Договор купли-продажи недвижимости

Предмет договора купли продажи нежилого помещения при заключении договора должен быть определен однозначно. То есть, в договоре строго указываются все значимые параметры нежилого помещения: адрес, площадь помещения, номера на поэтажном плане.

Цена договора купли продажи нежилого помещения обязательно указывается в рублях. Следует учесть, что цена - существенное условие договоров данного вида. Цена может указываться как на все нежилое помещение, так и на единицу площади. В последнем случае цена договора рассчитывается, исходя из площади передаваемого нежилого помещения. Цена нежилого помещения по договору купли продажи не связана с балансовой или инвентаризационной оценкой, которая необходима в целях налогообложения [48, с. 68]. Рассмотрим пример из судебной практики. Общественная организация «Тувинское республиканское общество охотников и рыболовов» обратилась в Арбитражный суд Республики Тыва с иском к индивидуальному предпринимателю Адаеву Виктору Николаевичу о признании незаключенным договора купли-продажи нежилого помещения от 05.07.2002 общей площадью 28,2 квадратного метра, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Оюна Курседи, 110, и об истребовании спорного имущества из незаконного пользования ответчика.

05.07.2002 между обществом охотников и рыболовов (продавец) и предпринимателем Адаевым В.Н. (покупатель) подписан договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец передал покупателю за 60000 рублей часть пристройки административного корпуса, представляющего часть 1-этажного административного здания, оборудованного под магазин, общей полезной площадью 28,2 квадратного метра, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Оюна Курседи, 110. По передаточному акту от 05.07.2002 продавец передал покупателю объект недвижимости, являющийся предметом названного договора [22].

Полагая, что договор от 05.07.2002 является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, общество охотников и рыболовов обратилось в Арбитражный суд Республики Тыва с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении искового заявления, суд, вновь рассматривающий дело, признал договор купли-продажи нежилого помещения от 05.07.2002 заключенным, учитывая, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор купли-продажи нежилых помещений должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на нежилое помещение от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора купли-продажи нежилых помещений и акта государственной регистрации перехода права собственности или договора о нежилых помещений (п. 1 ст. 551 ГК РФ) [23].

Следует отметить, что в качестве сторон договора купли продажи нежилого помещения могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические лица. В некоторых случаях сторонами договора купли продажи нежилого помещения выступают муниципальные образования и иные субъекты Российской Федерации. Пример такой сделки - реализация муниципального либо государственного имущества.

Если договор купли продажи нежилого помещения осуществляет коммерческая организация, она должна обладать правоспособностью. Некоммерческие организации, а также государственные и муниципальные предприятия для заключения договора купли продажи нежилого помещения должны иметь возможность совершения таких сделок, отраженную в учредительных документах. Физическое лицо для участия в договоре купли продажи нежилого помещения должно быть полностью дееспособно [48, с.69].

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче нежилого помещения продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи нежилого помещения Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче нежилого помещения на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей нежилого помещения является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему нежилого помещения. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче нежилого помещения будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только когда он: подпишет передаточный акт; фактически передаст недвижимое имущество; оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий (сооружений) стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслуживающих данный объект.

Наряду с обязанностью принять купленное нежилое помещение главной обязанностью покупателя по договору продажи нежилого помещения является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При продаже нежилого помещения в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями. Во-первых, принятие покупателем нежилого помещения, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Во-вторых, при передаче продавцом покупателю нежилого помещения с существенным нарушением условий договора о качестве нежилого помещения покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК РФ).

Договор продажи нежилого помещения может быть расторгнут как до момента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторонами в полном объеме. Государственная регистрация перехода права собственности не является препятствием для расторжения исполненного договора продажи нежилого помещения в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества

Для расторжения договора купли-продажи нежилого помещения недостаточно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации обратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обращение в суд, который должен принять решение, содержащее предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре продажи нежилого помещения стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Таким образом, основными обязанностями покупателя являются: оплата и принятие нежилого помещения. Основной обязанностью продавца является передача нежилого помещения покупателю. Основным правом продавца является требование оплаты нежилого помещения покупателем.

Следовательно, можно выявить специфику купли-продажи нежилых помещений. Во-первых, договор купли продажи нежилого помещения позволяет гражданам (физическими лицами) и юридическими лицами использовать нежилые помещения в качестве административных, торговых, складских, производственных помещений.

Во-вторых, существенными условиями договора купли-продажи нежилого помещения являются предмет и цена. Предмет договора купли продажи нежилого помещения при заключении договора должен быть определен однозначно. Цена договора купли продажи нежилого помещения обязательно указывается в рублях. Цена может указываться как на все нежилое помещение, так и на единицу площади (цена рассчитывается, исходя из площади передаваемого нежилого помещения).

В-третьих, в качестве сторон договора купли продажи нежилого помещения могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические лица.

В-четвертых, договор купли продажи нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Необходимо отметить, что договор купли-продажи нежилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволяет прийти к следующим выводам: несмотря на то, что понятие недвижимого имущества по определению не может быть совершенным, тем не менее, необходимо его совершенствовать. Следует внести ясность в основные формулировки, а так же определить целесообразность отдельных объектом недвижимого имущества.

Важнейшей проблемой является неточность ст. 130 ГК РФ, согласно которой, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Употребление в статье третьего термина - «недвижимость» совершенно излишне, поскольку и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком.

Для решения данной проблемы видится целесообразным исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимости», усложняющее определение и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму.

Далее следует параграф 7 главы 30 ГК РФ переименовать на:

«Продажа недвижимых вещей» … и далее в этом параграфе употреблять выражение «недвижимая вещь».

При этом продажа недвижимого имущества регулируется параграфом 8 ГК РФ это «Продажа предприятия».

Таким образом, не произойдет смешения понятий.

Основной сделкой с недвижимостью является купля-продажа.

Институт купли-продажи недвижимости прошел долгий путь становления, получив юридическое закрепление в различных нормативных источниках, в которых одни и те же вопросы имели разнообразные формулировки.

Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату.

К существенным условиям договора продажи недвижимости закон относит условия договора о предмете продажи и его цене.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Содержание договора продажи недвижимого имущества составляют права и обязанности сторон данного договора.

Основная обязанность продавца по договор продажи недвижимости - передача недвижимого имущества покупателю. Основная обязанность покупателя - принять и оплатить недвижимое имущество. Что касается прав сторон договора продажи недвижимого имущества, то они корреспондируют с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет право требовать оплаты переданного имущества. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

Исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.

В работе были рассмотрены проблемы реализации договора купли-продажи жилых и нежилых помещений. Исследование позволило выявить следующие проблемы действующего законодательства в области купли-продажи жилого помещения:

1) проблема обеспечения прав несовершеннолетних при осуществлении договора купли-продажи жилого помещения. Так, при совершении сделок купли-продажи жилых помещений нередко нарушаются права несовершеннолетних детей. Иногда очень сложно определить, были ли допущены нарушения. В законе отсутствуют единые критерии, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав детей при совершении той или иной сделки с недвижимостью. В результате чего органы опеки и попечительства дают согласие на сделки, не отвечающие интересам несовершеннолетних, без всестороннего и подробного изучения ситуации, не выявляют противоречий между интересами детей и их родителей, которые приводят к нарушению прав несовершеннолетних и т.д.

Решение проблемы может заключаться в применении адресного подхода, т.е. концентрации средств и усилий органов опеки и попечительства на выявлении, проведении углубленного мониторинга, анализа ситуации и социального патронажа семей, в которых существует реальный риск ущемления прав несовершеннолетних при осуществлении сделок с жильем.

Что касается законодательного закрепления, что целесообразно сделать оговорку в ст. 558 ГК РФ (особенности продажи жилых помещений).

Редакция ст. 558 ГК РФ может выглядеть следующим образом:

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Договор продажи жилого помещения, в котором прописаны и проживают несовершеннолетние дети, возможен только при предоставлении в орган опеки и попечительства сведений о том, что права детей не будут нарушены. Сделка продажи жилого помещения, в котором прописаны и проживают несовершеннолетние дети, может быть одобрена органом опеки, если условия проживания несовершеннолетнего улучшаются (приобретается жилое помещение большей площади и (или), в более удобном для ребенка районе). Договор продажи жилого помещения, в котором прописаны и проживают несовершеннолетние дети, без предоставления сведений о том, где будут проживать последние после продажи жилого помещения, а так же если условия проживания несовершеннолетних будут хуже, тех, что были, не допускается.

Говоря о купле-продаже нежилых помещений можно выделить следующую проблему: В ГК РФ нет упоминания о нежилых помещениях.

Для решения данной проблемы, следует включить в ГК РФ статью следующего содержания «… Под нежилым помещением следует понимать: а) помещения, не предназначенные для постоянного проживания; б) помещения, не отвечающие санитарно-гигиеническим и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей…»

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации: с гимном России: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года: с учетом Законов об изменении срока полномочий Президента РФ и Государственной Думы и о контрольных полномочиях Государственной Думы в отношении Правительства РФ. - М.: Проспект, 2010. - 30, [4] с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.94 № 51-ФЗ // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - ст. 410.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации: по состоянию на 20 февраля 2010 года. - Новосибирск: Сибирское университетское изд-во, 2010. - 95 с.

5. Земельный кодекс Российской Федерации: [официальный текст: текст Кодекса приводится по состоянию на 1 марта 2010 г.]. - М.: Омега-Л, 2010. - 74 с.

6. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": [с изменениями и дополнениями]. - М.: Омега-Л, 2010. - 63 с.

7. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ (в ред. от 05.04.2010 N 40-ФЗ) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Российская газета. - 2003. - 08 октября.

8. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2005. - № 1. - ст. 1808.

9. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010) «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. - 2007. - № 31. - ст. 4017.

10. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (от 22.11.2006 N 710) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. - 1998. - 04 марта.

11. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции(в ред. Постановления Правительства РФ от 02.08.2007 N 494) // Российская газета. - 2006. - 10 февраля.

Материалы судебной практики

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1997. - № 11.

2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 59 от 16.02.2001г. // Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 4.

3. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. - 2008. - №4.

4. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г. // Бюллетень ВС РФ. - 2002. - №11.

5. Обзор судебной практики по гражданским делам за 2008 год // БВС РФ. - 2008. - № 12. - С. 6 - 7.

6. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 декабря 2008 г. №88 - В 04 - 04 // Бюллетень ВС РФ. - 2009. - №3.

7. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. - 2008. - №10.

8. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. - 2008. - № 5.

9. Обзор судебной практики по гражданским делам за 2008 год // БВС РФ. - 2008. - № 12. - С. 6 - 7.

10. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 апреля 2009 г. 3 А05-10601/2009-22 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Северо-Западный Округ [Электронный ресурс]. - Электрон. дан. - [М., 2010].

11. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2007 № А69-787/05-8-Ф02-942/07 по делу № А69-787/05-8 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Восточно-Сибирский Округ [Электронный ресурс]. - Электрон. дан. - [М., 2010].

12. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.04.2009 N Ф04-1508/2009 по делу № 2294-А27-47 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Западно-Сибирский Округ [Электронный ресурс]. - Электрон. дан. - [М., 2010].

13. Дело № 2-118/07 // Архив Заельцовского районного суда г. Новосибирска за 2007 год.

14. Дело № 2 -11/ 2008 // Архив мирового судьи 1-ого судебного участка Железнодорожного г. Новосибирска за 2008 год.

15. Дело № 2 - 118 / 2008 // Архив Заельцовского районного суда г. Новосибирска за 2008 год.

Учебная и научная литература

1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: Волтерс Клувер, 2007. - 502 с.

2. Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Юрист. - 2009. - С. 17 - С. 28 - 35.

3. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России // Домашний адвокат. - 2009. - №2. - С. 30 - 34.

4. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Ваше право. - 2009. - №4. - С. 11 - 19.

5. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения. - Томск, 2001. - 200 с.

6. Василевская Л.Ю. Право собственности на жилые помещения в гражданском праве: истоки и нормативное регулирование // Гражданин и право. - 2009. - №1. - С. 15 - 25.

7. Волчецкая Г.А. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Теоретико-правовой аспект). - СПБ, 2007. - 405 с.

8. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // Правовой консультант. - 2008. - №11. - С. 30 - 36.

9. Дроздецкая Я.С. Концепции недвижимости в российском гражданском праве // Консультант юриста. - 2009. - №4. - С. 15 - 35.

10. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - № 2. - С. 61 - 67.

11. Жариков Ю.Г, Масевич М.Г. Жилые помещения: правовое регулирование. - М.: БЕК, 2007. - 216 с.

12. Иванова В.Д. Сделки с недвижимостью: исторический аспект // Закон. - 2009. - №4. - С. 7 - 22.

13. Канучукоева А.В. Недвижимость как объект права собственности. - М.: Статус, 2008. - 304 с.

14. Киселева Т.В. О проблематике современной концепции понятия «недвижимость» // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - №9. - С. 13 - 21.

15. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2007. - 790с.

16. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2003. - №1-2. - С. 14 - 15.

17. Крылов С.А. Регистрация прав на недвижимости: понятие и проблемы // Российская юстиция. - 2008. - №2. - С. 5 - 16.

18. Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. - 2008. - №9. - С. 3 - 7.

19. Мейер Д.И. Избранные труды по гражданскому праву. - М., 2003. - 223 с.

20. Садиков О.Н. Гражданское право. Обязательственное право. - М.: Юристъ, 2009. - 677 с.

21. Седугин П.И. Жилищное право. - М.., Проспект., 2008. - 410с.

22. Суханов Е.А. Гражданское право. Обязательственное право. Т.3. - М.: Волтерс Клувер, 2008. - 788 с.

23. Тихонов С.Г. Охрана прав граждан при свершении сделок с жильем // Ваше право. - 2009. - №2. - С. 16.

24. Толстой Ю.К. Жилищное право. - М.: Проспект, 2008. - 497 с.

25. Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Т. II. - М.: Спарк. - 1997. - 611 с.

26. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М.: Рагор, 2001. - 401 с.

Страницы: 1, 2, 3, 4