Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий

Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий земельных участков (Муниципальных образований, административного района, земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств объектов кадастровой оценки (рабочих участков, земельных участков, муниципальных образований, административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади (в балл гектарах).

Для расчёта таблицы 9, нужны данные предыдущих таблиц. Формула расчёта интегрального показателя технологических свойств Итi (6):

Итi = (Дээ*Бэ + (Дэт-Дээ)*100*Крi*Ккi)/(Дэт*Бкi) * (1+Краст.*Рi) (6)

где:

Итi - интегральный показатель технологических свойств;

Дээ - доля затрат, зависящих от энергоёмкости;

Бэ - балл энергоёмкости;

Дэт - доля затрат, зависящих от технологических свойств;

Крi - коэффициент рельефа;

Ккi - коэффициент каменистости;

Бкi - балл контурности;

Краст.- 0,005;

Рi - расстояние полей до хозяйственного центра.

Индекс технологических свойств (Ито) рассчитывается по формуле (7):

Ито = Итi*Si*Бi (7)

где:

Итi - интегральный показатель технологических свойств;

Si - площадь рабочего участка;

Бi - балл бонитета рабочего участка.

Расчёты ведётся в таблице 9.

Урожайность по административному району - 26;

Доля затрат, зависящих от технологических свойств - 0,36 (Дэт);

Доля затрат, зависящих от энергоёмкости - 0,15 (Дээ);

Доля затрат, зависящих от продуктивности - 0,33 (Дзу).

Таблица 9

Определение интегрального показателя технологических свойств объекта кадастровой оценки

Вывод: Самым высоким индексом технологических свойств является показатель 44 рабочего участка, он равен 521,8.

3). Определение внехозяйственной нормативной грузоёмкости на 1 га сельскохозяйственных угодий

Нормативная грузоёмкость сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретённых материально-технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

Нормативная грузоёмкость (Гi) рассчитывается путём дифференциации нормативной грузоёмкости 1га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (Го) пропорционально соотношению балла бонитета i-ого объекта государственной кадастровой оценки (Бi) к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (Бо) - формула (8):

Гi = (Го* Бi) / Бо (8)

где:

Бо = 45;

Го = 0,7.

Расчёты ведётся в таблице 10.

Таблица 10

Расчёт грузоёмкости по объектам оценки в хозяйстве

Вывод: Нормативная грузоёмкость самая маленькая только на 14 рабочем участке, она равно 0,43, а на остальных участках они одинаковы и равны 0,51.

2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ

На сегодняшний день в Российской Федерации сложились предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

В Российской Федерации в течение 1971-1989 гг. выполнены 4 тура бонитировки почв и экономической оценки сельскохозяйственных угодий. Кроме того, в 1989-1991 г. проведена внутрихозяйственная оценка угодий. В процессе выполнения этих работ накоплен большой опыт массовой оценки земель, собран и обработан обширный материал, характеризующий земельные угодья по комплексу показателей (почвенных, климатических, экономических), влияющих на продуктивность земель и на затраты при производстве растениеводческой продукции.

1). Подготовительные работы

Расчёт кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий предусматривается, для контроля вычислений, проводить двумя путями:

Для выполнения работы получен плановый материал в виде районной почвенной карты с нанесённой на ней дополнительной информацией о дорожной сети района, границах землепользования, местонахождения центральных усадеб хозяйства.

Кроме картографического материала выдан индивидуальный вариант по земельно-оценочному району №18:

1. Базовая оценочная продуктивность 1 га с.х. угодий, руб (Во) = 1795;

2. Базовая оценочная продуктивность 1 га с.х. угодий ц. к. ед. = 16,0;

3. Базовые оценочные затраты на 1 га с.х. угодий, руб. (Зо) = 1124;

4. Средний совокупный балл бонитета 1 га с.х.угодий, балл (Бо) = 45;

5. Средний индекс технологических свойства с.х. угодий (Ито) = 1,04;

6. Средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок, км(Эро)= 32;

7. Средняя внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га с.х. угодий (т, То) = 0,7;

8. Затраты перевозки 1 тонны груза на 1 км, руб (Т) = 2,9.

Кроме того, проведём определение дополнительных базовых показателей:

9. Транспортные затраты, руб/га (Тз) = Эро*Го*Т = 64,96;

10. Доля затрат, зависящих от продуктивности угодий (Дзу) = 0,33;

11. Доля затрат, зависящих от технологических свойств (Дзт) = 0,36;

12. Доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств (Дтр) = Тз/Зо = 0,058;

13. Доля постоянных затрат (Дпос) = 1 - (Дзу+Дзт+Дтр) = 0,252;

14. Балл бонитета 1 га с.-х. угодий (Бi) = 39;

15. Индекс технологических свойств земельного участка (Итi) = 1,01;

16. Эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок (Эрi) = 36,1;

17. Нормативная грузоёмкость 1 га с.-х. угодий (Гi) = Бi/Бо * То = 0,607.

На этом этапе подготовка исходной информации для кадастровой оценки заканчивается и начинается расчёт показателей кадастровой оценки угодий.

По первому варианту расчёты проводятся в таблицах 13 и 14. По второму варианту - в таблицах 15 и 16.

2). Определение интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам земель и местоположению

Интегральными показателями являются:

- по плодородию почв - балл бонитета (совокупный почвенный балл);

- по технологическим свойствам - индекс технологических свойств земельных участков;

- по местоположению - эквивалентное расстояние до пунктов реализации продукции и без снабжения материально-техническими ресурсами; внехозяйственная нормативная грузоёмкость на 1 га сельскохозяйственных угодий.

1. Определение балла бонитета почв и индекса технологических свойств по объектам оценки.

Балл бонитета i-ого земельного участка (Бi) определяется взвешиванием баллов бонитета j-х почвенных разновидностей или оценочных групп i-ого земельного участка (Бji) на их площади (SJi). Расчёты ведутся в таблице 11.

Таблица 11

Расчёт средневзвешенных показателей балла бонитета и индекса технологических свойств по объектам оценки

Номер почвенной разновидности, балл почвенной разновидности и индекс технологических свойств берутся из приложения 1. Балл бонитета объекта оценки рассчитывается делением произведения Бij*Sij на общую площадь почвенной разновидности. Индекс технологических свойств объекта оценки рассчитывается делением произведения Итij*Sij на общую площадь почвенной разновидности.

Вывод: Искомыми являются показатели балла бонитета объекта оценки и индекса технологических свойств, которые равны 39 и 1,01 соответственно.

2. Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок и нормативной грузоёмкости по объекту оценки

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удалённости от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объёмов и классов и качества дорог.

Объёмы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам:

- зерно, картофель, овощи - 1,0 (1 класс груза - принимается за эквивалент);

- молоко, скот в живом весе - 1,25 (2 класс);

- шерсть - 1,67 (3 класс).

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные расстояния по коэффициентам:

- первая группа (эквивалент) - 1,0;

- вторая группа - 1,5;

- третья группа - 2,5.

Эквивалентное расстояние от объекта оценки до пункта реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина с учётом объёмов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле (9):

Эрi = Гj*Кj*(Р1 + Р2Д2 + Р3Д3), где (9)

Эрi - средневзвешенная эквивалентная удалённость объекта оценки, км;

Гj - объём реализованной продукции в общем объёме товарной продукции субъекта РВ, в долях единицы;

Кj - коэффициент перерасчёта в эквивалентные грузы первого класса;

Р1, Р2, Р3 - расстояние перевозки вида продукции по 1, 2, 3 группам дорог, км;

Д2, Д3 - коэффициенты перевода соответственно 2 и 3 групп дорог в эквивалентные.

Расчёты ведутся в таблице 12.

Таблица 12

Расчёт эквивалентных расстояний внехозяйственных перевозок и нормативной грузоёмкости

Вывод: Конечным итогом расчёта таблицы является определение эквивалентного расстояния внехозяйственных перевозок, которое равно 36,1 км, от которого зависит местоположение объекта оценки. Также определялась нормативная грузоёмкость 1 га угодий - 0,607.

3). Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий

Стоимостная оценка объектов оценки заключается в определении расчётного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Она включает в себя дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам - плодородие почв, технологическим свойствам и местоположению, а также определение по объектам оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчётного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.

Выполним первый вариант расчётов - затратным способом.

1. Продуктивность сельскохозяйственных угодий: объекта оценки - формула (10):

Вi = (Во/Бо)*Бi, где (10)

Во - базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий (1795 руб/га);

Бо и Бi - балл бонитета групп почв = 45 и 39 соответственно.

Вi = 1556 руб/га

2. Затраты, зависящие от продуктивности - формула (11):

Зni = Зо*Дзу*(Бi/Бо), где (11)

Зо - базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий = 1124 руб/га;

Дзу - доля затрат, обусловленных урожайностью = 0,33.

Зni = 321,5 руб/га

3. Затраты, обусловленные технологическими свойствами земель - формула (12):

Зтci = Зо*Дзт*(Итi/Ито), где (12)

Итi и Ито - индексы технологических свойств объекта оценки и сельскохозяйственных угодий = 1,01 и 1,04 соответственно;

Дзт - доля затрат, обусловленная технологическими свойствами = 0,36;

Зтci = 393 руб/га

4. Затраты на внехозяйственные перевозки - формула (13):

Зтpi = Зо*Дтр*(Бi/Бо)*(Эрi/Эро), где (13)

Эрi и Эро - средневзвешенное эквивалентное расстояние по объекту и субъекту оценки = 36,1 и 32 соответственно.

Дтр - доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств = 0,058.

Зтpi = 64,0 руб/га

5. Постоянные затраты - формула (14):

Зпос = Зо*Дпос (14)

Зпос = 283,2 руб/га

6. Общая сумма затрат по конкретному объекту оценки записывается в таблицу 13 - формула (15):

Зi = Зni + Зтсi + Зтрi + Зпос (15)

Зi = 1061,7 руб/га

Окончательный расчёт кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий по первому варианту осуществляется в таблице 14.

7. Цена производства валовой продукции Цвi - формула (16):

Цвi = Зi*Но, где (16)

Но - нормативный показатель рентабельности по отношению к затратам = 1,07.

Цвi = 1136,0 руб/га

8. Дифференциальный рентный доход - формула (17):

Дрi = Bi - Цвi (17)

Дрi = 420,0 руб/га

9. Расчётный рентный доход - формула (18):

ДРр = Дрi + АР, где (18)

АР - абсолютный рентный доход = 12 руб/га

ДРр = 432,3 руб/га

10. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий - формула (19):

КС = ДРр*33 (19)

КС = 14256,0 руб/га

11. Все полученные расчёты заносятся в таблицы 13 и 14. После этого приступают к вычислению 2 варианта расчёта этой величины, с целью исключения грубых ошибок.

Таблица 13

Расчёт общего объёма затрат на 1 га сельскохозяйственных угодий

Таблица 14

Расчёт рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий

12. Затраты на использование земельного участка при индивидуальной оценке (Зi) - формула (20):

Зi = (Зо*(1-Дзу)) + (Зо*Дзу*(Бi/Бо)) (20)

Зi = 1074,6 руб/га

13. Цена производства валовой продукции - формула (21):

Цвi = Зi*Но (21)

Цвi = 1149,8 руб/га

14. Дифференциальный рентный доход Ддрi - формула (22):

Ддрi = Вi - Цвi (22)

Ддпi = 406,2 руб/га

15. Дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами земель Дртi - формула (23):

Дртi = Зо*Но*Дзт*(1 - Итi/Ито) (23)

Дртi = 13,0 руб/га

16. Дифференциальный рентный доход за местоположение Дрмi - формула (24):

Дрмi = ((Эро*То)-(Эрi*Гi))*Т*Но (24)

Дрмi = 1,5 руб/га

Дрi = Ддni + Дртi + Дрмi = 420,7 руб/га

17. Расчётный рентный доход и кадастровая стоимость - формулы (25) и (26):

ДРр = Дрi + АР (25)

КС = ДРр*33 (26)

ДРр = 432,3 руб/га

КС = 14265,7 руб/га

Рассчитанные значения заносятся в таблицы 15 и 16.

Конечным результатом расчётов является сравнение значений кадастровой стоимости по двум вариантам. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по первому варианту расчётов равна 14256,0, а по второму варианту - 14269,4, следовательно, расхождение результативного показателя кадастровой стоимости допустимо, и равно 9,7 (т.е. не превышает 10 рублей).

Таблица 15

Расчёт рентного дохода с 1 га сельскохозяйственных угодий

Таблица 16

Определение кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий

Заключение

В связи с переходом к рыночной экономике и совершенствованием платности земель, исходя из их стоимости, возникла объективная необходимость стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий. Непосредственное использование для этих целей материалов последнего тура экономической оценки земель не обеспечивает необходимой объективности ввиду существенных изменений экономической ситуации в стране.

Сделанные расчёты дают соответствующие знания по оценке земель, целью которой является определение плодородия земель, и которая складывается из бонитировки почв и экономической оценки. Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель данная работа выполнена в субъекте РФ по земельно-оценочному району - АОЗТ «Лесное» - где предусмотрена государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий путём дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе работ.

Расчёты показателей оценки проведены по всему массиву объектов оценки АОЗТ «Лесное» по двум вариантам исчисления показателей с допустимым расхождением результатов.

Государственный земельный кадастр РФ очень важен для целей эффективного управления земельными ресурсами, проведения рациональной аграрной политики и максимально эффективного использования земельного фонда России.

Список использованной литературы

1. Российская Федерация. Законы. Конституция Российской Федерации. Текст - М.: Юридическая литература, 1993. - 64.

2. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации. Текст - М.: ООО Издательство «Юрлитинформ», 2001.-96 с.

3. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2009 г. N 28-ФЗ.

4. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «О землеустройстве».

5. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон №221 2009 г. «О государственном кадастре недвижимости».

6. А.А. Варламов - Земельный кадастр (оценка земель): Учебник - том 4, М.: КолосС, 2006. - 463 с.

7. А.А. Варламов, Д.С. Валиев, Г.В. Ломакин - Учебно-практическое пособие - Земельный кадастр и мониторинг земель - Москва 2004г.

8. А.А. Варламов, С.А. Гальченко, С.Н. Захарова, Н.В. Подколзина, А.М. Яровой. Земельный кадастр: Учебно-практическое пособие. - М.: ГУЗ, 2001.

9. А.М. Яровой. Земельный кадастр и мониторинг земель. Методические указания - М.: ГУЗ, 2007г.

10. Варламов А.А., Хисматулов О.Т. - Эффективность системы земельного кадастра.

11. Чешев А.С., Фесенко И.П. - Земельный кадастр. Учебник для вузов.

12. Варламов А.А. Метрология, стандартизация и сертификация: Учебное пособие/А.А. Варламов, Н.В. Подколзина. Текст - М.: ГУЗ, 2003. - 115 с.

13. Гальченко, С.А. Эффективность системы государственного земельного кадастра различных административно-территориальных уровней: Монография - М.: МГИУ, 2003. - 158 с.

Страницы: 1, 2, 3