Межевание земель. Порядок выполнения отвода земельных участков для строительства магазинов

плату.

Стоимость земельного участка устанавливается по соглашению сторон и

может выплачиваться в денежной или иной форме.

По условиям договора оплата может производиться деньгами единовременно или

в рассрочку. Размер денежных выплат на каждую дату их осуществления может

быть индексирован в соответствии с ростом минимальной заработной платы.

При включении в предмет договора купли-продажи объектов недвижимости,

расположенных на продаваемом земельном участке, их оценочная стоимость в

договоре указывается отдельно.

При заключении договора купли-продажи земельного участка продавец обязан

предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на него, вне зависимости

от содержания этих прав (право аренды, ипотека, сервитута и т.д.), и

ограничениях по использованию земли.

При отчуждении доли в праве на земельный участок ее собственник не имеет

права отчуждать его отдельно от права собственности на долю в недвижимом

имуществе, расположенном на этом участке.

В случае отчуждения доли в праве на земельный участок ее собственник

обязан известить остальных участников долевой собственности о намерении

продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Такое извещение должно быть осуществлено в письменной форме путем подачи

соответствующего заявления на имя представителя собственников, вывешивания

объявлений и другими общедоступными способами. Если остальные участники

долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую

долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому

лицу.

Если продавец нарушит условия преимущественного права покупки, то любой

другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев

требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей

покупателя.

Продажа земельного участка может быть совершена его собственником

самостоятельно или с помощью районного (городского) комитета по земельным

ресурсам и землеустройству. При совершении сделки купли-продажи земельного

участка от имени продавца и покупателя могут выступать лица, в

установленном порядке уполномоченные сторонами выступать от их имени при ее

заключении.

Для оформления сделки купли-продажи продавец представляет в комитет по

земельным ресурсам и землеустройству документ, удостоверяющий право

собственности на землю и план границ земельного участка, комитет проводит

правовую экспертизу представленных документов.

При соответствии вышеуказанных документов предъявляемым требованиям

продавец и покупатель самостоятельно или с помощью комитета по земельным

ресурсам и землеустройству оформляют договор купли-продажи земельного

участка.

При несоответствии указанных документов предъявляемым требованиям

продавец обязан привести их в соответствие с предъявляемыми требованиями,

после чего может оформляться сделка купли-продажи земельного участка.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и

подлежит государственной регистрации. По соглашению сторон договор купли-

продажи может быть нотариально удостоверен, хотя по закону для сделок

данного вида эта форма не требуется.

Для осуществления государственной регистрации перехода права собственное!

и но договору купли-продажи участники сделки или уполномоченные ими лица,

имеющие доверенности на совершение сделки, подают в орган государственной

регистрации письменное заявление с просьбой о государственной регистрации

сделки. К заявлению прикладываются: договор купли-продажи и подлинник

документа, удостоверяющего право собственности продавца на земельный

участок и план его границ.

Заявление и документы принимаются на государственную регистрацию после

предъявления сторонами сделки документов, удостоверяющих их личность.

Представитель юридического лица предъявляет учредительные документы

юридического лица, а также документ, подтверждающий его полномочия

действовать от имени данного юридического лица.

Государственная регистрация перехода права собственности по договору

купли-продажи земельного участка производится в месячный срок, начиная с

даты подачи заявления и документов, необходимых для государственной

регистрации.

Договор купли-продажи земельного участка вступает в силу с момента его

государственной регистрации. После государственной регистрации договора

купли-продажи земельного участка документ на право собственности на землю

продавца теряет юридическую силу и передается в архив, а покупателю

выдается документ о государственной регистрации права собственности на

приобретенный земельный участок.

До получения документа на право собственности на землю покупатель

земельного участка производит оплату за государственную регистрацию прав в

установленном порядке. Произведенная оплата подтверждается квитанцией или

иными платежными документами.

После продажи земельного участка продавец уплачивает подоходный налог на

основании платежного извещения налоговых органов. Налогом облагаются все

виды оплаты земельного участка: продукция, услуги и деньги. Размер налога

исчисляется, исходя из суммы сделки, указанной в договоре купли-продажи.

Однако в соответствии с подпунктом «т» пункта 1 статьи 3 Закона Российской

Федерации от 07.12.1991 г. № 1998-1 (с изменениями и дополнениями) «О

подоходном налоге с физических лиц», не облагаются налогом суммы,

полученные продавцом в течении года от продажи земельного участка, если они

не превышают 5000-кратного размера минимальной оплаты труда.

Если покупатель земельного участка нарушит условия оплаты, то продавец

вправе обратиться в суд и потребовать выполнения условий договора и

возмещения убытков, нанесенных в связи с нарушением условий договора, либо

расторгнуть договор купли-продажи с возмещением убытков.

Р А З Д Е Л – IX

Кадастровая оценка земель, ведение документации.

9.1. Нормативное обеспечение кадастровой оценки

сельскохозяйственных угодий

Как уже отмечалось во введении, начало кадастровой оценки земель было

положено постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа

1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель». В исполнении

работ предполагалось задействовать несколько министерств и ведомств, а

именно: Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике.

Министерство экономики Российской Федерации, Министерство сельского

хозяйства и продовольствия российской Федерации, Министерство финансов

Российской Федерации, Министерство Российской Федерации по налогам и

сборам. Министерство природных ресурсов РФ, Государственный комитет

Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

Федеральную службу лесного хозяйства России.

Государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории

Российской Федерации предполагалось провести в 1999 - 2001 гг.

В упомянутом выше постановлении было рекомендовано органам государственной

власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных

органов Государственного комитета Российской Федерации по земельной

политики принять нормативные правовые акты, необходимые для проведения

государственной кадастровой оценки земель.

В целях реализации постановления Правительства Российской Федерации о

25.08.99 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» в

установленные сроки был издан приказ Государственного Комитета Российской

Федерации по земельной политике от 27 сентября 1999 г. № 53 «О реализации

Постановления Правительства Российской Федерации «О государственной

кадастровой оценке земель» о 25.08.99 № 945». При Государственном комитете

Российской Федерации по земельной политике была организована

межведомственная комиссия по подготовке положений о порядке проведения

государственной кадастровой оценки всех категорий земель на территории

Российской Федерации, определяющих организацию и принципы оценки земель.

Координация деятельности по государственной кадастровой оценке всех

категорий земель на территории Российской федерации была возложена на

Управление оценки земель и экономики землепользования Госкомзема РФ.

Данным приказом Управлению оценки земель и экономики землепользования

предписывалось подготовить порядок проведения государственной

кадастровой оценки всех категорий земель на территории Российской

Федерации, согласованный с заинтересованными министерствами и ведомствами,

разработать указания по выделению этапов земельно-оценочных работ и сроки

их выполнения по отдельным категориям земель. В исполнение приказа были

разработаны методики государственной кадастровой оценки земель

сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, а также

промышленности, транспорта, связи вне населенных пунктов, земель лесного

фонда, земель с разведанными запасами полезных ископаемых, земель водного

фонда, земель с заповедным, природоохранным, рекреационным режимами

землепользования.

Приказ Гоекомзема предусматривал также разработку рекомендаций по

использованию результатов государственной кадастровой оценки земель при

дифференциации ставок земельного налога, установлении арендной платы за

земли государственной и муниципальной собственности, приватизации земель,

развитии рыночного оборота земель, анализе экономики землепользования,

ипотечного кредитования, страхования землепользования. Была намечена

программа обучения выполнению земельно-оценочных работ, использованию

результатов оценки, началось обучение специалистов, разработка программных

средств выполнения земельно-оценочных работ.

Территориальные органы Государственного комитета Российской Федерации по

земельной политике организовали работу по государственной кадастровой

оценке земель на территории субъектов Российской Федерации. В частности,

были внесены организации подготовки исходных данных, рассмотрению хода

выполнения работ и оценки их результатов.

В соответствии с Постановлением Правительства Республики Мордовия № 49 от

05.02.2001 г. «О государственной кадастровой оценке земель Республики

Мордовия» создана республиканская комиссия под председательством первого

заместителя Председателя Правительства Республики Мордовия В.Г. Печаткина.

Мордовия № 49 от 05.02.2001 г. «О государственной кадастровой оценке земель

Республики Мордовия» создана республиканская комиссия под председательством

первого заместителя Председателя Правительства Республики Мордовия В. Г.

Печаткина.

Приказ Государственного комитета Российской Федерации по земельной

политике от 17.01.2000 г. № 2 «Об организации и координации работ по

государственной оценке земель» для обеспечения реализации постановления

Правительства Российской Федерации от 25.08.99 № 945 «О государственной

кадастров оценке земель» закрепил и развил процесс оценки. Госкомземом

России и его территориальными органами были намечены меры по организации

работ по государстве ной кадастровой оценке земель и разработке пакета

отраслевых норматива методических документов. Были разработаны основы

организационной и профессиональной деятельности системы управления

государственной кадастровой оценкой 31 мель, включая Положение об

Апелляционной комиссии. Положение об Инспекционной комиссии и Положение об

аккредитации оценщиков, привлекаемых к работам I государственной

кадастровой оценке земель.

При Федеральном кадастровом центре «Земля», входящем в систему

Федеральной службы земельного кадастра России, было образовано структурное

подразделение - Центр оценки земель, на который были возложены функции по

методическому обеспечению работ по государственной кадастровой оценке всех

земель на территории Российской Федерации, подготовке рекомендаций 1

использованию ее результатов для целей налогообложения и иных целей,

установленных законодательством.

В 1999 году Центр оценки земель развернул подготовку программы

среднегосударственной кадастровой оценки земель, заложил основы федеральной

базы данных кадастровой оценки земель в Российской Федерации, приступил к

обучению специалистов Росземкадастра и его территориальных органов, иных

организаций, входящих в систему комитета, вопросам государственной

кадастровой оценки земель. Одновременно были начаты работы по созданию

подсистемы государственной кадастровой оценки земель (ПГКОЗ) в составе

автоматизированной системы Государе венного земельного кадастра (АС ГЗК).

В целях упорядочения организации работ, правительство Российской

Федерации приняло постановление от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении

Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Правила

определили порядок проведения государственной кадастровой оценки земель

всех категорий и различного целевого назначения для целей налогообложения и

иных целей, установленных законом.

Было установлено, что государственная кадастровая оценка земель проводил

Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике, его

территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями

и организациями. В настоящее время выполнение этих работ перешло к

Федеральной службе земельного кадастра России и ее территориальным органам,

как правопреемнику Госкомзема РФ.

9.2. Основные принципы кадастровой оценки сельскохозяйственных

угодий

При определении стоимости большого числа объектов наилучшие результаты

дает применение принципа и технологии массовой оценки1. Технология оценки

при этом базируется на использовании стандартных методик и статистического

анализа2.

Важной задачей было определить вид оценочной стоимости земель

сельскохозяйственных угодий для целей налогообложения. Виды оценочной

стоимости и их взаимосвязи приведены в таблице 1.

Из таблицы видно, что кадастровую стоимость как налогооблагаемую стоимость

земельных участков целесообразно определять как потребительскую стоимость,

характеризующую ценность объекта для конкретного владельца при определенном

варианте его использования.

Налогооблагаемая стоимость земельного участка призвана отражать общие

признаки оцениваемых объектов, объективную шкалу их относительной ценности

(ренты). При этом на налогооблагаемую стоимость земли не должны влиять ни

сезонные колебания спроса, ни оперативные корректировки экономической

политики и финансовых курсов, ни другие факторы временного и конъюнктурного

характера. Устойчивость налогооблагаемой стоимости во времени дает весомые

основания для планирования хозяйственной деятельности, формирования

стабильного бюджета, экономит средства общества на проведение переоценки

кадастровой стоимости земельных участков.

В связи с этим, основным методическим принципом кадастровой оценки

стоимости земли явился принцип анализа факторов ценообразования (факторного

анализа). Методы факторного анализа наилучшим образом зарекомендовали себя

в работах, связанных с зонированием территории, в том числе и оценочном

зонировании, поскольку позволяют получить показатели относительной

стоимости земли в тех случаях, когда статистическими выборками покрыта не

вся оцениваемая территория.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому

назначению, виду функционального использования и близких по значению

кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной

величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных

участков, а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных

зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных

земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров и

основывающихся на классификации земель по целевому назначению и виду

функционального использования.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне

черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется

на основе капитализации расчетного рентного дохода исходя из затрат,

необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности

их природного потенциала.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по

представлению территориальных органов Государственного комитета Российской

Федерации по земельной политике утверждают результаты государственной

кадастровой оценки земель, а сами результаты государственной кадастровой

оценки земель после утверждения вносятся в государственный земельный

кадастр. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой

оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

В целях конкретизации положений, изложенных в указанных Правилах, для

отдельных категорий земель, Госкомзем России разработал и утвердил Правила

государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте

Российской Федерации. В комитете была также разработана Методика

государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне

субъектов Российской Федерации.

Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5