Договор аренды земельных участков

В действительности для аренды вопрос о владении не является квалифицирующим; предмет этого договора составляют действия по предоставлению имущества «в целях пользования». Установить же наличие у арендатора права владения не всегда легко, да и сами такого рода полномочия специально не прописываются в тексте соглашений. Можно даже сказать, что они (владельческие возможности) имеются у всякого арендатора, но в большем или меньшем объеме, закреплены более или менее четко. Существенно, что в результате заключения договора аренды и фактического предоставления земельного участка баланс (соотношение) объема прав и обязанностей между арендодателем и арендатором изменяется. Е.В. Богданов отмечает, что анализ ситуации при аренде требует признания права пользования и за арендодателем, и за арендатором; более того, в ряде случаев арендатор имеет и правомочия по распоряжению; в конечном счете это приводит указанного автора к утверждению, что и та, и другая сторона договора аренды одинаково неполные собственники, т.е. у арендатора некоторые права появились, а у арендодателя - сократились.

Обобщая изложенное, мы должны указать, что принципиальными отличиями аренды земельных участков является лишь платность и срочность. Но последние качества вовсе не характеризуют отнесение прав к вещным, так же как, например, обладание купленной вещью в течение только суток не превращает полученное право собственности в нечто иное, так и обладание арендатором вещью в течение лишь некоторого времени не трансформирует его полномочия из вещных в какие-либо иные права. Естественно, надо помнить и о различии ситуаций до и после передачи объекта аренды. Вопрос о существенных условиях всякого договора традиционно рассматривается как вопрос о наличии самой сделки - существенными признаются условия, согласование которых необходимо для признания договора заключенным. Это определение существенных условий практически сохранилось в части первой п. 1 ст. 432 действующего ГК РФ и является преобладающим в литературе.

Обычно считается, что для договора аренды существенными условиями является только предмет, бесспорно, нельзя говорить о заключенном договоре, если нет определенности в том, что именно арендовано, по этому же пути идет и судебная практика. Особая точка зрения у В.В. Витрянского, который полагает, что и срок, и арендная плата также относятся к существенным условиям. При этом он обращает внимание на то, что необходимость признания этих условий существенными предопределена легальной формулировкой договора аренды, где прямо указывается на необходимость установления срока и арендной платы. Действительно, определение данного договора (ст. 606 ГК РФ) содержит указание на срок и арендную плату.

Тем не менее, есть основания признать помимо объекта аренды земельных участков срок и арендную плату именно существенными условиями.

В соответствии с частью второй п. 1 ст. 432 ПС РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При этом было бы правильным полагать, что первый вид существенных условий предусматривается законодателем в публичных интересах, если даже обеспечивает (защищает) интересы определенной стороны (например, арендатора).

Возрастание количества существенных условий, безусловно, затрудняет экономический оборот, так как ранее заключенные соглашения оказываются под угрозой признания их несостоявшимися. Но, с другой стороны, выяснение существенных условий и обеспечение их присутствия в договоре делает само соглашение более надежным и отвечающим потребностям сторон.

Поэтому в договоре аренды земельных участков три условия следует считать существенными: объект, срок и арендную плату.

Характеристика объекта - земельного участка - нами уже дана (см. выше). Договор должен содержать сведения о местоположении участка, его кадастровых данных, площадь земли, другие сведения, позволяющие точно идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду. К договору аренды должен быть приложен план земельного участка.

Срок договора аренды и его значение. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (бессрочно).

В соответствии со ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному.

Частным случаем этого правила является норма п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающая предельный срок аренды сельскохозяйственных земель в 49 лет. Таким образом, в отличие от ранее действовавшего Земельного кодекса 1991 г., новый ЗК РФ не устанавливает определенные (предельные) сроки аренды, выделяя особо лишь аренду сроком до одного года для государственных или муниципальных нужд и аренду земель сельскохозяйственного назначения.

Нельзя также сделать вывод о том, что применительно к аренде земли понятие «предельный срок» имеет: какое-либо иное значение, чем общая норма ГК РФ (ст. 610 ГК РФ). Норма п. 2 ст. 621 ГК РФ устанавливает, что если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Противоречия предшествующему правилу здесь нет, так как истечение предельного срока прекращает действие договора для того, чтобы арендодатель получил возможность установить новые условия; норма п. 2 ст. 621 ПС РФ будет действовать только тогда, когда он не предпримет соответствующих действий в своих интересах.

Можно ли толковать наличие предельного срока для аренды земель сельскохозяйственного назначения как признание этого условия существенным? Полагаем, нет. Но одновременно заметим, что в литературе правильно отмечается, что требуется дифференцировать то, что обычно именуется «срок договора», в частности, в соответствующих случаях лучше говорить не о договоре, заключенном на неопределенный срок, а о договоре без указания срока, можно также выделить другие способы установления срока действия договора аренды.

Например, одной из достаточно острых проблем является определение срока аренды земельных участков, когда действие договора ограничено «началом рекультивации» либо «моментом освоения в целях посевных работ» либо иным аналогичным образом, имея в виду, что со временем участок будет востребован арендодателем по определенному назначению. Представляется, что в таких случаях следует считать договор заключенным на «неопределенный срок» по аналогии со складывающейся судебно-арбитражной практикой в отношении аренды зданий и сооружении. Ведь в действительности стороны срок установили, но момент (точная дата) его наступления не определена, т.е. срок все-таки есть. Возможно, подобные случаи можно квалифицировать и как сделку с отлагательным условием (п. 2 ст. 157 ГК РФ).

Стороны могут просто не указать какой-либо срок; подобный случай, видимо, и есть договор без указания срока. При этом считаем правильным утверждение, что условия, в том числе и существенные, считаются согласованными и вошедшими в договор не только тогда, когда они текстуально определены и зафиксированы в письменной форме.

Следует вывод, что срок действия договора аренды земли является существенным условием.

Первый аргумент: смысл договора аренды - предоставление вещи на время. Если же полагать, что период пользования не установлен, что это противоречит существу самой аренды и природе возникающих обязательств - условие о сроке необходимо для договоров данного вида (см. п. 1 ст. 432 ГК РФ). Выше уже отмечалось, что от большинства вещных прав право аренды тем и отличается, что имеет временные границы действия.

Стороны договора аренды земельных участков. Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и арендатор.

Право сдачи земельного участка в аренду согласно ст. 608 ГК РФ принадлежит, прежде всего, его собственнику. Аналогичное правило установлено земельным законодательством. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В роли арендодателей могут выступать граждане РФ, юридические лица, а также сама Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования (ст. 124 ГК РФ); в последнем случае от имени арендодателей обычно выступают комитеты (иные аналогичные органы) по управлению имуществом. Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника на сдачу имущества в аренду, например, по договору комиссии. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ сдача в аренду земельных участков предусматривается только собственниками. В этом же пункте (п. 2 ст. 22) подчеркивается, что предоставление участков в аренду производится в соответствии с гражданским законодательством, т.е. подчеркивается приоритет в регулировании данных отношении именно норм гражданского права.

Согласно п. 1 ст. 267 ГК РФ право передавать земельный участок в аренду или безвозмездное срочное пользование принадлежит также его владельцу. Но норма п. 2 ст. 21 ЗК РФ устанавливает, что распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю правомочия распоряжения имуществом. В данном случае норма ЗК РФ сформулирована некорректно: не допускается не распоряжение, а отчуждение земельного участка, находящегося на праве пожизненного наследуемого владения. В таком случае противоречия между нормами земельного и гражданского законодательства нет. Иначе не ясен смысл запрета, сформулированного в ЗК РФ: право сдавать участок в аренду предоставлено не только собственникам земельного участка, но и его арендаторам (п. 6 ст. 22 ЗК РФ), и ограничение прав лиц, имеющих земельный участок на пожизненном наследуемом владении, представляется необоснованным и алогичным.

Во всяком случае, следует признать, что имеющаяся редакция п. 2 ст. 22 ЗК РФ требует изменения. Не случайно Е.В. Ельникова, проводя сходный анализ, пришла к выводу, что ЗК РФ содержит запрет для всяких несобственников распоряжаться земельным участком. Поэтому было бы правильным п. 2 ст. 22 ЗК РФ изложить в следующей редакции: «2. Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду собственниками, а также иными лицами, в соответствии с гражданским законодательством».

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Круг арендаторов земельных участков законодательством практически не ограничен.

Законодатель отказался учесть многочисленные предложения о том, чтобы арендатором земель сельскохозяйственного назначения были лишь определенные субъекты, прежде всего - имеющие сельскохозяйственное или иное специальное образование (либо организации, имеющие в своем штате таких работников). Однако во многих странах к арендаторам сельскохозяйственных земель предъявляют повышенные требования, установлены также преимущества в приобретении земель в аренду для фермеров и т.д.

Земельный кодекс РФ (п.1 ст. 22) отдельно устанавливает, что арендаторами земельных участков на территории РФ могут быть иностранцы и лица без гражданства, за исключением случаев установленных кодексом. Как указывает Н.А. Сыродоев, данная норма является излишней, поскольку это правило вытекает из ст. 62 Конституции РФ, а в федеральном законе отсутствует запрет на аренду земли для иностранцев. ЗК РФ восемь раз упоминает о правах иностранцев на землю, два раза этот вопрос затрагивается в Законе о введении в действие ЗК, что говорит о «низком юридико-техническом уровне» кодекса: при правильном подходе достаточно было бы перечислить ограничения прав иностранцев на землю.

Интерес представляют договоры аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей или арендаторов. Нормативной базы по данному вопросу явно недостаточно. Роскомземом 16 мая 1996 г. был утвержден Примерный договор аренды земельной доли с множественностью лиц на стороне арендодателей, который носит рекомендательный характер; неотъемлемой частью такого договора является список арендодателей; конкретные формы выплаты арендной платы определяются дополнительным соглашением, заключаемым между каждым арендодателем и арендатором. Но сама по себе земельная доля (как объект правоотношений) представляет лишь обязательственное право и поэтому такого рода соглашения договором аренды в действительности не являются.

Весьма противоречиво правовое регулирование договоров аренды земельных участков с множественностью лиц в городах и иных поселениях; прежде всего это касается земельных участков, на которых расположены здания и сооружения. Так, если здание, расположенное на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, или помещения в здании принадлежат одним лицам на праве собственности, другим - на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ или федеральными законами. При этом законодатель разрешает заключать договор аренды с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Правомерность данного договора вызывает сомнение. Во-первых, возможность существования такого условия в договоре аренды не предусмотрена ГК РФ. Если говорить о том, что здесь можно обратиться к п. 3. ст. 421 ГК РФ, согласно которой стороны могут заключить и договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством, то указанный договор будет представлять собой новый договор, и не будет более являться договором аренды, что вряд ли обосновано. Кроме того, существенным условием любого договора, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, является его предмет, в частности, в договоре аренды (п. 3 ст. 697 ГК РФ) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды - в данном случае должны быть указаны как его стороны - арендаторы, так и размеры долей в земельном участке, иначе договор будет считаться незаключенным.

Практические проблемы возникают и при передаче части земельного участка в субаренду одному лицу несколькими соарендаторами, передачи земельного участка в общую субаренду нескольким субъектам одним арендатором, а также при переходе права аренды от одного арендатора к нескольким соарендатором по наследству и т.д.

В связи с изложенным, представляется актуальной разработка общих принципов определения порядка пользования земельными участками, находящимися на праве общей аренды, общего постоянного пользования, общего пожизненного наследуемого владения с учетом пространственных особенностей объектов недвижимости (в том числе указанных выше «вертикальных и горизонтальных особенностей»). В данном случае, по-видимому, более применимо регулирование посредством диспозитивных норм, оставляющих определенную самостоятельность сторонам договора о порядке пользования общим земельным участком.

Представляется совершенно необходимым восполнить значительный пробел существующего правового регулирования в отношении общих прав на землю в городах, возникающих у сособственников, совладельцев, соарендаторов земельных участков с учетом законодательства, предусматривающего различный целевой режим использования участков.

В договоре аренды земельных участков три условия следует считать существенными: объект, срок и арендную плату. Характеристика объекта - земельного участка - нами уже дана. Договор должен содержать сведения о местоположении участка, его кадастровых данных, площадь земли, другие сведения, позволяющие точно идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду. К договору аренды должен быть приложен план земельного участка.

Частным случаем этого правила является норма п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающая предельный срок аренды сельскохозяйственных земель в 49 лет. Таким образом, в отличие от ранее действовавшего Земельного кодекса 1991 г., новый ЗК РФ не устанавливает определенные (предельные) сроки аренды, выделяя особо лишь аренду сроком до одного года для государственных или муниципальных нужд и аренду земель сельскохозяйственного назначения.

Одной из достаточно острых проблем является определение срока аренды земельных участков, когда действие договора ограничено «началом рекультивации» либо «моментом освоения в целях посевных работ» либо иным аналогичным образом, имея в виду, что со временем участок будет востребован арендодателем по определенному назначению. Представляется, что в таких случаях следует считать договор заключенным на «неопределенный срок» по аналогии со складывающейся судебно-арбитражной практикой в отношении аренды зданий и сооружений. Ведь в действительности стороны срок установили, но момент (точная дата) его наступления не определена, т.е. срок все-таки есть. Возможно, подобные случаи можно квалифицировать и как сделку с отлагательным условием (п. 2 ст. 157 ГК РФ).

В пользу того, что срок договора аренды земельного участка следует считать существенным условием следует привести следующие аргументы:

A) смысл договора аренды - предоставление вещи на время. Если же полагать, что период пользования не установлен, что это противоречит существу самой аренды и природе возникающих обязательств - условие о сроке необходимо для договоров данного вида.

Б) в случаях, когда имеется предельный срок, вообще нельзя говорить об отсутствии срока, нет лишь ясности в его длительности.

B) если полагать, что в отношении земли (тем более земель сельскохозяйственного назначения) возможно отсутствие сроков пользования, то получается, что при небрежном оформлении договора (когда срок не будет указан в тексте) каждая из сторон получает мало чем логически обоснованные привилегии (не считая возникающих хозяйственно-практических неудобств): арендатор становится «вечным» пользователем, а арендодатель приобретает возможность расторжения договора (при уведомлении за три месяца) по собственному желанию.

Осмысленное решение этой проблемы, как представляется, требует следующего подхода. Поскольку вряд ли прекратится практика подписания договоров аренды земли без указания сроков, поэтому не следует однозначно полагать такие договоры незаключенными - срок следует считать установленным, но его выяснение надо перенести (в случае спора) на стадию судебного разбирательства.

В литературе высказывается мнение о необходимости установления предельных сроков аренды в зависимости от категории земель (что уже было сделано в отношении земель сельскохозяйственного назначения), а также минимальных сроков для использования государственных земель. В целом следует разделить этот подход, поскольку различные виды земель фактически имеют различный правовой режим, что не может не сказываться на отношении к сроку их использования.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10