Страхование в ипотечном кредитовании

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СТРАХОВАНИЯ ПРИ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ

Ипотечное страхование — комплексный вид страхования, призванный максимально снизить все риски неплатежеспособности Заемщика при ипотечном кредитовании. Другими словами, задача страховщика состоит в минимизации рисков банка, связанных с прекращением клиентом выплат. Данный вид страхования включает в себя различный набор рисков, определяющийся взаимоотношениями банка и страховой компании в каждом конкретном случае.

Ипотечное кредитование жилья может иметь различные механизмы, характеристики которых обусловлены различными экономическими, социальными и политическими факторами. Специфика кредитной схемы передается и ее страховой составляющей.

Схема 1: Заемщик берет в банке кредит на покупку новой квартиры под залог имеющейся (рис.1). Данный способ кредитования ограничивает сумму кредита следующим образом: в большинстве случаев она составит до 70% стоимости квартиры с вторичного рынка жилья.

Рисунок 1: Узел ипотечного страхования в схеме ипотечного кредитования и при залоге жилья в собственности заемщика

По схеме:

1 - заключение договора страхования, страховой взнос;

2 - заключение договора о кредитовании под залог, выдача закладной;

3 - предоставление кредита;

4 - страховое возмещение в случае наступления страхового случая
(выгодоприобретателем является банк).

По данной схеме заемщик предоставляет банку закладную и свидетельство о том, что все требуемые кредитором условия по страхованию сделки выполнены. Банк выдает кредит и, контролируя возврат основной суммы кредита и выплаты процентов по нему, контролирует ежегодное продление договора страхования на протяжении всего срока кредитования (по видам страхования, не допускающим страхования на весь период

кредитования).

При наступлении страхового случая выплаты производятся кредитору и по его усмотрению могут быть направлены на ликвидацию убытков при неполном уничтожении объекта залога.

Примем, что кредит под залог квартиры стоимостью 2300000 р. выдается с учетом ликвидности объекта на сумму, равную 69% от оценочной стоимости объекта залога. Тогда сумма кредита составит 2300000*0,69 = 1587000 рублей. Эта сумма и является страховой в первый год кредитования. Далее возможны два варианта. Либо страховая сумма с каждым годом снижается вслед за остающейся суммой долга по кредиту, либо она остается неизменной весь период кредитования. В последнем случае будет выше совокупная сумма страховых взносов, но при страховых случаях не будет, в отличии от первого варианта, пропорциональных выплат, которые устраивают кредитора, но невыгодны заемщику.

Расчет страхового тарифа проведем на основе методики расчета тарифных ставок по рисковым видам страхования утвержденной Росгосстрахнадзором от 08.07.93г. №02-03-36. Данная методика применяется в случаях, когда существует информация, позволяющая оценить следующие величины:

-вероятность наступления страхового случая по одному договору страхования (q);

-средняя страховая сумма по одному договору страхования (S);

-среднее возмещение по одному договору страхования (Sb).

При наличии статистики по рассматриваемому виду страхования за величины q, S, Sb принимаются оценки их значений:

q = ; (1)

S = ; (2)

Sbi = ; (3)

где:

N - общее количество договоров, заключенных за некоторый период времени в прошлом;

М - количество страховых случаев по всем заключенным договорам;

Si - страховая сумма при заключении i - того договора (i = 1,2 ...N);

Sbi - страховое возмещение при к-том страховом случае (к= 1,2...М);

Si,ст.сл. - страховая сумма при заключении i - того договора, по которому наступил страховой случай.

Отношение средней выплаты к средней страховой сумме (Sb/'S) для

соблюдения безубыточности деятельности страховой организации по данной методике рекомендуется принимать не ниже:

- 0,3 - при страховании от несчастных случаев и болезней, в медицинском страховании;

- 0,4 - при страховании средств наземного транспорта;

- 0,5 - при страховании грузов и имущества, кроме средств транспорта;

- 0,6 - при страховании средств воздушного и водного транспорта;

- 0,7 - при страховании ответственности владельцев средств автотранспорта и других видов ответственности и страховании финансовых рисков.

Брутто - ставка состоит из двух частей - нетто - ставки Тn(предназначенной для обеспечения текущих страховых выплат по договорам) и нагрузки (f), необходимой для покрытия затрат, связанных с организацией страхования и формированием фонда предупредительных мероприятий [16].

Нетто - ставка также состоит из двух частей - основной части То и рисковой надбавки Тр.

Тn= Т0 + Тр. (4)

Основная часть нетто - ставки (То) соответствует средним выплатам страховщика, зависящим от вероятности наступления страхового случая q. средней страховой суммы S и среднего возмещения Sb [13]. Основная часть нетто -ставки со 100 рублей страховой суммы рассчитывается но формуле:

Т0 = (100*Sb/S)*q (рублей). (5)

Рисковая надбавка Тр вводится для того, чтобы учесть вероятные превышения количества страховых случаев относительно их среднего значения. Кроме q, S и Sb, рисковая надбавка зависит еще от трех параметров:

- n - количество договоров, отнесенных к периоду времени (в годах), на
который проводится страхование;

- Rb - средний разброс возмещений;

- гарантия γ - требуемая вероятность, с которой собранных взносов
должно хватить на выплату возмещения по страховым случаям.

Рисковая надбавка рассчитывается следующим образом:

Тр = Т0*α(γ)*((1/q*n)*(1-q+(Rb/S)2)1/2 , (6)

где α(γ) - коэффициент, зависящий от гарантии безопасности γ. Его значение приводится в методике и указано в таблице 1:

Таблица 1

Таблица зависимости значения коэффициента α от γ

0,84

0,90

0,95

0,98

0,9986

1,0

1,3

1,645

2,0

3,0

Rb среднеквадратическое отклонение возмещения при наступлении страховых случаев от текущего:

Rb2 = (1/M-1)* , (7)

где:

Sb - среднее возмещение по одному договору страхования при наступлении страхового случая;

М - количество страховых случаев по всем заключенным договорам;

Sbk - страховое возмещение при к - том страховом случае (к = 1, 2...М).

Схема 2: страхования в данном случае выглядит следующим образом (рис.2):

Рисунок 2: Схема ипотечного страхования при ипотечном жилищном кредитовании, объект залога и страхования - приобретаемая квартира

где:

1 - заключение договора и выдача закладной;

2-страховой договор (трехсторонний, так как выгодоприобретателем является банк);

3 - взносы по ипотечному страхованию;

4 - предоставление кредита;

5 - формирование пула закладных;

6 - рефинансирование кредиторов;

7 - эмиссия ценных бумаг и продажа их инвесторам;

8 - поступление денежных средств от инвесторов;

9 - погашение кредита с процентами заемщиком;

10- доход инвестору.

Двойная роль страховых компаний заключается в следующем. Первое -

-собственно, страхование. Второе - покупка облигации ипотечного агентства, ведь страховая компания - один из крупнейших (наряду с пенсионным фондом и населением) [9].

При выдаче кредита банк может включить дополнительные требования по страхованию: страхование жизни и трудоспособности, страхование гражданской ответственности, вытекающей из эксплуатации заложенного объекта. В договор могут включаться и другие виды страхования, обеспечивающие гарантию на случай непредвиденных расходов клиента, которые могут повлечь за собой приостановление или прекращение платежей по ипотечному кредиту.

Перечень рисков может быть очень широким - сама квартира, ее конструктивные элементы, внутренняя отделка, инженерное оборудование могут страховаться от стихийного бедствия, пожара и последствий ею тушения, взрыва газа, криминального взрыва, аварий канализационных, водопроводных, отопительных сетей, аварий внутренних водостоков.

Из дополнительных видов страхования банку выгодно заключение договора о страховании жизни залогодателя в первую очередь потому, что при отсутствии такого договора, в случае смерти заемщика, банк не сможет вернуть ни кредит, ни квартиру. Дело в том, что согласно закону « Об ипотеке» семья заемщика имеет право проживать в квартире, даже если не в состоянии вернуть за нее долг. Семья потеряет право собственности на невыкупленную квартиру с одновременным приобретением пожизненного права пользования. В лучшем случае суд решит перевести оставшуюся сумму долга на наследников с продлением срока платежа на несколько лет. Если же банк - кредитор своевременно потребует от заемщика заключить договор страхования жизни, то все решится без осложнений. Страховая сумма при этом равна сумме выданного кредита, а выгодоприобретателем является банк в доле, равной сумме непогашенного кредита на момент наступления страхового случая. Но здесь существует и другой вариант - в момент возникновения у заемщика затруднений с выплатой задолженности по ссуде в действие вступает страховая компания, которая какое-то время будет выплачивать взносы за заемщика. Длительность этого периода должна быть отражена в договоре страхования. По окончании данного периода, если ситуация не изменилась, заемщик переселяется в другое жилье, которое строится на деньги страховой компании. Оно отвечает всем нормам, но по комфорту существенно уступает приобретаемому по ипотеке.

Страхование трудоспособности залогодателя и членов его семьи выгодно банку по тем же причинам, что и страхование жизни залогодателя. Ещё больше можно обезопаситься, заключив договор о страховании семейного дохода, что в наше время тоже актуально.

Титульное страхование при ипотечном кредитовании может применяться, когда объектом сделки является вторичное жилье. В этом случае страховка компенсирует убытки, если право собственности будет оспорено третьей стороной.

Что касается страхования гражданской ответственности, то страхуется ответственность, вытекающая из эксплуатации квартиры. Данный вид страхования не является основным, т.к. наступление страхового случая по нему практически не может повлиять на выплату заемщиком взносов по кредиту. Но страхование гражданской ответственности может быть предусмотрено в договоре ипотечного кредитования банком-кредитором и страховой компанией.

По внесению страховых взносов залогодателю предлагается на выбор: внести сумму всех взносов единовременно, либо осуществлять выплаты периодически. В первом случае, когда страховка выплачивается сразу за весь период кредитования, общая сумма страхования будет меньше. Во втором случае, руководствуясь зарубежной практикой, можно привязать взносы по страховке к платежам по кредиту. Таким образом, залогодатель будет осуществлять выплаты ежегодно, в течение всего периода кредитования.

При выборе уполномоченных страховщиков также возможно несколько вариантов. Может быть создана специализированная компания, в которую поступают все взносы по ипотечному страхованию. Другими словами, создано агентство ипотечного страхования в форме ОАО, где 51% акций принадлежи! мэрии (комитету по имуществу), другим органам исполнительной власти. остальные 49% акций разделено между страховыми компаниями.

Второй вариант - отбор на конкурсной основе уполномоченных компаний, с любой из которых залогодатель (по своему yсмотрению) мог бы заключить договор.

До тех пор возможен третий вариант, когда ипотечное страхование может осуществляться на основе соглашений непосредственно между банком и страховщиком, то есть залогодержатель определяет страховщика (предлагает список страховщиков), с которым клиент должен будет заключить договор.

Тарифы, пакет рисков и другие условия договора в этом случае могут существенно различаться.

Рассмотрим третью схему со следующими условиями: имущественное страхование объекта залога, страхование гражданской ответственности заемщика и его жизни и трудоспособности.

Расчет страхового тарифа при страховании жизни и трудоспособности производится на основе результатов переписи населения и статистики страховой организации.

Продолжительность жизни разных людей колеблется в широких пределах. Она относится к категории случайных величин, численное значение которых зависит от многих факторов. Демографической статистикой выявлена и выражена в математических формулах зависимость смертности от возраста людей. Расчетные показатели, характеризующие смертность населения по возрастам и доживаемость при переходе от одного возраста к последующему, содержатся в таблицах смертности.

Таблица смертности - это упорядоченный ряд взаимосвязанных величин, показывающих уменьшение с возрастом некоторой совокупности родившихся людей вследствие их смертности. Это система возрастных показателей, измеряющих частоту смертных случаев в различные периоды жизни, доли доживающих до каждого возраста, продолжительность жизни и т.д. Показатели таблиц смертности построены как описание процесса дожития и вымирания некоторого поколения с фиксированной начальной численностью.

Таблица смертности содержит статистические данные и является основой для исчисления тарифных ставок по страхованию жизни.

Вероятность умереть в течение предстоящего года жизни (qx), не дожив

до следующего возраста х+1 лет, показывает, какая часть доживших до данного возраста умирает, не дожив до следующего возраста. Этот показатель

представляет собой отношение числа умирающих при переходе от возраста х к возрасту х + 1, т.е. (dx) к числу доживающих до возраста х, т.е. (l x):

qx = dx/lx, (8)

где q x - относительная величина уровня смертности в каждом возрасте.

Рассчитаем нетто - ставку по страхованию жизни. Расчет производится по формуле:

nАх = ((d х *v + d x+1 *v2 + ... + d x+n-1 *v" )/l x )*S, (9)

где

nAx- единовременная нетто - ставка по страхованию на случаи смерти для

лица в возрасте х лет сроком на n лет;

S - страховая сумма;

d x - число лиц, умирающих в возрасте х лет;

d x+1 - число лиц, умирающих в возрасте х +- 1 лег:

d x+n-1 - число лиц, умирающих на последнем году страхования;

v, v2…., v"- дисконтирующие множители для соответствующих лет

страхования;

1 х - число лиц в начале страхования.

Формула единовременной нетто - ставки по страхованию на случай смерти имеет вид:

nAx=((Mx-Mx+n)/Dx)*S. (10)

Единовременная уплата взносов практически производится редко. Большинству страхователей удобнее вносить платежи в течении всего периода страхования. Для этого исчисляют годичные нетто - ставки. Чтобы определить их размер, нельзя разделить единовременную тарифную ставку на число лет страхования, поскольку часть застрахованных не доживает до окончания срока договора и не выплачивает полной суммы причитающихся взносов. Годичные взносы должны компенсировать эту недостачу. Кроме того, страховая организация несет убыток, теряя часть дохода от процентов, что также обуславливает необходимость некоторого повышения тарифа [16].

Для исчисления годовых ставок применяются специальные коэффициенты рассрочки. В них заложено необходимое повышение тарифов.

В коммутационных числах коэффициент рассрочки имеет вид:

nax = (Nx+1-Nx+n+1)/Dx (11)

Годичную ставку узнаем, разделив единовременную нетто - ставку на коэффициент рассрочки. Нетто - ставка на случай смерти равна:

xPn = ((Mx-Mx+n)/(Nx+1-Nx+n+1))*S. (12)

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Ипотека играет очень важную роль в развитии городов, в урбанизации, и помогает гражданам более свободно решать жилищную проблему, которая является очень актуальной для большинства населения.

Жилищный вопрос — один из главных в наши дни, и банковский кредит становится все более популярным способом его решения. Но, предоставляя клиенту денежные средства, банк требует гарантий их возврата. Поэтому обязательным условием получения ипотечного кредита является страхование

В настоящее время страховка является непременным условием любой ипотечной программы. Банк стремится обезопасить себя – слишком рискованно выдавать огромный кредит, не имея высокой гарантии его вернуть. Кроме процентов по кредиту заемщику придется выплачивать еще и страховку. По закону предмет залога должен быть обязательно застрахован от повреждения или полного уничтожения. Но банками-кредиторами зачастую выдвигаются так же дополнительные требования по страхованию жизни и трудоспособности самого заемщика, а так же страхование риска по утрате собственности на жилье. Срок обязательного страхования равен сроку самого ипотечного кредита.

Многие кредитные организации обязывают оформить страховку на случай потери трудоспособности и смерти. Эта норма принята во многих развитых странах и давно доказала свою целесообразность. Ведь в случае травмы или болезни заемщика банк серьезно рискует недополучить выданный кредит.

В совокупности страхование добавляет до 5% к сумме выплат по ипотеке. Сейчас Правительство своей инициативой предлагает заемщикам самим выбирать – добавлять этот «страховой» процент годовых к ипотечному кредиту или нет? В случае вступления закона в силу у каждого клиента появится возможность уменьшить ставку по ипотеке, тем самым сэкономив деньги и сделав покупку жилья более реальной. Однако специалисты советуют хорошенько подумать, прежде чем принять это решение.

Список использованной литературы

1. Налоговый кодекс РФ.

2. Гражданский кодекс РФ.

3. Федеральный закон от 16 июля 1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

4. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

5. Андрюшина И.А. Ипотечное кредитование в России: уроки истории // Имущественные отношения в РФ. 2006. №12. С.21-28.

6. Бусов В.И., Аляутдинов М.Ш. Ипотечное кредитование в Германии, ипотечные банки // Собственность и рынок. 2004. №7. С.26-35.

7. Грибанова С.Е. Жизнь в кредит // НП. 2002. №24. С.21-28.

8. Ипотека в ФРГ // Бизнес и банки. 1995. №5-6. С.7.

9. Ипотечное кредитование: Учебное пособие / Под ред. И.А. Разумова. - СПб.: Питер, 2005. 208 С.

10. Кавкин А. Страхование кредитного риска // Бизнес и банки. – 2001. - № 18-19. – С. 1-2.

11. Лайков А.Ю. Учитывать интересы российских страхователей // Финансы.- 2002. - № 6. – С. 46-48.

12. Рогачев А.Ю. Ипотечное кредитование: риски и привлекательность // Управление финансовыми рисками. 2006. №3. С.216-220.

13. Сплетухов Ю. А., Дюжиков Е. Ф., Страхование: Учебник для вузов. – М.: ЮНФРА-М, 2006. – 312 с.

14. Юлдашев Р. Т., Страховой бизнес: Словарь-справочник. - М.: Анкил, 2005. – 832 с.

15. http://www.agik.ru - краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию

16. http://www.kakdomkupit.ru – сайт о жилищном кредитовании

17. http://www.newipoteka.ru – независимый информационный портал

18. http://www.pik.ru - ПИК группа

Страницы: 1, 2, 3, 4

МЕНЮ

Страхование в ипотечном кредитовании