Експертна оцінка земель

Експертна оцінка земель сільськогосподарського призначення за багатокритеріальним вибором передбачає: визначення вартості умовної еталонної земельної ділянки; розрахунку за кількісними методами важливості критеріїв долі кожного еталонного показника у вартості цєї ділянки; порівняння з еталонними реальних показників оцінюваної земельної ділянки та розрахунок їх вартісноївеличини; сумування отриманих значень грошової оцінки кожного показника, який враховується при оцінці та визначення реальної ціни ділянки.

Запропонований спосіб експертної оцінки земель передбачає здійснення окремих, послідовно виконуваних операцій, які в сукупності складають процедуру розрахунку її вартості.

Реалізація запропонованого способу починається з розрахунку вартості умовної еталонної ділянки. Умовна еталонна ділянка - це земельний наділ, площею 1 га, яка характеризується найвищими для конкретної грунтово-кліматичної зони показниками родючості, екологічного стану, достатньо високим рівнем інженерного облаштування та ідеальним місцем розташування. Значення показників, якими вона характеризується, приведені у табл.1 (колонка 4). Її вартість пропонується визначати за методом капіталізації чистого доходу за формулою (2), який отримують при вирощуванні озимої пшениці. Вибір цієї культури обгрунтований тим, що вона займає найбільшу питому вагу у структурі сільськогосподарських культур і вирощується у всіх без винятку грунтово-кліматичних зонах України. Зараз прийнято, що її еталонна урожайність в країні складає 41 ц/га при нормативних затратах 1900 гривень. Тоді при біржовій ціні, яка склалася на ринку сільськогосподарської продукції, рівній 60 грн/ц, та ставці капіталізації чистого доходу у 3% вартість умовного еталонного гектару буде дорівнювати:

Вет=грн (4)

Наступним кроком у процедурі експертної оцінки є розрахунок за кількісними методами важливості критеріїв долі кожного еталонного показника у вартісті оцінюваної ділянкию Один з таких методів полягає в побудові метриці коефіцієнтів переваг при попарному порівнянні критеріїв. Якщо критерій важливіший від, то коефіцієнт приймають рівним 1,5, при їх однаковій важливості - 1,0, а при меншій - 0,5. В запропонованому способі визначають коефіцієнти важливості для показників родючості (U1 - вміст гумусу, %, U2 - потужність гумусового горизонту, м; U3 - потужність гумусового горизонту, м; U4 - вміст рухомого фосфору, мг/кг; U5 - вміст легкогідролізног азоту, мг/кг; U6 - вміст рухомого калію, мг/кг). При попарному порівнянні ставиться коефіцієнт переваги Kіj критерію в рядку у відношенні до критерію в стовпчику (табл.2).

Коефіцієнти значимості критеріїв розраховують за формулою:

(5)

де значення Ріj визначають як суму добутків кожного елементу стрічки на елементи вектор-стовпчика.Наприклад, для першої стрічки:

(6)

Таблиця 2. Значення коефіцієнтів вагомості оцінюваних показників

при експертній оцінці за багатокритеріальним вибором

Склавши матрицю і впорядкувавши критерії (показники) за важливістю визначають коефіцієнти значимості кожного з них за величиною. Тобто за встановлюють місце критерію у ранжирному ряді.

Даний приклад проведений з визначеним числом показників однієї із груп і показує тільки порядок визначення коефіцієнтів значимості. При проведенні експертної оцінки до уваги може бути взята і більша кількість критеріїв. Чим більша буде множина, тим більше буде враховано показників, і, як наслідок, - точніша експертна оцінка. Процедера визначення коефіцієнтів значимості для будь-якої кількості критеріїв аналогічна наведенів у табл. 2.

Важливим є поняття фізичної суті вагових коефіцієнтів. В даному випадку вони являють собою частки цін кожного врахованого еталонного показника еталонної земельної ділянки у її загальній вартості.

Знаючи вплив значень вагових коефіцієнтів на ціну земельної ділянки знаходять долю кожного із них, виражену у гривнях, у загальній вартості умовного еталонного гектара. Розрахунок здійснбється за формулою:

(7)

На основі отриманих результатів, а також визначеної вартості умовного еталонного гектара розраховані частки, які складає кожний конкретний показник в загальній ціні земельної ділянки (табл. 3.).

Наступним кроком при проведенні експертної оцінки за зопропонованим способом є визначкння ціни конкретної земельної ділянки на основі багатокритеріального вибору. Він полягає у порівнянні множини визначених показників родючості, які досить повно характеризують її стан, з еталонними та визначенні на цій основі їх часткового вартісного впливу. Сума у грошовому виразі кожного із визначених показників (властивостей) оцінюваної ділянки буде становити її експертну ціну.

Таблиця 3. Частка оцінюваних покозників в ціні еталонного гектару

ділянки та її загальна величина

Розрахунок частки, яку складає кожний конкретний показник в загальній ціні

земельної ділянки, здійснюється за формулою:

(8)

де Ці - частка в експертній оцінці земельної ділянки і-го показника;

Ціет - частка в ціні умовної еталонної земельної ділянки еталонного показника;

Uі - числове значення і-го показника;

Uет - еталонне значення показника.

Посумувавши виражені у грошовій формі показники родючості знаходять вартість земельної ділянки (табл.5). Отримана вартість не враховує параметрів екологічного впливу, геолого-морфологічних умов, місця розташування та інженерного облаштування території. Їх враховують множенням визначеної вартості на коефіцієнти впливу кожного із показників (табл.4-7). Тоді формула для визначення експертної ціни земельної ділянки набуде вигляду:

(9)

де - коефіцієнт екологічного стану;

- коефіцієнт геолого-геоморфологічних параметрів;

- коефіцієнт місця розташування;

- коефіцієнт інженерного облаштування території.

Таблиця 4. Поправочні коефіцієнти, які впливають на показник

екологічного стану земельної ділянки, К1

Таблиця 5. Поправочні коефіцієнти, які враховуються геолого-геоморфологічні

параметри земельної ділянки, К2

Таблиця 6. Поправочні коефіцієнти, які враховують

місцерозташування земельної ділянки, К3

Таблиця 7. Поправочні коефіцієнти, які враховують рівень інженерного

облаштування території земельної ділянки, К4

Наведемо приклади експертної оцінки різних за показниками земельних угідь, які розташовані в різних місцях. Приведемо їх детальну характеристику.

1. Грунт - дерново опідзолений, середньосуглинковий. Містить 1,6% гумусу, 120 мг/кг лагкогідролізованого азоту, 250 мг/кг рухомого фосфору, 200 мг/кгобмінного калію. Вміст фізичної глини - 38%. Потужність гумусового горизонту - 38 см. РН (КІ) - 5,6. Ділянка розміщена на віддалі 1 км до господарського двору, 24 км до ринку збуту, знаходиться в зоні пішохідної доступності до зупинки громадського транспорту. Під'їзні шляхи - асфальтова дорога. Конфігурація - неправильна трапеція.

2.Грунт - дерново опідзолений глеюватий, середньосуглинковий. Містить 1,4% гумусу, 118 мг/кг легкогідролізованого азоту, 70 мг/кг рухомого фосфору, 214 мг/кг обмінного калію. Вміст фізичної глини - 35%. Потужність гумусового горизонту - 35 см. РН (КІ) - 5,9. Ділянка розміщена на віддалі 1 км до господарського двору, 24 км до ринку збуту, знаходиться в зоні пішохідної доступності до зупинки громадського транспорту. Під'їзні шляхи - гравійна дорога.

3. Грунт - дерново опідзолений, середньосуглинковий. Містить 1,9% гумусу, 128 мг/кг легкогідролізованого азоту, 150 мг/кг рухомого фосфору, 150 мг/кг обмінного калію. Вміст фізичної глини - 35%. Потужність гумусового горизонту - 39 см. РН (КІ) - 5,6. Через неї проходить високовольтна лінія електропередач. Ділянка розміщена на віддалі 2,4 км до господарського двору, 20 км до ринку збуту, знаходиться в зоні пішохідної доступності до зупинки громадського транспорту. Під'їзні шляхи - грунтова дорога. Розміщена на меліорованих землях. Робота дренажної мережі - незадовільна.

Врахувавши формули (8) та (9), а також наведені в таблицях (4-7) дані щодо визначення поправочних коефіцієнтів, була визначена експертна оцінка землі для даних ділянок (табл.8).

Таблиця 8. Характеристика земельних ділянок та їх експертна оцінка

Висновки

Розглянутий методичний підхід експертної оцінки земель є досить універсальним.

По-перше, за його допомогою можна оцінювати вартість земельної ділянки за будь-якою кількістю показників, які її характеризують.

З другого боку, він дозволяє правильно розрахувати експертну ціну земельної ділянки в залежності від шляхів її використання та цільового призначення. За таких умов визначальними у формуванні ціни є окремі показники, ваговий вплив яких ( в кожному конкретному випадку він є різним) даний метод дозволяє досить правдоподібно визначити експерту.

По-третє, за даним методом можна здійснювати оцінку земельних ділянок стосовно конкретного періоду часу, оскільки вартість умовної еталонної ділянки стосовно конкретного періоду часу, а разом і ціна будь-якої реальної визначатиметься через рівень цін, які склалися на цей період на ринку сільськогосподарської продукції та рівня існуючих на даний час технологій вирощування сільськогосподарських культур, які в сукупності визначають дохідність вирощування.

При проведенні експертної оцінки за багатокритеріальним вибором на кожному етапі важливою є роль самого експерта. Вибір множини критеріїв і встановлення їх важливості, процедура знаходження частки оцінюваних показників (критеріїв) в загальній ціні оцінюваної земельної ділянки визначається його особистими і професійними якостями, розумінням поставленої задачі, знанням і досвідом.

Література

1. Андреішин М.В. “Про нормативну оцінку землі і плату за землю” Сільські обрії, № 4-6. Київ, 1997.

2. Войтенко С.П. “Шляхи розвитку кадастру в Україні”. Зб. “Інженерна геодезія”, - Київ, 1997.

3. Володін М.О. “Основи земельного кадастру” Київ, 2000.

Страницы: 1, 2