Арендные отношения и их правовое регулирование

Если здание или сооружение относится к муниципальной собственности, то муниципальные образования управомочивают соответствующие структуры по управлению муниципальной собственностью и дают согласие на аренду. Рассмотрим ещё один пример по данному правилу.

Закон не запрещает арендодателю передавать заложенные здания и сооружения в аренду. И если в договоре аренды не предусмотрен такого рода запрет, то залогодатель здания или сооружения в праве заключить договор аренды относительно предмета залога, получив на это согласие залогодержателя (ст. 314 ГК). В соответствии с п.3 ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающем закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступившее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передаёт в залог только здание или сооружение, а земельный участок, либо право его аренды не являются предметом залога, такой договор считается ничтожной сделкой (ст. 168 ГК). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст. 340 ГК.

Российское законодательство об аренде недвижимости строится на двух основных принципах. Во-первых, на принципе свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора. Во-вторых, при регулировании аренды недвижимости нет защиты “слабой стороны”, как это есть в жилищном найме, а последовательно проводится идея защиты прав кредитора, в качестве которого в зависимости от ситуации может выступать как одна, так и другая сторона договора аренды. Так, при неуплате арендатором арендных платежей более двух раз подряд арендодателю предоставляется право требовать расторжения договора или аккумулировать арендные платежи. В то же время при невыполнении арендодателем своих обязанностей по договору, например, при неосуществлении капитального ремонта, арендатор может, в свою очередь, потребовать расторжения договора или применить к арендодателю иные меры, предусмотренные законом. Такой подход законодателя к договору аренды позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.

В последние годы разработано и утверждено несколько типовых договоров аренды, в том числе в отношении федерального недвижимого имущества, переданного в хозяйственное ведение или в оперативное управление, а также договоров аренды нежилых помещений, зданий, сооружений, земельных участков, принадлежащих субъектам Российской Федерации. Все эти договоры содержат значительное число условий, которые также становятся существенными условиями, теми, относительно которых по заявлению одной из сторон (в данном случае -- арендодателя) должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 ст. 432 ГК).

В отношении аренды здания, сооружения, предприятия это должен быть единый документ, подписанный сторонами. Несоблюдение требуемой формы влечет недействительность такого договора. На практике заключение договора в форме единого документа будет предпочтительным и в тех случаях, когда договор аренды иного недвижимого имущества будет нуждаться в регистрации.

Поскольку здание всегда находится на земле и для использования его арендатором неизбежно возникнет вопрос о той или иной мере пользования землей вокруг здания и под зданием, ГК впервые сформулировал императивные нормы о приобретении арендатором здания прав на земельный участок. Речь идет, разумеется, не об абстрактном безразмерном участке, а о том участке, который действительно необходим для использования арендованного здания в соответствии с его назначением (пункты 1 и 3 ст. 652 ГК). В этом случае здание становится как бы главной вещью, а право на земельный участок выступает в качестве принадлежности такой вещи. Право на земельный участок возникает одновременно с правом пользования арендованным зданием, поскольку передается одновременно с передачей прав на здание по этому же договору.

Договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора. Обмен письмами, телеграммами и другие разновидности письменной формы договора в этом случае не считаются надлежащей формой. Нотариальная форма договора может быть использована по соглашению сторон.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий (сооружении) на срок не менее года, в этом случае договор считается заключенным с момента регистрации. Если договор заключен на неопределенный срок, он не подлежит государственной регистрации, даже если его фактическое действие превышает годовой срок, и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Однако в тех случаях, когда государственной регистрации договора аренды здания не требуется, а по этому же договору соответствующий земельный участок также предоставляется в аренду, может возникнуть коллизия с правилами о регистрации договора аренды земельного участка, который подлежит регистрации независимо от срока действия договора.

Пересмотр арендной платы, который может осуществляться только по соглашению сторон, не допускается чаще чем один раз в год. Законом может быть установлен иной, в том числе более короткий, срок пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества, т.е. установление иных минимальных сроков пересмотра возможно и для аренды зданий (сооружений). Но устанавливаться такие сроки могут только федеральным законом, поэтому определение более коротких сроков пересмотра арендной платы в нормативных актах субъектов Российской федерации не будет иметь юридической силы.

Специальный параграф ГК об аренде здания (сооружения) содержит также правила в отношении исполнения договора, а именно о передаче имущества в аренду и возврате его арендодателю при прекращении договора. Передача осуществляется по передаточному акту или иному, менее формализованному, документу о передаче, подписываемому сторонами. Только после подписания соответствующего документа обязанности по передаче считаются исполненными и именно с момента осуществления передачи возникает обязанность арендатора по уплате арендной платы. Уклонение от подписания документа о передаче рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче или принятия имущества. ГК прямо не устанавливает презумпции несения той или стороной расходов на подготовку передачи здания (сооружения), как это сделано в отношении аренды предприятия, но по смыслу правил ст. 655 ГК речь идет об отнесении расходов на сторону, осуществляющую передачу. Разумеется, стороны могут в договоре предусмотреть иное.

На договор аренды здания (сооружения) в полной мере распространяются правила об ответственности арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества. При этом указание на выявленные недостатки в передаточном акте или в ином документе, подписанном сторонами, будет достаточным основанием для освобождения арендодателя от ответственности за недостатки здания (сооружения) на основании пункта 2 ст. 612 ГК.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества в договоре аренды здания (сооружения) распределяются традиционно -- капитальный ремонт по общему правилу возлагается на арендодателя, текущий ремонт и несение расходов по содержанию имущества -- на арендатора. Стороны свободны договориться об ином. Судьба произведенных арендатором улучшений имущества определяется традиционно, по правилам ст. 623 ГК. При этом судебная практика исходит из того, что возмещению подлежит рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, на момент возврата имущества арендодателю, а не сумма затрат, которые произведены арендатором на момент выполнения улучшений.

К договору аренды здания (сооружения) в полной мере применяются правила о досрочном расторжении договора аренды, предусмотренные статьями 619-620 ГК и, что особенно важно, правила о преимущественном праве арендатора, надлежащим образом исполняющего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок, если отсутствие у арендатора такого права не будет прямо оговорено в договоре аренды (ст. 621 ГК).

Аренда нежилых помещений. ГК прямо не называет нежилые помещения в числе объектов недвижимости, однако не дает исчерпывающего перечня таких объектов, а, напротив, допускает (пункт 1 ст. 130 ГК) отнесение иных объектов к недвижимости другим, законом. Вопрос о том, являются ли вообще нежилые помещения самостоятельными объектами недвижимого имущества, получил однозначное законодательное разрешение только с принятием Закона о регистрации. Закон о регистрации назвал в статье 1 нежилые помещения в ряду других разновидностей недвижимости, то есть определил их как самостоятельный вид недвижимого имущества, в то же время из пункта (ст. 12 Закона следует, что нежилые помещения -- это объекты, входящие в состав зданий и сооружений, то есть других объектов недвижимости. Таким образом, нежилое помещение -- это специальный объект недвижимости, не имеющий непосредственной связи с землей. Это, в частности, означает, что при осуществлении сделок с таким объектом нет необходимости предоставлять его пользователю или приобретателю самостоятельное право на землю, на которой расположен соответствующий объект, поскольку для эксплуатации такого объекта необходимо иное -- возможность прохода или даже пользования частями здания, в котором этот объект расположен.

В отношении договоров аренды нежилых помещений основным спорным вопросом оказался вопрос об их государственной регистрации. Поскольку правило ст. 651 ГК, исключающее необходимость государственной регистрации договоров, заключенных на срок менее одного года, расположено в специальном параграфе, регулирующем аренду зданий и сооружений, и нигде в законодательстве не упоминается о распространении правил этого параграфа на аренду нежилых помещений, на практике во многих субъектах Российской Федерации требовалась регистрация договоров аренды нежилых помещений независимо от срока, на который заключены такие договоры. После принятия Закона о регистрации такое требование содержалось в нормативных актах органов ряда субъектов Российской Федерации. Так, в Москве обязательность регистрации подобных договоров аренды была закреплена распоряжением мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. № 911-РМ Распоряжения мэра Москвы от 27 декабря 1999 г. № 1504-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» // Вестник мэрии Москвы. - 1999. - 2000. - № 3. - С. 13., применительно к субаренде действовал тот же принцип обязательности регистрации договоров в отношении объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности Москвы Распоряжение первого заместителя премьера Правительства Москвы от 1 апреля 1999 г. № 217-РЗП «Об обязательной регистрации договоров аренды (субаренды)» // Вестник мэрии Москвы. - 1999. - № 17. - С. 11..

Жилые помещения также могут выступать объектом договора аренды (п. 2 ст. 671 ГК). К ним, как и к нежилым помещениям, подлежат применению общие правила ГК о договорах аренды с учетом, однако, тех особенностей, которые проистекают из особенностей предмета договора, то есть предназначенности помещения для проживания граждан. Аренда жилых помещений осуществляется только юридическими лицами (граждане заключают в отношении жилых помещений договор найма жилого помещения -- социального или коммерческого, который предоставляет значительное число социальных и иных гарантий нанимателю) и только с одной целью -- для проживания в них граждан. Условия, на которых гражданин может проживать в таком помещении, могут быть различными, как возмездными, так и безвозмездными, но это не может уже быть договор жилищного найма Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - М. Юрайт-Издат. 2004. - С. 120.. Проживание граждан в жилом помещении будет зависеть не только от выполнения ими своих договорных обязанностей, но и от судьбы договора аренды жилого помещения. В большинстве случаев граждане будут заключать с арендатором договор субаренды. Так, в Москве в отношении принадлежащих городу жилых помещений прямо установлено, что арендатор не только имеет право, но и обязан сдать жилое помещение гражданам для проживания по договору субаренды Пункт 8 Постановление Правительства г. Москвы от 21 января 1997 г. № 46 «О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы» // Вестник мэрии Москвы. - 1997. - № 9. - С. 13.. Возможность передачи жилых помещений, арендованных юридическим лицом, гражданам в безвозмездное пользование обусловлена тем, что в соответствии со статьями 615 и 690 ГК арендатор должен быть управомочен собственником-арендодателем передавать соответствующие помещения в безвозмездное пользование. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В отношении договора найма жилого помещения не требуется государственной регистрации вне зависимости от срока, на который заключен договор.

Незавершенное строительство как предмет договора аренды недвижимости. Объекты незавершенного строительства -- это недостроенные и не сданные в эксплуатацию имущественные комплексы, отдельные здания, сооружения и подобные объекты. Универсальное законодательное определение объекта незавершенного строительства отсутствует. Упоминание его в разных нормативных актах дается в различных смыслах -- от строящегося жилого дома в Законе об ипотеке Ст. 76 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400. до (применительно к государственному строительству) объекта, в отношении которого истекли установленные сроки строительства и строительство приостановлено в связи с отсутствием средств материально-технического обеспечения Постановление Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов» (в ред. от 21.03.1994 г.) // СП РФ. - 1992. - № 7. - Ст. 35..

Указом Президента РФ установлена продажа гражданам и юридическим лицам права аренды земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений и предназначенных под застройку Указ Президента РФ от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 48. - Ст. 5546; Постановление Правительства РФ от 10 января 1998 г. № 2 «Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» (в ред. от 21.08.2000 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 263., вне зависимости от того, относятся ли соответствующие земли к федеральным, муниципальным или принадлежат субъектам Российской федерации.

По сути никакое право аренды при этом не продается, поскольку права аренды до заключения арендного договора вообще не существует. Приобретение права аренды -- это возложение дополнительного финансового бремени на арендатора, который помимо арендной платы будет вынужден внести плату за право считаться арендатором.

В Москве право заключения договора аренды земельного участка имеет свою стоимость не только в случае проведения торгов. С 1994 г. за заключение договора аренды городских земель практически со всех арендаторов и вне зависимости от способа заключения договора аренды взимается определенная плата. Исключение составляют лишь участки, предназначенные под объекты социальной сферы или городского заказа.

Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен. Для осуществления регистрации, согласно пункту 2 ст. 26 Закона о регистрации, наряду с другими документами должен быть представлен план (чертеж границ) земельного участка.

В отношении прекращения договора, его досрочного расторжения и, что немаловажно, преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок должны применяться соответствующие правила ГК.

П. 2 ст. 658 ГК воспроизводит правило об обязательной регистрации договора аренды предприятия вне зависимости от срока договора. Как уже указывалось, государственной регистрации вне зависимости от срока, на который они заключены, подлежат также договоры аренды земельных участков.

Из смысла и значения государственной регистрации вытекает и необходимость регистрировать изменения, вносимые в зарегистрированный договор аренды. Изменения могут подчас носить весьма существенный характер, если они касаются, например, размера арендной платы, срока договора и т.п. Знание о таких изменениях может иметь значение не только для сторон, но и для третьих лиц, в том числе для потенциального приобретателя недвижимости, обремененной договором аренды. Однако речь не должна, видимо, идти о самостоятельном акте регистрации, в этом случае необходимо осуществить лишь изменение и дополнение уже существующих регистрационных записей Кюршунова Н. Обремененное имущество: оправданны ли риски? // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 9. - С. 11..

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды.

Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до передачи его арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведомления в п. 1 ст. 657 ГК не установлен и потому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК.

Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК). Указанный трехмесячный срок относится к пресекательным. Его пропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу, пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8