Договор аренды нежилых помещений

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.

Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 ГК РФ, в связи, с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.

Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.

По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.

Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения. п. 7 Информационного письма Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 11.01.02 г. № 66. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Вестник ВАС РФ № 3, 2002. - С.22-23.

Другим вариантом развития событий является требование одной из сторон договора аренды о его досрочном расторжении вследствие нарушения другой стороной своих обязательств по этому договору.

В тех случаях, когда возможность изменения или расторжения договора не предусмотрена законом или договором и сторонами не достигнуто об этом соглашение, договор, может быть, расторгнут или изменен по требованию суда.

В гл. 34 ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы, касающиеся изменения договора, зато в гл. 29 ГК РФ «Изменения и расторжение договора», закреплены общие нормы, связанные с изменением договоров гражданско-правового характера, которые распространяются и на договора аренды.

При досрочном расторжении договора аренды следует обратиться к специальным нормам ГК РФ.

Одна из положительных черт ГК РФ - подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620). Ведь Основы гражданского законодательства Основы Гражданского Законодательство СССР и республик от 31.05.1991 г. Ведомость ВС СССР, №26. 1991. - Ст.733. (п. 1 ст. 86) указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда «в случаях, предусмотрены законодательными актами», а Основы законодательства об аренде Основы Законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989г. Ведомость Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 29.111989 г. № 25. - Ст. 481. (Согласно Федеральному закону от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ настоящие Основы не применяются на территории Российской Федерации с 1 марта 1996 г.) (п. 1 ст. 13) допускали возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон «в случаях нарушения другой стороной условий договора».

Для прекращения договора аренды (в т.ч. досрочное расторжение) предусмотрены специальные нормы (ст. 617, 619 и 620 ГК РФ), которые частично изменяют общий порядок (Гл. 26 и 29 ГК РФ), установленный для любых видов обязательств (договоров), хотя их и не отменяют.

Статьи 619, 620 ГК РФ устанавливают порядок для расторжения договора аренды по требованию арендатора и арендодателя.

Так, соответственно со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора.

Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которого существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, на что они в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В этой связи важно подчеркнуть, что решающее значение для применения указанной статьи имеет не размер ущерба как таковой, а его соответствие с тем, чего могла ожидать от исполнения договора сторона. По этой причине вполне возможно удовлетворение требования о расторжения договора при нарушении, незначительном по размеру ущерба, и равно отказ в удовлетворении такого же требования, несмотря на то, что ущерб оказался весьма значительным. Решение суда зависит лишь от того, является ли действительно существенной разница между тем, на что вправе была рассчитывать сторона, заключая договор, и тем, что в действительности она могла получить.

Арендодатель должен будет доказать, что арендатор допустил существенные нарушения договора аренды (например, в случае если арендатор не соблюдает мер противопожарной безопасности, создает угрозу гибели или порчи нежилого помещения).

Рассматривая вторую часть п. 1 ст. 619 ГК РФ, арендодатель может расторгнуть договор аренды нежилого помещения, в случае, если арендатор использует нежилое помещение не по его назначению. В договоре аренды нежилого помещения должно быть обязательно внесено условие о назначении нежилого помещения.

2) существенно ухудшает арендованное имущество.

Под существенным ухудшением арендованного нежилого помещения следует понимать такое изменение его качества, которое при дальнейшей эксплуатации данного нежилого помещения невозможно или возникли (возникнуть) препятствия, либо использование нежилого помещения по его прямому назначению стала невозможным.

Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного нежилого помещения может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного действия (бездействия) арендатора происходит существенное ухудшение этого нежилого помещения.

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Данный пункт ГК РФ, является самым распространенным основанием для расторжения договора аренды нежилого помещения. Половина исков предъявляемых арендодателем в суды, предъявляются именно по этому основанию. Кроме этого арендодатель параллельно взыскивает штрафные санкции за пользование чужими денежными средствами. В каждом номере журнала «Вестник арбитражного суда РФ» существует не по одному Постановлению касающихся расторжения договора по данному основанию.

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Данный способ расторжения применяется арендодателем очень редко, т.к. согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ, капитальный ремонт нежилого помещения производит арендодателем, хотя данный пункт является диспозитивной, то стороны могут предусмотреть условия, что, капитальный ремонт производит арендатор, тогда договор аренды нежилого помещения, может быть, расторгнут по инициативе арендодателя.

Но если арендатор устранит нарушения, предусмотренные в ст. 619 ГК РФ до вынесения судебного решения, то требование арендодателя расторгнуть договор аренды удовлетворению не подлежит.

Например, Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора - систематическими неплатежами арендной платы, невыполнением договоров субаренды без решения арендодателя.

В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Как следует из ст. 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжения договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска п. 8 информ. письма Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 05.05.97 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Вестник ВАС РФ № 7, 1997. - С.108. .

Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов общей юрисдикции и арбитражных судов явление не частое, хотя законодатель в ст. 620 ГК РФ предусмотрел случаи, когда арендатор в праве обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Создание препятствий пользования нежилым помещением может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным нежилым помещением, в частности, не проведение арендодателем капитального ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию нежилого помещения, когда такие обязанности возложены на него договором.

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными договор аренды, может быть, расторгнут при наличии у арендованного нежилого помещения любых препятствующих пользованию недостатков.

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки.

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования.

Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

Стороны могут согласовать в договоре аренды иные условия расторжения. Например, договор аренды может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя в случае ненадлежащего выполнения условий договора арендатором, в случае, если стороны не пришли к соглашению при внесении изменений в договор относительно увеличения арендной платы.

Кроме этого основания, стороны в договоре могут предусмотреть и иные основания для расторжения договора. Например, арендодатель может расторгнуть договор аренды нежилого помещения, в случае, если арендатор передал без письменного согласия арендодателя, в субаренду нежилое помещение; арендатор может расторгнуть договор, в случае, если арендодатель в течение определенного количества месяцев, не производит вывоз мусора.

В ст. 451 ГК РФ впервые для российского законодательства закреплена возможность изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Ссылка стороны на существенное изменение обстоятельств, возникшее после заключения договора возможна только в соответствии будущего исполнения. Если заинтересованная сторона требует применить ст. 451 ГК РФ в отношении уже предоставленного исполнения, то ему должно быть в этом отказано, так как юридическая консультация данной статьи позволяет применить ее лишь в отношении еще не произведенного исполнения. При исполнении до существенного изменения обстоятельств части обязательства ст. 451 ГК РФ применяется в отношении неисполненной части обстоятельств.

Анализируя ст. 451 ГК РФ, нужно подчеркнуть, что данная норма применяется с учетом ст. ст. 309, 420 ГК РФ, устанавливающих принцип обязанности исполнения договора в качестве общего правила.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько фундаментально, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Например, основанием для изменения договора аренды нежилого помещения, заключенного для использования помещений под гостиницу, будет резкое сокращение туристов вследствие изменения экологических условий, в таком случае стороны договора могут прийти к соглашению об изменении договора аренды, в соответствии с которым арендатору будет предоставлено право сдавать арендуемое помещение в субаренду под офисы.

Основанием для расторжения вышеуказанного договора, является наводнение, в результате которого арендуемое нежилое помещение получило такие повреждения, при которых оно стало непригодным для использования по назначению и не подлежит восстановлению. В таких ситуациях стороны могут прийти к соглашению о досрочном прекращении договора аренды нежилого помещения.

Закон возлагает на заинтересованную сторону бремя опровержения презумпции того, что для нее из-за такого изменения обстоятельств возникла ситуация неприемлемости исполнения в измененном виде вследствие чрезвычайной обременительности.

В случае, если стороны договора не достигли соглашения о приведении договора аренды в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его прекращении, то заинтересованная сторона вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

В литературе справедливо отмечается, что «решающим фактором в оценке изменения обстоятельств будет ответ на вопрос о том, могли ли стороны разумно предвидеть такие изменение» Комментарии части 1 Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. Под ред. Т. Брагинской. - М.: Фонд «Правовая культура», 1995. - С.362.. Положения ст. 451 ГК РФ не применяются, если сторона знала о неблагоприятном развитии событий или могла бы разумно принять их во внимание до заключения договора и избежать отрицательных последствий.

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Возьмем к примеру, тоже наводнение, оно подмыло фундамент здания и в нежилом помещении пошли по стенам трещины, которые привели данное нежилое помещение в аварийное состояние.

По смыслу закона, к подобным неопределенным причинам можно отнести не только неопределимую силу, но и другие обстоятельства, находящиеся в не контроле сторон (девальвация, резкое изменение конъюнктуры, изменения законодательства и т.д.). Неопределенность должна быть объективной: заинтересованная сторона, обязана доказать, что не для него, не для другого лица, действующего разумным образом, возникшие обстоятельства не могут быть преодолены в этих условиях.

3) исполнение договора без изменения его условия на столько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была в праве рассчитывать при заключении договора.

Существенное изменение обстоятельств приводит к ситуации экономической невозможности исполнения, то есть обстоятельства изменились на столько, что строгое исполнение договора сторонами нарушило бы баланс их имущественных интересов и повлекло бы для одной из сторон весьма ощутимый ущерб.

Суды должны строго и ограничено толковать данное правило, «позитивно» вмешиваясь в договорные отношения лишь тогда, когда исполнения стало объективным неприемлемым для стороны его явной неадекватности в силу изменившихся обстоятельств и противоречий принципам добросовестности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ), и только для того, чтобы не допустить злоупотребления стороной своим правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

4) из обычаев делового оборота или существа обязательства не вытекает, что риск изменения обстоятельства несет заинтересованная в расторжении договора сторона.

Не должен принимать на себя риск случайного изменения обстоятельств, которые следует отличать от нормального риска изменения ситуации, не прямо (закрепив это в договоре, не косвенно) (такое принятие подразумевается, вытекает из существа договора или обычаев делового оборота). Сторона, вступившая в сделку, но не признающая факта принятия на себя риска, тем не менее принимает его в силу указанных причин.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

2.2. Порядок и последствия изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения.

Порядок расторжения (изменения) договора аренды зависит от применяемого способа его изменения или прекращения.

Последствия изменения или прекращения договора аренды сформулированы в законодательстве в виде общих (ст. 453 ГК РФ) и специальных правил, которые зависят от обстоятельств, послуживших основанием для расторжения или изменения договора.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10