Арендные отношения и их правовое регулирование

1. Законодательство не содержит единого подхода к имущественному найму. Подтверждением точки зрения, что аренда, связанная с передачей имущества во владение, имеет вещно-правовой характер, может служить часть 2 пункта 3 статьи 335 ГК РФ: «Залог прав аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц». Так как «право на другую вещь» является синонимом понятия «ограниченное вещное право», то можно сделать вывод, что законодатель таким образом указал на включение арендных прав в число ограниченных вещных прав. В статье 132 ГК РФ аренда названа в числе «сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав».

С другой стороны, в Федеральном законе РФ от 24 июня 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в статье 12 аренда перечисляется среди вещных прав, но позже содержится следующее положение: «Лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право пожизненного пользования и другие права), вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество».

2. Несмотря на то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений. В виду того, что объектом аренды может выступать не все здание, а отдельное помещение.

Было бы предпочтительнее ввести в Гражданский кодекс новую главу назвав ее «Аренда нежилых помещений». За основу построения норм этой главы можно взять главу 35 «Наем жилых помещений», с изъятием норм неприменимых в найму нежилого помещения.

3. В ГК РФ (ст. 130) непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. В то же время Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения отнесены к числу недвижимых объектов, сделки с которыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие на практике привело к парадоксальной ситуации, когда договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этого договора превышает один год (ст. 651 ГК РФ), а договор аренды нежилого помещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрации независимо от срока.

Необходимо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями, т.е. государственной регистрации должен подлежать любой договор аренды предметом которого является недвижимое имущество.

4.Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Как известно, сегодня такого закона нет, принятие которого в значительной степени облегчит работу юриста.

5. Типовой договор бытового проката предметов домашнего обихода, спортивного инвентаря и музыкальных инструментов, утвержденный постановлением Правительства РСФСР от 1 февраля 1965 г., относится к числу действующих нормативных актов, хоты имеет противоречия с действующим Гражданским кодексом РФ. Представляется, в настоящее время необходимо новое положение о бытовом прокате разработанное на основе действующего гражданского законодательства с использованием прокатными организациями конструкции договора присоединения.

6. Существует проблема соотношения между договорами буксировки и имущественного найма. Это выражается уже в том, что нельзя исключить возможность использования для буксировки как такового договора имущественного найма (аренды). Речь идет о случаях, когда отправитель для осуществления буксировки обращается к одной из разновидностей договора имущественного найма - той, которая именуется в ГК "аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации". Различие состоит уже в том, что подобная услуга способна создать лишь предпосылку для пространственного перемещения определенного буксируемого объекта. Между тем в указанном случае именно последнее - пространственное перемещение, выражающее суть договора буксировки, осуществляет сторона, которая обратилась за соответствующей услугой. Как справедливо было отмечено по этому поводу, "главным и определяющим критерием договора буксировки и его экономическим содержанием является не предоставление буксира в арендное пользование или внаем, а перемещение тягой буксира буксируемого судна, плота или другого плавучего объекта".

7. В юридической литературе поставлен вопрос о соотношении договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора перевозки. Аренда транспортных средств с экипажем в известной мере смыкается с договором перевозки, что вызвало при разработке ГК предложения о переносе ее в другую главу. Однако в данном случае между собственником транспортного средства и лицом, нанимающим это средство, возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатации транспортного средства арендатором у него складываются отношения с другими лицами по перевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями главы 40. Такой подход не вызывает возражений.

8. Вместе с тем у этой проблемы имеется и иной аспект, а именно: соотношение договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования. Проблема разграничения договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования (чартера) усложняется тем, что отдельные транспортные уставы и кодексы смешивают данные виды обязательств и выходят за пределы их правового регулирования, обозначенные в ГК.

9. В легальном определении договора найма жилого помещения (т.е. договора коммерческого найма) отсутствует указание на временный его характер, но зато выделена обязанность нанимателя использовать полученный предмет договора только "для проживания в нем".

Отмеченные различия имеют неодинаковое значение. Что касается предмета договора, то, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, договор аренды жилого помещения, на что уже обращалось внимание, представляет собой одну из разновидностей аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Тем самым предмет у одних договоров охватывает применительно к имуществу "все", а у других - лишь "часть". Но такого рода различие могло бы сыграть свою роль только в случае, если бы речь шла о признании договоров найма жилого помещения видом договора аренды, подобно тому как это сделано в гл. 34 ГК в отношении аренды транспортных средств, аренды предприятий, аренды зданий и сооружений. И наоборот, для признания договоров найма жилого помещения самостоятельным типом договоров этого явно недостаточно.

Таким образом, действующее законодательство о договоре аренды, нуждается в совершенствовании, что будет способствовать успешному развитию арендных правоотношений в России.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. - М. Закон. - 102 с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации ч. 1-3. - М. ТК Велби. 2006. - 462 с.

3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. - М. Кодекс. - 224 с.

4. Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995 г. № 167-ФЗ (в ред. от 31.12.2005 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 47. - Ст. 4471.

5. Федеральный закон РФ от 29 октября 1998 г. «О финансовой аренде (лизинге)» (в ред. от 26.07.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.

6. Федеральный закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» (с изм. от 15.04.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823.

7. Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30.12.2004 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

8. Постановление Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов» (в ред. от 21.03.1994 г.) // СП РФ. - 1992. - № 7. - Ст. 35.

9. Постановление Правительства г. Москвы от 21 января 1997 г. № 46 «О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы» // Вестник мэрии Москвы. - 1997. - № 9. - С. 13.

10. Распоряжения мэра Москвы от 27 декабря 1999 г. № 1504-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» // Вестник мэрии Москвы. - 1999. - 2000. - № 3. - С. 13.

11. Распоряжение первого заместителя премьера Правительства Москвы от 1 апреля 1999 г. № 217-РЗП «Об обязательной регистрации договоров аренды (субаренды)» // Вестник мэрии Москвы. - 1999. - № 17. - С. 11.

12. Указ Президента РФ от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 48. - Ст. 5546.

13. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. - 1992. - № 16. - Ст. 1237.

14. Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 г. № 1929 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности» // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 22. - Ст. 2463.

15. Постановление Правительства РФ от 10 января 1998 г. № 2 «Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» (в ред. от 21.08.2000 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 263.

Научная и учебная литература

16. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. - 2006. - № 2. - С. 20.

17. Богданова Е.Е. Прекращение и изменение договора // Законодательство. - 2005. - № 11. - С. 25.

18. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика. - 2006. - № 3. - С. 31.

19. Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «О финансовой аренде (лизинге)» (постатейный)- М. ЗАО Юстицинформ. 2005. - 168 с.

20. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М. Статут. 2002. - 626 с.

21. Витрянский В.В. Договорное право. - М. Статут.2004. - 642 с.

22. Волкова А. Земля под зданием: оформление отношений // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 23. - С. 21.

23. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. / Под ред. Козырь О.М. - М. Норма. - 568 с.

24. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. - М., Междунар. отношения. 1993. - 348 с.

25. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций. Отв. ред. Садиков О.Н. - М. Издательство БЕК. 1997. - 486 с.

26. Гражданское право: Учебник / Под ред. Калпиной А.Г. - М. Юристъ. 2002. - 462 с.

27. Гражданское право В 2-х т. / Под ред. Суханова Е.А. Т. 2. - М. БЕК. 1993. - 520 с.

28. Гражданское право. Часть вторая: учебник / Отв. ред. Мозолин В.П. - М. Юристъ. 2004. - 568 с.

29. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Обязательственное право. Сборник нормативных актов. - М. Юрлитиздат. 1989. - 642 с.

30. Добрачев Д.В. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельного участка // Журнал российского права. - 2005. - № 7. - С. 31.

31. Долинская В.В. Аренда // Общие положения и проблемы правового регулирования. - 2002. - № 3. - С. 3-11.

32. Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред. Боголюбова С.А. (3-е изд., перераб. и доп.). - М. Юстицинформ. 2006. - 456 с.

33. Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом // Законность. - 2000. - № 12. - С. 11.

34. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - М. Юрайт-Издат. 2004. - 564 с.

35. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. В кн. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л. - М. Исследовательский центр частного права. 1998. - 462 с.

36. Кособродов В.М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка // Адвокат. - 2006. - № 1. - С. 21.

37. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. Абовой Т.Е., Богуславского М.М., Кабалкина А.Ю., Лисицына-Светланова А.Г. - М. Юрайт. 2005. - 562 с.

38. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред Абовой Т.Е., Богуславского М.М., Кабалкина А.Ю., Лисицына-Светланова А.Г. - М. Юрайт. 2005. - 568 с.

39. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. ред. Садиков О.Н. - М. Инфра-М. 1996. - 612 с.

40. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание четвертое, исправленное и дополненное) / Под ред. Садикова О.Н. - М. Инфра-М. 2004. - 642 с.

41. Кузнецова Л. Преимущественное право аренды // Право и экономика. - 2006. - № 2. - С. 24.

42. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное) - М. Юстицинформ. 2006. - 462 с.

43. Кюршунова Н. Обремененное имущество: оправданны ли риски? // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 9. - С. 11.

44. Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 32.

45. Липавский В.Б. Тайм-чартер в системе договоров фрахтования // Транспортное право. - 2005. - № 3. - С. 31.

46. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч. Часть 2). По изд. 1902. - М. Статут. 1997. - 564 с.

47. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. 1 Т. - М. Статут. 2002. - 536 с.

48. Пугинский С.Б. Правовое регулирование аренды государственных и муниципальных предприятий. Дисс. канд. юрид. наук. - М. 1992. - 136 с.

49. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М. Инфра. 2001. - 326 с.

50. Романова Г.В. Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков: теория и практика // Юрист. - 2006. - № 1. - С. 22.

51. Селянин А.В. Защита прав потребителей: Учебное пособие для вузов. - М. ЗАО Юстицинформ. 2006. - 302 с.

52. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - М. Волтерс Клувер. 2006. - 482 с.

53. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. - 1998. - № 8. - С. 91.

54. Трепицын Н.И. Гражданское право губерний Царства Польского и русское. - Варшава. 1917. - 468 с.

55. Трубников С.В. Правила для арендатора // Партнер. - 2006. - № 9. - С. 21.

56. Шаталов С. Композитарная трактовка лизинга // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 29. - С. 16.

57. Шершеневич Г.Ф. Российское гражданское право (по изд. 1907 г.). - М. Статут. 2003. - 628 с.

58. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М. Статут. 1995. - 594 с.

59. Югай О.Д. Нарушение лизингополучателем договора финансовой аренды // Юрист. - 2006. - № 2. - С. 19.

Материалы юридической практики

60. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 29 сентября 1994 года «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1994. - № 11. - С. 2.

61. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998. - № 10. - С. 14-21.

62. Информационное письмо от 28.07.1995 №7/оп-434 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практики» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1995. - № 5. - С. 29-30.

63. Информационное письмо Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.02 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. - № 4. - 2002. - С. 68-69.

64. Постановление Президиума ВАС от 19.03.2004 № 7177/04 // Вестник ВАС. - 2005. - № 3. - С. 13.

65. Решение Верховного Суда РФ № ГКПИ98-808, 809 от 24.02.1999 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2000. - № 6. - С. 17.

66. Постановление Президиума ВАС РФ от 14 февраля 2006 г. № 9895/05//Вестник ВАС РФ.- 2006.- № 7.-С.10.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8