Договор бытового и строительного подряда

Опираясь на данный договор, лицо, действующее по поручению инвестора, заключает с исполнителем работ договор строительного подряда, выступая в нём в качестве заказчика. Таким образом, заказчик в договоре строительного подряда это лицо, которое от имени инвестора или от своего имени заключает договор с подрядчиком и обладает всеми правами и обязанностями, вытекающими из договора.

В качестве подрядчиков выступают различные строительные и строительно-монтажные организации независимо от форм собственности, а также предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность.

В строительстве широко применяется система генерального подряда, при которой функции генеральных подрядчиков принимают на себя организации общестроительного профиля, а для выполнения специальных работ привлекают субподрядчиков в лице специализированных фирм организаций.

2.Предмет договора

Предметом договора строительного подряда, как и договора обычного подряда, является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществлённую форму. Им может быть объект нового строительства, в том числе построенный «под ключ»; реконструкция и техническое перевооружение действующего предприятия; капитальный ремонт здания или сооружения; монтаж технологического, энергетического и другого специализированного оборудования; выполнение пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Договор может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и лишь часть из них. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик может принимать на себя обязанности не только сдать построенный им объект в эксплуатацию, но и обеспечить его эксплуатацию в течение указанного в договоре срока.

По общему правилу, нормы о договорах строительного подряда не распространяются на отношения по непосредственному удовлетворению потребностей граждан-потребителей. Если по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила о бытовом подряде (п.3ст.740ГК). Не исключается, однако, субсидиарное применение к указанным отношениям положений о строительном подряде.

3.Цена работы

Стоимость (цена) работ является существенным условием договора строительного подряда. Для ее расчета подрядчик должен разработать и представить заказчику смету. Отсутствие сметы может повлечь за собой признание договора строительного подряда недействительным. Этот вывод следует из анализа п.1, ст. 743 ГК РФ. Согласного этого пункта, подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющий цену работ. Работы, которые выполнил подрядчик, заказчик оплачивает в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Никаких иных возможностей определения размера оплаты выполненных работ действующее законодательство не предусматривает. Исключение может быть сделано в том случае, если стороны в разделе договора “Порядок определения стоимости” подробно согласуют состав работ и их стоимость.

Цена, указанная в договоре строительного подряда может быть твердой или приблизительной. Размер твердой цены нельзя изменить, если только не меняются существенные условия самого договора. Приблизительную цену договора устанавливают в том случае, когда есть предположения, что в ходе строительства могут появиться затраты, не учтенные в первоначально согласованной смете. При этом все изменения стоимости затрат по отношению к первоначально согласованной цене подрядчик должен подтвердить документально. Стороны должны иметь ввиду, что изменить даже приблизительную смету не может только одна из сторон договора, например подрядчик. В соответствии с п.5, ст. 709 ГК РФ подрядчик, который считает, что необходимо существенно увеличить приблизительную смету на стоимость дополнительных работ, обязан предупредить об этом заказчика. Заказчик либо соглашается на изменение цены, либо отказывается от договора, оплатив подрядчику выполненную часть работы. Если же подрядчик приступит к дополнительным работам, не уведомив заказчика, то заказчик имеет право не оплачивать эти работы. Стороны имеют право не указывать стоимость работ в тексте самого договора подряда. Соглашение о размере цены и ее виде можно оформить в протоколе (ведомости) согласования договорной цены, сделав в договоре необходимую ссылку.

Составляя смету, стороны должны иметь в виду, что даже если смета была твердой, налог на добавленную стоимость все равно взыскивается сверх цены работ, если он не был включен в расчет это цены.

4.Срок выполнения работ

Еще один существенным условием договора строительного подряда являются начальный и конечный сроки выполнения работ. Срок выполнения работ по договору строительного подряда регламентируется общими правилами о сроках выполнения работ по договору подряда, предусмотренными в ст. 708 ГК, согласно которой в договоре указываются начальный и конечный сроки выполнения работ. Помимо этого сторонами могут быть предусмотрены сроки завершения отдельных этапов работ, так называемые промежуточные сроки. Работы должны выполняться в согласованные сроки. Нарушением условия о сроке, безусловно, признается нарушение конечного срока, а если на этот счет в законе, ином правовом акте или договоре не предусмотрено другого, то также начального и промежуточного сроков. Досрочное выполнение работ также может служить нарушением требования о сроке. Досрочное исполнение допускается только с согласия заказчика (ст. 315, 711 ГК РФ). Если сроки строительства будут нарушены и поэтому заказчик утратит интерес к выполнению договора, то в соответствии с п.2 ст. 405 ГК РФ он может отказаться от принятия результата работ и потребовать возмещения убытков.

5.Форма договора

Форма договора строительного подряда в большинстве случаев письменная, причем договор составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами. Договор должен составляться с учетом включения в него подробного перечня прав и обязанностей сторон, т.к. детальная регламентация прав и обязанностей сторон по договору строительного подряда в ряде случаев существенно облегчает реализацию требований по восстановлению нарушенного права.

2.3.Предпосылки и порядок заключения договора строительного подряда.

Договор строительного подряда в настоящее время утратил плановый характер. Договор заключается, как правило, по свободному усмотрению сторон. Это, однако, не означает, что отпали все административно-правовые предпосылки

Договорных отношений в рассматриваемой области. И сейчас, чтобы реально приступить к строительству того или иного объекта, необходимо получить разрешения и согласования целого ряда уполномоченных государственных органов. Инвестор (заказчик) обычно принимает решение о начале строительства на основе подготовленного по его заданию технико-экономического обоснования строительства объекта. Однако само технико-экономическое обоснование (ТЭО) и составленная на его основе проектная документация подлежат, во-первых, обязательной государственной экспертизе и, во-вторых, утверждению в установленном законом порядке.

Экспертиза градостроительной и проектно-сметной документации независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности строящихся объектов проводится уполномоченными государственными органами в соответствии с их компетенцией. Так, наиболее крупные инвестиционные проекты с привлечением иностранного капитала, имеющие важное государственное значение и вносимые на рассмотрение Правительства РФ, подлежат государственной экспертизе в Экспертном совете при Правительстве РФ; экспертиза проектов строительства объектов, осуществляемых за счёт капитальных государственных вложений, финансируемых полностью или частично из республиканского бюджета и внебюджетных фондов РФ, экспериментальных и базовых проектов, разработанных за счёт бюджетных средств, и т.д., осуществляется Главным управлением государственной экспертизы при Госкомитете РФ по жилищной и строительной политике; организации государственной вневедомственной экспертизы субъектов РФ производят экспертизу проектов строительства любых объектов независимо от источников финансирования и вида собственности в части вопросов, относящихся к компетенции республиканских и местных органов управления, контроля за соблюдением нормативных требований по надёжности и эксплуатационной безопасности объектов.

Градостроительная документация и проекты строительства, прошедшие экспертизу, подлежат утверждению в установленном порядке. Градостроительная документация утверждается государственными органами представительной и исполнительной власти в соответствии с их компетенцией, определённой законодательством РФ. Проекты строительства, осуществляемого за счёт капитальных государственных вложений, финансируемых из республиканского бюджета РФ, утверждаются соответствующими органами государственного управления или в устанавливаемом ими порядке. Проекты строительства, осуществляемого за счёт собственных финансовых ресурсов, заемных и привлечённых средств инвесторов (включая иностранных), утверждаются непосредственно заказчиками (инвесторами).

Порядок заключения договора строительного подряда регламентируется общими положениями ГК РФ для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляются сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов. Широкое распространение практики проведения подрядных торгов составляет важную особенность заключения договора строительного подряда. Порядок проведения торгов определяется в Положении о подрядных торгах от 13 апреля 1993 г., а также развивающими его актами, принимаемыми субъектами РФ. При этом указанные акты носят обязательный характер лишь для случаев, которые в них прямо названы. В частности, в соответствии с Положением о подрядных торгах, в РФ проведение торгов является обязательным лишь при размещении заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных государственных нужд (п. 13 Положения). В остальных случаях заказчики могут принимать решения о проведении подрядных торгов в порядке, установленном данным Положением. Под подрядными торгами понимается форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ на основе конкурса. Конкурс проводится в виде тендера, представляющего собой соревнование представленных претендентами оферт (письменных предложений о заключении договора) с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.

В самой тендерной документации, которую за плату или бесплатно обеспечиваются лица, решившие принять участие в торгах, содержатся:

1) общие сведения об объекте и предмете торгов, т.е. информация об объекте, который должен быть построен с указанием его местонахождения, срока выполнения работ, наименования заказчика и т. д.;

2) проектная документация, включающая чертежи схемы, графики;

3) Требования по составу документов оферты, которые обычно включают заявку на участие в подрядных торгах, временное поручительство в форме гарантии банка, копию платёжного документа, подтверждающего внесения задатка;

4) Инструкция оферентам, отражающая информацию и требования по условиям разработки, порядку оформления и представления оферты;

5) Условия и порядок проведения торгов, где указываются вид и форма проведения торгов, порядок выбора победителя;

6) Проект договора строительного подряда;

7) Форма заявки на участие в торгах.

Дополнительное представление о подрядных торгах даёт знакомство с их основными видами. Подрядные торги подразделяются:

- в зависимости от проведения организатором торгов предварительного отбора претендентов - на торги с предварительной квалификацией и торги без предварительной квалификации;

- в зависимости от того, в который раз назначаются торги по данному предмету торгов, - на торги первичные или вторичные;

- в зависимости от участия иностранного оферента - на торги с участием иностранного оферента и торги без участия иностранного оферента;

- в зависимости от участия оферентов в процедуре торгов и оглашения их результатов - на торги гласные и негласные;

- в зависимости от того, допускаются ли к участию в торгах неограниченное число претендентов либо претенденты, удовлетворяющие специально оговоренным условиям; - на торги открытые и закрытые.

В подрядных торгах могу участвовать любые российские и иностранные организации независимо от формы собственности, имеющие необходимое разрешение на занятие строительной деятельностью. Победителем торгов, который определяется специальным тендерным комитетом, становится тот оферент, предложение которого наиболее полно отвечает всем требованиям, содержащимся в тендерной документации. Решение тендерного комитета оформляется протоколом, в котором содержатся наименование победителя торгов, состав тендерного комитета, результаты голосования, сводная таблица оферт и сроки подписания договора с победителем торгов. Протокол о результатах торгов тендерный комитет представляет на утверждение заказчику (инвестору). После утверждения их результатов заказчиком (инвестором) торги считаются завершенными. С победителем торгов заказчик заключает договор строительного подряда на условиях, содержащихся в тендерной документации и в оферте победителя.

Момент заключения договора строительного подряда, а также его содержание (условия договора) должны определяться сторонами с учетом того обстоятельства, что подрядчик обязан выполнить работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем работ, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей стоимость работ. Исходя из этого, договор строительного подряда, как правило, заключается в тот момент, когда будущий заказчик уже имеет часть технической документации, поскольку до начала выполнения строительных работ или работ по капитальному ремонту на объекте заказчик обязан в установленном порядке получить разрешение на проведение строительных работ или работ по капитальному ремонту. Договором же должны быть определены состав и содержание технико-экономической документации, а также предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить документацию, отсутствующую к моменту заключения договора.

2.4. Права и обязанности сторон.

Важной частью договора строительного подряда является регламентация прав и обязанностей сторон. Права и обязанности заказчика и подрядчика определяются положениями закона, условиями договора строительного подряда, а также требованиями нормативно-технических документов по вопросам проектирования и строительства. Для того чтобы подрядчик имел возможность приступить к работе, заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок, передать техническую документацию, передать в пользование необходимые для выполнения работ здания и сооружения, осуществить временную проводку сетей энергоснабжения, водоснабжения, паропровода и оказать иные услуги.

Основная же обязанность подрядчика - построить в установленный срок объект либо выполнить иные работы. Причем, подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и сметой, качественно и в срок, исполняя полученные в ходе строительства указания заказчика, не противоречащие условиям договора строительного подряда и не представляющие собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика (п.1, ст. 743, п.3, ст. 748, ст. 754, 755 ГК РФ). Далее рассмотрим некоторые права и обязанности сторон по договору строительного подряда более подробно. Обязанность предоставить техническую документацию. Техническая документация включает в себя, прежде всего проектную документацию на будущий объект, которая является основанием для получения заказчиком разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, которым удостоверяется право собственника, арендатора, владельца, пользователя объекта недвижимости на застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения, сооружения, а также благоустройство территории. Вопрос о подготовке технической документации возникает тогда, когда при заключении договора строительного подряда имелось лишь технико-экономическое обоснование строительства, на основе которого должна быть разработана проектная документация, либо когда технический проект строительства требует уточнения в рабочей документации. Независимо от того, кто - заказчик или подрядчик готовит техническую документацию, а также смету (являющуюся денежным выражением подлежащих выполнению работ), оба этих документа должны быть согласованы обеими сторонами.

Техническая документация и смета остаются, как правило, неизменными до завершения строительства. Подрядчик должен осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые с ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

Предполагается, что технической документацией охватывается весь комплекс работ по строительству, а в согласованной сторонами смете учтены затраты на все необходимые работы. Обязанность подрядчика выполнить работы в соответствии с технической документацией и сметой. Пункт 1, ст. 743 ГК РФ устанавливает обязанность подрядчика осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и со сметой в том объеме, в котором они ими предусмотрены и с соблюдением требований, ими предусмотренных. Именно техническая документация является заданием заказчика, в соответствии с которым подрядчик должен выполнить определенную работу. Поэтому в договоре необходимо предусматривать ситуации, когда заказчик желает изменить техническую документацию, например, дополнить проект. В этом случае, как правило, оговаривается, что заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию без согласования с подрядчиком, но при одном условии: дополнительные работы не должны превышать 10 процентов общей сметной стоимости работ и менять их характер. Оплачивает такие работы заказчик, он не на основании сметы, а по дополнительному соглашению. Если же объем дополнительных работ превысит 01 процентов общей сметной стоимости или повлечет изменение характера договора, заказчик должен согласовать с подрядчиком дополнительную смету.

На практике нередко бывают случаи, когда подрядчик обнаруживает, что необходимо провести дополнительные работы, не предусмотренные технической документацией. В таких случаях очень важно определить в договоре порядок действий подрядчика. Если этот порядок не прописан в договоре, то подрядчик должен действовать согласно статье 743 ГК РФ. Обнаружив, что нужно выполнить дополнительные работы, увеличивающие сметную стоимость, он обязан получить согласие заказчика на их проведение. Срок, в течение которого подрядчик обязан ожидать согласия заказчика, составляет 10 дней. Если заказчик не ответил в этот срок, то подрядчик обязан приостановить работы. Убытки за простой в этом случае ложатся на заказчика. Если подрядчик не получил согласия заказчика на проведение дополнительных работ, но тем не менее осуществил их, то он не может требовать плату за эти работы. Исключением являются ситуации, когда выполнение работ без согласия заказчика было связано с предотвращением гибели или повреждения объекта строительства.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6