Анализ стратегии государственной жилищной политики

2. Провести инвентаризацию активов сферы, он позволит включить рыночные механизмы, в т. ч. кредитование инвестиционных проектов. В настоящее время основной причиной, по которой не производится регистрация имущества коммунальной сферы, является отсутствие финансовых средств на инвентаризацию и регистрацию имущества в муниципальных бюджетах. Объем средств, требуемый для регистрации - от 10 до 15% средств годового бюджета муниципального образования. Необходимо предоставить инвестиционный налоговый кредит (в соответствии со ст. 66 Налогового кодекса РФ) муниципальным образованиям сроком на 5 лет для регистрации имущества коммунальной сферы.

3. Необходимо имущество естественных монополий сферы коммунального комплекса закрепить в собственности муниципальных образований, для чего принять Федеральный закон «Об особенностях регулирования оборота имущества в сфере коммунального обслуживания».

4. Развитие малого бизнеса в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Отсутствие залогового инструмента у предприятий малого бизнеса в сфере жилищно-коммунального хозяйства не позволяет привлекать кредитные средства даже на быстро окупаемые проекты. Для развития малого и среднего бизнеса необходима государственная программа страхования инвестиционных проектов создания новых материальных активов в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Для реализации данной программы потребуется не более 18 млрд. рублей на пять лет.

Вопросы энергосбережения как составляющей части мероприятий по модернизации системы жилищно-коммунального хозяйства необходимо увязать с проблемой энергосбережения, являющейся межведомственной задачей, для чего следует рассмотреть роль и место федеральной целевой программы «Энергоэффективная экономика» и определить федеральный орган исполнительной власти, ответственный за комплексную реализацию данной программы. Проблему энергосбережения целесообразно поднять на уровень государственной политики, как необходимого элемента экономического развития России [44, c. 2].

Немаловажную роль в повышении качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг играет система организации и проведения контроля над реализацией жилищных прав граждан. Реализация положения Жилищного кодекса, где ст. 20 предусмотрен государственный контроль над использованием и сохранностью жилого фонда, а также соответствием жилищных помещений и предоставляемых населению жилищно-коммунальных услуг установленным требованиям.

Согласно Жилищному кодексу РФ данный контроль должен осуществляться уполномоченными федеральными органами исполнительной власти и органами государственной власти субъектов РФ.

Однако, в ходе административной реформы были упразднены Управление Главной инспекции архитектурно-строительного надзора и Управление Главной государственной жилищной инспекции, входившие ранее в центральный аппарат Госстроя России [39, c. 11].

В соответствии с Положением «О федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору», утвержденному постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 г. № 401, данная служба осуществляет функции по надзору только в части обеспечения безопасности, прочности, устойчивости и эксплуатационной надежности зданий и сооружений, причем только особо опасных.

Это приводит к тому, что органы государственных жилищных инспекций, которые обладают по Кодексу РФ об административных правонарушениях административными и надзорными функциями, в угоду местных руководителей жилищно-коммунального хозяйства превращаются в функциональный придаток административного аппарата жилищно-коммунального хозяйства субъекта РФ, тем самым теряют свою независимость и как следствие - надзорные функции, либо объективность при рассмотрении проблемных вопросов.

Таким образом, в Российской Федерации отсутствует федеральный орган исполнительной власти, ответственный за организацию и контроль в сфере жилищно-коммунального хозяйства, несмотря на существующие нормы в законе: в Жилищном кодексе РФ, в Кодексе РФ об административных правонарушениях.

В связи с этим необходимо:

1. Определить федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на проведение государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда в виде федеральной службы, подчиненной Министерству регионального развития РФ.

2. Подготовить проект ФЗ «О государственном контроле за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям».

Выполнение вышеописанных задач позволит стабилизировать финансовую ситуацию в жилищно-коммунальном комплексе страны, сделать предприятия конкурентоспособными и привлекательными для инвесторов, что наряду с прозрачной тарифной политикой существенно снизит издержки при производстве услуг и приведет к стабилизации цен на жилищно-коммунальные услуги, повысит их качество.

1.3 Товарищество собственников жилья

Товарищество собственников жилья создается, как правило, во вновь построенных или капитально отремонтированных домах, иногда по инициативе муниципалитета как владельца неприватизированных квартир в таком доме, иногда - по инициативе застройщика. Еще реже по инициативе жильцов приватизированных квартир. Уставные цели товарищества - управление уже имеющимся имуществом в интересах его собственников. Цели не предусматривают развития жилищного фонда для удовлетворения растущих потребностей в жилье.

Впервые форму особой некоммерческой организации - товарищества собственников жилья - ввел Федеральный закон от 15.06.1996 г. № 72- ФЗ «О товариществах собственников жилья». Само понятие «товарищество собственников жилья» также заимствовано из этого закона и заимствовано неудачно. Товарищество собственников жилья - объединение собственников помещений в многоквартирном доме, созданное для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, а также для обеспечения его эксплуатации [55, с. 14]. Под комплексом имущества понимается кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости [55, с. 15].

Большое значение для выработки способа согласования интересов собственников жилья в товариществе собственников жилья представляет вопрос о членстве в товариществе. Членом товарищества собственников жилья может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме. Собственник становится членом товарищества с момента подачи заявления в правление товарищества. Прекращается членство с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности на помещение в данном доме. Закон о товариществах собственников жилья (утратил силу с введением Жилищного кодекса) предусматривал обязательность членства в товариществе всех домовладельцев. Однако в 1998 г. Конституционный Суд России признал данное положение не соответствующим Конституции России (ч. 2. ст. 30). Таким образом, стало возможным неучастие собственника квартиры в коллективном управлении домом, если оно осуществляется товариществом собственников жилья. Фактически Конституционный Суд России признал, что свобода выбора одного собственника важнее, чем права других собственников в этом здании. Но если, скажем, один собственник не участвует в управлении общей недвижимостью, то тем самым он ущемляет права других собственников в этом здании, поскольку потребление услуг в многоквартирном доме носит коллективный характер. В новом жилищном кодексе эта норма также отражена - невозможность принудительного членства, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество [43, с. 7].

Важным моментом в управлении многоквартирным домом в виде товарищества собственников жилья является предоставление «дотаций, компенсаций и субсидий». Домовладельцы и наниматели жилья в товариществах собственников жилья обеспечиваются социальной защитой в рамках действующего законодательства и местных решений. Среди мер социальной защиты - передача товариществам собственников жилья установленных государственных и муниципальных дотаций на финансирование затрат на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты, на отдельные виды коммунальных услуг, компенсаций за предоставление льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан, а также предоставление компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг отдельным категориям граждан. Это означает, что в случае создания ТСЖ и передачи дома в его управление установленные законами и другими нормативными актами дотации, субсидии, льготы должны предоставляться товариществу. Однако решение вопроса о том, как должно происходить финансирование, закон оставляет за теми структурами, которые предоставляют названные меры социальной защиты.

Выделим все возможные права и обязанности товариществ собственников жилья.

Статья 137 ЖК РФ устанавливает перечень прав, которые могут быть реализованы товариществами собственников жилья при осуществлении своей деятельности: 1) заключать договор управления многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; 2) определять смету доходов и расходов на год; 3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме; 4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; 5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами; 6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и услуги; 7) продавать и передавать во временной пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Следующая статья 138 устанавливает перечень обязанностей товариществ собственников жилья: 1) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества; 2) выполнять обязательства по заключенным договорам; 3) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; 4) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещение обязанностей по содержанию ремонту общего имущества в соответствии с их долями (кв. метрами общей жилой площади) в праве собственности на данное имущество; 5) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; 6) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; 7) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Кроме того, повседневная деятельность крупных товариществ собственников жилья в Оренбурге связана с рядом проблем. Прежде всего, это проблема согласования интересов большого числа собственников. Интересы жильцов одного дома могут не совпадать с интересами жильцов соседнего дома, что обуславливает потенциальную конфликтность в товариществе [37, с. 3]. Подобные примеры не часты, однако инициатива частного бизнеса и самих жильцов в процессе создания товарищества собственников жилья становится все более заметной.

В настоящее время создание товариществ собственников жилья ведется, как правило, на базе нового строительства, в основном по инициативе застройщиков - представителей частного бизнеса, которые относятся к товариществам как к инструменту продвижения жилья как товару на рынке. Сейчас по приблизительной оценке, более 70% зарегистрированных товариществ собственников жилья создано именно в новостройках.

Создание товариществ собственников жилья в строящихся домах выгодно в первую очередь самим застройщикам. Можно с уверенностью сказать, что многие застройщики понимают эту выгоду, поскольку основной прирост количества товариществ собственников жилья в последнее время происходит именно за счет новостроек. Однако немалую роль здесь играют и принимаемые многими муниципалитетами решения не брать на себя обязательства по эксплуатации жилья, предназначенного для продажи в частную собственность. Ответственность за выполнение этой задачи перекладывается на застройщиков. Взамен город предлагает застройщиками помощь в регистрации товариществ собственников жилья.

Сочетание многообразия собственников и многообразия форм управления скорее сделает жилищный сектор страны устойчивым и доступным.

Все преимущества и минусы создания и функционирования такой формы самоорганизации жильцов как товарищество собственников жилья наглядно представлены на рисунке 1.

4

Рисунок 1 - Преимущества и недостатки создания и функционирования товариществ собственников жилья

Кроме товариществ собственников жилья, существуют и другие формы самоорганизации граждан на территориях: ЖСК - жилищно-строительные кооперативы; КТОС - комитеты территориального общественного самоуправления. Общие сравнительные характеристики каждой из форм представлены в таблице 1.

Таблица 1 Характерные признаки субъектов территориального общественного самоуправления

Опыт обслуживания товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов и комитетов территориального общественного самоуправления показывает неоспоримые преимущества этих организационных форм перед старой системой жилищно-коммунального хозяйства: собираемость финансовых средств за оказываемые жилищно-коммунальные услуги гораздо выше, чем в жилье, обслуживаемым муниципальными предприятиями; оплата энергоснабжающим и обслуживающим организациям осуществляется вовремя и в полном объеме; жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников жилья одними из первых начали устанавливать счетчики учета расхода воды и тепла; как правило, убытки по содержанию жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья (без учета средств на капитальный ремонт) в 1,5-3 раза меньше, чем убытки по содержанию жилого фонда, находящегося в управлении муниципального предприятия. Это происходит в связи с адресным использованием финансовых средств; ревизионные комиссии ежегодно проверяют финансовую деятельность жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья и доводят ее результаты до сведения собственников жилых помещений; создание товариществ собственников жилья обеспечивает население дополнительными рабочими местами непосредственно на данной территории; обслуживающий персонал жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья регулярно и в срок получает зарплату; вовремя и в полном объеме отчисляются налоги.

2. Исследование жилищной политики Администрации Промышленного района г. Оренбурга

2.1 Характеристика товариществ собственников жилья на примере ТСЖ «Наш дом», ТСЖ «Урал», ТСЖ «Малая земля», ТСЖ «Счастье», ТСЖ «Сырейка»

Товарищества собственников жилья - это наиболее обработанная законодательством форма управления. У товарищества собственников жилья четкие и прозрачные рамки деятельности. Решение о создании товарищества собственников жилья должно принять большинство собственников жилья (более 50% голосов). Из числа своих же жителей они избирают правление, а из них - председателя. Если товарищество собственников жилья решит сам управлять домом, надо принять на работу электрика, дворника, слесаря, других специалистов. Можно поручить это управляющему компанией или же разделить полномочия. Часть работы будет делать председатель (собирать деньги с жильцов, вести переговоры с должниками, заключать договоры с подрядчиками по проведению ремонта). А управляющей компании можно поручать что-то конкретное: подготовить дом к отопительному сезону, обслуживать внутридомовые сети и т.д. Эта форма считается самой грамотной, потому что высший орган товарищества собственников жилья - общее собрание, то есть не администрация города или района. Все недовольства по обслуживанию подаются на имя председателя правления. Заявления рассматриваются на правлении, и оно решает, заменить ли, к примеру, кому-то батарею бесплатно или за деньги.

Другой плюс этой формы управления в том, что председатель правления подвластен ревизионной комиссии, которая также избирается из числа жителей. Желательно, конечно, чтобы они имели какое-то экономическое или бухгалтерское образование, потому как им надлежит проверять финансовые документы. По результатам ревизии созывается общее собрание, председатель отчитывается о проделанной работе, если есть управляющий, то может отчитываться он.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6