скачать рефераты

МЕНЮ

Договор аренды нежилых помещений

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

1. Договор аренды нежилого помещения занимает особое место среди других договоров аренды, он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещение.

2. Аренда является одним из наиболее распространенных способов владения и (или) пользования нежилыми помещениями.

3. Договор аренды нежилого помещения регулируется Гражданским кодексом РФ, федеральными законами, указами Президента РФ и различными подзаконными нормативными актами.

4. Нормативные акты, принятые органами власти и управления различных уровней содержат противоречия в правовом регулировании арендных отношений. С одной стороны нормативные акты, принятые и на федеральном уровне, и на уровне субъектов РФ противоречат ГК РФ. С другой стороны, нормы правовых актов субъектов РФ и местного самоуправления входят в противоречие с законодательными актами федерального уровня. Кроме того, указания и распоряжения органов власти и управления противоречат не только названным нормативным актам, но и друг другу на одном уровне. Такое положение вещей создает трудности в применении арендного законодательства и нередко приводит к спорным ситуациям.

5. Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской право- и дееспособностью. Для определения надлежащего арендодателя в договоре аренды нежилого помещения важно знать, к какой форме собственности относятся данные помещения: частной, федеральной, муниципальной (государственной субъектов РФ).

6. Арендные отношения возникают только после заключения договора с надлежащей стороной в письменной форме. Для договоров аренды нежилого помещения, заключенных на срок не менее года, требуется их регистрация в государственных органах.

7. К существенным признакам договора относятся: предмет, арендная плата и форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации договора.

8. Содержание договора аренды нежилого помещения нужно рассматривать шире, чем оно представлено в ГК РФ ст. ст. 650-664, учитывая обширную арбитражную практику.

9. До истечения действия данного договора стороны по соглашению могут менять его условия, а также расторгнуть договор досрочно. Это возможно и в судебном порядке при наличии оснований к таким требованиям.

10. Причиной существования проблем в области аренды нежилого помещения является также незнание отдельными предпринимателями нормативной базы.

11. К сожалению, сами арбитражные суды не всегда однозначно и правомерно выносят решения по конкретным делам, возникшим из арендных правоотношений.

Для решения проблем имеющих место в области аренды нежилого помещения можно предложить следующие рекомендации:

Необходимо в нормативном порядке определить понятие «нежилое помещение» и установить в законодательстве РФ, к чему относится нежилое помещение к зданиям, сооружениям или к обособленному недвижимому имуществу. Нежилое помещение следовало бы отнести к обособленному недвижимому имуществу и внести в п. 1 ст. 607 ГК РФ после слов «здание, сооружение» слова - нежилое помещение.

Назвать §4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК РФ - «Аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)».

При государственной регистрации аренды нежилых помещений согласно Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также возникает много противоречий, которые необходимо устранить:

необходимо внести изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», чтобы более четко и однозначно урегулировать отношения по регистрации договоров аренды зданий и сооружений. В частности, необходимо изменить формулировку ст. 26 указанного закона, так как регистрации все же подлежит именно договор аренды, а не некое «право аренды» или в п. 2 ст. 609 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом» и в п. 2 ст. 651 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и договор считается заключенным с момента такой регистрации» или принять новый Федеральный Закон «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом»;

абз. 3 п. 1 ст. 16 и абз. 2 ст. 1 ст. 26 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» привести к одному основанию, кто должен подавать заявление о государственной регистрации аренды (арендатор или арендодатель, или совместно обе стороны);

внести в п. 2 ст. 651 ГК РФ изменения и регистрировать договор аренды нежилых помещений, заключенный на любой срок, даже если он заключен на один месяц или одну неделю.

внести в ст. 614 ГК РФ пункт следующего содержания: в случае, если арендодатель выступает инициатором увеличения арендной платы более чем на 5%, то вместе с предложением об увеличении арендной платы, он обязан предоставить арендатору письменное обоснование такого увеличения.

На региональном уровне создать законодательную базу, регулирующую арендные отношения на объекты нежилого фонда, которые бы устанавливали:

систему мониторинга арендных платежей и контроля за нарушением платежной дисциплины;

условия приобретения прав аренды нежилого помещения через конкурсы и аукционы в целях информирования потенциальных инвесторов о проведении конкурсов на право аренды нежилым помещением;

порядок использования данных о неплатежах по договорам аренды для принятия мер по погашению долгов;

методику оценки установленных заданий по мобилизации в бюджет имущественно земельных платежей с учетом складывающихся в ходе их использования потерь в связи с предоставлением льгот при оплате арендной платы;

методику оценки рыночной стоимости нежилых помещений сдаваемых в аренду;

методику расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в федеральной, муниципальной, а также в частной собственности.

Данные нормативные акты необходимы для стабилизации арендных отношений.

Всё вышесказанное приводит нас к выводу, что договор аренды нежилого помещения имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует дальнейшего продолжения. Система правовых отношений в этой области не сформирована еще в полной мере, но насущность этой темы в настоящее время обуславливает интерес к ней.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.

Нормативные акты.

Конституция РФ. - М.: Экмос, 2002.

Гражданский кодекс РСФСР: Закон РСФСР от 11 июня 1964 г. Ведомости ВС РСФСР, 1964 г., № 24.

Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Федеральный закон РФ от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (в ред. Фед. законов от 20.02.1996 № 18-ФЗ, от 12.08.1996 № 111-ФЗ, от 08.07.1999 №138-ФЗ, от 16.04.2001 № 45-ФЗ, от 15.05.2001 № 54-ФЗ). Собрание законодательства РФ от 0512.1994 г., № 32.

Гражданский кодекс РФ. Часть 2. Федеральный закон РФ от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. Фед. законов от 12.08.1996 № 110-ФЗ, от 24.10.1997 № 133-ФЗ, от 17.12.1999 №213-ФЗ). Собрание законодательства РФ от 29.01.1996 г. № 5.

Основы Гражданского Законодательства СССР и республик от 31.05.1991 г. Ведомость ВС СССР, №26, 1991 г.

Основы Законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989г. Ведомость Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 29.11.1989 г. № 25.

Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве». Собрание законодательства РФ от 28.07.1997 г. № 30.

Федеральный закон РФ от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. на 11.04.2002 г.). Собрание законодательства РФ от 28.07.1997 № 30.

Закон г. Москвы от 02.04.1997г. № 7 «О государственном контроле за учетом регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в г. Москве» (внесены изм. Законом г. Москвы от 17. 03.1999 г. №8). Вестник Мэрии г. Москвы № 11, 1997.

Закон Нижегородской области от 28.09.998 г. № 13-З «О порядке определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в государственной собственности Нижегородской области». «Нижегородские новости» от 28.10.1998г. №205.

Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. №5, 1996.

Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.1999 г.» Собрание законодательств РФ от 23.02.1998 г. № 8.

Постановление Правительства РФ от 23.11.1996 г. № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлторской деятельности». Собрание законодательства РФ 02.12.1996 г. № 49.

Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества». Собрание законодательства РФ от 06.07.98 года № 27.

Распоряжение Мингосимущества РФ от 23.03.1998 г. № 252-р «Об утверждении Положения о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование». Журнал «Панорама приватизации», июнь 1998 год.

Распоряжение Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г.№ 774-р «Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности». Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 24.08.1998 г. №20.

Распоряжение Мингосимущества РФ от 30.04.1998 г. № 396 -р «О едином порядке определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями». Бюллетень Министерства юстиции РФ №9, 1998.

Распоряжение Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г.№ 774-р «Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности». Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 24.08.1998 г. №20.

Распоряжения Госкомимущества РФ от 05.02.1993 г. № 217-р «Об утверждении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилое помещение» (с изм. внесенными Распоряжением Госкомимущества РФ от 26.02.1993 года № 364-р. Журнал «Панорама приватизации» № 9, 1993) / журнал «Панорама приватизации» № 6, 1993.

Письмо МНС РФ от 19.04.2000 г. № 02-3-09/88. Приложение к «Российской газете» № 28, 2000.

Постановления Правительства г. Москвы от 13. 08. 96 г. № 689 (с изм. и доп. от 11.11.1997 г., 10.03.1998 г., 31.03.1998 г., 22.09.1998 г., 08.02.2000 г., 15.02.2000 г., 17.10.2000 г., 26.12.2000.г., 28.12.2000 г., 06.02.2001 г., 03.04.2001 г. Вестник Мэрии г. Москвы № 20-21 октябрь-ноябрь 1996 г.

Постановление администрации Нижегородской области от 30.10.1998 г. № 287 «Об утверждении Методики определения арендной платы за пользование объектами государственного нежилого фонда» (Постановлением администрации Нижегородской области от 18.06.1999 г. № 198 внесены изменения в настоящее постановление).

Постановление главы администрации г. Нижнего Новгорода от 15.02.1999г. №25 «Об утверждении формы договора аренды нежилого помещения (здания), являющегося муниципальной собственностью г. Нижнего Новгорода». Нижегородские новости от 21.04.1999 г. №73.

Постановление городской думы г. Нижнего Новгорода от 28.05.1999 г. № 24 «Об утверждении Положения о порядке управления и распоряжения объектами муниципального нежилого фонда г. Нижнего Новгорода». Нижегородский рабочий от 22.06.1999 г. №111 (14235)

Научная литература.

1. Андреев С.Е. Договор: заключение, изменение, расторжение. - М.: Проспект, 1997.

2. Берг О.В. Организация арендных отношений: вопросы теории и практики. - М.: Финансы и статистика, 1991.

3. Бурев В.С. Комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Норма Инфра-М, 1999.

4. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. Изд. 3-е, стереотипное. - М.: Статус, 2001.

5. Витрянский В.В., Брагинский М.И. Договорное право, книга 2, Договоры о передаче имущества. - М.: Статус, 2000.

6. Витрянский В.В., Брагинский М.И., Договорное право: Общие положения. - М: Статус, 1998.

7. Владимирская А. С. Аренда жилых или нежилых помещений - М.: Агентство Бизнес-информ Сирин, 1998.

8. Гражданское и предпринимательское право. Под ред. Богачевой Т.К. - М.: ТОН - Остожье, 1999.

9. Гражданское право и гражданский процесс в современной России. Под ред. И.В. Решетникова. - М.: Норма, 1999.

10. Гражданское право. Под ред. Е.А. Сухарева. т.1. - М.: Бек, 2000.

11. Гражданское право. Под ред. П. Е. Орловского и С. М. Корнеева: В 2-х томах. Т. 1. - М.: 1969.

12. Гражданское право. Под ред. Т.В. Богачева. - М.: Юристъ,1999.

13. Гражданское право. Т.2. Под редакцией А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1999.

14. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. - М.: Статус, 2000.

15. Гусев А.Н. Постатейные комментарии к ч.2 ГК РФ - М.: Норма Инфра-М, 1999.

16. Дашков Л.П., Брызгалин А.В. Коммерческий договор: от заключения до исполнения. - М.: ИВЦ Маркетинг, 1998.

17. Додонов В.Н. Словарь гражданского права. - М.: Инфра-М, 1998.

18. Завидов Б.Д. Договор: подготовка, заключение, изменение. - М.: Инфра-М, 1997.

19. Зариков Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. - М.: Бек, 1997.

20. Иванов В.В. Общие вопросы теории договора. - М.: Эдиториал УРСС, 2000.

21. Комментарии законодательства, примеры составления различных договоров. - М.: Норма Инфра-М, 1997.

22. Комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под ред. Брагинского М.И. - М.: Юридический дом, 1998.

23. Комментарии к ч.2 ГК РФ для предпринимателей. Под ред. Т. Брагинской. - М.: Фонд Правовая культура, 1996.

24. Комментарии ко ч.2 Гражданского кодекса РФ (постатейные). Под ред. Садикова О.Н.. - М.: Юридическая фирма Контракт, издат. Группа Инфра-М-Норма, 1999.

25. Королев В.И. Острые грани аренды. - М.: Знание, 1991.

26. Крашениников П.В. Комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Статут, 2002.

27. Мейер Д.И. Российское гражданское право ч. 2. - М: Статус, 1997.

28. Николаев А.А. Учет арендных отношений. - М.: ФБК - Пресс, 1998.

29. Новый порядок регистрации прав на недвижимость. Под ред. Е. Рыбасова. Ростов на Дону: Феникс, 2000.

30. Оптимизация арендных отношений в системе управления недвижимостью: Нижегородская модель. Под ред. С.В. Антюганов, Д.Б. Аратский изд. ВВАГС, 1997.

31. Практикум по Гражданскому праву. Под ред. Е.Н. Гендзехадзе. - М.: Бек, 1993.

32. Практика применения хозяйственного законодательства: предпринимательство, отношение собственности, аренда, договора. Под ред. В.В. Витрянский. - М.: МП Экономика и право, 1991.

33. Российское Гражданское право. Под ред. З. Г. Крыловой. - М.: Юринфор, 2001.

34. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса. Под ред. Е.А. Киндеева - М.: Юрайт, 2000.

35. Сивачева И.А., Алексеев С.Е., Федотова А.И. Договор заключение, изменение, расторжение. - М.: Проспект, 1997.

36. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью. - М.: Бизнес- Школа, Интел- Синтез, 1998.

37. Смирнов В. В., Лукина З. П. Аренда недвижимости зданий, сооружений, нежилых помещений. - М.: Ось-89, 1998.

38. Фурсов Д.А. Аренда. Подготовка дела к судебному разбирательству. - М: Норма Инфра-М, 1997.

39. Эриашвили Н.Д. Предпринимательское право. -М: Юнити, 2000.

Журнальные и газетные статьи.

1. Гаврилова А.Т. Аренда: Правовое регулирование, учет и налогообложение: законодательства и нормативные акты. Образцы документов. Состав. - М.: Российская газета, 1999 г.

2. Глинкин А.А. Газета Бухгалтерский учет № 1 январь, 2000.

3. Гофман З.Н., Аренда и субаренда нежилых помещений. Аудиторские ведомости, № 6, июнь, 1998.

4. Гофман З.Н., Аренда и субаренда нежилых помещений. Аудиторские ведомости, № 6, июнь, 1998.

5. Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора. Законодательство, №2, 1997.

6. Закорко Ж.С. - Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений: нечеткость гражданского законодательства и налоговые проблемы. Законодательство, № 9, сентябрь 2000.

7. Закорко Ж.С. - Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений: нечеткость гражданского законодательства и налоговые проблемы. Законодательство, № 9, сентябрь, 2000.

8. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений. Хозяйство и право №10, 1997.

9. Калачева С.А. Арендные сделки М.: 1996.

10. Киселев М.В., Улучшение арендованного имущества. Главбух № 22, ноябрь, 1999.

11. Ковальчук М.Г. Договор аренды имущества: учет и налогообложение. Аудиторские ведомости, № 1, январь, 2001.

12. Козлов С. Договор аренды недвижимости: необходимость государственной регистрации. Финансовая газета, № 22, май, 1999.

13. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения, как объект аренды. Законодательство №12, 1999.

14. Кузнецов А.Б. Регистрация аренды недвижимости: налоговый аспект. Аудиторские ведомости, № 6, июнь, 2000.

15. Кузнецов С.П. Как изменить или расторгнуть договор. Главбух, №6, март, 2001.

16. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере. Хозяйство и право № 3, 1998.

17. Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений - Гражданин и право, № 3-4, сентябрь-октябрь, 2000.

18. Макаров О., Дерюга Н. Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства. Российская юстиция № 9, 1998.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10

Copyright © 2012 г.
При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна.