома индивидуально: в зависимости от технического состояния здания и социального состава жильцов.

Частная компания выступает профессиональным посредником между жителями дома и монополистами: поставщиками воды, тепла, электричества. Она заинтересована в отстаивании интересов своих клиентов.

Недостатки:

У большинства частных управляющих компаний недостаточно опыта работы на рынке жилищно-коммунальных услуг. Между тем управлять большими объёмами жилья очень сложно: требуются хорошо отлаженная логистика и профессиональные кадры.

Не существует критериев выбора управляющих компаний: жителям, которые не являются специалистами в области ЖКХ, трудно оценить профессионализм той или иной фирмы.

Пока на рынке очень мало управляющих компаний, отсутствует полноценная конкуренция.

Затруднен доступ частных компаний к бюджетным дотациям и субсидиям, покрывающим разницу в тарифах для малоимущих слоёв населения.

Предпосылки Реформирования ЖКХ в России.

Основные цели

Главная цель реформы жилищно-коммунального комплекса (ЖКК): обеспечение качественного, надёжного и доступного предоставления гражданам жилищно-коммунальных услуг. В связи со сменой формации в стране резко сократилось участие государства в экономике. Отсюда вторая цель реформы - оптимизация бюджетных расходов в ЖКК.

По существу, жилищно-коммунальное обслуживание перестаёт быть общественным благом, а становится продуктом личного потребления, при этом роль государства преобразуется в обеспечение доступности некоторого социального стандарта жилищно-коммунального обслуживания. Государство также обеспечить своим гражданам комфортную и безопасную среду обитания. В перечне инструментов реализации этой обязанности обеспечение водоснабжения, водоотведения, отопления имеет далеко не последнее значение, поэтому государство должно обеспечивать через механизмы государственного регулирования безопасность и надёжность предоставления коммунальных услуг.

Исходные цели жилищной реформы определили три её главные задачи:

1. Развитие рыночных отношений в ЖКХ с целью повышения качества и доступности жилищно-коммунальных услуг;

2. Повышение эффективности бюджетных расходов; адресную поддержку реально нуждающихся граждан в предоставлении некоторого стандарта жилищно-коммунального обслуживания;

3. Регулирование коммунального комплекса для обеспечения его работоспособности и развития, надёжности и безопасности предоставляемых услуг.

Страницы: 1, 2