Договор купли-продажи предприятия

2.2. Заключение договора. Форма. Цена. Удостоверение состава.

Договор продажи предприятия считается заключенным после достижения сторонами согласия по всем существенным условиям, и его государственной регистрации. “Существенная особенность порядка заключения договора продажи предприятия по сравнению с порядком заключения договора продажи недвижимости состоит в том, что Гражданский кодекс обязывает стороны совершить определенные действия, являющиеся необходимыми и обязательными для последующего заключения договора продажи предприятия”*. В частности, Гражданский кодекс содержит правила, в соответствии с которыми удостоверяется состав продаваемого предприятия (п. 2 ст. 561). Стороны ещё до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть:

· акт инвентаризации;

· бухгалтерский баланс;

· заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

· перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Названные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия, в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие, какого либо из названных документов расценивается как не соблюдение формы, что влечет его не действительность (п. 2 ст. 560). Требования предъявленные к форме договора продажи предприятия следует рассматривать как специальные. Они включают в себя две группы указаний:

1. состоит в указании о форме договора, его регистрации;

2. указания на прилагаемые к договору документы, перечень которых является исчерпывающим.

Несоблюдение и тех и других требований влечет недействительность

___________________________________

* Договор к-п и его виды В. В. Витрянсвий 2000 г.

* Там же стр. 269

договора.

В результате проведения инвентаризации могут быть выявлены как недостачи, так и излишки имущества. “Излишки имущества приходуются и относятся на финансовые результаты, а недостачи в пределах норм естественной убыли относятся на издержки, а сверх того на виновных лиц”*.

Бухгалтерский баланс должен быть составлен продавцом и подписан. “Аудиторское заключение должно быть составлено профессиональным аудитором, действующим в соответствии с Ф. З. от 07.08.2001 г. “Об аудиторской деятельности”“.*Аудитор может дать любое по содержанию заключение. Если покупатель согласится с ним, то оно может быть признано надлежащим основанием для заключения договора, даже если аудитор установит недостоверность учета и отчетности.

В случае приобретения государственных и муниципальных предприятий обязательным условием для оформления договора является представление покупателями-юридическими лицами учредительных документов, балансовых отчетов за последние три года, а так же справки из налоговой инспекции, если цена предприятия более 10000 минимальных размеров оплаты труда. Если покупателем по договору, цена которого превышает 2000 минимальных размеров оплаты труда, выступает физическое лицо оно так же должно представить справку из налоговой инспекции (п.3 ст. 9 Закона о приватизации).

В § 8 гл. 30 Гражданского кодекса отсутствуют, какие либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия, хотя, конечно же, условие о цене предприятия является существенным условием договора продажи предприятия. В этом случае подлежат применению нормы, содержащиеся в статье 555 Гражданского кодекса (о цене в договоре продажи недвижимости). Исходя из этих норм, можно сделать вывод о том, что для признания договора продажи предприятия заключенным требуется, что бы в договоре имелось согласованное сторонами в письменной форме условие о цене предприятия, которая учитывала бы стоимость всех видов имущества, входящего в состав имущественного комплекса, в том числе здании, сооружений и других объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, включая цену передаваемых с указанными объектами земельных участков или прав на них. При определении цены предприятия должны приниматься во внимание так же права требования и долги продавца по обязательствам, связанным с соответствующим имущественным комплексом. А так же права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства

___________________________________

* CЗ Р.Ф. 2001г. №33, ст. 3422

индивидуализации продавца и его товаров, работ, услуг.

Предприятие может продаваться по одной из известных видов цен:

1. “по балансовой стоимости, то есть стоимости предприятия подтвержденной бухгалтерскими документами, продаются, как правило, не конкурентоспособные предприятия, дающие прибыль не выше среднеотраслевой.

2. по доходам продаются высокодоходные, престижные предприятия, имеющие выгодное место нахождение.

3. аукционная цена определяется в результате проведения соответствующей процедуры

4. существует так же понятие рыночной цены, которой могут подтверждаться данные о ценах на аналогичное имущество, сведениями об уровне цен, публикуемых государственными органами, экспертными заключениями”*.

2.3. Государственная регистрация. Передача предприятия.

Договор продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации ( п. 3 ст. 560 Г.К.). Регистрация осуществляется в соответствии с законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Эту регистрацию должны проводить учреждения юстиции в месте регистрации предприятия как юридического лица. С заявлением о регистрации договора должны обратиться обе стороны. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации право собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (ст. 16 закона). Согласно ст. 22 закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество "зарегистрированное право на предприятия как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в единый государственный реестр”.

Следует отметить то, что в законодательстве все еще продолжается смешение понятий, предприятие-объект гражданского права и предприятие-субъект гражданского права. Статья 22 предусматривает возможность регистрации предприятия как юридического лица. Не означает ли это возможность регистрации в качестве юридических лиц других объектов гражданского права перечисленных в гражданском кодексе? Сущность государственной регистрации недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, изменение и прекращение права собственности на объекты недвижимости предполагает обязательность не только соблюдения письменной формы, но и особой регламентируемой процедуры признания и закрепления соответствующими государственными инстанциями.

Как справедливо отмечает Б. М. Гонгало “ в элементарном виде система государственной регистрации недвижимого имущества сводится к следующему:

· индивидуализация объекта недвижимости

· отражение юридической судьбы этого объекта”*

Эта система пока не распространяется на имущественные комплексы потому, что закон фактически пропустил предприятие как объект недвижимости.

Требование о государственной регистрации обязательно и в случае, когда договор продажи предприятия включен в другой договор, то есть когда заключается смешанный договор. Это обстоятельство специально отмечено Президиумом ВАС Р.Ф.

Документы, предоставляемые на государственную регистрацию:

· Заявление правообладателя, стороны (сторон) договора или управомоченного ими лица.

· К заявлению должны быть приложены все необходимые документы для проведения регистрации

· Документ об оплате регистрации.

· Документ, удостоверяющий личность

Требования к документам:

· Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. Они должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

· Тексты документов должны быть написаны разборчиво, наименование юридических лиц без сокращения, с указанием их места нахождения.

· Не подлежат приему на регистрацию прав документы, имеющие подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные исправления, а так же документы с серьезными повреждениями, не позволяющие однозначно истолковать их содержание.

· План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

· Все необходимые документы представляются не менее чем в

____________________________________

* Б. М. Гонгало Правовое регул. оборота недвиж. имущества

* ФЗ О гос. регистрации прав на недвиж. имущ. Ст. 16,18,22

двух экземплярах.

“Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами”. ( п.3 ст. 563 Г.К.)

Передача предприятия должна осуществляться до государственной регистрации права собственности, если договором не предусмотрен иной порядок. В переданном акте указываются данные о составе предприятия, сведения о недостатках, уведомление кредиторов о его продаже. Передаточный акт составляется продавцом за его счет, то есть расходы по его составлению не должны включаться в баланс предприятия.

Передача предприятия влечет возникновение у покупателя следующих прав и обязанностей:

· право использовать предприятия по назначению

· право на защиту своего владения

· обязанность нести расходы по эксплуатации предприятия (оплачивать электроэнергию)

· обязанность нести риск случайной гибели предприятия.

2.4. Права кредиторов

Отличительной особенностью договора продажи предприятия является то, что при его реализации происходит перевод на покупателя долгов предприятия то есть, как правило, предприятие обременено обязательствами перед кредиторами. Чаще всего у продавца есть долги, возникшие из ранее не исполненных договоров. Поэтому для продажи предприятия требуется согласие кредиторов. В Гражданском кодексе предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получение их согласия на продажу предприятия, а так же последствия нарушения этого порядка. “Обязанностью сторон является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Не допустимо использовать в качестве уведомления публикацию в средствах массовой информации, так как оно должно быть индивидуализированным. Стороны договора должны позаботиться о наличии надлежащих доказательств выполнения своей обязанности (извещение об уведомлении)”*. Из этого смысла вытекает, что уведомление может быть сделано любой стороной, однако с практической точки зрения целесообразно, что бы это сделал продавец.

“ Объем прав кредиторов, и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия”*.

______________________________________

**В.В. Витрянский стр. 271

“Кредиторам, как получившим уведомление, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления предоставлено право требовать:

· прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков

· признание договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответственной части”*.

Разница состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течении трех месяцев со дня получения уведомления и в течении года когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю. Кроме того, как следует из п. 4 ст. 562 ГК Р.Ф. “ после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора”.

2.5. Переход права собственности

Особенности неоднородного состава предприятия как объекта гражданско-правовых сделок обуславливают сложность и громоздкость регистрации прав по поводу имущественных комплексов. Они проявляются преимущественно в том, что состав, а следовательно и стоимость предприятия постоянно изменяются причем не обязательно в сторону прибавления.

Момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности. Таким образом, для возникновения у покупателя права собственности на имущественный комплекс одного акта передачи не достаточно. Согласно пункту 1 статьи 564 Гражданского кодекса “право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права” Переход права собственности на предприятие обладает особенностями по сравнению с общими правилами возникновения права собственности. Эти особенности состоят в том, что возникновение права собственности может зависеть от оплаты стоимости предприятия.

Возникновение права собственности не связано с передачей предприятия.

Момент перехода права собственности может устанавливаться договором, он связан с государственной регистрацией этого договора.

“Моменту возникновения права собственности может предшествовать длительный период в течении которого предприятие находится и используется покупателем без права собственности, на основе передаточного акта. Объем полномочий покупателя на этом этапе несколько уже, чем права собственника - он вправе совершать только

_____________________________________

* Гришаев гражданское право 2000 г. стр. 228

такие сделки по распоряжению переданным имуществом, которые носят целевой характер, то есть использовать в производственном процессе, получать прибыль, за счет которой платить налоги и нести иные расходы”*.

Предоставление покупателю таких полномочий связано:

1. со спецификой предприятия, то есть в некоторых случаях не допускается приостановление работы предприятия

2. покупатель несет риск случайной гибели предприятия, а поэтому должен иметь реальную возможность совершать необходимые действия для обеспечения сохранности имущественного комплекса

Государственная регистрация осуществляется учреждениями юстиции в месте нахождения предприятия (как юридического лица). Обращает на себя внимание то , что хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

“ Что же касается отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, то в отношении их осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в единый государственный реестр о новом владельце предприятия”*.

Правила внесение записей о сделках, объектом которых является предприятие, и права на указанные объекты определяются Министерством Юстиции Р.Ф.

“Передаточный акт является необходимым юридическим основанием для смены собственника имущества”*.

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на предприятия наступают последствия предусмотренные пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса, а именно: “сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации”. Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности может иметь место только при участии обеих сторон. Каждая из сторон получает право обращения в суд в связи с необоснованным уклонением другой стороны от регистрации.

“ Исходя из интересов участников отношений законодатель допускает возможность установления в договоре определенного периода времени в течении которого продавец, уже передавший предприятие, будет оставаться его собственником”*

______________________________________

*Комментарий к Г.К. стр. 201

* Витрянский В.В. договор к-п и его виды

*Калпин Гражданское право 2002 г.

Такими обстоятельствами могут быть:

· полная оплата предприятия

· получение необходимых лицензий и др.

2.6.Особые случаи продажи предприятия

“Существенными особенностями отличается правовое регулирование отношений, связанных с продажей предприятия, при приватизации государственного или муниципального имущества, а так же при несостоятельности (банкротстве) должника. В обоих случаях нормы, содержащиеся в специальном законодательстве, имеют приоритет по сравнению с положениями гражданского кодекса, регулирующими договор продажи предприятия. Такая иерархия правовых норм установлена самим кодексом”*. Так как в соответствии со статьёй 217 Гражданского Кодекса при приватизации государственного и муниципального имущества, предусмотренные Гражданским Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законом о приватизации не предусмотрено иное. Согласно пункту 3 статьи 65 Гражданского кодекса основания признания судом юридического лица банкротом либо объявления им о своем банкротстве, а так же порядок ликвидации такого юридического лица устанавливается законом о несостоятельности (банкротстве).

“Предприятие как имущественный комплекс является объектом продажи при применении такого способа приватизации как выкуп арендованного государственного или муниципального имущества”*. По видимому здесь речь идет о договорах аренды государственных и муниципальных предприятий, которые заключены с созданными трудовыми коллективами этих предприятий организациями арендаторов до введения в действие закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».

Значительными особенностями отличается продажа предприятия (бизнеса) организации-должника при применении к ней процедур несостоятельности (банкротства).

“В отличии от договора продажи предприятия, при продаже предприятия (бизнеса) должника Законом о несостоятельности (банкротстве) предусмотрено, что денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия”*. Таким образом, мы видим, что предприятие продается без долгов, связанных с этим имущественным комплексом, которые

Страницы: 1, 2, 3