Договор найма государственного и муниципального жилищного фонда

- пенсионеры по старости;

- члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

- инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя; инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей; инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Указанным гражданам предоставляется (по договору социального найма) жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и находящееся в черте данного населенного пункта. При этом такое жилое помещение может быть и неблагоустроенным. Выселение и предоставление другого жилого помещения производится владельцем данного жилого помещения (чаще всего это орган местного самоуправления).

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы, обучения (ст. 94 ЖК).

Жилые помещения в общежитиях - это специализированные жилые помещения, предназначенные для непродолжительного проживания, как правило, граждан, поселившихся в связи с работой на предприятии (учреждении, организации) или учебой в учебном заведении, которым принадлежит данное общежитие. Общежития используются для проживания сезонных, временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, других рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан.

Под общежитие предоставляются как специально построенные, так и переоборудованные под общежитие жилые здания, т.е. дома, приспособленные именно для проживания указанных выше граждан и имеющие соответствующие санитарно-гигиенические и бытовые удобства.

В таких домах должны быть предусмотрены наряду с жилыми комнатами помещения для занятий и для проведения культурно-просветительных мероприятий, а также помещения для бытового обслуживания проживающих.

Жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся по решению администрации предприятия, учреждения, организации, в ведении которых находится общежитие, на время работы или учебы. На основании такого решения выдается специальный ордер на занятие предоставленной жилой площади в общежитии.

Согласно ст. 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения.

Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: Изд-во Эксмо, 2005. 656 с. -- С. 276..

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

· граждан на время капитального ремонта или реконструкции дома, в котором они занимают жилье по договору социального найма;

· лиц, взявших кредит под залог жилого помещения, на которое обращено взыскание;

· граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (ст. 95 ЖК).

Статья 95 предусматривает, что законодательством могут быть определены иные категории граждан, имеющих право на получение жилых помещений маневренного фонда.

Такие помещения согласно ст. 106 ЖК РФ предоставляются из расчета не менее чем 6 квадратных метров жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:

- до завершения капитального ремонта или реконструкции дома;

- до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами);

- до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

Законодательством могут быть определены и другие периоды действия данного договора.

В соответствии со ст. 96 ЖК РФ жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг. Такие жилые помещения, включая дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, одиноких престарелых, гостиницы-приюты и т.п., необходимы для граждан, наименее социально защищенных.

Они создаются и предоставляются органами социальной защиты и (или) здравоохранения (федеральными, региональными или муниципальными).

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначены не только для проживания социально незащищенных лиц, но также для предоставления им медицинских и социально-бытовых услуг. Такие жилые помещения находятся в ведении органов системы социальной защиты населения и предназначены для:

- инвалидов,

- пожилых лиц,

- детей-инвалидов,

- детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, детей-инвалидов, нуждающихся в медицинской помощи, и других лиц Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: Изд-во Эксмо, 2005. 656 с. -- С.281.

Жилые помещения из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами (ст. 97 ЖК).

Признание лица вынужденным переселенцем производится в соответствии с Законом РФ от 19.02.93 №4530-I «О вынужденных переселенцах» Парламентская газета - 3, Август, 2006 - N 126-127.

Вынужденный переселенец - гражданин Российской Феде-рации, покинувший место жительства вследствие совершенного в отношении его или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка (ст. 1).

В соответствии с Законом РФ от 19.02.93 №4528-I «О беженцах» беженцем признается лицо, которое не является гражданином Российской Федерации и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений (ст. 1) Российская газета - 31, Декабрь, 2006 - N 297.

Постановлениями Правительства РФ от 08.11.2000 №8452 и от 09.04.2001 №2753 предусматривается формирование фонда для вынужденных переселенцев и беженцев и его использование Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. -- М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2007. -- 256 с. - С. 204..

Специальный фонд для беженцев и вынужденных переселенцев создается органами государственной власти или местного самоуправления при непосредственном участии либо по согласованию с органом миграционной службы (федеральной либо региональной) и предоставляется лицам, которые в соответствии с действующим законодательством признаны беженцами или вынужденными переселенцами.

Однако после прохождения преддипломной практики можно сделать вывод, что количество специализированных жилых помещений уменьшается. Это обусловлено наличием двух причин. Первая связана с нежеланием бывших нанимателей освободить специализированные жилые помещения после утраты своих прав. Вторая проистекает из дороговизны содержания и обслуживания фонда специализированных жилых помещений, что ложится тяжким бременем на собственника.

Представляется, что для сохранения специализированного жилищного фонда, пригодного для оперативного обеспечения жильем значительной категории граждан, наймодатели должны отслеживать появление оснований для прекращения правоотношений и выселения нанимателей и в том случае, когда бывшие наниматели отказываются добровольно в трехдневный срок выехать из специализированного жилого помещения, выселять граждан в судебном порядке.

1.5 Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения. Ответственность за нарушение договора найма жилого помещения

В отличие от прежнего законодательства новый ЖК РФ более-менее четко формулирует права и обязанности сторон по договору социального найма (ст. 65-69).

В качестве сторон договорных отношений непосредственно выступают стороны, между которыми данные отношения и складываются.

Наименование сторон в жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают.

В них есть две стороны: кредитор и должник (ст. 307 ГК РФ). В рассматриваемых обязательствах они именуются как наймодатель и наниматель. Учитывая двусторонний характер договора, любая из сторон договора найма жилья может быть как кредитором, так и должником в зависимости от ситуации.

Четкое определение фигуры наймодателя имеет значение не только при выявлении той организации, с которой наниматель стоит в обязательственных отношениях, но и при выяснении, кто может выступать стороной при возможных судебных процессах по жилищным спорам Потяркин,Д. Договор найма жилого помещения / Д.Потяркин // Российская юстиция. - 1998. - №2 С.35.

По вопросу о том, кто является наймодателем, в юридической литературе и законодательстве нет единого мнения. Как следует из ЖК РФ, на стороне наймодателя при договоре найма выступает уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления (ст. 60 ЖК РФ). Ранее в этом качестве выступала жилищно-эксплутацианная организация (ст. 51 ЖК РСФСР). Таким образом, поскольку конкретный субъект не обозначен, то расширяется круг возможных наймодателей.

Второй стороной данного договора выступает наниматель - физическое лицо (гражданин Российской Федерации).

Так, наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Соответственно наймодатель обязан:

- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

- принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Кроме того, наймодатель может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма жилого помещения.

Важно отметить, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

В том случае, если данная обязанность нарушена по причине нарушения обязательств непосредственными исполнителями услуг, наниматель вправе предъявить свои требования наймодателю или исполнителю в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей». Ответственность исполнителя определяется ГК РФ, Законом РФ «О защите прав потребителей», постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. №1099 «Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов». Так, в случае обнаружения недостатков в качестве предоставляемых услуг потребитель вправе потребовать от исполнителя уменьшения оплаты услуг Российской газета - 27,Октябрь, 2007 - N 241.

За нарушение установленных договором сроков устранения недостатков в качестве предоставляемых услуг или превышение допустимых перерывов в предоставлении услуг исполнитель обязан уплатить неустойку в размере 3% за каждый день просрочки, если срок или перерыв определен в днях, и один процент за каждый час просрочки, если срок или перерыв определен в часах. Исполнитель несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя в полном объеме, а также за моральный вред в размере и порядке, определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации. Исполнитель освобождается от ответственности за нарушение качества предоставления услуг, если докажет, что оно произошло вследствие непреодолимой силы (п. 6 Правил). Перечень мер гражданско-правовой ответственности наймодателя, предусмотренный ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, не является исчерпывающим. Другие меры ответственности могут быть установлены договором социального найма жилого помещения Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: Изд-во Эксмо, 2005. 656 с..

Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

- сдавать жилое помещение в поднаем;

- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Помимо указанных выше прав наниматель может иметь иные права предусмотренные законом и (или) договором социального найма.

Соответственно наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

- использовать жилое помещение по назначению;

- обеспечивать сохранность жилого помещения;

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

- проводить текущий ремонт жилого помещения;

- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Выполнение нанимателем жилого помещения перечисленных в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, прежде всего соседей.

Наряду с указанными обязанностями наниматель может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Следует обратить внимание на то, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма Крашенинников П.В. Жилищное право. 6-е изд., перераб. и доп.- Москва: Статут, 2008. - 379 с..

2. Порядок постановки на учёт и заключения договора социального найма жилого помещения

2.1 Форма и порядок постановки на учёт для заключения договора социального найма жилого помещения

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях производится согласно ст. 52-56 ЖК РФ.

Согласно общему правилу жилье по договорам социального найма предоставляется гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Исключение составляют случаи, установленные ЖК РФ. Это в первую очередь касается категорий граждан, предусмотренных п. 2 ст. 57 ЖК РФ, которым жилые помещения предоставляются вне очереди. Сюда же относятся случаи, когда жилой дом разрушен (уничтожен) в результате стихийного бедствия и т.п.

На учет для получения жилья принимается либо вся семья, либо один или несколько членов семьи (например, образовавший свою семью сын нанимателя жилого помещения).

Граждане, в установленных случаях сохраняющие право на жилое помещение по месту жительства (временное отсутствие), могут быть признаны нуждающимися и приняты на учет по месту жительства (сохраняемого помещения). Данная позиция основана на положениях ст. 71 ЖК РФ, согласно которой временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

Граждане принимаются на учет на основании заявлений, поданных в соответствующий орган по месту жительства. Учет не по месту жительства возможен только в случаях и в порядке, установленных законодательством.

Недееспособные граждане принимаются на учет по заявлениям их законных представителей (родителей, опекунов, попечителей).

Для постановки на учет необходимы документы, подтверждающие право гражданина на признание его нуждающимся в жилье (определение семьи в качестве малоимущей; условия проживания в занимаемом помещении; непригодность помещения для проживания; размер занимаемой площади и проч.).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8