Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1 Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права

1.1 Особенности правового регулирования института продажи недвижимости в России

1.2 Недвижимость как особый объект правового регулирования (проблемы и пути решения в понимании недвижимости)

Глава 2 Общие положения договора купли-продажи недвижимости

2.1 Понятие и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости

2.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

2.3 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2.4 Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Глава 3 Особенности правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимости

3.1 Особенности договора купли-продажи жилой недвижимости

3.2 Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости

Заключение

Список использованных источников

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Становление и развитие рыночных отношений в России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Принимая во внимание большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим.

Основным видом сделок с недвижимостью является купля-продажа. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости имеет в настоящее время определенные пробелы. Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Несмотря на то, что сделки с недвижимостью достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой. Купля-продажа недвижимости имеет свою специфику, которая раскрывается по большей степени не в теории и (или) законодательстве, а на примерах материалов практики, которых на наш взгляд, недостаточно. Корме того, в виду постоянного обновления нормативной базы, даже самые современные юридические исследования, не могут охватить все вопросы института продажи недвижимости. Исходя из этих предпосылок, данная тема является актуальной.

Говоря о степени научной разработанности темы, следует охарактеризовать ее как недостаточную. Несмотря на то, что институт недвижимости и сделки с недвижимостью (в частности, купля-продажа) достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается не актуальным, т.к. теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой.

Теоретическая база исследования. При подготовке работы использовались труды следующих отечественных ученых-правоведов: Т.Д. Аппак, В.А.Бегичева, Е.С. Болтановой, Д.И. Ильина, Е.Б. Козловой, С. Крылова, О.М. Оглоблиной, Г.Д. Макаровой, М.А. Салиховой, Е.А. Сухановой, М.Ю. Тихомирова.

Нормативная основа исследования. Основными нормативными источниками при проведении данного исследования, служили: Конституция Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации 22 декабря 1995 г. (далее ГК РФ), Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и другие источники.

Практическая основа исследования. При выполнении исследования использованы Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда РФ по вопросам судебной практики, а так же практика Новосибирских судов.

Цель исследования заключается в комплексном анализе института купли-продажи недвижимости, выявлении проблем правового регулирования данного института и формулировании способов их устранения.

Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:

- дать общую характеристику договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права;

- раскрыть историю становления и развития института продажи недвижимости; дать понятие, выделить особенности правового регулирования института продажи недвижимости в современной России;

- определить недвижимость как особый объект правового регулирования;

- изучить порядок заключения договора купли-продажи недвижимости;

- проанализировать права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости;

- отразить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- обобщить исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимости;

- выявить особенности купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.

Предметом исследования выступает институт купли-продажи недвижимости.

Объектом исследования являются общественные отношения, проявляющиеся при осуществлении купли-продажи недвижимости.

Методологической основой исследования является общенаучный метод познания и основанные на нем частно-научные методы: системно-структурный, конкретно-социологический, технико-юридический, лингвистический, сравнительный, формально-юридический.

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

ГЛАВА 1 Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права

1.1 Особенности правового регулирования института продажи недвижимости в России

Правовое регулирование продажи недвижимости осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ). Часть первая ГК РФ устанавливает правовой режим недвижимости, а вторая часть ГК РФ посвящена сделкам, в том числе и сделкам с недвижимостью. Продаже недвижимости посвящены параграфы 7 «Продажа недвижимости» и 8 «Продажа предприятия». В первую очередь нас интересует параграф 7 (ст. 549 - 558 ГК РФ), так как продажа предприятия не входит в предмет исследования.

Помимо ГК РФ к данным правоотношениям применимы нормы Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее ЗК РФ), устанавливающего правовые основы использования и охраны земель в Российской Федерации, Жилищного Кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (далее ЖК РФ), обеспечивающего жилищные права и регулирующего жилищные отношения.

Значительную роль в регулировании отношений в области продажи недвижимости принадлежит федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»), данный закон устанавливает порядок государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

Таким образом, правовой основой для определения объектов относящихся к недвижимости, а также для определения необходимости регистрации прав на недвижимость и сделок с ним является, прежде всего, ГК РФ (статьи 130, 131, 132 и 164), а порядок регистрации установлен в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним». Кроме части первой ГК РФ правовую основу для регистрации перехода права собственности составляет статья 551 части второй ГК РФ, которая в качестве императивного требования устанавливает такую необходимость. Необходимость регистрации сделки устанавливается статьей 558 ГК РФ и только в отношении продажи жилой недвижимости.

К правам на воздушные и морские суда, суда внутреннего водного транспорта и космические объекты закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» не применяется. Порядок регистрации таких объектов предусмотрен: а) для судов внутреннего плавания - ст. 16 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 N 24-ФЗ (далее КВВТ РФ); б) морских судов - глава 3 «Регистрация судов и прав на них» Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ (далее КТМ РФ); в) для воздушных судов - федеральный закон от 14.03.2009 N 31-ФЗ "О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними" (далее закон "О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними"), г) для космических объектов - ст. 17 закона РФ от 20 августа 1993 г. № 5663-1 «О космической деятельности» (далее закон «О космической деятельности»).

Таким образом, при осуществлении сделок с этими объектами необходимо руководствоваться не только общими нормами ГК РФ, но и правилами, содержащимися в указанных актах.

Отдельно хотелось бы рассмотреть вопрос о соотношении гражданского и земельного законодательства. Так в силу п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу. Одновременно в п. 1 ст. 2 ЗК РФ говорится, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу. Определяя отношения, регулируемые земельным законодательством, ЗК РФ говорит о том, что земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения) (п. 1 ст. 3). Что касается имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, то эти отношения регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Из анализа как Земельного, так и Гражданского кодексов вытекает:

а) к земельным отношениям относятся все без исключения отношения, объектом которых является земля как недвижимое имущество особого рода, обладающее важнейшими специфическими свойствами природного ресурса и основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9 Конституции РФ);

б) регулирование отношений по использованию этого имущества, равно как и отношений, связанных с возникновением, прекращением права собственности и иных вещных прав, а также отношений по распоряжению этим имуществом и положение участников гражданского оборота земельных участков регулируется как земельным, так и гражданским законодательством.

Таким образом, земельные отношения - это единые отношения, объектом которых является земля как недвижимое имущество особого рода, и регулирование этих отношений осуществляется как земельным, так и гражданским законодательством. Таким образом, при продаже недвижимости необходимо учитывать как земельное, так и гражданское законодательство, особенно если предметом продажи выступает только земельный участок.

Важным источником правового регулирования недвижимости выступает ЖК РФ. Жилищное право в широком смысле - это комплексная отрасль права, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права. Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно соединяет в себе не только нормы гражданско-правового характера (которые составляют большинство в общей массе жилищных норм), но также нормы других отраслей права, которые посвящены либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, так или иначе связанным с жильем.

Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и ряд других вопросов, регулируются жилищным законодательством.

В связи с этим необходимо учитывать и нормы жилищного законодательства. Так жилищное законодательство устанавливает некоторые требования, например, при продаже комнаты в коммунальной квартире.

Закон «О государственном кадастре недвижимости» регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (кадастровые отношения). Цели государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней могут быть достигнуты только при условии, что каждый объект недвижимости будет достаточно просто отличить от других объектов. Индивидуализация объекта недвижимости (выделение его из массы ему подобных объектов) производится путем присвоения ему кадастрового номера. Кадастровый номер присваивается объекту недвижимости при осуществлении кадастрового учета в соответствии с установленной процедурой. Таким образом, по общему правилу присвоение кадастрового номера предшествует государственной регистрации недвижимости.

Необходимо подробнее рассмотреть источники правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прежде всего, хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК РФ над актами, регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхождении ГК РФ с другими актами следует руководствоваться нормами ГК РФ [32, c. 12].

Основным нормативным актом, регулирующим порядок государственной регистрации прав на недвижимость, является закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Среди актов органов исполнительной власти следует отметить: Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Постановление Правительства РФ № 219).

В связи с тем, что на Министерство юстиции Российской Федерации возложена задача по разработке методических материалов по вопросам осуществления государственной регистрации прав, следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых Минюстом России, среди которых необходимо выделить Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (далее Приказ Минюста РФ № 233).

Наряду с вышеназванными законами и подзаконными актами, в качестве источников правового регулирования необходимо выделить и материалы судебно-арбитражной практики в Российской Федерации. В Российской Федерации нижестоящие суды зачастую пользуются обзорами судебной практики для разбирательств дел. Так, например, следует выделить информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства", информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости в жилищной сфере характеризуется многообразием нормативных актов.

1.2 Недвижимость как особый объект правового регулирования (проблемы и пути решения в понимании недвижимости)

Понятие недвижимости дается в п.1 ст.130 ГК РФ. При этом выделяются следующие признаки:

Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут, ни по своей природе, ни в силу указания закона [41, c. 34].

Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей.

В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Здесь же (в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. В соответствии с данным перечнем появляется наглядная возможность понимания в разграничении движимого и недвижимого имущества.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом российских правовых традиций и международных норм.

Далее, выделим правовые проблемы режима недвижимости. Основные начала гражданско-правового регулирования недвижимого имущества как самостоятельного объекта гражданских прав закреплены в части первой ГК РФ. После введения в действие части первой ГК РФ в Российской Федерации было принято много нормативных правовых актов, направленных на регламентацию правоотношений, связанных с недвижимостью. Однако имеется немало пробелов и прямых противоречий этих актов нормам ГК РФ, зачастую используются непродуманные юридические конструкции. Принимая это во внимание, совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости, которая признавалась бы всеми участниками законотворческого процесса и правоприменения.

В 2003 г. по инициативе Исследовательского центра частного права и при поддержке Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства такая концепция была разработана известными учеными, а также авторитетными специалистами из Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ, регистрирующих и нотариальных органов [43].

Страницы: 1, 2, 3, 4