Организация деятельности генподрядной организации

4) требования по вариантной и конкурсной разработке;

5)особые условия строительства;

6)основные технико-экономические показатели объекта, в том числе мощность, производительность, производственная программа;

7)требования к качеству конкурентоспособности и экологическим параметрам продукции;

8)требования к технологии, режиму предприятия;

9)требования к архитектурно-строительным, объемно-планировочным и конструктивным решениям;

10)выделение очередей и пусковых комплексов, требования по перспективному расширению предприятия;

11)требования и условия к разработке природоохранных мер и мероприятий;

12)требования к режиму безопасности и гигиене труда;

13)требования по ассимиляции производства;

14)требования по разработке инженерно-технических мероприятий гражданской обороны и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций;

15)требования по выполнению опытно-конструкторских и научно-исследовательских работ;

16)состав демонстрационных материалов.

Состав задания на проектирование устанавливается с учетом отраслевой специфики и вида строительства.

Вместе с заданием на проектирование заказчик выдает проектной организации исходные материалы:

•обоснование инвестиций строительства данного объекта;

•решение местного органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта;

•акт выбора земельного участка (трассы) для строительства и прилагаемые к нему материалы;

•архитектурно-планировочное задание;

•технические условия на присоединение проектируемого объекта к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям;

•сведения о проведенных с общественностью обсуждениях решений о строительстве объекта;

•исходные данные по оборудованию, в том числе индивидуального изготовления;

•необходимые данные по выполненным научно-исследовательским и опытно-конструкторским работам, связанным с созданием технологических процессов и оборудования;

•материалы инвентаризации, оценочные акты и решения органов местной администрации о сносе и характере компенсации за сносимые здания и сооружения;

•материалы, полученные от местной администрации и органов государственного надзора, в том числе характеристика социально-экономической обстановки, природных условий и состояния природной окружающей среды, данные о существующих источниках загрязнения и другие сведения в соответствии с требованиями природоохраняемых органов, санитарно-эпидемиологические условия в районе строительства;

•имеющиеся материалы инженерных изысканий и обследований, обмерочные чертежи существующих на участке строительства зданий и сооружений, подземных и наземных сетей и коммуникаций;

•чертежи и технические характеристики продукции предприятия;

•задание на разработку тендерной документации на строительство (при необходимости);

•заключения и материалы, выполненные по результатам обследования действующих производств, конструкций зданий и сооружений;

•технологические планировки действующих цехов, участков со спецификацией оборудования и сведениями о его состоянии, данные об условиях труда на рабочих местах;

•условия на размещение временных зданий и сооружений, подъемно-транспортных машин и механизмов, мест складирования строительных материалов;

•другие материалы.

Стоимость проектных работ

В стоимости проектных работ учитываются расходы на оплату труда всех участников проектирования, содержание административно-управленческого персонала, отчисления на государственное социальное и медицинское страхование, материальные затраты, амортизационные отчисления на полное восстановление основных производственных фондов и расходы по всем видам их ремонта, арендная плата, плата процентов за краткосрочные кредиты банка, налоги и сборы, установленные в законодательном порядке, а также прогнозируемая прибыль.

Утверждение проектов: экономический аспект

Утверждение проектов на строительство в зависимости от источников его финансирования производится:

•при строительстве за счет государственных капитальных вложений, финансируемых из республиканского бюджета Российской Федерации, — в порядке, установленном Министерством строительства России совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами;

•при строительстве за счет капитальных вложений, финансируемых из соответствующих бюджетов республик в составе Российской Федерации, краев, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, —соответствующими органами государственного управления или в устанавливаемом ими порядке

•при строительстве за счет собственных финансовых ресурсов, заемных и привлеченных средств инвесторов (включая иностранных инвесторов) — непосредственно заказчиками (инвесторами).

Состав проектной документации на строительство

Проект на строительство объектов жилищно-гражданского назначения состоит из следующих разделов:

•общая пояснительная записка;

•архитектурно-строительные решения; технологические решения; решения по инженерному оборудованию;

•охрана окружающей среды;

•инженерно-технические мероприятия гражданской обороны; мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;

•организация строительства (при необходимости);

•сметная документация;

•эффективность инвестиций.

Проект на строительство предприятий, зданий и сооружений производственного назначения состоит из следующих разделов:

•общая пояснительная записка;

•генеральный план и транспорт;

•технологические решения;

•организация и условия труда работников;

•управление производством и предприятием;

•архитектурно-строительные решения;

•инженерное оборудование, сети и системы;

•организация строительства;

•охрана окружающей среды;

•инженерно-технические мероприятия гражданской обороны;

•мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;

•сметная документация;

•эффективность инвестиций.

Подробнее остановимся на разделах сметная документация и эффективность инвестиций, являющихся экономическим итогом всего проекта.

Сметная документация

В рабочую документацию входят объектные и локальные сметы, которые составляются, если это предусмотрено договором, на выполнение рабочей документации.

Для определения стоимости строительства используется действующая сметно-нормативная (нормативно-информационная) база.

При составлении сметной документации, как правило, используется ресурсный (ресурсно-индексный) метод, при котором сметная стоимость строительства определяется на основе данных проектных материалов о потребных ресурсах (рабочей силе, строительных машинах, материалах и конструкциях) и текущих (прогнозных) ценах на эти ресурсы.

В сводном сметном расчете предусматривается резерв средств на непредвиденные работы и затраты, исчисляемый от общей сметной стоимости (в текущем уровне цен) в зависимости от степени проработки и новизны проектных решений.

Эффективность инвестиций

На основе количественных и качественных показателей, полученных при разработке соответствующих разделов проекта, выполняются расчеты эффективности инвестиций (в соответствии с «Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования», утвержденными Госстроем России, Минэкономики России, Минфином России, Госкомпромом России № 7-12/47 от 31 марта 1994 г.).

Порядок предоставления земельных участков для проектирования и строительства

Предоставление земельных участков в Москве для проектирования и строительства осуществляется на основании соответствующих нормативных документов (распоряжений мэра, постановлений правительства), в которых определен порядок рассмотрения заявок на предоставление земельного участка и права на проектирование и строительство (реконструкцию, реставрацию, расширение объекта).

2. Договор генподряда и торги в строительстве

2.1 Роль договора генподряда и порядок подготовки и проведения подрядных торгов

Договор генподряда - это единственный правовой документ, определяющий права, обязанности и хозяйственные взаимоотношения многочисленных заказчиков и генподрядчиков в течение длительного периода подготовки и осуществления строительства.

Договоры генподряда в новых условиях по их роли, содержанию и порядку заключения существеннейшим образом отличаются от договоров периода плановой экономики, и эти различия заключаются в следующем:

1.  Ранее первичным были планирование госкапвложений и плановые задания по объемам работ строителям, а вторичным -заключение договоров генподряда, что придавало им во многом формальный характер. В настоящее время ситуация изменилась, поскольку заключение договоров подряда стало первичным, исходным, действием, а на их основе производным, вторичным становится планирование производственно-хозяйственной деятельности самой строительной организации. Нет договоров - нечего планировать.

2.  Раньше все договоры генподряда заключались на одной правовой основе, имевшей директивный характер, - едином для всех "Положении о договорах подряда в капитальном строительстве" 1986 г. В настоящее время аналогичный документ Госстроя РФ имеет рекомендательный характер [3]. Гражданский кодекс РФ в законодательном изложении общих положений о подряде делает многочисленные оговорки - "если иной порядок не предусматривается условиями договора подряда".

Эти два обстоятельства придают каждому договору подряда индивидуальный характер, появляется возможность учесть условия строительства, а также возможности и пожелания обеих сторон.

3.  Теперь нет "договорной компании" в определенный срок, договоры генподряда заключаются в любой период года по мере готовности к этому обеих сторон.

4.   Содержание договора теперь, в том числе его важнейшие параметры по цене и срокам строительства, исключительная компетенция высоких договаривающихся сторон.

5.   Ранее на нарушителя договора подряда можно было заявить в его вышестоящую инстанцию для принятия там административных мер воздействия но вертикали. С ликвидацией этих инстанций жаловаться теперь некому и единственным способом воздействия становится реализация своих прав по договору подряда по горизонтали, в том числе по взысканию норм имущественной ответственности.

Порядок подготовки и проведения подрядных торгов.

Подрядные торги являются весьма распространенной в рыночных условиях формой размещения заказов на строительство.

Система тортов позволяет заказчику создать конкурсные условия для претендентов на строительство, выбрать наилучшею подрядчика и заключить с ним договор подряда па наиболее выгодных условиях по важнейшим критериям минимальной договорной пены и срока строительства.

Торги проводятся в соответствии с типовым "Положением о порядных торгах в Российской Федерации" и ст. 448, 449 ч. 1 Гражданского кодекса РФ. Предметом торгов, кроме строительства объекта в целом силами генерального подрядчика, могут быть специальные строительные работы для субподрядчиков, инженерно-изыскательские и проектные работы, поставка комплектного технологического оборудования, управление инвестиционно-строительным проектом и некоторые услуги.

Участниками торгов являются заказчик, организатор торгов, тендерный комитет, претенденты и оференты.

Заказчиком является юридическое лицо, для которого выполняется выставляемый на торги предмет торгов. Он изыскивает необходимые инвестиционные ресурсы, по готовности которых принимает решение о проведении торгов, назначает организатора торгов, утверждает и контролирует состав тендерного комитета, утверждает результаты торгов и заключает договор подряда с их победителем.

Организатор торгов это специализированная посредническая организация со статусом юридического лица и лицензией на право проведения торгов. Он готовит вес документы для объявления торгов, публикует объявление или рассылает приглашения, организует подготовку и распространение тендерной документации, формирует тендерный комитет, собирает оферты, организует саму процедуру торгов и объявляет их результаты.

Все расходы организатора торга оплачиваются заказчиком. Очень опытный заказчик может обойтись без посредника и сам стать организатором торга, но для этого он должен получить лицензию па право проведения торга.

Тендерный комитет это постоянный или временный коллегиальный рабочий орган, состоящий из представителя заказчика, организатора торга, технических экспертов и консультантов. Главными задачами этого органа является сбор заявок претендентов, разработка тендерной документации, опенка предложений и выявление победителя торгов.

Претенденты это любые организации со статусом юридического липа, отечественные или зарубежные, подавшие заявку в письменном виде на участие в торгах.

Оференты это претенденты, представившие оферту (тендерное предложение) как согласие участвовать в торгах на условиях, изложенных в тендерной документации.

Тендерная документация - это одинаковый для всех претендентов информационный и инструктивный комплект документов, по которым они должны представить свою оферту.

В ее состав входят:

·                   приглашение на участие в торгах, содержащее общие сведения об объекте торга;

·                   форма заявки на участие в торгах;

·                   проектная документация (не весь проект, а его конструктивно-технологическая и технико-экономическая характеристика, объемные параметры, генплан, основные чертежи и схемы;

·                   инструкция для оферентов;

·                   форма банковской гарантии (документ о внесении залога, как правило, 5 % от цены предложения);

·                   сама оферта по форме инструкции для оферентов, содержащая исчерпывающие сведения о претенденте и его предложения по цене, срокам и качеству;

·                   условия и порядок проведения торгов (их процедура, критерии оценки предложения оферента и методика выбора победителя);

проект договора подряда, в котором заказчик указывает стартовую цену и сроки строительства. По форме этого проекта каждый претендент представляет свои встречные предложения.

По своей процедуре на выбор заказчика торги могут быть открытыми, закрытыми и открытыми с предварительной квалификацией.

О проведений открытых торгов заказчик даст официальное объявление в периодических изданиях ("Строительная газета" и др.), где указываются Предмет торга, характеристика объекта, объемы и сроки выполнения работ, сроки и условия получения тендерной документации и срок представления оферт. В открытых торгах могут принимать участие любые претенденты без каких-либо ограничений или предварительных условий. О закрытых торгах заказчик объявления в печати не даст, а рассылает приглашения на участие в торгах ограниченному но своему выбору кругу претендентов, заранее известных ему своей состоятельностью.

Претендентам на участие в открытых торгах с предквалификацией организатор торга высылает опросник с целью заочной оценки их деловой и финансовой состоятельности по следующему перечню сведений:

·                   юридическое наименование, адрес, контактные телефоны, факсы:

·                   дата и место регистрации;

·                   организационно-правовая форма;

·                   величина уставного капитала;

·                   квалификационные характеристики руководящего персонала:

·                   банковские реквизиты;

·                   сведения о платежеспособности;

·                   заверенные копии учредительских документов;

·                   лицензии на определенные виды работ;

·                   копия последнего балансового отчета;

·                   справка об обязательном государственном страховании;

·                   прочие необходимые сведения по усмотрению организатора торга

Смысл торга с предквалификацией состоит в том, чтобы на этой предварительной стадии отбора отсеять "несерьезных", т. с. слабых претендентов, и уже только оставшейся меньшей части наиболее вероятных претендентов присылаются приглашения на участие в торгах. В этом случае меньше работы организатору торга и тендерному комитету.

Этапы подготовки и проведения торгов и последовательность действий их участников иллюстрируются рис. 1.

Метод размещения заказов и поиска подрядчика на основе торгов имеет и ряд недостатков. Нередки случаи, когда торги состоялись, но победитель не выбран, так как все предложения претендентов не удовлетворили заказчика и он вынужден организовывать новые торги на каких-то новых условиях. Это означаем, что все его усилия, затраты средств и времени оказались безрезультатными. Победитель торга может предложить меньший срок строительства но сравнению со стартовым сроком на 1-2 месяца, но заказчик при этом тратит 4-6 месяцев на предварительную квалификацию, всю процедуру сбора и рассмотрения оферт и заключение договора подряда.

Рис. 1. Последовательность действий участников открытого торга

В этом случае никакого выигрыша времени не получается, наоборот, торги становятся новой фазой инвестиционного цикла, отдаляя ввод объекта. И в течение всего этого времени заказчик несет немалые дополнительные расходы по оплате услуг организаторов торга и специалистов тендерного комитета за счет гл. 10 "Сводного расчета стоимости строительства".

Страницы: 1, 2, 3